LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le diagnostic parasitaire établi après la signature d'une première promesse de vente ayant révélé la présence de mérule dans la lingerie et la laiterie du corps de ferme dont ils s'étaient portés acquéreurs, M. et Mme X... ont conclu, pour un prix de vente inférieur, une nouvelle promesse de vente stipulant qu'ils avaient connaissance de la présence de ce champignon et qu'ils en faisaient leur affaire personnelle ; qu'ayant découvert, postérieurement à la signature de l'acte authentique, la présence de mérule dans la partie habitable du corps de ferme, alors que la société Stop mérule, à laquelle ils avaient confié la mission de déterminer l'étendue de cette contamination, n'avait formulé à cet égard aucune réserve, les époux X..., après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, ont recherché la responsabilité de cette dernière, depuis placée en liquidation judiciaire, qui a appelé en garantie son assureur, la société Thelem assurances ;
Attendu que pour dire que les époux X... ne rapportent pas la preuve de leur perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble ou de l'acquérir à un moindre prix et, en conséquence, les débouter de leurs demandes, l'arrêt retient, notamment, que ceux-ci ne produisent pas de devis relatif à la réfection de sols ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de ces pièces, qui figuraient sur le bordereau annexé aux dernières conclusions des époux X... et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne la société Bruno Cambon, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Stop mérule et la société Thelem assurances aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Bruno Cambon, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Stop mérule, et de la société Thelem assurances ; condamne la société Bruno Cambon, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Stop mérule et la société Thelem assurances à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant, d'une part, à la fixation d'une créance de dommages-intérêts au passif de la liquidation de la société Stop Mérule, d'autre part à la condamnation de la société Thelem assurance à l'indemnisation de leurs préjudices,
AUX MOTIFS PROPRES QUE les manquements de la société Stop Mérule à ses obligations contractuelles ne sont pas la cause de la présence de la mérule ni de la nécessité de son traitement ; qu'en revanche, la faute commise par l'entreprise chargée de rechercher l'étendue de la contamination peut avoir eu un impact sur la décision de ses cocontractants d'acquérir le bien ou sur le prix consenti par eux pour cet achat ; que dès lors, ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal, le préjudice des époux X... doit s'apprécier au regard des dispositions de l'article 1149 du Code civil et de la perte de chance pour eux de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à un coût moindre ; que tout d'abord, il ressort de la chronologie même des faits que les époux X... étaient déterminés à acquérir le bien ; qu'ils ont en effet poursuivi leur achat, en pleine connaissance de cause de la présence de la mérule alors qu'ils ne pouvaient ignorer les caractéristiques de ce champignon dévastateur ; qu'il convient d'évaluer leur perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble et celle d'obtenir une nouvelle réduction du prix s'ils avaient apporté la preuve à leurs vendeurs qu'il était nécessaire de traiter outre la laiterie et la lingerie, seules visées dans la rapport Telefunko, la partie habitable du corps de ferme et notamment le salon ; qu'il convient tout d'abord d'observer que la baisse du prix de vente obtenue par eux lors de la signature de la seconde promesse synallagmatique de vente du 17 novembre 2006 par rapport à celle du 22 septembre 2006, compte tenu de la présence de la mérule attestée par le diagnostique porté par la société Telefunko s'est élevée concernant l'immeuble et à l'exclusion des biens mobiliers à la somme de 555.500 euros – 525.500 euros = 30.000 euros, soit une réduction de 5,40% ; que cette baisse de prix était inférieure au montant total des deux devis de traitements de Stop Mérule soit 43.884,15 euros ; que certes, ces devis, datés du 21 novembre 2006, sont postérieurs à la signature de la seconde promesse synallagmatique de vente ; que cependant, les époux X..., qui en ont eu connaissance au cours du délai de rétractation de sept jours prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'ont pas usé de cette faculté, ce qui démontre de plus fort leur détermination à acquérir le bien ; que la somme réclamée devant la cour par les époux X... au titre des travaux supplémentaires est de 31.321,47 euros ; qu'ils y ajoutent celles de 800 euros en remboursement des frais de déménagement, de 9.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, de 10.366,89 euros au titre du traitement fongicide initialement prévu et 3.256,95 euros au titre du traitement de l'humidité soit un total de 54.745,31 euros ; que néanmoins, ils demandent la fixation de leur créance à la somme de 44.945,32 euros seulement ; qu'il convient d'analyser ces demandes au regard des devis examinés par l'expert judiciaire et de ceux versés aux débats ; que l'expert judiciaire a fait établir de nouveaux devis par la société Humiditec en septembre 2008, s'élevant à 14.508,14 euros TTC pour le traitement fongicide et 3.256,95 euros TTC pour le traitement humidité ; que ces devis en date du 23 septembre 2008 sont versés aux débats ; qu'ils concernent le traitement des champignons lignivores dans les maçonneries (murs et cloisons), les sols et les bois, du salon, de la lingerie, du couloir et de la laiterie au rez-de-chaussée ainsi que de la pièce 1 et de son cabinet de toilette et de la pièce 2 au 1er étage ; que ces devis, bien que concernant l'ensemble des pièces dont le rapport d'expertise judiciaire a démontré qu'elles étaient infestées sont d'un montant inférieur à ceux de Stop Mérule qui ne concernaient que la laiterie et la lingerie ; que les époux X... ne communiquent pas d'autres devis ; que l'expert judiciaire a estimé le remplacement du tissu mural tendu du salon à la somme de 4.644,70 euros TTC, selon devis du 4 septembre 2008 de l'Atelier du Tapissier ; que les époux X... ne produisent pas d'autres devis ; qu'enfin, l'expert judiciaire a prévu une provision de 1.300 euros TTC pour la réfection du sol du salon au droit du traitement ; que les époux X... ne produisent pas de devis relatif à la réfection du sol ; que par conséquent, le total des travaux à entreprendre – ceux prévus par Stop Mérule et ceux préconisés par l'expert judiciaire est selon l'évaluation de ce dernier, de 23.709,79 euros TTC, soit une somme inférieure à la baisse du prix de vente de l'immeuble entre les deux promesses synallagmatiques de vente ; que certes, il existe un trouble de jouissance pour les époux X... pendant la durée des travaux estimée à 4 semaines par l'expert judiciaire ; que cependant, ce trouble de jouissance se serait réalisé pour partie, même dans l'hypothèse du traitement de la mérule limité à la laiterie et à la lingerie ; qu'il ne peut pas dépasser la somme de 6.300 euros qui correspond à la différence entre le coût des travaux évalués ou estimés par l'expert judiciaire et la baisse du prix déjà obtenue par les époux X... ; qu'il ressort de cette analyse, comme l'ont considéré à juste titre les premiers juges, que même si les époux X... avaient été correctement informés de l'étendue de la contamination affectant d'autres pièces que la lingerie et la laiterie et spécifiquement le salon, pendant le délai légal de rétractation de la seconde promesse synallagmatique de vente, ils auraient poursuivi leur objectif d'achat de cet immeuble et ils n'auraient pas obtenu une baisse plus importante du prix de vente que celle de 5,40 % consentie par les époux Y... au vu du diagnostic Telefunko ; que faute pour les époux X... de rapporter la preuve de leur perte de chance de renoncer à la transaction ou d'obtenir une nouvelle réduction du prix de vente et donc d'un préjudice certain résultant des manquements contractuels de la société Stop Mérule, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il s'agit de savoir s'il est établi que Monsieur et madame X... auraient obtenu une nouvelle baisse du prix de vente et ont ainsi subi un préjudice qui en tout état de cause, ne peut être qu'une perte de chance d'obtenir une baisse du prix de vente et non le remboursement de l'entier coût des travaux de traitement et de réfection ; qu'en l'espèce, force est de constater que ce préjudice n'est absolument pas certain, voire même inexistant ; qu'en effet, dans la mesure où il résulte des motifs adoptés que le coût de l'ensemble des travaux tels qu'il est chiffré par les époux X... au titre de leur demande en paiement est du même ordre que celui résultant des devis établis le 21 novembre 2006, il ne peut être valablement soutenu que les époux X... auraient nécessairement obtenu une baisse plus importante du prix de vente ; qu'il sera constaté que la baisse du prix de vente n'a pas été négociée par les époux X... sur la base du montant réel des travaux puisque non seulement le second compromis de vente a été signé avant l'établissement du devis mais surtout le rapprochement entre les deux compromis de vente signés par les demandeurs montre qu'ils ont obtenu une baisse, tant du prix de vente global que du prix de vente de l'immeuble bâti proprement dit, bien inférieur au montant des travaux, soit respectivement 28.500 euros et 23.000 euros ; que faute de rapporter la preuve suffisante de l'existence d'un préjudice certain, les époux X... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
1° ALORS QUE le fautif doit à la victime réparation intégrale de l'ensemble de ses préjudices ; qu'en se bornant à retenir que les époux X... ne pouvaient se prévaloir d'un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à moindre prix, sans rechercher si les fautes commises par la société Stop Mérule ne leur avaient pas causé des troubles dans leurs conditions d'existence et un préjudice moral, distincts du préjudice matériel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du Code civil ;
2°- ALORS QUE les époux X... avaient fait valoir que le manquement de la société Stop Mérule à ses obligations causait nécessairement au client un préjudice tenant au fait qu'ils lui avaient réglé une prestation qui s'était révélée, non seulement fautive mais en outre inutile ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°- ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur l'absence au dossier d'une pièce invoquée par une partie, qui figurait au bordereau des pièces annexé à ses dernières conclusions et dont la communication n'avait pas été contestée, sans inviter les parties à s'en expliquer ; que pour apprécier le coût réel des travaux exposé par les époux X..., et par suite déterminer s'ils avaient ou non perdu une chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à un prix moindre, la cour d'appel a retenu qu'il y avait lieu de retenir, pour la réfection des sols, la provision de 1.300 euros car « les époux X... ne produisent pas de devis relatif à la réfection du sol » ; que les époux X... avaient pourtant versé aux débats; qu'en se prononçant ainsi alors que les époux X... avaient indiqué dans leur bordereau de pièces (n° 21) verser aux débats deux devis établis par Monsieur Z... relatifs au traitement de reprise du sol à hauteur de 7.697,28 euros TTC (salon) et 3.519,99 euros TTC (lingerie), sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de ces deux pièces, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°- ALORS QUE les époux X... faisaient spécialement valoir que l'un des deux devis établis par la société Stop Mérule le 21 novembre 2006 était sans lien avec le traitement de la mérule et avait pour objet de traiter les remontées capillaires le long des murs extérieurs, qui était envisagé depuis l'origine ; qu'en prétendant établir que les époux X... n'auraient certainement pas renoncé à l'acquisition dès lors qu'en présence des « deux devis de traitement de la société Stop Mérule », s'élevant au total à 43.884,15 €, soit une somme supérieure au rabais de 30.000 € qu'ils avaient négocié, ils ne s'étaient pas rétractés, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si l'un des deux devis ne portait pas sur des travaux sans relation avec l'infestation par la mérule, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1147 et 1149 du Code civil ;
5°- ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... avaient fait valoir que s'ils avaient été informés au moment de l'acquisition du bien immobilier de la contamination du salon par la mérule, ils auraient pu négocier le prix de vente à la baisse en raison de la moins-value engendrée par la contamination des parties habitables ; que pour débouter les époux X... de leur demande en indemnisation, au motif qu'ils n'auraient pas subi de préjudice, la cour d'appel s'est bornée à relever qu'ils avaient bénéficié d'une réduction du prix de vente équivalente au montant des travaux de traitement et du préjudice de jouissance ; qu'en s'abstenant de rechercher si les époux X... et leur vendeur n'auraient pas aussi tenu compte de la moins-value de la maison en raison de la contamination des parties habitables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du Code civil ;
