LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'échange avait eu lieu le 4 juin 2004 et souverainement retenu que la preuve des man œ uvres dolosives n'était pas rapportée, la cour d'appel, devant laquelle M. X... ne s'était pas prévalu d'un document antérieur au mois d'août 2006 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, s'agissant d'un échange, seul le montant de la soulte pouvait être pris en compte pour la qualification du contrat et que, si la parcelle des époux Y... avait été sous-évaluée dans l'acte, M. X... n'établissait pas la valeur des parcelles des époux Z..., la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve et procédant à la recherche prétendument omise, a, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction et l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, légalement justifié sa décision en estimant que le caractère dérisoire de la soulte n'était pas démontré et que la demande d'annulation de l'échange devait être rejetée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., pris en sa qualité de tuteur de Mme A..., veuve Y..., aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités, à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros et à M. B... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de M. X..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Philippe X..., agissant ès qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Madame A..., veuve Y..., de ses demandes de nullité, en tant qu'elles étaient fondées sur l'existence d'un vice du consentement, ensemble de ses demandes subséquentes en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur l'existence d'un vice du consentement, il vient d'être dit que l'altération des facultés mentales des époux Y... n'était pas établie et que l'acte ne recèle pas des erreurs révélant l'existence d'un vice ; que ni la violence, ni l'erreur, ni les manoeuvres dolosives de l'acquéreur et du notaire ne résultent de la fragilité physique ou du grand âge des contractants ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'en 2002, 2003, 2004 et 2005, les époux Y..., propriétaires fonciers, ont mobilisé leur patrimoine en effectuant des ventes au profit de personnes différentes, par l'intermédiaire de trois notaires, qui ne peuvent être indistinctement présumées s'être concertées pour spolier les vendeurs ; que le placement par les époux Y... le 5 novembre 2004, du prix d'une vente du 27 octobre 2004 dans une assurance vie prouve tant leur bon sens que leur volonté de disposer de liquidité pour faire face à leurs besoins liés à leur état physique qui ne pouvaient attendre l'adoption par la Commune le 14 mai 2007 d'un plan local d'urbanisme (PLU) qui aurait rendu constructibles leurs parcelles ; que les vices du consentement allégués n'étant pas établis, la demande d'annulation de l'échange doit être rejetée ;
ALORS QUE, l'obligation de bonne foi et de loyauté qui doit présider à la conclusion d'une vente immobilière ou d'un échange oblige la partie informée de l'enclenchement d'une procédure de révision du plan d'occupation des sols et d'un projet de plan local d'urbanisme qui est de nature à conférer une plus-value considérable aux biens en cause, à révéler cette donnée capitale à ses cocontractants, spécialement lorsqu'à les supposer même sains d'esprit, ils sont particulièrement âgés, vulnérables et peu aux faits des données du marché immobilier local ; que dans ces conclusions d'appel, Monsieur X..., agissant ès qualité, n'avait pas manqué de faire observer que la décision de procéder à la révision du plan d'occupation des sols de la Commune de Gif-sur-Yvette et à sa transformation en plan local d'urbanisme avait été votée par le Conseil Municipal dès le 1er avril 2003 et donc que dès cette date, tous les intéressés, spécialement les investisseurs et les notaires, savaient parfaitement que l'ensemble du secteur de Damiette, où étaient situés les biens litigieux, serait à brève échéance rendu constructible et ferait l'objet d'un projet d'aménagement de nature à conférer une très importante plus-value aux biens en cause (cf. lesdites écritures, et plus spécialement le passage en gras intitulé « sur la substitution du POS en PLU ») ; qu'en ne recherchant pas si, en dissimulant aux époux Y... cette donnée capitale, les intimés ne s'étaient pas rendus coupables d'une réticence dolosive, peu important à cet égard que le plan local d'urbanisme n'ait été adopté par la Commune qu'au cours de l'année 2007, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, violé.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., agissant en qualité d'administrateur l'égal sous contrôle judiciaire de Madame Raymonde A..., veuve Y..., de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts dirigée contre le notaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes litigieux n'étant pas annulés, les demandes contre les notaires doivent être rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Philippe X... n'a pas rapporté la preuve qui lui incombait de l'existence d'un trouble mental dont Monsieur et Madame Y... auraient été atteints au moment des actes litigieux ; que la demande de rescision pour lésion doit également être rejetée ; que par voie de conséquence, les griefs adressés au notaire de n'avoir pas eu son intention attirée par l'état de santé mentale des époux Y... et par la faiblesse du prix est dépourvu de pertinence ;
ALORS QUE, D'UNE PART, au titre de son obligation de conseil et de mise en garde, il appartient au notaire d'attirer l'attention de ses clients sur la mise en oeuvre par la Commune dont dépendent les biens en cause de tout projet d'urbanisme, tel la modification du plan d'occupation des sols ou la mise en place d'un plan local d'urbanisme, de nature à avoir un impact sur la constructibilité des terrains ou plus généralement sur leur valeur ; que si le plan local d'urbanisme de la Commune de Gif-sur-Yvette n'a été définitivement adopté qu'au cours de l'année 2007, Monsieur Philippe X..., agissant ès qualité, faisait état dans ses conclusions d'appel de la circonstance que la décision de modifier le plan d'occupation des sols et de lui substituer un plan local d'urbanisme avait été adopté par le Conseil Municipal dès sa séance du 1er avril 2003, ce qu'aucun professionnel de l'immobilier, et notamment les notaires, ne pouvait ignorer ; que dès lors, en ne s'assurant pas, comme elle y étaient invitée, que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à ce à l'égard des époux Y..., la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, les conclusions d'appel de Monsieur X..., agissant ès qualité, étaient assorties, d'une part, d'une demande de dommages et intérêts accessoires, pour le cas où la nullité serait prononcée, d'autre part, d'une demande subsidiaire de dommages et intérêts tendant à la réparation des préjudices subis par les époux Y..., et ce indépendamment de la nullité par ailleurs encourue (cf. le dispositif desdites écritures) ; que dès lors, en déduisant immédiatement et sans autre examen du rejet des demandes d'annulation des actes litigieux, le rejet des demandes formées contre les notaires, la Cour méconnaît les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, ensemble du principe dispositif.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., agissant ès qualité, de sa demande tendant à l'annulation de l'acte d'échange du 4 juin 2004 conclu entre les époux Y... et les époux Z..., ensemble de ses demandes de dommages et intérêts subséquentes ;
AUX MOTIFS QUE sur le vil prix, la convention litigieuse étant un échange, les articles 1582 et suivants et 1591 du Code civil ne sont pas applicables ; que les époux Z... ont cédé aux époux Y... des parcelles en nature de terre et de pré sises à Grosrouvre (78), d'une contenance totale de 8. 168 m2, d'une valeur de 15. 000 euros, tandis que les époux Y... cédaient aux époux Z... une parcelle de terre ou jardin sise... à Gif-sur-Yvette (91), d'une contenance de 1. 621 m2, d'une valeur de 30. 000 euros, une soulte de 15. 000 euros ayant été versée par les époux Z... aux époux Y... ; s'agissant d'un échange, seul peut être pris en compte pour la qualification du contrat le montant de la soulte ; que l'estimation réalisée en mai 2010 par Monsieur Joseph E..., expert agréé près cette Cour, qui retient une valeur vénale de 240. 000 euros en 2004 de la parcelle des époux Y..., fondée sur une description précise du bien et de sa situation, ainsi que sur les prix de vente de biens comparables à la même période, peut être retenue comme élément de preuve ; que toutefois, l'homme de l'art n'a pas évalué les parcelles des époux Z... ; que si l'estimation de Monsieur E... révèle une sous-évaluation de la parcelle des époux Y..., cependant, Monsieur X..., ès qualités, n'établit pas la valeur des parcelles des époux Z... ; que, dans ces conditions, et sans qu'il y ait lieu de recourir à une expertise, il y a de constater que le caractère dérisoire de la soulte n'est pas établi, de sorte que la demande d'annulation de l'échange doit être rejetée ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en vertu du principe dispositif, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, mais seulement sur ce qui est demandé ; que si l'évaluation de la parcelle cédée par les époux Y... était contestée par Monsieur X..., agissant ès qualité, aucune des parties en présence n'avait soulevé de contestation relative à la pertinence et à l'exactitude de l'évaluation des parcelles cédées par les époux Z..., en tant qu'elles avaient été estimées à 15. 000 euros ; qu'en écartant la demande d'annulation dont elle était saisie, après avoir pourtant relevé la sous-estimation drastique de la parcelle des époux Z..., dont la valeur était de 240. 000 euros cependant qu'elle était estimée dans l'acte à 30. 000 euros, motifs pris que Monsieur X..., agissant ès qualité, n'établissait pas la valeur des parcelles de terre des époux Z..., la Cour méconnaît les exigences des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, ensemble le principe susvisé, violés ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, tenu de respecter en toutes circonstances le principe du contradictoire, le juge ne pouvait, en l'absence de toute contestation des parties quant à ce, se saisir d'office du moyen pris de l'absence de preuve de la justesse de l'évaluation à 15. 000 euros des parcelles cédées par les époux Z..., sans ouvrir préalablement les débats et provoquer les explications des parties quant à ce ; que sous cet angle, l'arrêt est rendu en violation des articles 16 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ET ALORS, ENFIN, QUE, les règles applicables aux contrats de vente sont généralement applicables à l'échange ; qu'il s'ensuit que l'échange est nul si la disproportion des biens échangés, fût-ce en tenant compte de la soulte, est telle qu'elle révèle, au détriment de l'une des parties, l'absence de contrepartie réelle et sérieuse ; qu'il s'ensuit que, si même le contrat litigieux était constitutif d'un échange et non d'une vente, les juges du fond n'en devaient pas moins rechercher si la cession, au profit des époux Y..., de parcelles dont la valeur n'excédait pas 15. 000 euros et le paiement d'une soulte de même montant ne constituaient pas une contrepartie dérisoire à l'abandon réciproque par les époux Y... d'une parcelle que la Cour a elle-même estimé à 240. 000 euros ; que l'arrêt n'est donc pas légalement justifié au regard des articles 1131, 1591 et 1707 du Code civil, ensemble au regard de l'article 12 du Code de procédure civile.
