Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 26 janvier 2011), que la société civile immobilière Au Schweissdissi (la SCI) a assigné le syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau à Paris 20ème (le syndicat), en remise en état du mur séparatif sur lequel le syndicat a accroché des goulottes et des câbles et appuyé un escalier, prétendant que ces installations lui causaient un trouble anormal de voisinage ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
Attendu que, pour rejeter la demande en démolition de l'escalier ancré dans le mur et de ses annexes, l'arrêt retient que la prescription est acquise au syndicat et que, du fait de l'ancienneté de cet escalier, la SCI ne peut en obtenir la démolition ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société civile immobilière Au Schweissdissi de sa demande en démolition de l'escalier accroché sur le mur mitoyen et de ses annexes, l'arrêt rendu le 26 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau à payer à la société civile immobilière Au Schweissdissi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour la société Au Schweissdissi
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR constaté l'acquisition de la prescription acquisitive trentenaire concernant le caractère « partiellement mitoyen » du mur d'assiette litigieux ;
AUX MOTIFS QUE la SCI AU SCHWEISSDISSI a acquis, aux fins de réhabilitation, l'immeuble du 13 rue Ramponneau, à PARIS 20ème, le 16 mars 2000 ; que les relations entre la SCI et la copropriété du 17 rue Ramponneau se sont vite dégradées et, le 9 mars 2009, la SCI a fait assigner la copropriété pour obtenir la remise en état du mur de séparation en demandant que soit ordonnée l'installation de câbles enterrés sur la propriété du syndicat et le mur restauré, le syndicat affirmant pour sa part la nature mitoyenne du mur ; que le seul acte invoqué par la SCI pour apporter la preuve du caractère privatif du mur la séparant de la copropriété du 17 rue Ramponneau est le règlement de copropriété de cet immeuble ; que celui-ci évoque une grande cour avec, dans celle-ci, en aile à gauche, un quatrième corps de bâtiment, et il est mentionné : « Entre le bâtiment sur la rue et celui en aile, le mur séparatif de gauche appartenant au propriétaire voisin, présente des vues directes paraissant acquises audit propriétaire » ; qu'ailleurs, il est mentionné que ce « mur de gauche de la seconde partie de la propriété (ancien numéro 17) est mitoyen à hauteur de clôture » ; que les termes du règlement de copropriété, qui sont confus, et l'absence de plan précis permettant de localiser exactement le mur auquel il est fait allusion ne font pas échec à la présomption de mitoyenneté établie par l'article 653 du Code civil ; qu'il sera au surplus observé que, dans deux courriers du 14 mars 2005, la SCI fait elle-même allusion à un « mur partiellement mitoyen » (arrêt, p. 2 et 3) ;
1°) ALORS QUE si la prescription trentenaire, en vertu de laquelle l'un des voisins, indépendamment de tout titre, ou de toute marque de non-mitoyenneté, prétend avoir acquis la propriété exclusive ou partielle du mur, fait disparaître la présomption légale de mitoyenneté, encore faut-il que des faits de possession pendant trente ans au moins soient établis par ce voisin ; qu'en se contentant de constater l'acquisition de la prescription acquisitive trentenaire concernant le caractère « partiellement mitoyen » du mur d'assiette, après avoir considéré que les termes confus du règlement de copropriété et l'absence de plan précis permettant de localiser exactement le mur litigieux ne faisaient pas échec à la présomption légale de mitoyenneté, sans constater que le syndicat de copropriété démontrait qu'il avait acquis la mitoyenneté du mur litigieux par sa possession pendant trente ans au moins, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 653 du Code civil, ensemble au regard des articles 2229 et 2262 anciens du même Code ;
2°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en ajoutant qu'il ne pouvait être utilement fait état des termes du règlement de copropriété de l'immeuble situé 17 rue Ramponneau en raison de leur caractère prétendument confus, quand il en ressortait clairement que le mur séparatif entre les deux immeubles constituant la façade arrière du bâtiment B situé en fond de parcelle à droite de l'immeuble du 13 rue Ramponneau était un mur privatif appartenant au propriétaire de cet immeuble, en l'occurrence la SCI AU SCHWEISSDISSI, la Cour d'appel, qui a dénaturé ce document, a violé l'article 1134 du Code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'AVOIR constaté l'acquisition de la prescription acquisitive trentenaire concernant l'escalier construit dans la cour de l'immeuble du 17 rue Ramponneau et ses annexes et, en conséquence, d'AVOIR débouté la SCI AU SCHWEISSDISSI de ses demandes tendant à voir dire que la construction de cet escalier et ses annexes sur un mur privatif constituait un trouble anormal de voisinage et ordonner leur démolition, avec remise en état ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de l'escalier appuyé sur le mur litigieux, dont la SCI prétend qu'il a nécessairement été construit postérieurement à 1985, année de l'acquisition de Monsieur
X...
dont l'acte ne faisait pas état de celui-ci, il sera observé qu'il résulte d'un rapport d'expertise du Cabinet BLANQUET demandé par la MATMUT, assureur de la SCI AU SCHWEISSDISSI, que la propriété de Monsieur
X...
comporte deux bâtiments dont le premier, situé en limite de propriété avec le 13 rue Ramponneau, comporte un rez-de-chaussée utilisé en local commercial et un étage divisé en plusieurs appartements, auxquels on accède par un escalier en béton avec un garde-corps métallique ; que l'expert indique que cet escalier ancien surplombe la fenêtre de l'appartement Y...(situé dans l'immeuble de la SCI) ; que l'escalier est en effet accroché sur le mur mitoyen, au-dessus de cette fenêtre ; qu'il engendre une perte de luminosité dans cet appartement ; que l'expert a constaté la présence de mousses sur les marches et de nombreuses fissures affectant le béton ; qu'il pense que l'escalier a plus de 20 ans ; que le syndicat des copropriétaires, pour sa part, produit un rapport du BET Z...du 10 octobre 2009, étant précisé que Monsieur Z...est ingénieur conseil, spécialiste en béton armé, qui déclare que l'épaisseur de la paillasse de l'escalier est très faible, et traduit immanquablement une construction datant des années 50, le matériau béton étant à cette époque cher et la main d'oeuvre bon marché ; que l'ossature est réalisée en acier doux, lisse et non soudé, ce type d'acier étant le seul à exister jusque vers les années 55/ 60 pour être ensuite remplacé par un acier dur crénelé bien meilleur et résultant d'une technologie plus avancée ; que les aciers sont très corrodés ; que l'expert estime l'époque de construction à 1950 environ, ou peut-être avant, datation corroborée par les sondages effectués sur d'autres sites réalisés vers la même époque avec le recours à l'acier doux, lisse ; que les photographies versées aux débats montrent que l'escalier est dans un état de délabrement avancé ; que le rapport du BET indique expressément porter sur un escalier en béton armé extérieur, situé dans la cour et donnant accès au bâtiment cour ; qu'il ne s'agit aucunement, comme l'affirme la SCI, d'un autre escalier se trouvant dans la partie de l'immeuble dont les bâtiments donnent sur la rue ; que la preuve est rapportée par les pièces produites que l'escalier litigieux, procurant un déficit d'ensoleillement à l'appartement Y..., est plus que trentenaire ; que cet état de fait est corroboré par les attestations versées aux débats par le syndicat ; que les photographies aériennes versées par la SCI comme démontrant la situation des lieux en 1970, sont inexploitables ; que la prescription est acquise en ce qui concerne la construction de cet escalier ancré dans le mur en limite de propriété ; que le syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau en tire la conclusion que la SCI serait irrecevable pour défaut de droit d'agir résultant de l'acquisition de la prescription extinctive ; que cela n'est pas le cas ; que la SCI est propriétaire mitoyenne du mur et son droit d'agir ne peut lui être dénié ; qu'en revanche, elle ne peut, du fait de l'ancienneté de l'escalier ancré sur le mur, en obtenir la démolition ; qu'elle sera donc déboutée de cette demande (arrêt, p. 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'en se contentant de statuer sur la demande de démolition de l'escalier litigieux et ses annexes, sans se prononcer, comme elle y était invitée, sur la question de savoir si la présence de cet escalier et ses annexes ne générait pas pour la SCI AU SCHWEISSDISSI un inconvénient excédant manifestement le trouble normal de voisinage, la Cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE si la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, ce droit trouve cependant des limites qui peuvent être fixées par les lois ou par les règlements, ou qui proviennent du droit du propriétaire voisin de ne pas être dérangé par l'usage que l'on fait de la chose, nul ne pouvant causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'en toute hypothèse, en retenant que l'escalier litigieux et ses annexes étaient accrochés sur le mur mitoyen, au-dessus de la fenêtre de l'appartement de Monsieur Y..., situé dans l'immeuble de la SCI AU SCHWEISSDISSI, qu'ils engendraient une perte de luminosité dans cet appartement et qu'ils causaient un déficit d'ensoleillement à celui-ci, sans en déduire que la présence dudit escalier et de ses annexes générait pour cette SCI un inconvénient excédant manifestement le trouble de voisinage, de nature à justifier sa démolition, la Cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
3°) ALORS QUE si la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, ce droit trouve cependant des limites qui peuvent être fixées par les lois ou par les règlements, ou qui proviennent du droit du propriétaire voisin de ne pas être dérangé par l'usage que l'on fait de la chose, nul ne pouvant causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; que, de même, en déboutant la SCI AU SCHWEISSDISSI de sa demande de démolition de l'escalier litigieux et de ses annexes, pour trouble anormal de voisinage, motif inopérant pris de l'acquisition par le syndicat des copropriétaires de la prescription trentenaire concernant ces biens, après avoir pourtant constaté que cet escalier et ses annexes engendraient une perte de luminosité et un déficit d'ensoleillement dans l'immeuble de la SCI, la Cour d'appel a encore violé l'article 544 du Code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté l'acquisition de la prescription acquisitive trentenaire concernant la goulotte et les câbles et, en conséquence, d'AVOIR débouté la SCI AU SCHWEISSDISSI de ses demandes tendant à voir dire que l'installation de ces goulottes et câbles sur son mur privatif constituait des troubles anormaux du voisinage et à voir ordonner leur dépose, ainsi que la remise en état du mur, avec installation de câbles enterrés sur la propriété du syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat demande que soit constaté le caractère « partiellement mitoyen » du mur ; que ce caractère ne s'oppose pas à la constatation de l'ancienneté des câbles accrochés sur le mur de séparation ; que les câbles électriques et téléphoniques litigieux sont contenus dans une goulotte qui prend naissance, ainsi qu'il ressort de l'expertise contradictoire organisée sur demande de la MATMUT, assureur de la SCI, sous le porche de l'immeuble du 17 rue Ramponneau et rejoint l'immeuble de Monsieur X... ; que, sauf à enterrer les câbles, le cheminement de ceux existant apparaît être le seul aérien possible ; que la pose des câbles remonte donc à l'électrification de l'immeuble et à l'installation du téléphone, le tout plus que trentenaire ; que le jugement sera donc confirmé par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI présentées au titre de la goulotte et des câbles (arrêt, p. 4) ;
et AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE QU'en revanche, s'agissant des câbles et de la fixation de la goulotte, la seule conséquence de leur installation sur le mur de la SCI AU SCHWEISSDISSI, constatée par le cabinet BLANQUET, est la présence de trous de fixation dont rien en l'état ne permet de démontrer qu'ils font subir au propriétaire du mur un trouble anormal de voisinage ; que la demande présentée au titre de la goulotte et des câbles sera rejetée (jugement, p. 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en déboutant la SCI AU SCHWEISSDISSI de ses demandes relatives aux goulottes et câbles litigieux, motif pris de l'existence de ces biens depuis l'électrification de l'immeuble et l'installation du téléphone et, partant, de l'acquisition trentenaire par le syndicat des copropriétaires de ces biens, sans répondre au moyen des conclusions d'appel de la SCI faisant valoir que des câbles avaient été posés sans son autorisation en 2005 et 2006, avaient engendré des trous dans le ravalement neuf de son bâtiment et abîmé le mur litigieux, lui causant un trouble anormal de voisinage qu'il convenait de sanctionner, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE si la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, ce droit trouve cependant des limites qui peuvent être fixées par les lois ou par les règlements, ou qui proviennent du droit du propriétaire voisin de ne pas être dérangé par l'usage que l'on fait de la chose, nul ne pouvant causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'au demeurant, en déboutant la SCI AU SCHWEISSDISSI de ses demandes au titre de la goulotte et des câbles litigieux, motif inopérant pris de l'acquisition par le syndicat des copropriétaires de la prescription trentenaire concernant ces biens, sans rechercher si les installations nouvelles des câbles litigieux en 2005 et 2006 n'avaient pas fait subir à la SCI un trouble anormal de voisinage qu'il convenait de sanctionner, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil, ensemble du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
