LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que l'accord de l'ensemble des parties concernées sur le crédit bail destiné à financer l'acquisition du bien impliquait nécessairement un changement total de cadre juridique avec abandon du projet initial, puisque la vente ne pouvait se faire qu'au profit de la société Finamur qui, le même jour, aurait consenti un crédit bail au profit de la société Le Palmier avec autorisation donnée à celle-ci de conclure un bail au profit de la société Boucherie de la République ayant pour gérant M. X..., d'autre part, que l'envoi à M. X... par la société Finamur d'un " projet " de crédit bail à compléter sur certains points et d'un " modèle " de contrat de sous location, joint à la fixation d'un rendez vous fin septembre 2006 entre les notaires pour mise au point et, annulation de ce rendez vous par le notaire de la société Finamur, faisaient preuve de ce que les projets établis sur le crédit bail envisagé n'avaient pas été définitivement finalisés et que les parties en étaient au stade de pourparlers avancés, la cour d'appel, qui a statué par motifs propres substitués, a pu en déduire, sans contradiction ni violation des articles 1134 et 1101 du code civil, que M. X... et la société Le Palmier ne pouvaient valablement se référer à la promesse de vente du 18 janvier 2006 dont les dispositions n'étaient plus applicables ni prétendre à la réalisation forcée de la vente au profit de la société Le Palmier ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la société Le Palmier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la société Le Palmier à payer à la société Finamur la somme de 2 000 euros et à la société Adam, la somme de 2 000 euros et à la SCP B..., C..., D..., E..., F... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Le Palmier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Le Palmier.
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR, confirmant le jugement, débouté Monsieur Tahar X... et la SCI LE PALMIER de leurs demandes tendant à la constatation que la vente conclue par acte du 18 janvier 2006 est parfaite, juger que l'arrêt vaut réitération de la vente, ordonner la substitution de l'acquéreur et condamner la société FINAMUR à payer à Monsieur X... et à la SCI LE PALMIER la somme de 50. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il y a lieu tout d'abord d'observer que les éléments produits établissent un accord de la SCI FLEUR DE ONE à un crédit-bail et l'accord de la société FINAMUR à accorder ce crédit-bail à la SCI PALMIER, cet accord résultant notamment du courrier de la SCI FLEUR DE ONE à M. Tahar X... du 12/ 9/ 2006 où celle-ci pour mettre en demeure celui-ci de réaliser la vente indique que la condition suspensive d'obtention d'un prêt finançant le prix d'acquisition était depuis longtemps réalisée " puisque la société FINAMUR avait accepté d'apporter son concours pour ce montant dans le cadre d'un crédit-bail " ; que l'accord de l'ensemble des parties concernées sur le crédit-bail destiné à financer l'acquisition du bien impliquait nécessairement un changement total de cadre juridique avec abandon du projet initial puisque la vente, du fait du crédit-bail accepté comme devant permettre à la SCI PALMIER substituée à M. Tahar X... (dont il était constant qu'elle ne disposait pas dans l'immédiat de moyens de financement) d'entrer en jouissance du bien pour en devenir par la suite et au terme du crédit-bail propriétaire, ne pouvait se faire qu'au profit de la société FINAMUR qui, le même jour, aurait consenti un crédit-bail au profit de la SCI PALMIER avec autorisation de sous-location donnée à celle-ci et conclusion à cette date, en vertu de cette autorisation, d'un bail par la SCI PALMIER au profit de la société BOUCHERIE DE LA REPUBLIQUE ayant pour gérant M. Tatar X... et qu'ainsi le projet de crédit-bail établi par la société FINAMUR au nom de la SCI PALMIER précisait en page 12 que " le bailleur devait se rendre titulaire d'un droit réel sur le bien en cause en vertu d'un acte à recevoir ce jour par Me Y... (de la SCP Y...
A..., notaire à PARIS) et prévoyait la possibilité de sous-location par le preneur ", la société FINAMUR adressant, en même temps que ce projet à M. Tahar X..., un modèle de contrat de sous-location et qu'ainsi encore Me Z..., chargé de recevoir l'acte de vente confirmait au conseil de M. Tahar X..., dans un courrier du 27/ 10/ 2006, que la SCI FLEUR DE ONE devait vendre le bien en cause à la société FINAMUR et consenti un crédit-bail à la SCI PALMIER en précisant qu'il avait également pris rendez-vous avec le notaire de la société FINAMUR le 28/ 9/ 2006 (lequel était la SCP B...) pour mise au point (rendez-vous qui avait été annulé par ce notaire) ; que l'envoi à M. Tahar X... par la société FINAMUR d'un " projet " de crédit-bail à compléter sur certains points et d'un " modèle " de contrat de sous-location joint à la fixation d'un rendez-vous fin septembre 2006 entre les notaires pour mise au point et à l'annulation de ce rendez-vous par le notaire de la société FINAMUR et joint encore à l'absence de rendez-vous intermédiaire entre notaires entre la fin septembre 2006 et les 3 et 6 octobre 2006, date de rendez-vous fixés aux fins de signature selon le courrier susvisé du 27/ 10/ 2006 de Me Z... et à l'annulation de ces derniers rendez-vous par le même notaire, font preuve de ce que les projets établis sur le crédit-bail envisagé n'avaient pas été définitivement finalisés et que les parties en étaient au stade de pourparlers qui doivent, vu les rendez-vous ci-dessus fixés, être qualifiés de pourparlers avancés ; qu'au vu de ce qui précède, M. Tahar X... et la SCI PALMIER ne peuvent valablement se référer à la promesse de vente du 18/ 1/ 2006 dont les dispositions n'étaient plus applicables ni prétendre, alors que l'acquisition du bien dans la nouvelle opération de crédit-bail mise en place devait être faite par la société FINAMUR, à la réalisation forcée de la vente au profit de la SCI PALMIER et que cette opération de crédit-bail en étant restée au stade de pourparlers avancés, ceux-ci ne peuvent davantage valablement conclure, comme ils le font à titre subsidiaire, à l'engagement de la responsabilité de la SCI FLEUR DE ONE et de la société FINAMUR sur le fondement de la responsabilité contractuelle » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'acte de vente du 18 janvier 2006 a stipulé que celui-ci devrait être réitéré sous la forme authentique au plus tard le 18 avril 2006 ; qu'il a précisé que les conditions suspensives devraient être réalisées dans le délai de validité de l'acte et que, en toutes hypothèses, la prorogation de la date de signature de l'acte authentique ne pourrait excéder le 25 avril 2006 ; que force est de constater qu'en l'espèce, la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts de 200. 000 € maximum, d'une durée de remboursement de 7 ans minimum au taux d'intérêt maximum de 4 %, n'a pas été réalisée dans les délais prévus ; qu'en effet, ni Tahar X... ni la SCI LE PALMIER n'ont obtenu le financement ; que le projet de crédit-bail immobilier n'a finalement jamais été finalisé avec la société FINAMUR, cette dernière ayant fait savoir qu'elle ne pouvait plus donner suite à l'opération ; qu'en outre, il apparaît que si la SCI FLEUR DE ONE a accepté une prorogation de la vente sous conditions suspensives, elle a mis en demeure Tahar X..., par courrier du septembre 2006, d'avoir à réitérer la vente dans le délai d'un mois à réception de la lettre, lui précisant qu'à défaut, l'acte de vente serait caduc ; que Tahar X... n'a pas répondu à cette mise en demeure et qu'aucune signature n'est intervenue avant le 12 octobre 2006 ; qu'en conséquence, au vu de ces éléments, il apparaît que l'acte de vente du 18 janvier 2006 est caduc ; que la demande de réalisation forcée de la vente sera donc rejetée » ;
1°/ ALORS, d'une part, QUE, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la Cour d'appel a constaté que les éléments produits établissent un accord de la SCI FLEUR DE ONE à un crédit-bail et l'accord de la société FINAMUR à accorder ce crédit-bail à la SCI PALMIER, cet accord résultant notamment du courrier de la SCI FLEUR DE ONE à M. Tahar X... du 12/ 9/ 2006 où celle-ci pour mettre en demeure celui-ci de réaliser la vente indique que la condition suspensive d'obtention d'un prêt finançant le prix d'acquisition était depuis longtemps réalisée " puisque la société FINAMUR avait accepté d'apporter son concours pour ce montant dans le cadre d'un crédit-bail " ; qu'il se déduit de ces constatations que la condition suspensive d'obtention du prêt était réalisée, de sorte que la SIC PALMIER pouvait demander la réalisation forcée de la vente litigieuse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS, d'autre part, QUE, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la Cour d'appel, pour débouter la SCI LE PALMIER de sa demande en réalisation forcée de la vente, a retenu que M. Tahar X... et la SCI PALMIER ne peuvent valablement se référer à la promesse de vente du 18/ 1/ 2006 dont les dispositions n'étaient plus applicables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant, qu'après que Monsieur Tahar X... se soit rapproché de la société FINAMUR en vue du financement de l'acquisition par l'obtention d'un crédit-bail, la SCI FLEUR DE ONE, qui avait accepté de proroger le délai pour régulariser la vente a, par courrier du 12 septembre 2006, invité M. Tahar X... à régulariser celle-ci dans le mois ; qu'elle précisait que dans ce courrier, la SCI venderesse indique que la condition suspensive d'obtention d'un prêt finançant le prix d'acquisition était depuis longtemps réalisée " puisque la société FINAMUR avait accepté d'apporter son concours pour ce montant dans le cadre d'un crédit-bail " ; qu'il se déduisait de ces constatations que la SCI FLEUR DE ONE, malgré l'octroi d'un crédit-bail se considérait toujours dans les liens de la vente litigieuse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°/ ALORS, de troisième part, QUE, la contradiction de motifs équivaut à une absence de motivation ; que la Cour d'appel a constaté que les éléments produits établissent l'accord de la société FINAMUR à accorder un crédit-bail à la SCI PALMIER ; qu'elle a cependant décidé que relativement à l'octroi de ce crédit-bail les parties en étaient au stade de pourparlers ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel, qui s'est contredite a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°/ ALORS, de quatrième part et en toutes hypothèses, QUE, le contrat de crédit-bail est valablement formé lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en décidant cependant que, relativement à l'obtention du crédit-bail litigieux, les parties étaient seulement au stade de pourparlers avancés, sans caractériser leur absence d'accord sur la chose et sur le prix, la Cour d'appel a violé l'article 1101 du Code civil ;
5°/ ALORS, enfin, QUE, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, par motifs supposément adoptés des premiers juges, la Cour d'appel a retenu qu'il apparaît que si la SCI FLEUR DE ONE a accepté une prorogation de la vente sous conditions suspensives, elle a mis en demeure Tahar X..., par courrier du 12 septembre 2006, d'avoir à réitérer la vente dans le délai d'un mois à réception de la lettre, lui précisant qu'à défaut, l'acte de vente serait caduc ; que Tahar X... n'a pas répondu à cette mise en demeure et qu'aucune signature n'est intervenue avant le 12 octobre 2006 ; qu'en conséquence, au vu de ces éléments, il apparaît que l'acte de vente du 18 janvier 2006 est caduc ; qu'en statuant ainsi, en l'état des stipulations de l'acte de vente, selon lesquelles la condition suspensive d'obtention du prêt est stipulée dans le seul intérêt de l'ACQUEREUR et la date fixée pour la réitération par acte authentique n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, de sorte que la promesse était assortie d'un terme suspensif et ne pouvait devenir caduque par l'effet de l'expiration du délai de réitération par acte authentique, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
