LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 mai 2010), que par acte notarié du 4 mai 2006, la société civile immobilière Verdun 80 (la SCI) a consenti à la société Tibère investissements (société Tibère) une promesse unilatérale de vente d'un immeuble à usage commercial sous conditions suspensives d'absence de droit de préemption et de délivrance, au plus tard le 15 avril 2007, d'un permis de démolir et d'un permis de construire ; que par courrier du 10 décembre 2007, la SCI a indiqué à la société Tibère que, faute d'avoir levé l'option à la date du 4 août 2007 et en l'absence d'une prorogation de délai de la promesse de vente, elle considérait que celle-ci était caduque ; que la société Tibère a assigné la SCI et son notaire, la SCP Wargny, Lelon et Retel, et demandé leur condamnation solidaire au paiement d'une somme à valoir sur son préjudice financier et celle de la SCI à procéder à la libération complète de l'immeuble et à régulariser un avenant de prorogation des effets de la promesse fixant la date de signature de l'acte authentique ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Tibère fait grief à l'arrêt de dire que la promesse de vente est caduque et de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la promesse de vente en date du 4 mai 2006, qui forme la loi des parties, valable jusqu'au 4 mai 2007, stipule que dans l'hypothèse où le permis de construire définitif ne serait pas obtenu à la date du 15 avril 2007, pour l'unique motif de la non-application du plan local d'urbanisme actuellement en cours d'élaboration, la sarl Tibère investissements et la SCI Verdun 80 conviennent de proroger de trois mois le délai d'obtention du permis définitif et celui de la réalisation de la vente, soit respectivement au 15 juillet et au 4 août 2007 ; qu'en relevant, pour refuser d'admettre que les parties se sont placées en dehors de ce cadre contractuel et considérer que la promesse est devenue caduque à compter du 4 août 2007, que l'arrêté municipal du 21 août 2006 de refus de délivrance d'un permis de construire est fondé sur le retard d'adoption du PLU et partant entrerait dans les prévisions du contrat prorogeant respectivement aux 15 juillet 2007 et 4 août 2007 le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et de réalisation de la vente, quand l'arrêté était fondé sur l'inconstructibilité du terrain en raison de l'insuffisance de sa surface, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en retenant que l'arrêté municipal de refus de délivrance du permis de construire en date du 21 août 2006 est fondé sur le retard d'adoption du PLU quand cet arrêté était fondé sur l'inconstructibilité du terrain en raison de l'insuffisance de sa surface, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 4 mai 2006, d'une part, la sarl Tibère investissements devait obtenir un permis de démolir et un permis de construire au plus tard le 15 avril 2007, d'autre part, la SCI Verdun 80 s'obligeait "à apporter son concours le plus large pour favoriser cette obtention, s'obligeant en outre à produire à l'administration, si besoin est, toutes autorisations à cet effet" ; qu'en se bornant à relever que ladite promesse n'obligeait pas la SCI Verdun 80 à assurer la libération des locaux avant la signature de l'acte de vente sans rechercher, comme elle y était invitée si l'administration n'avait pas subordonné la délivrance du permis de démolir à l'établissement d'une attestation par la SCI Verdun 80 de libération des locaux, document réclamé vainement par la sarl Tibère investissements notamment par un courrier du 12 avril 2007, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la condition relative à l'obtention d'un permis de démolir n'avait pas été obtenue, que celle relative au permis de construire l'avait été le 26 novembre 2007 c'est-à-dire après l'échéance du délai d'option, que la SCI avait expressément refusé la prorogation du délai et que, quand bien même le refus de la mairie aurait été sans rapport avec le retard d'adoption du plan local d'urbanisme, le fait que la SCI ait accepté un report au 4 août 2007 ne signifiait nullement à lui seul qu'elle aurait renoncé au délai écrit dans la promesse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a souverainement retenu que la clause obligeant la SCI à apporter son concours le plus large pour favoriser l'obtention du permis de démolir ne pouvait être interprétée comme une obligation de libérer les lieux avant la signature de l'acte de vente et a pu déduire de ces seuls motifs que la promesse de vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la société Tibère avait intenté une procédure, au surplus publiée à la conservation des hypothèques, alors qu'elle n'avait pas respecté les conditions et délais qu'elle avait expressément acceptés par écrit et que par voie de conséquence, l'immeuble se trouvait immobilisé depuis plus de deux ans, la cour d'appel a caractérisé une faute de la société Tibère faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la société Tibère fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en dommages et intérêts contre la SCP Wargny, Lelong et Mercier de Villartray, alors, selon le moyen, que les juges du fond doivent examiner l'ensemble des éléments de preuve régulièrement versés aux débats par les parties ; que la sarl Tibère investissements communiquait régulièrement aux débats le courrier du Maire de Puteaux en date du 24 avril 2007 l'informant de ce que la municipalité renonçait à son droit de préemption et demandait au service du cadastre de Nanterre l'incorporation au domaine public non cadastré de deux parcelles à usage public issues de délaissés de voirie aux fins de permettre la délivrance de son permis de construire ; qu'en affirmant péremptoirement que la sarl Tibère investissements n'établit pas que la formalité de la déclaration d'intention d'aliéner effectuée tardivement par la SCP Wargny, Lelong et Mercier de Villartray soit la cause du retard de la délivrance de son permis de construire sans examiner ce courrier duquel il résultait que si la déclaration d'intention d'aliéner avait été adressée dans des délais raisonnables, le déclassement du terrain concerné et partant la délivrance du permis de construire, seraient intervenus avant que ne soit prononcée la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Tibère ne faisait état d'aucun préjudice autre que le retard apporté à la purge du droit de la commune et qu'elle n'apportait pas la démonstration que le retard apporté par le notaire à cette formalité aurait été la cause du retard apporté par la mairie à la délivrance de son permis de construire, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié les éléments de preuve qui lui étaient soumis, et qui en a déduit que la demande de dommages et intérêts devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Tibère investissements aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Tibère investissements à payer à la SCI Verdun 80 la somme de 2 500 euros et à la SCP Wargny, Lelong, Retel, Faverie et Mercier de Villartay la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Tibère investissements ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Tibère investissements.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la promesse unilatérale de vente du 4 mai 2006 est caduque faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et de levée d'option par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS dans les délais contractuellement convenus et non de prêt comme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement , d'AVOIR débouté la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI VERDUN 80 et la SCP WARGNY LELONG RETEL FAVERIE MERCIER DE VILLARTRAY et d'AVOIR condamné la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS à paiement de 45.000 € de dommages-intérêts au profit de la Société VERDUN 80 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la promesse unilatérale de vente du 4 mai 2006 stipulait notamment deux conditions suspensives, une absence de droit de préemption, une délivrance au bénéficiaire au plus tard le 15 avril 2007 d'un permis de démolir et d'un permis de construire permettant l'édification d'un immeuble d'une surface hors oeuvre nette de 1.153 m² minimum ; que cette promesse était valable jusqu'au 4 mai 2007 ; que toutefois il était prévu que « dans l'hypothèse où le permis de construire définitif ne serait pas obtenu à la date du 15 avril 2007 pour l'unique motif de la non-application du Plan Local d'Urbanisme en cours d'élaboration, les parties conviennent de proroger de trois mois le délai d'obtention du permis de construire définitif et celui de la réalisation de la vente » ; que pour démontrer l'existence d'un accord des parties pour une prorogation de la promesse sine die, tant que le permis de construire n'aurait pas été délivré, la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS entend rapporter la preuve qu'elles s'étaient placées par leur comportement en dehors du cadre de la promesse et avaient abandonné la date du 4 août 2007 pour la levée de l'option ; qu'elle avance en premier lieu que la promesse comportait une possibilité de prorogation mais seulement du délai d'obtention du permis de construire et non du délai de signature de l'acte de vente, et seulement dans le cas d'un refus en raison de « la non-application du Plan Local d'Urbanisme en cours d'élaboration » ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS pose que le refus de l'administration était fondé sur des raisons sans aucun rapport avec la non-application du PLU, ce dont elle déduit qu'elle-même n'avait aucun droit à la prorogation aux termes stricts de la promesse, faits qui prouveraient suffisamment que les parties avaient convenu d'un ajournement sine die pour des raisons étrangères aux stipulations de la promesse et tenant en réalité aux difficultés administratives sus relatées ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ajoute que cette analyse est corroborée par le fait que la SCI VERDUN 80 l'a laissée déposer une nouvelle demande de permis le 4 juillet 2007 ; mais que la SCI VERDUN 80 contestant que le motif du refus de permis par l'administration soit sans rapport avec la « non-application du Plan Local d'Urbanisme en cours d'élaboration » il convient d'observer que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ne propose pas la moindre preuve ou démonstration de cette absence de rapport ; qu'il importe de relever que la décision de refus de la mairie ne se réfère pas un PLU mais au POS, ce qui conduit la Cour à retenir que le PLU n'était pas encore adopté, et que par suite le refus de la mairie est bien lié au retard d'adoption de ce plan ; que quand bien même le refus de la mairie aurait été sans rapport avec le retard d'adoption du PLU, le fait que la SCI VERDUN 80 aurait néanmoins accepté un report au 4 août 2007, par esprit de tolérance, ne signifiait nullement à lui seul qu'elle aurait renoncé au délai écrit dans la promesse, son silence à la demande de prorogation au mois d'octobre 2007 présentée par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS le 12 avril 2007 jusqu'au mois de juillet 2007 pouvant s'expliquer par les négociations en cours entre les parties ; que l'on peut se demander sur quelle base juridique la SCI VERDUN 80 aurait pu s'opposer au dépôt d'une nouvelle demande de permis dont au surplus rien n'indique qu'elle avait la certitude qu'elle avait été effectivement déposée et alors qu'un accord pouvait encore être trouvé sur de nouvelles bases telles que proposées par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS elle-même, le 23 juillet 2007 selon ses propres écritures, sur la base du versement d'une indemnité de 3.500 € par mois jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, mais qui se sont heurtées à un refus de la SCI VERDUN 80, refus dont elle avait été informée par mail (message électronique) du 3 août 2007 ; qu'un accord pouvait ainsi ressortir de l'offre de la SCI VERDUN 80 dans la lettre de son notaire du 23 juillet 2007 dans laquelle ledit notaire informait celui de la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS que sa cliente ne souhaitait pas proroger la promesse de vente et lui a demandé de lui indiquer si la bénéficiaire souhaitait acquérir le bien en l'état avant l'obtention de son permis de construire et au plus tard le 4 août 2007 ; qu'en outre, la SCI VERDUN 80 n'était tenu à aucune obligation d'exprimer une position à l'égard d'un dépôt par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS d'une nouvelle demande de permis de construire ; que le fait que la SCI VERDUN 80 ait laissé la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS déposer une nouvelle demande de permis de construire le 4 juillet 2007 ne peut donc nullement être interprété dans le sens de l'abandon par la SCI VERDUN 80 des délais fixés à la promesse, d'autant plus qu'elle exprimait exactement le contraire dans la lettre de son notaire du 23 juillet 2007 susmentionnée ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS déclare en second lieu que le tribunal a commis une erreur manifeste en jugeant qu'elle ne pouvait pas arguer du fait que la SCI VERDUN 80 ne lui avait pas délivré l'attestation réclamée par la mairie concernant la non-occupation des lieux pour l'obtention de son permis de démolir dans la mesure où cela ne l'empêchait nullement d'obtenir un permis de construire qu'elle avait de fait obtenu le 26 novembre 2007 nonobstant l'absence de cette attestation et alors que la justification de la libération des lieux était prévue, aux termes de la promesse de vente, pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente qui n'a pas eu lieu, et n'était nullement une condition de la levée de l'option ; qu'elle souligne que la condition suspensive portait sur l'obtention d'un permis de démolir et que la promesse précisait (p. 7) que la SCI VERDUN 80 s'obligeait à « apporter son concours le plus large pour favoriser cette obtention, s'obligeant en outre à produire à l'administration si besoin est toute autorisation à cet effet » alors qu'elle produit un constat du 27 juillet 2007 établissant qu'à cette date, à 8 jours de l'échéance du délai d'option, l'immeuble n'était toujours pas libéré et que personne ne peut croire qu'il pouvait le devenir dans un si bref délai, étant rappelé qu'il s'agissait d'une occupation par un commerce de restauration et des chambres en location au mois, dont la libération est soumise à préavis ; mais que si la condition d'obtention du permis de démolir figure bien à la promesse, force est de constater que ladite promesse n'obligeait pas la SCI VERDUN 80 à assurer la libération des locaux avant la signature de l'acte de vente, ainsi que le tribunal l'a exactement retenu, et que la clause obligeant la SCI VERDUN 80 « à apporter son concours le plus large pour favoriser cette obtention (du permis de démolir) s'obligeant en outre à produire à l'administration si besoin est toute autorisation à cet effet » ne peut pas être interprétée comme une obligation de libérer les lieux avant la signature de l'acte, en contemplation des termes généraux et vagues de cette clause et des termes clairs de la clause relative à la libération des locaux adoptée par les parties ; que les supputations de la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS concernant l'impossibilité pour la SCI VERDUN 80 de respecter en tout état de cause son obligation de livrer le bien libre de toute occupation le 4 août 2007 sont inopérantes dès lors que la Cour ne peut pas fonder sa décision sur des motifs dubitatifs, que rien ne prouve que la SCI VERDUN 80 n'avait pas passé des accords avec les occupants et qu'enfin c'est la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS elle-même qui a mis le promettant dans la situation de ne pas avoir à justifier de la libération des lieux au jour de la signature de l'acte en s'abstenant de lever l'option, solution qui lui a été expressément offerte ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS reproche aussi au tribunal de ne pas avoir tenu compte de sa proposition du 27 juillet 2007, confirmée par échange de notaires, et finalement refusée par la SCI VERDUN 80 qui exprimait ainsi sa mauvaise foi en l'obligeant si elle voulait réaliser son projet à accepter une augmentation du prix ou à prendre à sa charge la libération des lieux ; mais que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ne propose aucun élément de preuve de l'accord qui lui serait intervenu le 27 juillet 2007 ; que de plus le fait pour une partie de tenter de se procurer un avantage pécuniaire ou autre, de l'abandon d'une date butoir de levée de l'option ou de refuser l'abandon pur et simple de ce délai ne peut pas être jugé relever de la mauvaise foi, à eux-seuls ; que de surcroît la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ne propose aucun élément de preuve de ce que le promettant voulait le contraindre à assumer l'éviction des occupants ; que la fixation d'un délai en cette matière est dans l'intérêt du vendeur qui n'est pas de rester lié indéfiniment à l'acheteur par sa promesse car si tel était le cas, l'acheteur pourrait alors reporter l'issue de l'opération à sa guise ; qu'il incombait à la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS, professionnel de l'immobilier, de négocier les délais appropriés à son projet et à la situation juridique de l'immeuble et de ne pas stipuler une condition d'obtention du permis de démolir dans un délai donné en même temps qu'une clause de libération des lieux postérieure, si ces deux conditions étaient contradictoires, ce que selon ses écritures elle n'a pas fait en l'espèce et ce pour quoi elle ne peut s'en prendre qu'à elle-même ou à ses conseils, et non pas à la SCI VERDUN 80, laquelle était en droit de ne s'en tenir qu'aux écrits, étant rappelé de façon surabondante et de surcroît que suivant l'article 1341 du code civil « il doit être passé acte devant notaires ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret, même pour dépôts volontaires, et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou d'une valeur moindre » ; que l'acte du 4 mai 2006 énonce que la promesse unilatérale de vente était consentie pour une duré expirant le 4 mai 2007 à 16 heures « sous réserve de ce qui est dit sous le paragraphe permis de construire et que sa réalisation devait avoir lieu soit par la signature de l'acte authentique de vente soit pas la levée d'option dans ce délai, suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans le délai de cinq jours ouvrés suivants celle-ci ; il était prévu que « toutefois si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire percevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours » ; que la condition relative à l'obtention du permis de démolir n'a pas été obtenue et celle relative au permis de construire l'a été le 26 novembre 2007, soit après l'échéance du délai d'option, alors que la SCI VERDUN 80 a expressément refusé la prorogation par la lettre de son notaire du 23 juillet 2007 et que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS n'a jamais répondu à l'offre de signer la vente en l'état le 4 août 2007 contenue dans cette lettre ni levé l'option avant cette date ; que la clause de carence de la promesse (p. 3, paragraphe carence) doit donc recevoir application qui énonce que dans le cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans les délais fixés, avec paiement du prix et des frais « le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse … sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimée le bénéficiaire » ; que par voie de conséquence c'est à juste titre que le jugement a dit que la promesse était devenue caduque et débouté la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS de toutes ses demandes, la SCI VERDUN 80 ne pouvant pas être condamnée à paiement de dommages-intérêts en l'absence de preuve de faute de sa part ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes de l'acte du 4 mai 2006, « la promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 4 mai 2007 à 16 heures sous réserve de ce qui est dit ci-après sous le paragraphe permis de construire » et sa réalisation devait avoir lieu soit par la signature de l'acte authentique de vente soit par la levée d'option dans ce délai suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans le délai de cinq jours ouvrés suivants celle-ci ; qu'il était prévu que « toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire percevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours » ; que par ailleurs la promesse unilatérale de vente était soumise à la condition suspensive, d'une part, de l'absence de droit de préemption, d'autre part, de la délivrance au bénéficiaire au plus tard le 15 avril 2007 d'un permis de démolir et d'un permis de construire permettant l'édification d'un immeuble d'une surface hors d'oeuvre nette de 1.153 m² minimum et il était stipulé que « dans l'hypothèse où le permis de construire définitif ne serait pas obtenu à la date du 15 avril 2007 pour l'unique motif de la non-application du plan local d'urbanisme en cours d'élaboration, les parties conviennent de proroger de trois mois le délai d'obtention du permis de construire définitif et celui de la réalisation de la vente » ; qu'il ressort de ces stipulations contractuelles que la condition suspensive d'obtention du permis de construire devait être réalisée le 15 avril 2007 et que les parties ont fixé une prorogation automatique de trois mois pour la réalisation de cette condition suspensive, soit jusqu'au 15 juillet 2007, ainsi que pour la réalisation de la vente, soit jusqu'au 4 août 2007, pour le cas où la bénéficiaire n'aurait pas obtenu son permis de construire à la date du 15 avril 2007 en raison de la non-application du plan local d'urbanisme ; que dans la mesure où la Mairie de Puteaux a notifié le 21 août 2006 à la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS un arrêté refusant le permis de construire déposé le 4 juillet 2006 au motif que le projet ne respectait pas le règlement annexé au plan d'occupation des sols, les terrains objets de la promesse de vente étaient inconstructibles en raison de leur surface insuffisante, le délai pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et celui de la réalisation de la vente ont été automatiquement prorogés respectivement à la date du 15 juillet 2007 et à celle du 4 août 2007 ; que la Ville de Puteaux ayant informé par courrier du 11 avril 2007 la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS de ce qu'elle renonçait à son droit de préemption, il appartenait à cette dernière de réaliser la condition suspensive d'obtention du permis de construire à la date du 15 juillet 2007 ou de renoncer à se prévaloir de la réalisation de cette condition et de lever son option à la date du 4 août 2007 et ce à peine de caducité de la promesse de vente ; qu'il résulte clairement des courriers en date des 23 juillet et 3 août 2007 du notaire de la SCI VERDUN 80 que celle-ci a refusé de proroger les délais de réalisation de la condition suspensive et de réalisation de la promesse de vente au-delà de la prorogation contractuellement prévue par les parties ; que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et de la levée d'option par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS dans le délai de prorogation contractuelle a donc emporté de plein droit la caducité de la promesse de vente du 4 mai 2006 à la date du 4 août 2007 à 16 heures et à cette date la SCI VERDUN 80 était donc déliée de toute obligation à l'égard de la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ; que la demanderesse ne saurait arguer du fait que la SCI VERDUN 80 ne lui a pas délivré l'attestation réclamée par la mairie concernant la non-occupation des lieux pour l'obtention de son permis de démolir dans la mesure où cela de l'empêchait nullement d'obtenir un permis de construire qu'elle a d'ailleurs obtenu le 26 novembre 2007 nonobstant l'absence de cette attestation et alors que la justification de la libération des lieux était prévue, aux termes de la promesse de vente, pour le jour de la signature de l'acte authentique de vente qui n'a pas eu lieu, et n'était nullement une condition de la levée d'option ; qu'en signant cette promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ne pouvait ignorer qu'elle engagerait des frais pour la mise en oeuvre de son projet immobilier et l'obtention de son permis de construire et la caducité de la promesse de vente provenant de son fait, il lui appartient de supporter les frais qu'elle a exposés ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes dirigées contre la SCI VERDUN 80 ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la promesse de vente en date du 4 mai 2006, qui forme la loi des parties, valable jusqu'au 4 mai 2007, stipule que dans l'hypothèse où le permis de construire définitif ne serait pas obtenu à la date du 15 avril 2007, pour l'unique motif de la non-application du Plan Local d'Urbanisme actuellement en cours d'élaboration, la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS et la SCI VERDUN 80 conviennent de proroger de trois mois le délai d'obtention du permis définitif et celui de la réalisation de la vente, soit respectivement au 15 juillet et au 4 août 2007 ; qu'en relevant, pour refuser d'admettre que les parties se sont placées en dehors de ce cadre contractuel et considérer que la promesse est devenue caduque à compter du 4 août 2007, que l'arrêté municipal du 21 août 2006 de refus de délivrance d'un permis de construire est fondé sur le retard d'adoption du PLU et partant entrerait dans les prévisions du contrat prorogeant respectivement aux 15 juillet 2007 et 4 août 2007 le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et de réalisation de la vente, quand l'arrêté était fondé sur l'inconstructibilité du terrain en raison de l'insuffisance de sa surface, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en retenant que l'arrêté municipal de refus de délivrance du permis de construire en date du 21 août 2006 est fondé sur le retard d'adoption du PLU quand cet arrêté était fondé sur l'inconstructibilité du terrain en raison de l'insuffisance de sa surface, la Cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 4 mai 2006, d'une part, la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS devait obtenir un permis de démolir et un permis de construire au plus tard le 15 avril 2007, d'autre part, la SCI VERDUN 80 s'obligeait « à apporter son concours le plus large pour favoriser cette obtention, s'obligeant en outre à produire à l'administration, si besoin est, toutes autorisations à cet effet » (promesse de vente, p. 7) ; qu'en se bornant à relever que ladite promesse n'obligeait pas la SCI VERDUN 80 à assurer la libération des locaux avant la signature de l'acte de vente sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel de la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS, p. 8 et s.), si l'administration n'avait pas subordonné la délivrance du permis de démolir à l'établissement d'une attestation par la SCI VERDUN 80 de libération des locaux, document réclamé vainement par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS notamment par un courrier du 12 avril 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS à verser à la SCI VERDUN 80 30.000 € à titre de dommages-intérêts, outre la somme complémentaire de 15.000 € au titre des délais supplémentaires d'immobilisation de l'immeuble dus à la procédure d'appel ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS conteste la réalité du préjudice subi par la SCI VERDUN 80 qui continue à percevoir des loyers ; que c'est par des justes motifs que la Cour fait siens que le jugement a retenu qu'en conséquence du fait que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS avait fait publier le 28 mai 2008 par son notaire au 1er Bureau de la conservation des hypothèques de Nanterre un acte de dépôt régularisé en cette étude notariale le 22 mai 2008 indiquant que cet office notarial avait reçu le 4 mai 2006 un acte par lequel la SCI VERDUN 80 avait promis de lui vendre les biens litigieux, ainsi que l'assignation introductive d'instance, l'immeuble se trouvait immobilisé depuis plus de deux ans ; qu'en effet la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS a commis une faute certaine en intentant une procédure contre le promettant, au surplus publiée à la conservation des hypothèques, alors qu'elle-même n'avait pas respecté les conditions et délais qu'elle avait expressément accepté par écrit ; que compte tenu du prix de 1, 4 millions d'euros mais aussi du fait que la SCI VERDUN 80 continue à percevoir ses loyers, le préjudice subi par elle consiste uniquement dans la contrariété qu'elle doit subir dans ses projets ; que la somme de 30.000 € allouée par le tribunal est une juste réparation de ce préjudice ; que compte tenu des nouveaux délais imposés par la procédure d'appel, le préjudice ainsi subi par la SCI VERDUN 80 sera réparé par l'allocation d'une somme supplémentaire de 15.000 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au regard de l'ensemble des éléments du dossier, la procédure intentée par la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS apparaît particulièrement abusive et préjudiciable pour la SCI VERDUN 80 dans la mesure où il résulte des pièces versées aux débats que la demanderesse a fait publier le 28 mai 2008 par son notaire au 1er bureau de la Conservation des hypothèques de Nanterre volume 2008 P n° 3804 un acte de dépôt régularisé en cette étude notariale le 22 mai 2008 indiquant que cet office a reçu le 4 mai 2006 un acte par lequel la SCI VERDUN 80 a promis de vendre à la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS les biens litigieux, ainsi que l'assignation introductive d'instance de telle sorte que la SCI VERDUN 80 se trouve dans l'incapacité de procéder à la vente de son bien qui se trouve immobilisé depuis plus de deux ans ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande reconventionnelle de la SCI VERDUN 80 et de condamner la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera nécessairement la cassation du chef de l'arrêt attaqué par le second moyen dès lors qu'il s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'exercice d'un droit ne dégénère en faute susceptible d'entraîner une condamnation à des dommages intérêts que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ; qu'en se contentant de dire, pour la condamner à paiement de dommages-intérêts, que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS a fait publier à la conservation des hypothèques un acte indiquant que la SCP DUCAMP MONOD GUIBERT ROUXEL THIBERTBELAMAN avait reçu le 4 mai 2006 un acte par lequel la SCI VERDUN 80 avait promis de lui vendre les biens litigieux ainsi que l'assignation introductive d'instance, la Cour d'appel, qui n'a ce faisant nullement caractérisé un comportement abusif mais le libre exercice d'une voie de droit, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE l'exercice par un plaideur des voies de droit qui lui sont offertes n'est pas fautif ; qu'en relevant, pour la condamner à paiement de dommages-intérêts majorés, que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS a interjeté appel du jugement l'ayant débouté en première instance de ses demandes, la Cour d'appel, qui n'a caractérisé aucun abus, a violé l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre la SCP WARGNY LELONG MERCIER DE VILLARTRAY ;
AUX MOTIFS QUE la promesse prévoyait que « le promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à la purge du droit de préemption » ; que le notaire étant engagé à l'égard de son client, la SCI VERDUN 80, à respecter cette obligation, il convient de juger qu'il a commis une faute certaine en ne procédant à la formalité que le 23 novembre 2006, faute que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS, tiers au contrat, peut lui opposer ; que toutefois la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS ne fait état d'aucun préjudice autre que le retard apporté à la purge du droit de la Commune, laquelle est intervenue le 11 avril 2007, soit antérieurement à la date d'échéance de la validité de la promesse ; qu'elle indique que le retard apporté à cette formalité par le notaire aurait été la cause du retard apporté par la Mairie à son permis de construire, sans toutefois en apporter la démonstration et en procédant par simple affirmation ; que s'agissant du contenu de la DIA que les notaires font justement valoir qu'ils ne sont tenus d'indiquer que la situation de l'immeuble au jour de la vente de sorte que leur déclaration était conforme au contenu de la promesse et qu'aucune faute de ce chef ne peut être retenue à leur encontre ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS se prévaut d'un préjudice consistant dans tous les travaux, démarches, frais qu'elle a engagés pour le projet immobilier litigieux, en pure perte ; que cependant, ainsi que la Cour l'a retenu ci-avant, ces dépenses effectuées en pure perte l'ont été par la faute de la SCI VERDUN 80 ni même par la faute de la SCP WARGNY LELONG MERCIER DE VILLARTRAY, la seule faute commise par cette dernière, la demande tardive du droit de préemption, étant sans aucun rapport démontré avec lesdites dépenses ; que par suite la demande de dommages-intérêts de ce chef ne peut qu'être rejetée ;
ALORS QUE les juges du fond doivent examiner l'ensemble des éléments de preuve régulièrement versés aux débats par les parties ; que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS communiquait régulièrement aux débats (pièce n° 10 figurant sur le bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions récapitulatives d'appel) le courrier du Maire de Puteaux en date du 11 avril 2007 l'informant de ce que la municipalité renonçait à son droit de préemption et demandait au service du cadastre de Nanterre l'incorporation au domaine public non cadastré de deux parcelles à usage public issues de délaissés de voirie aux fins de permettre la délivrance de son permis de construire ; qu'en affirmant péremptoirement que la Sarl TIBERE INVESTISSEMENTS n'établit pas que la formalité de la déclaration d'intention d'aliéner effectuée tardivement par la SCP WARGNY LELONG MERCIER DE VILLARTRAY soit la cause du retard de la délivrance de son permis de construire sans examiner ce courrier duquel il résultait que si la déclaration d'intention d'aliéner avait été adressée dans des délais raisonnables, le déclassement du terrain concerné et partant la délivrance du permis de construire, seraient intervenus avant que ne soit prononcée la caducité de la promesse de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
