LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé à bon droit qu'il était constant que les frais de gardiennage constituaient des charges générales et que les copropriétaires étaient tenus d'y participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et constaté qu'il ressortait des pièces produites que les frais de gardiennage se rapportaient à la conservation et à l'entretien des parties communes et qu'ils n'étaient pas concernés par le critère d'utilité invoqué par les époux X..., la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'en tout état de cause ceux-ci n'établissaient pas l'existence de l'irrégularité qu'ils invoquaient et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du Chemin vert à Saint-Germain-en-Laye la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de M. et Mme X... tendant à voir réputer non écrit l'article 13-I 5° du règlement de copropriété relatif à la répartition des salaires versés aux gardiens comme étant contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il ne permet pas de répartir ces salaires en fonction de la nature des tâches qui leur sont confiées, à dire nulles les résolutions n° 5, 6, 7 et 8 prises en conséquence p ar l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2007, et à fixer la nouvelle répartition des charges relatives aux salaires des gardiens pour faire assumer 100 % de la masse salariale de la gardienne et 22,69 % de celle du gardien par les seuls copropriétaires des immeubles collectifs ;
Aux motifs propres que la loi du 10 juillet 1965 opère en son article 10 le départ entre, d'une part, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l'utilité présentée par ceux-ci à l'égard de chaque lot, d'autre part, les charges relatives en particulier à la conservation et à l'entretien des parties communes au règlement desquelles ils doivent contribuer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il ressort des pièces produites que les frais de gardiennage litigieux se rapportent à la conservation et à l'entretien des parties communes et qu'ils ne sont pas concernés par le critère d'utilité invoqué par les appelants, lesquels en tout état de cause n'établissent pas l'existence de l'irrégularité qu'ils invoquent, ce qui conduit à rejeter leurs prétentions, comme l'a sans erreur fait le premier juge dont la décision mérite d'être confirmée ;
Et aux motifs adoptés que les consorts X... soutiennent que l'article 13-I du règlement de copropriété est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'il n'exclut pas expressément des frais de gardiennage la quote-part des salaires versés aux gardiens proportionnellement au nombre d'unités de valeur travail qu'ils doivent consacrer à ces services, équipements et parties communes spéciales ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 opère une distinction entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et celles qui sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, seules les premières étant soumises au critère d'utilité ; qu'il est constant que les frais de gardiennage constituent des charges générales et que les copropriétaires sont tenus d'y participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, sans pouvoir prétendre que ce gardiennage n'a pour eux aucune utilité ; qu'en conséquence, il ne convient pas d'exclure expressément des frais de gardiennage la quote-part des salaires versés aux gardiens proportionnellement au nombre d'unités de valeur travail qu'ils doivent consacrer aux services collectifs, éléments d'équipement commun ; qu'au vu de ces constatations, il n'y a pas lieu de déclarer illégales les dispositions de l'article 13-I du règlement de copropriété ;
Alors, d'une part, que, lorsque le règlement de copropriété définit des parties communes spéciales et les charges communes spéciales afférentes, les dépenses ne bénéficiant qu'à cette partie de la copropriété ne doivent peser que sur les copropriétaires utilisant ces parties communes spéciales ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété de la Résidence du Chemin Vert définit des parties communes spéciales aux deux bâtiments collectifs de l'ensemble immobilier qui ne sont d'aucune utilité pour les copropriétaires des pavillons et prévoit les charges relatives à ces parties communes spéciales qui ne sont assumées que par les copropriétaires des bâtiments collectifs ; qu'en se bornant pourtant, pour rejeter les demandes des époux X..., à retenir que les salaires des gardiens sont par principe assumés par l'ensemble des copropriétaires et que l'irrégularité de la clause du règlement de copropriété relative à ces salaires n'était pas prouvée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la prévision par le règlement de copropriété de parties communes spéciales et de charges communes spéciales n'impliquait pas que le temps de travail des gardiens passé à l'entretien de ces parties communes spéciales et des équipements communs s'y trouvant ne soit assumé que par les copropriétaires titulaires de lots dépendant de ces parties communes spéciales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors, d'autre part et en toute hypothèse, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en refusant, en l'espèce, de réputer non écrite la clause du règlement de copropriété mettant à la charge de tous les copropriétaires de la Résidence du Chemin Vert les salaires des gardiens, en retenant qu'ils étaient relatifs aux frais de conservation et d'entretien des parties communes, sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'ils ne portaient pas au moins en partie sur des frais occasionnés par l'entretien et les réparations des éléments d'équipement commun, tels que les ascenseurs et les vide-ordures, et par des services collectifs, tels que l'enlèvement des ordures, n'ayant d'utilité que pour les occupants des bâtiments collectifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965.
