LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause le GIE Getib ingénierie, la MAF, la société MTM Infra et la société Allianz IARD ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1165 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 mai 2011), que la société civile immobilière Les Terrasses de Belledonne (la SCI) a fait édifier un bâtiment à usage d'habitation - l'immeuble "Les Arums" - qui a été réceptionné le 27 juillet 1988 et vendu en état futur d'achèvement ; que des désordres étant apparus en façade, l'expertise ordonnée en référé a établi que l'enduit appliqué était purement décoratif, contrairement aux termes du cahier des clauses techniques particulières de ce lot qui prévoyait un enduit de façade offrant une imperméabilisation ; qu'en 2003, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Arums" (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI, la société GAN Eurocourtage IARD (la société GAN), la société Mtm Infra, chargée de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, et son assureur la compagnie Aviva, le GIE Getib ingénierie, lié à la société Mtm Infra par un contrat de maîtrise d'oeuvre, et son assureur la société MAF, la société EMF, chargée de l'application des enduits, et son assureur la société d'assurance mutuelle Auxiliaire en réparation de son préjudice ;
Attendu que pour dire que le syndicat des copropriétaires était fondé à exiger de la SCI la réalisation d'un enduit de façade offrant une imperméabilisation, l'arrêt retient que le marché conclu par la SCI avec la société EMF prévoyait la pose d'un tel enduit, que les lettres adressées aux copropriétaires par la SCI et le maître d'oeuvre les invitant à faire connaître les modifications qu'ils souhaitaient pour leur appartement démontraient qu'ils bénéficiaient des stipulations contractuelles liant la SCI aux locateurs d'ouvrage, et que la pose d'un enduit autre que celui prévu au marché de travaux constituait un défaut de conformité ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que les documents annexés au contrat de vente prévoyaient la pose d'un enduit de façade assurant une imperméabilisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le syndicat des copropriétaires est fondé à exiger de la SCI la réalisation de la prestation contractuellement convenue, et ordonne une consultation pour estimer le coût du ravalement, l'arrêt rendu le 17 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Arums aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Arums à verser la somme de 2 500 euros à la SCI Les Terrasses de Belledonne ; condamne la SCI Les Terrasses de Belledonne à verser la somme de 1 500 euros à la MAF, la somme de 1 500 euros à la société Allianz IARD, et la somme de 770 euros à la société Mtm Infra ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Terrasses de Belledonne.
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le syndicat des copropriétaires est fondé à exiger de la SCI LES TERRASSES DE BELLEDONE la réalisation de la prestation convenue quant aux enduits de façades, et d'avoir ordonné une expertise aux fins d'estimer le coût du ravalement avec application de l'enduit type revêtement plastique semi épais de 2 kg / m² offrant une imperméabilisation,
AUX MOTIFS QUE sur le caractère contractuel de la prestation, il est établi par la production du marché conclu par la SCI LES TERRASSES DE BELLEDONNE avec la Sté EMF constituant le lot n° 1 bis façades, qu'il est prévu un « enduit type revêtement plastique semi épais 2 kg /m² offrant une imperméabilisation » ; qu'aucun élément ne permet à la Sté GETIB et à son assureur de prétendre que la vente était à terme et non en l'état futur d'achèvement, ce dont elle ne tire d'ailleurs pas de conséquences ; que les lettres adressées aux copropriétaires par la SCI et le maître d'oeuvre, produites en pièces 14 et 15, les invitant à faire connaître les modifications qu'ils souhaiteraient pour leur appartement, démontrent que ceux-ci et donc le syndicat des copropriétaires bénéficiaient des stipulations contractuelles liant la SCI aux locateurs d'ouvrage ; que le syndicat des copropriétaires est fondé à exiger la réalisation de la prestation convenue s'agissant de l'enduit ; que sur le préjudice, il est nécessairement résulté un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de la mise en oeuvre d'un enduit ne présentant pas le caractère d'imperméabilisation de celui prévu au marché, et dont le coût a pourtant été pris en considération dans le calcul du prix de vente des appartements ; que la responsabilité des intervenants au titre de la fissuration ne peut permettre qu'une réfection identique à celle livrée et seulement pour la partie endommagée ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI LES TERRASSES DE BELLEDONNE responsable de l'intégralité du préjudice, causé au syndicat des copropriétaires par la mise en oeuvre d'un enduit ne correspondant pas à celui convenu mais infirmé en ce qu'il a prononcé condamnation à l'encontre du GIE GETIB et de la Sté MTM INFRA ; que sur le mode préparatoire, l'application d'un enduit assurant une imperméabilisation qui ne fait que restaurer la prestation convenue, ne constitue pas une amélioration de l'ouvrage ; que Monsieur X..., expert judiciaire, qui distingue en page 26 de son rapport l'enduit d'imperméabilisation prévu au marché d'autres produits d'une autre nature, classés 13 et 14 chiffres, cependant, « le coût d'un ravalement général avec revêtement d'imperméabilisation de classe 13 » qu'il a été estimé à 541 573 F soit 82 562 € TTC ; qu'il est nécessaire d'organiser une consultation pour faire estimer le coût du ravalement avec application d'un « enduit type revêtement plastique, semi épais à 2 kg / m² …offrant une imperméabilisation » ; que cette estimation devra comprendre exclusivement l'enduit et exclure la réparation des fissurations, qui ont fait l'objet d'une demande distincte ; qu'il convient d'allouer une provision de 50 000 € au syndicat des copropriétaires ;
1) ALORS QUE conformément aux articles L.261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, le constructeur d'un immeuble est tenu de livrer un appartement conforme aux spécifications du contrat, soit un immeuble conforme au descriptif contractuel résultant des plans et de la notice annexés à l'acte authentique de vente ; que pour décider que le syndicat des copropriétaires était fondé à demander la réalisation de la prestation convenue s'agissant de l'enduit des façades, la cour d'appel s'est déterminée en considération non pas du descriptif des enduits annexé au contrat de vente, prévoyant un enduit type revêtement plastique épais, mais du marché conclu entre la SCI LES TERRASSES DE BELLEDONNE et la Sté EMF prévoyant un revêtement de même type offrant une imperméabilisation, marché auquel les acquéreurs comme le syndicat des copropriétaires étaient restés tiers et dont ils ne pouvaient pas se prévaloir ; qu'en retenant néanmoins que le syndicat des copropriétaires pouvait exiger ce type d'enduit et condamner la SCI LES TERRASSES DE BELLEDONNE à procéder au ravalement des façades et à la pose d'un nouvel enduit, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ensemble l'article 1165 du code civil ;
2) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI LES TERRASSES DE BELLEDONNE avait fait valoir qu'il résultait des conclusions de l'expert que l'enduit posé sur les façades était bien un enduit de parement organique destiné aux façades et murs d'immeubles, et que celui-ci avait émis l'avis que les désordres constatés étaient sans rapport avec la nature du produit mis en oeuvre ; qu'en décidant néanmoins que la SCI devait prendre en charge le ravalement de l'immeuble et la pose d'un enduit offrant une imperméabilisation, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération d'un marché formé avec l'entreprise chargée du lot façades, annexé au contrat de vente et non pas au descriptif contractuel a, en statuant ainsi, violé l'article 1165 du code civil ensemble l'article 1134 du code civil.
