LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 25 octobre 2011), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Proménager, selon deux actes du 30 mai 1984, a, par acte du 28 novembre 2007, délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer ; que la société Proménager a accepté l'offre de renouvellement mais contesté le loyer ; que M. X... a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer des baux renouvelés ;
Attendu la société Proménager fait grief à l'arrêt de fixer le loyer à une certaine somme, alors, selon le moyen :
1°/ que les facteurs locaux de commercialité doivent être appréciés suivant l'intérêt qu'ils présentent pour le commerce considéré ; que la société Proménager faisait valoir que l'évolution des facteurs locaux de commercialité relevée par l'expert ne présentait aucun intérêt pour le commerce exploité dans les lieux loués ; que pour fixer le prix du bail à la somme qu'elle a retenue, la cour d'appel a jugé que les facteurs locaux de commercialité étaient favorables, en relevant notamment que le quartier dont dépendent les lieux loués s'était développé et avait été désenclavé, que de nouveaux commerces s'y étaient installés ; qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne précisent pas l'intérêt pour le commerce exploité par la société Proménager de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité qu'elle retenait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce ;
2°/ que dans ses conclusions signifiées le 15 février 2011, la société Proménager soulignait la dégradation économique et social du quartier, en voie de paupérisation et les grandes difficultés d'accès aux commerces du quartier de Vaise ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces conclusions, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que, les baux s'étant poursuivis pendant plus de 12 années, les loyers devaient être fixés à la valeur locative, la cour d'appel a souverainement évalué son montant en se référant aux éléments visés par l'article L. 145-33 du code de commerce et a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Proménager aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Promenager et la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Promenager
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant fixé aux sommes respectives de 7.320 euros et 2.080 euros le loyer des deux baux renouvelés à compter du ie, juin 2008, avec intérêts au taux légal sur l'arriéré à compter de chaque échéance de loyer depuis cette date, capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil à compter du 16 septembre 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le montant des loyers doit être fixé à la valeur locative en fonction des seuls éléments définis à l'article L 145-33 du code de commerce, s'agissant de baux qui se sont poursuivis pendant plus de 12 ans ; qu'aux termes de l'article L 145 -33 du code de commerce:
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
1 Lés caractéristiques du local considéré;2 La destination des lieux;3 Les obligations respectives des parties;4 Les facteurs locaux de commercialité ;5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage;
(...) que sur les facteurs locaux de commercialité l'expert a précisément analysé les facteurs locaux de commercialité ; qu'il a notamment relevé:
- la profonde mutation du quartier de VAISE depuis 1996 et son fort développement, le désenclavement de ce quartier: station de métro, périphérique nord, parking, station Velov, - l'augmentation de la population: installation de 5.500 nouveaux habitants, - la création de 118 000 m2 de bureaux - la restructuration de la place Valmy,- l'installation de nouveaux commerces à l'enseigne de renom: Monoprix et ED ;
que l'expert a justement déduit de ses constatations que les facteurs locaux de commercialité étaient favorables...Qu'en appliquant un montant de 120 € par an le m2 pondéré pour les locaux principaux et un montant de 70 € le m2 pondéré pour le local de stockage en mauvais état, le premier juge a exactement évalué la valeur locative des locaux, au regard des critères posés à l'article L 145-33 du code de commerce eu égard notamment aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, à l'état sommaire des prestations, à l'ancienneté de l'immeuble et au particularisme d'un quartier dont la réhabilitation n'est pas tout à fait achevée.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les locaux à usage de magasin et annexe objet du premier bail justifient ainsi de retenir une valeur de 120 euros le m2 pondéré, correspondant à la fourchette basse des prix pratiqués pour des locaux comparables dans le voisinage, compte tenu de leur situation dans un immeuble ancien et du caractère sommaire de leurs prestations relevé par l'expert, mais la valeur locative des locaux d'atelier-dépôt, qui sont situés en partie arrière, ne disposent pas de chauffage et présentent l'aspect d'un hangar sans plafond particulièrement vétuste ne peut excéder 70 euros le m2 pondéré;
ALORS QUE D'UNE PART, les facteurs locaux de commercialité doivent être appréciés suivant l'intérêt qu'ils présentent pour le commerce considéré; que la société Proménager faisait valoir que l'évolution des facteurs locaux de commercialité relevée par l'expert ne présentait aucun intérêt pour le commerce exploité dans les lieux loués (cf. concl. p. 9 § 9 à p. 10 § 11); que pour fixer le prix du bail à la somme qu'elle a retenue, la cour d'appel a jugé que les facteurs locaux de commercialité étaient favorables, en relevant notamment que le quartier dont dépendent les lieux loués s'était développé et avait été désenclavé, que de nouveaux commerces s'y étaient installés;qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne précisent pas l'intérêt pour le commerce exploité par la société Proménager de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité qu'elle retenait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33 et R.145-6 du Code de commerce.
ALORS QUE D'AUTRE PART, dans ses conclusions signifiées le 15 février 2011, la société Proménager soulignait la dégradation économique et social du quartier, en voie de paupérisation et les grandes difficultés d'accès aux commerces du quartier de Vaise (prod.2 p.l0 à 15) ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces conclusions, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
