LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la destination du paiement d'une somme d'argent, en dehors de toute réitération de la vente par acte authentique, était contestée et retenu que M. X... n'avait ni levé la condition suspensive d'obtention d'un prêt ni renoncé à celle-ci dans le délai prévu à l'acte, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la promesse de vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à l'office public de l'habitat et de l'immobilier social, ensemble, la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la promesse de vente conclue entre Mme Y..., venderesse, et M. X..., acheteur, le 11 janvier 1993, était caduque, et d'avoir en conséquence condamné M. X... à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; QU'également, doit être prononcée la caducité d'une promesse de vente en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives ; QU'en l'espèce le compromis de vente en date du 11 janvier 1993 stipulait clairement, que de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l'acte authentique conditionneraient le transfert du droit de propriété à l'acquéreur qui sollicitait un prêt bancaire de 70 000 F au taux d'intérêt maximum de 4, 25 % sur une durée de cinq ans auprès de la Caisse d'Epargne ; QU'il était ajouté au paragraphe J, que « si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G expirant le 11 mars 1993, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre », ce dont il résultait que le compromis se trouverait caduc si la condition n'était pas réalisée dans le délai prévu, à moins que le bénéficiaire n'ait renoncé à ladite condition par notification au vendeur avant l'expiration du délai (§ K du compromis) ; QUE cette sanction doit être appliquée sur le fondement de l'article 1134 du code civil ; QUE M. X... n'a pas levé la condition suspensive d'obtention de son prêt et n'y a pas renoncé dans le délai prévu au 11 mars 1993 ; QUE la circonstance du versement d'une somme d'argent par M. Paul Z...
X... en dehors de toute réitération de la vente par acte authentique et la destination de cette somme, qui est contestée par les parties, sont en tout état de cause indépendantes de l'existence d'une cause de caducité du compromis ; QU'il convient en conséquence de prononcer la caducité du compromis de vente et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Paul Z...
X... de ses demandes ; QUE le jugement sera également confirmé en ce qu'il a ordonné à M. Paul Z...
X... de quitter l'appartement situé... ; QUE le tribunal a débouté Mine Mireille Y... de sa demande d'indemnité pour occupation sans droit ni titre des lieux par M. Paul Z...
X... au motif que cette situation ne résulterait que du jugement ; Mais QUE si suite à la période de concubinage, M. Paul Z...
X... a été maintenu dans les lieux, sans contestation de la propriétaire de l'immeuble, tel n'était plus le cas à compter de la mise en demeure officielle qui lui a été signifiée, par l'intermédiaire de son conseil, le 7 août 2006, lui demandant expressément de bien vouloir quitter les lieux qu'il occupait sans droit ni titre ; QU'un rappel a été fait le 5 décembre 2006 ; QUE le versement d'une indemnité d'occupation est en conséquence justifié à compter du 7 août 2006 ; QUE la somme réclamée de 470 € par mois est conforme aux prix du marché locatif dans le secteur de situation de l'immeuble, compte tenu de la nature des lieux occupés, et qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande présentée par Mme Mireille Y... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en dépit des dispositions de l'article 1583 du Code civil, suivant lesquelles « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. », la convention conclue sous-seing-privé le 11 janvier 1993 entre Mme Mireille Y... et M. Paul Z...
X... au sujet du bien immobilier susmentionné apparaît aujourd'hui très largement caduque et doit donc être annulée pour cause de renonciation tacite M. Paul Z...
X... à cette acquisition foncière, étant rappelé que le consensualisme contractuel n'est soumis à aucune condition de forme et s'apprécie en fonction de l'ensemble des éléments contradictoirement débattus, en raison :- du caractère sans incidence et en tout cas inopposable du paiement de la somme totale précitée de 280. 000, 00 FRS en versements successifs de 200 000, 00 francs le 11 janvier 1993 et de 80 000, 00 francs le 11 janvier 1993, qui ne correspond ni au montant du prix convenu (280 000, 00 FRS pour 270 000, 00 FRS sans spécifier la différence par un provisionnement sur les charges notariales dans les reçus signés par Mme Mireille Y... ou dans tout autre écrit), ni aux modalités d'acquisition contractualisées quant au plan de financement (stipulation des clauses habituelles de conditions suspensives d'obtention de crédit et indication d'un concours bancaire à hauteur de 70 000, 00 FRS apparaissant contraires à l'allégation actuelle de paiement comptant aujourd'hui même de l'acte le 11 janvier 1993), ni aux modalités habituelles de montant d'acompte sur vente immobilière (200 000. 00 FRS sur 270 000. 00 FRS. faisant ainsi transiter la plus grande partie du prix allégué hors comptabilité notariale !) et qui accrédite donc la version de Mme Mireille Y... suivant laquelle ce paiement n'a constitué qu'un simulacre de vente et a été en réalité effectué pour de toutes autres causes dans le cadre de leurs rapports de l'époque alors qu'ils vivaient en concubinage ;- de la situation de flux financiers autres que l'opération immobilière litigieuse ayant existé entre M. Paul Z...
X... et Mme Mireille Y... pendant leur période de concubinage sur plusieurs années, dont M. Paul Z...
X... convient de l'existence dans ses écritures, et qui, faute de précisions par la production au moins d'un décompte précis et récapitulatif de ces flux, ne peut que confirmer la situation de confusion de comptes dont fait état Mme Mireille Y... en contestant l'imputabilité du paiement de la somme précitée de 280. 000, 00 FRS à l'acquittement du prix de vente susmentionné de 270 000, 00 FRS ;- du temps anormalement et exceptionnellement long qui s'est en tout état de cause écoulé entre la formalisation le 11 janvier 1993 du compromis de vente litigieux et l'acte introductif d'instance du 3 août 2007 en réalisation de vente immobilière (plus de 14 années, élément qui ne fait qu'accréditer davantage la version de Mme Mireille Y... suivant laquelle ce paiement a été en réalité effectué pour de toutes autres causes dans le cadre de leurs rapports de l'époque entre concubins, sans que la situation de concubinage entre les parties pendant une dizaine d'années ne soit une raison valable à ce différé d'authentification ; QU'il importe dans ces conditions de faire droit à la demande principale de Mme Mireille Y... d'annulation de la convention litigieuse ;
1- ALORS QUE lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait admettre le vendeur à se prévaloir de la caducité de la promesse entraînée par la déchéance de cette condition ; qu'elle a ainsi violé l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
2- ALORS QUE de même, la cour d'appel devait rechercher si l'acheteur, en réglant la totalité du prix de vente, et le vendeur, en acceptant ce paiement, n'avaient pas renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du prêt ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
