LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé, qui est recevable :
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que la lettre de M. X... du 12 avril 2004 au cabinet GP contentieux, antérieure de deux ans à la vente, expliquait parfaitement la situation et relevé que M. X... écrivait le 9 janvier 2006 à la société civile professionnelle d'avocats poursuivant la vente sur saisie immobilière "que ces parkings n'ont, dans la réalité, aucune existence physique réelle" et que "ces parkings n'ont jamais été matérialisés et encore moins privatisés", la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu, sans dénaturation, en déduire qu'en l'état de ces courriers et de ces informations complètes données par M. X..., syndic bénévole, tant au cabinet GP contentieux qu'à l'avocat du créancier poursuivant, lui-même représentant la société Foncière Europe lors de l'adjudication, aucun reproche ne pouvait être articulé à l'encontre de M. X... ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la situation ambigüe de ces "parkings" convenait aux copropriétaires qui y trouvaient un avantage, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la nécessité d'une visite sur place, qu'il ne pouvait être sérieusement reproché à M. X... de n'avoir pas incité la copropriété à exercer toute voie de droit utile pour clarifier la situation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Foncière Europe aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière Europe à payer à M. X... la somme de 2 500 euros et à la société G.P contentieux la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Port Larousselle et de la société Foncière Europe ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par de Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Foncière Europe.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR rejeté la demande de la société FONCIERE EUROPE tendant à voir condamner Monsieur X..., solidairement avec le Cabinet GP et le syndicat des copropriétaires, à lui payer une somme de 9.500 €, à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur X... était syndic bénévole de la copropriété au moment de la vente par adjudication du 31 janvier 2006 ; que la société Foncière Europe lui reproche d'avoir transmis des déclarations erronées tant à l'avocat poursuivant la vente judiciaire qu'au Cabinet GP Contentieux, mandaté pour rédiger le procès-verbal descriptif des lieux vendus, ainsi qu'une absence de diligence en vue d'engager une action contre le promoteur ; que Maître Sylvie Waret, avocat au barreau de la Seine Saint Denis, a rédigé le cahier des charges, et s'est portée elle-même adjudicataire pour le compte de la société Foncière Europe ; que la société Foncière Europe ne formule cependant aucun reproche à l'encontre de cet auxiliaire de justice, rédacteur du cahier des charges, qui la représentait lors de la vente par adjudication ; que dès le 12 avril 2004, Monsieur X... écrivait à Monsieur Z..., du Cabinet GP Contentieux, à propos des quatre parkings litigieux : "en vérité, et c'est la raison pour laquelle ils n'ont jamais été commercialisés, ces parkings sont plus ou moins virtuels. Je ne possède d'ailleurs aucun plan de masse sur lequel ils figurent ; ils ont dû, au moment du dépôt de permis, justifier l'obligation de places de stationnement. En réalité, ils sont devant la résidence, côté rue du Port Larousselle, et sont à moitié sur le domaine public, et à moitié sur le domaine privé de la copropriété. C'est une situation de fait, peu légale, mais qui résout les difficultés de stationnement du quartier. "La valeur marchande de ces parkings est nulle ou quasi nulle, d'ailleurs, les charges minimes de copropriété ont été réparties sur l'ensemble des autres lots » ; qu'ainsi, il ne peut être reproché à Monsieur X... d'avoir transmis des renseignements erronés au Cabinet GP Contentieux, cette lettre, antérieure de deux ans à la vente, expliquant parfaitement la situation, laquelle résultait d'un défaut de conformité de l'immeuble construit au permis de construire déposé ; qu'avant la vente par adjudication du 31 janvier 2006, Monsieur X..., en sa qualité de syndic, écrivait le 9 janvier 2006 à la SCP Etienne Waret, à Rosny sous Bois, (93), conseil de Maître A..., poursuivant la vente sur saisie immobilière, en réponse à un courrier du 22 décembre 2005, « pour ce qui concerne les parkings lots de la copropriété (n° 48, 52, 55 et 56), je dois vous faire savoir que ces parkings n 'ont, dans la réalité, aucune existence physique réelle. En effet, pour répondre aux exigences du permis de construire, le promoteur a créé sur les plans des parkings le long de la voie de circulation, mais ces parkings n'ont jamais été matérialisés et encore moins privatisé. Ce qui explique que Monsieur B... n'ait jamais été en mesure de les vendre. « Cependant, ils figurent bien dans les lots du règlement de copropriété, pour 14/10.000, chacun, des charges générales. « Pour ce qui concerne Monsieur B..., il n'a jamais payé depuis 1992 les charges relatives à ces parkings. C'est la copropriété qui en a supporté le coût... » ; que le 13 janvier 2006, un "dire" était annexé au cahier des charges par la SCP d'avocats Etienne-Waret, conseil de Maître A..., poursuivant, précisant : "qu'il est précisé par le syndic bénévole, Monsieur Daniel X..., que les charges relatives à ces parkings n'ont pas été réglées depuis 1992 ; c'est la copropriété qui en a supporté le coût » ; que néanmoins, bien qu'informée des difficultés de matérialisation des parkings, et du défaut de conformité de l'immeuble, l'auteur de ce dire n'en faisait pas état. Considérant qu'en l'état de ces courriers et des informations complètes données par Monsieur X..., syndic bénévole, tant au Cabinet GP Contentieux qu'à l'avocat du créancier poursuivant, lui-même représentant la société Foncière Europe lors de l'adjudication, aucun reproche ne peut être articulé à l'encontre de Monsieur X... ; que la situation ambiguë de ces parkings convenait aux copropriétaires et aux habitants du quartier qui y trouvaient un avantage, si bien qu'il ne peut être sérieusement reproché à Monsieur X... de ne pas avoir incité la copropriété à exercer toute voie de droit utile pour clarifier la situation, étant observé cependant que si la matérialisation de ces emplacements de parkings se heurtait à des difficultés pratiques, leur existence juridique n'était pas contestable ; qu'au surplus, une simple visite sur place par la société Foncière Europe, ou par ses représentants, lui aurait permis de prendre connaissance des difficultés qu'elle dénonce aujourd'hui et dont Monsieur X... ne peut être tenu responsable ; qu'en outre, les fonctions d'adjoint au maire de la ville de Saintes, chargé de l'urbanisme, exercée alors par Monsieur X... sont sans incidence sur l'issue du présent litige ; que sur la responsabilité de Monsieur X..., le jugement sera donc infirmé » ;
1°) ALORS QUE, dans la lettre qu'il a adressée en qualité de syndic au Cabinet GP le 12 avril 2004, Monsieur X... indiquait : « pour faire suite à notre conversation (…) à propos des biens détenus par Monsieur Rolland B... au sein de la copropriété, je vous confirme qu'il s'agit de quatre parkings (lots 48, 52, 55, 56 représentant chacun 14/1000èmes de la copropriété). En vérité, (…) ces parkings sont plus ou moins virtuels. Je ne possède d'ailleurs aucun plan de masse sur lequel ils figurent ; ils ont dû, au moment du dépôt de permis, justifier l'obligation de places de stationnement. En réalité, ils sont devant la résidence (…) et sont à moitié sur le domaine public et à moitié sur le domaine privé de la copropriété. C'est une situation de fait, peu légale, mais qui résout les difficultés de stationnement du quartier » ; qu'en affirmant néanmoins que cette lettre « expliqua(i)t parfaitement la situation, laquelle résultait d'un défaut de conformité de l'immeuble construit au permis de construire déposé », bien qu'il ne soit aucunement fait état de ce que cet immeuble avait fait l'objet d'un refus de certificat de conformité, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, dans la lettre qu'il a adressée en qualité de syndic à la SCP d'avocats ETIENNE-WARET le 9 janvier 2006, Monsieur X... indiquait : « pour ce qui concerne les parkings lots de la copropriété (n°48, 52, 55 et 56), je dois vous faire savoir que ces parkings n'ont, dans la réalité, aucune existence physique réelle. En effet, pour répondre aux exigences du permis de construire, le promoteur a créé sur les plans des parkings le long de la voie de circulation, mais ces parkings n'ont jamais été matérialisés et encore moins privatisés. Ce qui explique que M. B... n'a jamais été en mesure de les vendre. Cependant, ils figurent bien dans les lots du règlement de copropriété, pour 14/10000, chacun, des charges générales. Pour ce qui concerne Monsieur B..., il n'a jamais payé depuis 1992 les charges relatives à ces parkings, c'est la copropriété qui en a supporté le coût… » ; qu'en affirmant néanmoins que cette lettre « inform(ait) » la SCP d'avocats ETIENNE-WARET « du défaut de conformité de l'immeuble », bien qu'il ne soit aucunement fait état de ce que cet immeuble avait fait l'objet d'un refus de certificat de conformité, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la société FONCIERE EUROPE faisait valoir que Monsieur X... n'avait pas transmis au Cabinet GP toutes les informations dont il disposait concernant les quatre places de parking destinées à être vendues aux enchères ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour écarter la responsabilité de Monsieur X..., que celui-ci avait indiqué au Cabinet GP par lettre du 12 avril 2004 que les parkings étaient plus ou moins virtuels, qu'ils avaient dû, au moment du permis, justifier l'obligation des places de stationnement et qu'ils étaient devant la résidence à moitié sur le domaine public et à moitié sur le domaine privé de la copropriété, considérant ainsi que Monsieur X... avait parfaitement expliqué au Cabinet GP la situation des parkings, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait communiqué au Cabinet GP les informations contenues dans la lettre qu'il avait adressée le 2 avril 2006 à la société FONCIERE EUROPE et selon lesquelles les bâtiments ayant été mal implantés, deux des places n'en faisaient en réalité qu'une seule et certaines autres places de parking gênaient l'accès aux garages, ce dont il résultait que les parkings ne souffraient pas simplement d'un défaut de matérialisation au sol, mais d'une insuffisance de superficie qui, si elle avait été portée à la connaissance du Cabinet GP et, par suite, de la société FONCIERE EUROPE à travers l'état descriptif des locaux, aurait dissuadé cette dernière de se porter acquéreur des parkings, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE la société FONCIERE EUROPE faisait valoir que Monsieur X... n'avait pas transmis à la SCP ETIENNE WARET toutes les informations dont il disposait concernant les quatre places de parking destinées à être vendues aux enchères ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour écarter la responsabilité de Monsieur X..., que celui-ci avait indiqué à la SCP ETIENNE WARET par lettre du 9 janvier 2006 que les parkings n'avaient pas d'existence réelle, qu'ils avaient été créés sur les plans le long de la voie de circulation pour satisfaire aux exigences du permis de construire et qu'ils n'avaient jamais été matérialisés ni privatisés, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait communiqué à la SCP ETIENNE WARET les informations contenues dans la lettre qu'il avait adressée le 2 avril 2006 à la société FONCIERE EUROPE et selon lesquelles les bâtiments ayant été mal implantés, deux des places n'en faisaient en réalité qu'une seule et certaines autres places de parking gênaient l'accès aux garages, ce dont il résultait que les parkings ne souffraient pas simplement d'un défaut de matérialisation au sol, mais d'une insuffisance de superficie qui, si elle avait été portée à la connaissance de la SCP ETIENNE WARET et, par suite, de sa cliente, la société FONCIERE EUROPE, aurait dissuadé cette dernière de se porter acquéreur des parkings, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en écartant toute faute de Monsieur X... de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers la société FONCIERE EUROPE, au motif inopérant qu'une simple visite sur place par la société FONCIERE EUROPE, ou par ses représentants, lui aurait permis de prendre connaissance des difficultés qu'elle dénonçait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
6°) ALORS QUE le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété ; qu'en retenant néanmoins, pour considérer que Monsieur X... ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir incité la copropriété à exercer toute voie de droit utile tendant à clarifier la situation des parkings, que la situation ambiguë de ces parkings convenait aux copropriétaires et aux habitants du quartier, après avoir pourtant constaté que la matérialisation de ces emplacements de parkings, dont l'existence juridique n'était pas contestable, se heurtait à des difficultés pratiques, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 18 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 et 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR rejeté la demande de la société FONCIERE EUROPE tendant à voir condamner le Cabinet GP, solidairement avec Monsieur X... et le syndicat des copropriétaires, à lui payer une somme de 9.500 €, à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'« intervenant à la requête de la partie poursuivante, le Cabinet GP Contentieux a rédigé un rapport aussi circonstancié que prudent : « ces lots seraient des emplacements extérieurs non construits ». "Nous remarquons, sous peine de vérification du descriptif exact de ces lots dans le règlement de copropriété que nous avons par ailleurs sollicité du syndic ; que ces emplacements ne sont nullement matérialisés au sol par des séparations sous forme de peinture ou autres ». « Ce sont traditionnellement des frais de copropriété à la charge des copropriétaires ». « Ces emplacements devraient être le long du bâtiment les uns derrière les autres », que ce rapport du Cabinet GP Contentieux, rédigé au conditionnel, aurait dû attirer l'attention de la société Foncière Europe ; que la société Foncière Europe, qui reproche au Cabinet GP Contentieux de ne pas avoir effectué des investigations complémentaires, reste taisante sur ce qui aurait dû être fait selon elle, étant observé qu'elle s'est elle-même dispensée de venir sur place pour constater l'état du bien acheté ; que le jugement critiqué, qui a condamné la société Cabinet GP Contentieux à payer des dommages et intérêts à la société Foncière Europe sera donc infirmé » ;
1°) ALORS QUE l'expert chargé d'évaluer un bien doit s'assurer de l'existence de ce bien ; qu'en considérant néanmoins, pour écarter la responsabilité du Cabinet GP envers la société FONCIERE EUROPE, que celui-ci pouvait se contenter de rédiger un rapport au conditionnel et se dispenser de toute investigation complémentaire, au motif inopérant que la société FONCIERE EUROPE restait taisante sur ce qui aurait dû être fait et qu'elle ne s'était pas rendue sur place pour constater l'état du bien acheté, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant à relever, pour écarter la responsabilité du Cabinet GP, que celui-ci avait rédigé un rapport prudent et circonstancié, sans constater que les informations déterminantes fournies par Monsieur X... dans sa lettre du 12 avril 2004 concernant le défaut de conformité de l'immeuble figuraient dans le corps du rapport, ou en annexe à celui-ci, comme l'annonçait le Cabinet GP en page 3 du procès-verbal de description, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, l'expert qui surestime un bien commet une faute professionnelle ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter la responsabilité du Cabinet GP, que son rapport, rédigé au conditionnel, était circonstancié et prudent, bien que le Cabinet GP ait évalué à une somme comprise entre 2.000 € et 2.500 € des places de parkings inexistantes, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
