LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la SCP C...
D...
Y..., M. Z...et la SCP Z...Jérôme et Z...AntoIne ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le manquement contractuel commis par les consorts A...était sans conséquence causale avec le préjudice subi par M. X...dans la mesure où, du fait de son âge, Mme B...était en droit de s'opposer à un congé et de se maintenir dans les lieux et, procédant à la recherche prétendument omise, que M. X...ne démontrait par aucun document avoir eu la volonté de faire des travaux à partir de 2004, disant même que le projet était suspendu à une réfection de la toiture non encore commencée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer aux consorts A...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X...de sa demande en dommages intérêts dirigée contre les membres de l'indivision A...
Aux motifs que Monsieur X...qui met en avant le fait qu'il n'a voulu acquérir son appartement qu'en perspective de l'acquisition du lot 14 qui, réuni au sien et aux combles qui les coiffaient tous deux lui aurait permis de réaliser un appartement avec terrasse, soutient que l'indivision A...a commis une faute contractuelle en ne faisant pas libérer rapidement le lot n° 14 comme elle s'y était engagée et ainsi à contribuer à son projet architectural et en lui faisant croire que cette libération serait possible à l'expiration du bail en cours alors que d'autres solutions techniques auraient pu être envisagées ; que les notaires ont commis des fautes dans la notification aux locataires du droit de préemption, erreurs d'identité, de visa et dans son propre état civil, dans la date d'échéance du bail, dans la prise en compte de l'âge des locataires, dans la suggestion d'une solution technique impossible, à savoir la vente libre de deux lots et occupés du troisième avec faculté de le libérer par un congé bipartite ; que cependant l'indivision A...lui oppose justement que l'état des projets architecturaux est indépendant de la vente comme la promesse d'ailleurs qui n'en font pas mention comme condition de celle-ci ; qu'ils affirment à raison que la vente du lot 14 non prévue initialement a toujours porté sur un lot loué, ce que les échanges antérieurs attestent, comme ils attestent que Monsieur X...a été largement averti de la difficulté de libérer ce lot occupé par des octogénaires ; que c'est dans ce sens qu'ont été rédigés par le notaire tant la promesse qui précise que l'entrée en jouissance de ce lot aura lieu par la perception des loyers, que la vente elle-même ; que Monsieur Z...comme Monsieur Y...soulignent également sans être démentis que les parties ont souhaité insérer le jour même de la signature une clause manuscrite de délivrance conjointe de congé, convaincues qu'elles étaient de l'accord des locataires pour libérer les lieux à bonne date ; que les premiers juges ont justement caractérisé la faute contractuelle commise par l'indivision A...qui, alors qu'elle devait se rapprocher de Monsieur X...pour délivrer un congé comme elle s'y était engagée par la clause rappelée n'en n'a rien fait ; que cependant cette faute est sans conséquence causale au préjudice subi par Monsieur X...dans la mesure où du fait de son âge, Madame Laquier Mousser était en droit de s'y opposer et de se maintenir dans les lieux et où l'indivision A...a réussi à trouver une solution négociée à la libération du lot 14, ce qui a été effectif le 31décembre 2007 ; que si Monsieur X...estime son préjudice comme celui résultant de l'impossibilité pour lui de faire des travaux à partir de 2004, comme il l'entendait, faute de bénéficier du lot 14 avant fin 2007, il est constant qu'il ne démontre par aucun document avoir eu cette volonté dont il dit même que le projet était suspendu à la réfection de la toiture, non encore commencée ; que comme l'a justement retenu le tribunal, le préjudice qui est réalisé pour Monsieur X...de cet état de fait, consiste en la perte de loyers de ce lot, durant toute la période considérée puisqu'ils ont été payés à l'indivision A...; que si la clause ayant été insérée selon laquelle, le vendeur s'engage expressément à donner congé et faire libérer le lot 14 à l'issue du bail conjointement avec l'acquéreur qui s'en reconnaît informé étant particulièrement difficile à mettre en oeuvre dans la mesure où elle supposait, comme l'exposent justement les notaires et contrairement aux affirmations tant de Monsieur X...que de l'indivision A..., un double congé concomitant l'un pour vente des lots loués de la part de l'indivision et l'autre pour reprise du lot 14 de la part de Monsieur X...son nouveau propriétaire, à la même date pour une prise d'effet à l'échéance du bail, il n'empêche que cette difficulté juridique et technique pour originale qu'elle soit n'est pas source du préjudice subi par Monsieur X...puisqu'elle n'a pas été mise en oeuvre dans ces termes ; que les autres errements antérieurs des deux notaires exactement énoncés par le jugement auquel la cour se réfère expressément tenant aux omissions de purge du droit de préemption et aux différentes erreurs qui ont émaillé cette procédure caractérisent des fautes commises dans l'exercice de leur devoir de conseil et dans l'efficacité de leurs actes de nature à mettre en jeu leur responsabilité dans les termes retenus pas le tribunal ; que la conjonction de ces manquements a eu pour effet de retarder d'autant la conclusion de l'acte authentique de vente ; que toutefois l'appelant n'allègue aucun préjudice de ce chef ; que le tribunal a exactement relevé aussi que Monsieur X...ne rapportait pas la preuve ce qui est toujours de cas devant l'instance d'appel de ce qu'il aurait mené à bien ou même seulement commencé les travaux d'aménagement de son bien s'il avait pu disposer du lot 14 dès le 30 septembre 2004, étant souligné qu'il explique dans ses écritures que leur commencement était différé jusqu'à réfection totale de la toiture de l'immeuble dont il n'est au demeurant indiqué par aucune partie si elle a finalement été faite ; que néanmoins les premiers juges en ont déduit au crédit de Monsieur X...une perte de chance de pouvoir effectuer son projet en réalité inexistante faute par lui de prouver la faisabilité du projet architectural de réunion des lots, les démarches administratives nécessaires à cet effet alors qu'il est en possession de l'intégralité depuis près de 3 ans notamment les autorisations des autres copropriétaires ou l'avis de l'architecte de l'immeuble n'ayant pas été diligentées de sorte que la chance perdue liée à la perte de jouissance du bien conforme à ses souhaits est à l'aune des pièces versées à ce jour purement hypothétique ; qu'il n'est justifié d'une perte de valeur du bien acquis alors que Monsieur X...ne prétend nullement avoir eu l'intention de le revendre
1) Alors que les vendeurs qui s'engagent à délivrer des locaux libres de toute occupation ont une obligation de résultat et l'inexécution de cette obligation, cause aux acquéreurs un préjudice consistant à n'avoir pas pu entrer dans les locaux qui leur ont été vendus ; que la cour d'appel a rejeté la demande de l'exposant au motif que le vendeur avait commis une faute en ne faisant pas délivrer congé mais que ce manquement ne portait pas à conséquence en raison du droit au maintien dans les lieux des preneurs ; qu'en se prononçant de la sorte, alors qu'elle avait constaté que l'acte de vente contenait une clause selon laquelle les vendeurs s'engageaient à faire libérer les lieux au terme du bail, que les parties étaient convaincues de l'accord du locataire et que finalement les locaux n'avaient pas été libérés, la cour d'appel qui n'a pas retenu la faute du vendeur en raison du manquement à son obligation de résultat de faire libérer les lieux à la date prévue, n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1604 du code civil
2° Alors que lorsque le vendeur n'a pas fait libérer les locaux objet de la vente au terme du bail comme il s'y était engagé, l'acquéreur peut se prévaloir d'une perte de chance de réaliser un projet immobilier qui se présentait dans des conditions favorables à ce moment là ; que dans ses conclusions d'appel, l'exposant a invoqué une perte de chance d'obtenir les autorisations nécessaires et de faire réaliser les travaux dont le projet avait été annexé à l'acte de vente et au règlement de copropriété, compte tenu des circonstances favorables à cette époque ; qu'il a indiqué qu'il aurait certainement obtenu, au moment prévu pour la libération des lieux, les autorisations des copropriétaires car les consorts A..., vendeurs, étaient alors majoritaires à l'assemblée générale et qu'ils avaient avalisé le projet, mais que faute pour un architecte de pouvoir visiter les lieux il n'avait pas pu demander les autorisations à l'assemblée générale ; que la cour d'appel qui a retenu que Monsieur X...ne démontrait pas cette perte de chance faute de prouver la faisabilité du projet architectural, des démarches administratives nécessaires à cet effet, notamment les autorisations des copropriétaires ou l'avis de l'architecte de l'immeuble, mais qui ne s'est pas expliquée sur la perte de chance de réaliser le projet immobilier au terme du bail comme prévu à l'acte de vente, n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X...de sa demande tendant à voir condamner l'indivision A...à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts
Aux motifs qu'il n'y a pas lieu de condamner l'indivision A...à payer à Monsieur X...les sommes qu'il a été condamné par le tribunal à payer à Madame B...dès lors que cette condamnation n'a pas été prononcée comme il le soutient à tort sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais en réparation du préjudice moral qu'il a causé à cette dame âgée en l'attrayant dans une procédure qui lui était étrangère
Alors que seule la partie qui est responsable de l'introduction d'une procédure préjudiciable à une autre peut être condamnée à réparation au titre du préjudice moral ; qu'en retenant que Monsieur X...était responsable de l'engagement de la procédure et du préjudice de Madame E..., au motif qu'il l'avait attrait dans une procédure à laquelle elle était étrangère, mais sans rechercher comme cela lui était demandé, si ce n'était pas par la faute du vendeur, qu'il avait été contraint d'attraire la locataire dans la procédure pour obtenir la validité du congé qui lui avait été délivré, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil
