LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° s T 11-26. 878 et B 11-27. 070 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 3 février 2011 et 22 septembre 2011), que par acte du 24 novembre 2000, Mme X... veuve Y..., représentée par sa fille, Mme Y..., a vendu un appartement à M. Z... et son épouse Mme A... ; que Mme X... est décédée le 13 décembre 2000 laissant pour lui succéder, sa fille, Mme Y... ; que par acte du 1er juin 2005, publié le 16 septembre 2005, celle-ci a assigné les époux Z... en requalification de l'acte en donation déguisée, subsidiairement en annulation de la vente ; que par acte du 8 septembre 2005 les époux Z... ont vendu l'immeuble à la société civile immobilière Labat (la SCI) ; que Mme Y... a assigné les époux Z... et la SCI en annulation de la vente du 8 septembre 2005 ;
Sur le second moyen du pourvoi de la SCI, de Mme A... et de M. Z... (n° T 11-26. 878), pris en ses deux premières branches, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'au 8 septembre 2005, date de la vente du bien litigieux par M. Z... et Mme A... à la société Labat, les vendeurs n'ignoraient pas que la vente du 24 novembre 2000 était susceptible d'être annulée à la suite de l'assignation qui leur avait été délivrée à cette fin par Mme Y... le 1er juin 2005, que l'acquéreur n'ignorait pas non plus le principe du droit de restitution de Mme Y... et que les parties à l'acte avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y... par la vente qui rendait impossible le retour du bien dans son patrimoine, la cour d'appel en a exactement déduit que cette vente passée en fraude des droits de Mme Y... devait lui être déclarée inopposable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur la première branche du premier moyen du pourvoi de Mme Y... (n° B 11-27. 070) :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande de restitution de l'immeuble, l'arrêt retient, après avoir annulé la vente du 24 novembre 2000 pour vileté du prix, que l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente précitée n'a été publiée que le 16 septembre 2005, que dès lors, l'annulation de la vente n'est pas opposable à la SCI qui a acquis le bien des époux Z... par acte du 8 septembre 2005 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle a également retenu que la SCI avait été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, qu'elle était une émanation de M. Z... et qu'en conséquence, l'acquéreur du bien lors de la vente du 8 septembre 2005 n'ignorait pas le principe du droit de restitution de Mme Y..., la cour d ‘ appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Sur la seconde branche du premier moyen du pourvoi de Mme Y... (n° B 11-27. 070) et la troisième branche du second moyen du pourvoi de la SCI de Mme A... et de M. Z... (n° T 11-26. 878), réunies :
Vu l'article 1167 du code civil ;
Attendu que pour dire que l'immeuble était retourné dans le patrimoine de M. Z... et de Mme A... où Mme Y... pourra éventuellement le saisir, l'arrêt retient que l'admission de la fraude paulienne n'a pour effet que d'entraîner le retour du bien dans le patrimoine du débiteur où le créancier demandeur pourra seul éventuellement le saisir ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'inopposabilité sanctionnant la fraude paulienne autorise le créancier poursuivant, par décision de justice et dans la limite de sa créance, à échapper aux effets d'une aliénation opérée en fraude de ses droits, afin d'en faire éventuellement saisir l'objet entre les mains du tiers, la cour d ‘ appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen du pourvoi de Mme Y... (n° B 11-27. 070) :
Vu les articles 549 et 550 du code civil ;
Attendu que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ; que dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété, dont il ignore les vices ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande de restitution des loyers perçus par M. Z..., Mme A... et la SCI depuis le 24 novembre 2000, l'arrêt retient que l'annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'est pas opposable à la SCI et que l'admission de la fraude paulienne n'a pour effet que d'entraîner le retour du bien dans le patrimoine du débiteur où le créancier pourra seul éventuellement le saisir ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté, d'une part, que l'assignation en annulation de la vente du 24 novembre 2000 datait du 1er juin 2005 et, d'autre part, que les parties à l'acte du 8 septembre 2005 avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y... par la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi de la SCI, de M. Z... et de Mme A... (n° T 11-26. 878) qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Et attendu qu'aucun moyen n'étant dirigé contre l'arrêt du 3 février 2011, le pourvoi n° T 11-26. 878 doit être rejeté de ce fait ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi n° T 11-26. 878 en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt avant dire droit rendu par la cour d'appel de Paris entre les parties le 3 février 2011 ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il annule la vente du 24 novembre 2000, et en ce qu'il dit que la vente du 8 septembre 2005 ayant eu lieu en fraude des droits de Mme Marie-Hélène Y..., elle lui est inopposable, l'arrêt rendu le 22 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI Labat, M. Z... et Mme A... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Labat, M. Z... et Mme A... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Labat, M. Z... et Mme A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la SCI Labat, M. Z... et Mme A... (demandeurs au pourvoi n° T 11-26. 878).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la vente consentie le 24 novembre 2000 par Micheline X..., représentée par sa fille Mme Marie-Hélène Y... au profit de M. Hakim Z... et Mme Anna C..., épouse Z... des lots n° 7 et 44 de l'état de division de l'immeuble sis... et
...
à Paris 18ème ;
Aux motifs que « la vente est nulle lorsque le prix est fictif ou dérisoire ; qu'il ressort du relevé du compte-dépôt de Micheline X..., veuve Y..., et qu'il est admis par les intimés, que le solde du prix de 300. 000 francs de la vente que la défunte a consentie aux époux Z... le 24 novembre 2000, portant sur l'appartement sis... Paris 18ème arrondissement, soit la somme de 287. 885, 50 francs, après acquittement des frais, a été crédité sur ce compte le 28 novembre 2000 ; que le 5 décembre 2000, ce même compte a été débité de la valeur d'un chèque n° 6942474 d'un montant de 215. 000 francs ; que ce chèque, qui est versé aux débats, a été émis par Micheline X..., veuve Y..., le 28 novembre 2000 au profit de M. Z... ; que les intimés ne contestent pas la validité du pouvoir, par acte sous seing privé du 4 août 2000, donné par Micheline X..., veuve Y..., à sa fille pour la vente précitée ; que sur cet acte figure la signature de la défunte qui est identique à celle apposée sur le chèque du 28 novembre 2000 ; que les intimés soutiennent qu'à la date de la vente, Micheline X..., veuve Y..., avait toute sa conscience ; qu'il s'en déduit que la défunte a versé à M. Z... la somme de 215. 000 francs, aucun élément du dossier ne permettant d'affirmer, comme le font les intimés, que ce versement aurait pour cause une libéralité faite à son amant de l'époque par Mme Marie-Hélène Y... qui aurait de son propre chef et à son profit, prélevé cette somme sur le compte de sa mère pour permettre à M. Z... d'acheter le restaurant « la Marquise » en avril 2001 ; que les détournements invoqués ne sont pas établis, le redressement fiscal dont Mme Marie-Hélène Y... a été l'objet le 27 septembre 2004, après la déclaration de succession du 24 août 2001, qualifiant les chèques émis sur le compte de la défunte de donations indirectes, faites par celles-ci au profit de sa fille et unique héritière deux mois avant le décès survenu le 13 décembre 2000, l'administration fiscale ayant exclu du redressement le chèque de 215. 000 francs en raison de l'identité de son bénéficiaire, M. Z... ; que la seule opération patrimoniale intervenue entre Micheline X..., veuve Y... et M. Z... consiste dans la vente du 24 novembre 2000 ; que le solde du prix, soit 287. 885, 50 francs a été encaissé le 28 novembre 2011 et que le chèque de 215. 000 francs a été émis le même jour ; que ces dates révèlent un lien entre les deux opérations ; qu'ainsi, la venderesse ayant restitué à l'acquéreur partie du prix, ce dernier n'a payé que la somme de 300. 000 francs – 215. 000 francs = 85. 000 francs (12. 958, 17 euros) ; que le bien vendu le 24 novembre 2000 est un appartement au 1er étage d'un immeuble de bonne qualité, ainsi qu'il résulte des photographies versées aux débats, situé ..., dans le 18ème arrondissement de Paris, d'une superficie de 39 mètres carrés, composée d'une entrée, d'un dégagement, d'un débarras, d'une salle de séjour, d'une chambre sur la rue..., de wc, d'une cuisine sur cour et d'une cave ; que l'acte de vente mentionne que l'appartement est libre de toute occupation ; que la défunte avait fait des travaux dans ce bien : réfection de l'installation électrique, des peintures (facture du 23 octobre 2000), réfection des planchers, installation d'un interphone ; que les intimés estiment eux-mêmes que le prix de 300. 000 francs était avantageux : « de l'ordre de 20 % en-deçà du prix du marché » ; que la défunte avait acquis le bien le 9 octobre 1986 au prix de 350. 000 francs ; que, pendant l'année 2000, le prix du marché immobilier parisien étaient en hausse ; que s'il n'est pas établi par Mme Y... que le prix énoncé de 300. 000 francs soit vil, cependant, il ressort des éléments précités que le prix effectivement payé de 85. 000 francs (12. 958, 17 euros) est dérisoire, de sorte que la vente du 24 novembre 2000 doit être annulée ; que l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente précitée n'a été publiée que le 16 septembre 2005 ; que, dès lors, l'annulation de la vente n'est pas opposable à la SCI Labat qui a acquis le bien des époux Z... par acte du 8 septembre 2005, dressé par Me D..., notaire ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande en restitution du bien litigieux et des loyers perçus par les acquéreurs depuis le 24 novembre 2000 ; qu'au 8 septembre 2005, date de la vente du bien litigieux par M. Z... et Mme A... à la société Labat, les vendeurs n'ignoraient pas que la vente du 24 novembre 2000 était susceptible d'être annulée à la suite de l'assignation qui leur avait été délivrée à cette fin par Mme Y... le 1er juin 2005 ; que les intimés n'établissent pas que cet acte serait une réitération d'un compromis du 16 avril 2005 liant les vendeurs à la société Labat, conclu en exécution d'un mandat exclusif de vente donné à la société Eden immobilier par M. Z... le 17 mars 2005 redevable d'une commission de 6. 000 euros ; qu'en effet l'acte de vente sous seing privé versé aux débats, dont le numéro d'inscription au registre de l'agent immobilier est illisible, qui serait intervenu le 16 avril 2005 entre M. Z... et la SCI Labat en cours de constitution, représentée par Mme Cécile
E...
, gérante, est incomplet pour ne comporter que trois pages, celle des signatures, notamment étant manquante ; que nonobstant l'attestation de la société Eden immobilier du 7 mars 2006, la date de cet acte n'est pas certaine ; que, surtout, l'acte du 8 septembre 2005 ne fait pas allusion à ce compromis qui ne lie pas Mme A..., cet acte authentique précisant que la vente est intervenue sur l'offre de la SCI Labat et en exécution, non du mandat précité donné par M. Z..., mais d'un mandat de recherche d'un bien donné par l'acquéreur à la société Eden immobilier le 17 mars 2005, sous le n° 2005-2, qui s'obligeait à payer la commission de 6. 000 euros, ce mandat n'étant pas versé aux débats par les intimés en dépit de la demande de la Cour dans son arrêt avant dire droit du 3 février 2011 ; que les statuts de la SCI Labat ont été établis le 7 juillet 2005, la société ayant été immatriculée le 30 août 2005, son objet étant l'acquisition, la propriété, l'administration, la gestion et l'exploitation par bail, location et autrement de tous immeubles et biens et droits immobiliers ; que le capital social de 2. 000 euros divisé en 2000 parts de 1 euro chacune, a été réparti à raison de 1000 parts à M. Brice F... et de 1000 parts à Mme Cécile
E...
, compagne de M. Z... et mère de sa fille ; que le 17 août 2010, M. F... a revendu la totalité de ses parts au prix de 1000 euros à M. Z... et Mme
E...
qui sont désormais les seuls associés ; qu'il ressort de ces éléments que la société Labat a été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, qu'elle est une émanation de M. Hakim Z... et qu'en conséquence, l'acquéreur du bien lors de la vente du 8 septembre 2005 n'ignorait pas le principe du droit à restitution de Mme Y... ; qu'ainsi, les parties à l'acte du 8 septembre 2005 avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y... par la vente qui rendait impossible le retour du bien dans le patrimoine de celle-ci ; qu'en conséquence, les conditions de l'article 1167 étant réunies, il y a lieu de dire inopposable à Mme Y... l'acte de vente du 8 septembre 2005 ; que l'admission de la fraude paulienne n'a pour effet que d'entraîner le retour du bien dans le patrimoine du débiteur où le créancier pourra seul le saisir ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande tendant à ce que le bien lui soit restitué avec ses fruits ; qu'il y a lieu de dire que, par l'effet de l'action paulienne exercée avec succès par Mme Y..., le bien est retourné dans le patrimoine de M. Hakim Z... et Mme Anna A... où Mme Y... pourra éventuellement le saisir ; que, sur la demande de dommages-intérêts, que Micheline X..., veuve Y..., ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection avant son décès ; que ni la procuration du 4 août 2000 ni l'acte de vente du 24 novembre 2000 ne révèlent son insanité d'esprit ; que Mme Marie Hélène Y... représentait sa mère lors de la vente, de sorte qu'elle ne peut soutenir que M. Z... a abusé de la vulnérabilité de sa mère ; que le rapport médicopsychologique établi par le docteur B... le 17 mai 2002, dans le cadre de l'instance en divorce de l'appelante, ne permet pas d'établir la « vulnérabilité » de Mme Marie-Hélène Y... au 24 novembre 2000, de sorte que celle-ci ne peut reprocher à M. Z... d'avoir abusé de sa propre vulnérabilité ; que ni la rupture des relations entre Mme Y... et M. Z... ni la privation du droit de visite et d'hébergement de Mme Y... sur sa fille ne peuvent être imputées à la faute de M. Z... ; qu'en conséquence, la demande de dommages-intérêts de Mme Y... doit être rejetée ; que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile des intimés ; que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme Y... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt » (arrêt p. 5-8) ;
Alors d'une part qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'en conséquence, il revient à celui qui, au soutien d'une action en nullité d'une vente pour prix dérisoire, allègue que le vendeur a restitué à l'acquéreur une partie du prix, de rapporter la preuve que la somme versée par le vendeur à l'acquéreur constituait une restitution du prix de la vente ; qu'au cas présent, la cour d'appel a, pour retenir que la venderesse avait restitué partie du prix à l'acquéreur, affirmé qu'« aucun élément du dossier ne permett ait d'affirmer, comme l'ont fait les intimés, que ce versement aurait eu pour cause une libéralité faite à son amant de l'époque par Mme Marie Hélène Y... » (arrêt p. 6 par. 1), la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil ;
Alors d'autre part que la cause juridique du versement d'une somme d'argent s'entend de sa cause finale, c'est-à dire du but recherché par les parties à ce versement ; qu'en conséquence, à supposer même qu'un versement présente un lien avec une opération antérieure, cette corrélation ne saurait suffire à caractériser la cause juridique, entendue comme le but, dudit versement ; qu'au cas présent, la cour d'appel s'est contentée, pour retenir que la venderesse avait « restitué à l'acquéreur partie du prix » (arrêt p. 6 par. 3), de constater que la proximité des dates de l'encaissement du prix de vente par Mme Y... et du versement par elle de la somme de 215. 000 francs à M. Z... « révél aient le lien entre les deux opérations » (arrêt p. 6 par. 3) ; qu'en déduisant ainsi de la seule corrélation, à la supposer établie, entre la vente et le versement litigieux, que le versement avait eu pour cause la restitution du prix de vente, la cour a méconnu la notion de cause, violant ainsi l'article 1131 du code civil ;
Alors en tout état de cause, qu'une vente ne peut être annulée pour prix vil ou dérisoire qu'en présence d'un prix traduisant une absence totale ou quasi-totale de cause ; qu'ainsi, le prix dérisoire de nature à entraîner la nullité de la vente n'est pas le prix insuffisant ; qu'au cas présent, la cour d'appel a annulé la vente consentie le 24 novembre 2000 par Mme Micheline X... aux époux Z... au motif que les travaux effectués dans l'immeuble objet de la vente ainsi que l'évolution du prix du marché immobilier permettaient de considérer que le prix « effectivement payé de 85. 000 francs était dérisoire » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a assimilé la notion de prix dérisoire à celle de prix insuffisant, violant ainsi l'article 1131 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que, la vente du 8 septembre 2005 ayant eu lieu en fraude des droits de Mme Marie-Hélène Y..., elle lui est inopposable et que, par suite, le bien est retourné dans le patrimoine de M. Hakim Z... et Mme Anna A... où Mme Marie-Hélène G... pourra éventuellement le saisir ;
Aux motifs que « la vente est nulle lorsque le prix est fictif ou dérisoire ; qu'il ressort du relevé du compte-dépôt de Micheline X..., veuve Y..., et qu'il est admis par les intimés, que le solde du prix de 300. 000 francs de la vente que la défunte a consentie aux époux Z... le 24 novembre 2000, portant sur l'appartement sis... Paris 18ème arrondissement, soit la somme de 287. 885, 50 francs, après acquittement des frais, a été crédité sur ce compte le 28 novembre 2000 ; que le 5 décembre 2000, ce même compte a été débité de la valeur d'un chèque n° 6942474 d'un montant de 215. 000 francs ; que ce chèque, qui est versé aux débats, a été émis par Micheline X..., veuve Y..., le 28 novembre 2000 au profit de M. Z... ; que les intimés ne contestent pas la validité du pouvoir, par acte sous seing privé du 4 août 2000, donné par Micheline X..., veuve Y..., à sa fille pour la vente précitée ; que sur cet acte figure la signature de la défunte qui est identique à celle apposée sur le chèque du 28 novembre 2000 ; que les intimés soutiennent qu'à la date de la vente, Micheline X..., veuve Y..., avait toute sa conscience ; qu'il s'en déduit que la défunte a versé à M. Z... la somme de 215. 000 francs, aucun élément du dossier ne permettant d'affirmer, comme le font les intimés, que ce versement aurait pour cause une libéralité faite à son amant de l'époque par Mme Marie-Hélène Y... qui aurait de son propre chef et à son profit, prélevé cette somme sur le compte de sa mère pour permettre à M. Z... d'acheter le restaurant « la Marquise » en avril 2001 ; que les détournements invoqués ne sont pas établis, le redressement fiscal dont Mme Marie-Hélène Y... a été l'objet le 27 septembre 2004, après la déclaration de succession du 24 août 2001, qualifiant les chèques émis sur le compte de la défunte de donations indirectes, faites par celles-ci au profit de sa fille et unique héritière deux mois avant le décès survenu le 13 décembre 2000, l'administration fiscale ayant exclu du redressement le chèque de 215. 000 francs en raison de l'identité de son bénéficiaire, M. Z... ; que la seule opération patrimoniale intervenue entre Micheline X..., veuve Y... et M. Z... consiste dans la vente du 24 novembre 2000 ; que le solde du prix, soit 287. 885, 50 francs a été encaissé le 28 novembre 2011 et que le chèque de 215. 000 francs a été émis le même jour ; que ces dates révèlent un lien entre les deux opérations ; qu'ainsi, la venderesse ayant restitué à l'acquéreur partie du prix, ce dernier n'a payé que la somme de 300. 000 francs – 215. 000 francs = 85. 000 francs (12. 958, 17 euros) ; que le bien vendu le 24 novembre 2000 est un appartement au 1er étage d'un immeuble de bonne qualité, ainsi qu'il résulte des photographies versées aux débats, situé ..., dans le 18ème arrondissement de Paris, d'une superficie de 39 mètres carrés, composée d'une entrée, d'un dégagement, d'un débarras, d'une salle de séjour, d'une chambre sur la rue..., de wc, d'une cuisine sur cour et d'une cave ; que l'acte de vente mentionne que l'appartement est libre de toute occupation ; que la défunte avait fait des travaux dans ce bien : réfection de l'installation électrique, des peintures (facture du 23 octobre 2000), réfection des planchers, installation d'un interphone ; que les intimés estiment eux-mêmes que le prix de 300. 000 francs était avantageux : « de l'ordre de 20 % en-deçà du prix du marché » ; que la défunte avait acquis le bien le 9 octobre 1986 au prix de 350. 000 francs ; que, pendant l'année 2000, le prix du marché immobilier parisien étaient en hausse ; que s'il n'est pas établi par Mme Y... que le prix énoncé de 300. 000 francs soit vil, cependant, il ressort des éléments précités que le prix effectivement payé de 85. 000 francs (12. 958, 17 euros) est dérisoire, de sorte que la vente du 24 novembre 2000 doit être annulée ; que l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente précitée n'a été publiée que le 16 septembre 2005 ; que, dès lors, l'annulation de la vente n'est pas opposable à la SCI Labat qui a acquis le bien des époux Z... par acte du 8 septembre 2005, dressé par Me D..., notaire ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande en restitution du bien litigieux et des loyers perçus par les acquéreurs depuis le 24 novembre 2000 ; qu'au 8 septembre 2005, date de la vente du bien litigieux par M. Z... et Mme A... à la société Labat, les vendeurs n'ignoraient pas que la vente du 24 novembre 2000 était susceptible d'être annulée à la suite de l'assignation qui leur avait été délivrée à cette fin par Mme Y... le 1er juin 2005 ; que les intimés n'établissent pas que cet acte serait une réitération d'un compromis du 16 avril 2005 liant les vendeurs à la société Labat, conclu en exécution d'un mandat exclusif de vente donné à la société Eden immobilier par M. Z... le 17 mars 2005 redevable d'une commission de 6. 000 euros ; qu'en effet l'acte de vente sous seing privé versé aux débats, dont le numéro d'inscription au registre de l'agent immobilier est illisible, qui serait intervenu le 16 avril 2005 entre M. Z... et la SCI Labat en cours de constitution, représentée par Mme Cécile
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, gérante, est incomplet pour ne comporter que trois pages, celle des signatures, notamment étant manquante ; que nonobstant l'attestation de la société Eden immobilier du 7 mars 2006, la date de cet acte n'est pas certaine ; que, surtout, l'acte du 8 septembre 2005 ne fait pas allusion à ce compromis qui ne lie pas Mme A..., cet acte authentique précisant que la vente est intervenue sur l'offre de la SCI Labat et en exécution, non du mandat précité donné par M. Z..., mais d'un mandat de recherche d'un bien donné par l'acquéreur à la société Eden immobilier le 17 mars 2005, sous le n° 2005-2, qui s'obligeait à payer la commission de 6. 000 euros, ce mandat n'étant pas versé aux débats par les intimés en dépit de la demande de la Cour dans son arrêt avant dire droit du 3 février 2011 ; que les statuts de la SCI Labat ont été établis le 7 juillet 2005, la société ayant été immatriculée le 30 août 2005, son objet étant l'acquisition, la propriété, l'administration, la gestion et l'exploitation par bail, location et autrement de tous immeubles et biens et droits immobiliers ; que le capital social de 2. 000 euros divisé en 2000 parts de 1 euro chacune, a été réparti à raison de 1000 parts à M. Brice F... et de 1000 parts à Mme Cécile
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, compagne de M. Z... et mère de sa fille ; que le 17 août 2010, M. F... a revendu la totalité de ses parts au prix de 1000 euros à M. Z... et Mme
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qui sont désormais les seuls associés ; qu'il ressort de ces éléments que la société Labat a été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, qu'elle est une émanation de M. Hakim Z... et qu'en conséquence, l'acquéreur du bien lors de la vente du 8 septembre 2005 n'ignorait pas le principe du droit à restitution de Mme Y... ; qu'ainsi, les parties à l'acte du 8 septembre 2005 avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y... par la vente qui rendait impossible le retour du bien dans le patrimoine de celle-ci ; qu'en conséquence, les conditions de l'article 1167 étant réunies, il y a lieu de dire inopposable à Mme Y... l'acte de vente du 8 septembre 2005 ; que l'admission de la fraude paulienne n'a pour effet que d'entraîner le retour du bien dans le patrimoine du débiteur où le créancier pourra seul le saisir ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande tendant à ce que le bien lui soit restitué avec ses fruits ; qu'il y a lieu de dire que, par l'effet de l'action paulienne exercée avec succès par Mme Y..., le bien est retourné dans le patrimoine de M. Hakim Z... et Mme Anna A... où Mme Y... pourra éventuellement le saisir ; que, sur la demande de dommages-intérêts, Micheline X..., veuve Y..., ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection avant son décès ; que ni la procuration du 4 août 2000 ni l'acte de vente du 24 novembre 2000 ne révèlent son insanité d'esprit ; que Mme Marie Hélène Y... représentait sa mère lors de la vente, de sorte qu'elle ne peut soutenir que M. Z... a abusé de la vulnérabilité de sa mère ; que le rapport médico-psychologique établi par le docteur B... le 17 mai 2002, dans le cadre de l'instance en divorce de l'appelante, ne permet pas d'établir la « vulnérabilité » de Mme Marie-Hélène Y... au 24 novembre 2000, de sorte que celle-ci ne peut reprocher à M. Z... d'avoir abusé de sa propre vulnérabilité ; que ni la rupture des relations entre Mme Y... et M. Z... ni la privation du droit de visite et d'hébergement de Mme Y... sur sa fille ne peuvent être imputées à la faute de M. Z... ; qu'en conséquence, la demande de dommages-intérêts de Mme Y... doit être rejetée ; que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile des intimés ; que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme Y... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt » (arrêt p. 5-8) ;
Alors d'abord que l'action paulienne est une action personnelle et non une action réelle ; que seul celui qui agit sur le fondement d'une créance peut exercer l'action paulienne ; qu'ainsi, l'action paulienne ne peut être exercée par celui qui agit en vertu d'un droit réel ; qu'au cas présent, Mme Marie-Hélène Y... prétendait attaquer par la voie paulienne la vente du 8 septembre 2005 au motif que les époux Z... ont vendu un bien « dont ils savaient qu'ils étaient potentiellement non propriétaires » (conclusions d'appel adverses p. 7) ; que la cour d'appel a relevé que Mme Marie-Hélène Y... prétendait attaquer par la voie paulienne la vente consentie par les époux Z... à la SCI LABAT le 8 septembre 2005 en se prévalant de la nullité de la vente qu'elle avait elle-même consentie aux époux Z... le 24 novembre 2000 (arrêt p. 7 par. 1) ; qu'il ressort de ces éléments que Mme Marie-Hélène Y... se prévalait, pour attaquer par la voie paulienne la vente du 18 septembre 2005, de sa qualité prétendue de propriétaire ; que dès lors, en déclarant que « les conditions de l'article 1167 étaient réunies » (arrêt p. 7 par. 6) cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que Mme-Marie-Hélène Y... agissait sur le fondement d'un droit réel, la cour d'appel a violé l'article 1167 du code civil ;
Alors ensuite qu'en tout état de cause, l'action paulienne suppose que celui qui l'exerce puisse se prévaloir d'un droit certain en son principe au jour de l'acte attaqué ; qu'au cas présent, il ressort des constatations de la cour d'appel (arrêt p. 7 par. 1) qu'au jour de la vente du 8 septembre 2005, Mme Marie-Hélène Y... avait simplement assigné les époux Z... en nullité de la vente conclue cinq ans auparavant, et qu'en conséquence la vente du 24 novembre 2000 conclue entre Marie-Hélène Y... et les époux Z... était seulement « susceptible d'être annulée » (arrêt p. 7 par. 1) ; que le droit de Marie-Hélène Y... n'était donc aucunement certain au jour de la vente du 8 septembre 2005 ; qu'en déclarant néanmoins recevable l'action paulienne de Mme Marie-Hélène Y..., la cour d'appel a violé l'article 1167 du code civil ;
Alors enfin que l'action paulienne a pour effet l'inopposabilité des actes affectés de fraude et non leur nullité ; qu'en conséquence, lorsque l'acte attaqué est un acte de vente, le succès de l'action paulienne ne saurait entraîner la réintégration du bien objet de la vente au patrimoine du débiteur ; qu'au cas présent, la cour d'appel a affirmé que la fraude paulienne a pour effet d'entraîner « le retour du bien dans le patrimoine du débiteur » (arrêt p. 7 par. 7), et considéré qu'en l'espèce, « le bien est retourné dans le patrimoine de M. Hakim Z... et Mme Anna A... » (arrêt p. in fine) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les effets de l'action paulienne, en violation de l'article 1167 du code civil.
Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils, pour Mme Y... (demanderesse au pourvoi n° B 11-27. 070).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR – constatant que le bien immobilier dont il a annulé la vente qu'en avait consenti, par acte authentique du 24 novembre 2000, la mère de Mme Marie-Hélène Y... à M. Z... et Mme A..., alors épouse de celui-ci, avait été revendu par ces derniers à la SCI Labat par acte authentique du 8 septembre 2005, soit avant la publication, le 16 septembre 2005, de l'assignation du 1er juin 2005 par laquelle Mme Marie-Hélène Y... avait intenté son action ayant abouti à l'annulation de la vente du 24 novembre 2000 – débouté Mme Marie-Hélène Y... de sa demande de restitution de ce bien et, tout en déclarant que la vente du 8 septembre 2005 lui était inopposable comme ayant eu lieu en fraude de ses droits, dit que le bien était retourné dans le patrimoine de M. Z... et Mme A... où elle pourrait éventuellement le saisir,
AUX MOTIFS QUE l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'a été publiée que le 16 septembre 2005 ; que, dès lors, l'annulation de la vente n'est pas opposable à la SCI Labat qui a acquis le bien des époux Z... par acte du 8 septembre 2005 ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande en restitution du bien litigieux ; qu'au 8 septembre 2005, date de la vente du bien litigieux par M. Z... et Mme A... à la SCI Labat, les vendeurs n'ignoraient pas que la vente du 24 novembre 2000 était susceptible d'être annulée à la suite de l'assignation qui leur avait été délivrée à cette fin par Mme Y... le 1er juin 2005 ; que les statuts de la SCI Labat ont été établis le 7 juillet 2005, la société ayant été immatriculée le 30 août 2005, son objet étant l'acquisition, la propriété, l'administration, la gestion et l'exploitation par bail, location et autrement de tous immeubles et biens et droits immobiliers ; que le capital social de 2. 000 € divisé en 2. 000 parts de 1 € chacune, a été réparti à raison de 1. 000 parts à M. Brice F... et de 1. 000 parts à Mme Cécile
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, compagne de M. Z... et mère de sa fille ; que le 17 août 2010, M. F... a revendu la totalité de ses parts au prix de 1. 000 € à M. Z... et Mme
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qui sont désormais les seuls associés ; qu'il ressort de ces éléments que la SCI Labat a été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, qu'elle est une émanation de M. Z... et qu'en conséquence, l'acquéreur du bien lors de la vente du 8 septembre 2005 n'ignorait pas le principe du droit de restitution de Mme Y... ; qu'ainsi, les parties à l'acte du 8 septembre 2005 avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y... par la vente qui rendrait impossible le retour du bien dans le patrimoine de celle-ci ; qu'en conséquence, les conditions de l'article 1167 étant réunies, il y a lieu de dire inopposable à Mme Y... l'acte de vente du 8 septembre 2005 ; que l'admission de la fraude paulienne n'a pour effet que d'entraîner le retour du bien dans le patrimoine du débiteur où le créancier demandeur pourra seul éventuellement le saisir ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande tendant à ce que le bien lui soit restitué ; qu'il y a lieu de dire que, par l'effet de l'action paulienne exercée avec succès par Mme Y..., le bien est retourné dans le patrimoine de M. Z... et Mme A... où Mme Y... pourra éventuellement le saisir (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier et dernier considérants, et p. 7, 1er, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème et dernier considérants) ;
1) ALORS QUE seul le tiers de bonne foi ne connaissant pas l'acte non publié peut prétendre que cet acte lui est inopposable, de sorte qu'une assignation en annulation d'une vente immobilière est opposable à celui qui a eu connaissance de l'introduction de cette action, même si elle n'a pas fait l'objet des mesures de publicité prévues par les articles 28, 4° c) et 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; qu'en l'espèce, pour débouter Mme Y... de sa demande en restitution du bien litigieux, la cour d'appel a énoncé que l'annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'était pas opposable à la SCI Labat parce que celle-ci avait acquis le bien concerné par acte du 8 septembre 2005, tandis que l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'avait été publiée que le 16 septembre 2005 (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier et dernier considérants) ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant, d'une part, qu'au 8 septembre 2005, date de la vente du bien par M. Z... et Mme A... à la SCI Labat, les vendeurs n'ignoraient pas que la vente du 24 novembre 2000 était susceptible d'être annulée à la suite de l'assignation qui leur avait été délivrée à cette fin par Mme Y... le 1er juin 2005 (arrêt attaqué, p. 7, 1er considérant) et, d'autre part, que la SCI Labat avait été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, qu'elle était une émanation de M. Z... et qu'en conséquence l'acquéreur du bien lors de la vente du 8 septembre 2005 n'ignorait pas le principe du droit de restitution de Mme Y... (arrêt attaqué, p. 7, 5ème considérant), si bien que les parties à l'acte du 8 septembre 2005 avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y... (arrêt attaqué, p. 7, 6ème considérant), la cour d'appel, qui, ayant ainsi caractérisé l'absence de bonne foi tant des époux Z... que de la SCI Labat, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1167 et 1382 du code civil, ensemble, par fausse application, les dispositions susvisées du décret du 4 janvier 1955 ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'inopposabilité paulienne autorise le créancier poursuivant, par décision de justice et dans la limite de sa créance, à échapper aux effets d'une aliénation opérée en fraude de ses droits, afin d'en faire éventuellement saisir l'objet entre les mains du tiers ; qu'ainsi, en l'espèce, en disant que, dès lors que la vente du 8 septembre 2005, ayant eu lieu en fraude des droits de Mme Y..., était inopposable à celle-ci, le bien était retourné dans le patrimoine de M. Z... et Mme A... où Mme Y... pourrait éventuellement le saisir, la cour d'appel a violé l'article 1167 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR – constatant que le bien immobilier dont il a annulé la vente qu'en avait consenti, par acte authentique du 24 novembre 2000, la mère de Mme Marie-Hélène Y... à M. Z... et Mme A..., alors épouse de celui-ci, avait été revendu par ces derniers à la SCI Labat, par acte authentique du 8 septembre 2005 – débouté Mme Marie-Hélène Y... de sa demande tendant à la condamnation des acquéreurs à lui restituer les loyers perçus par eux depuis le 24 novembre 2000,
AUX MOTIFS QUE l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'a été publiée que le 16 septembre 2005 ; que, dès lors, l'annulation de la vente n'est pas opposable à la SCI Labat, qui a acquis le bien des époux Z... par acte du 8 septembre 2005 ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande en restitution des loyers perçus par les acquéreurs depuis le 24 novembre 2000 (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier et dernier considérants) ; que les parties à l'acte du 8 septembre 2005 (les époux Z... et la SCI Labat) avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y..., la SCI Labat, émanation de M. Z..., n'ignorant pas le principe du droit de restitution de Mme Y... ; que si, les conditions de l'article 1167 étant réunies, il y a lieu de dire inopposable à Mme Y... l'acte de vente du 8 septembre 2005, l'admission de la fraude paulienne n'a pour effet que d'entraîner le retour du bien dans le patrimoine du débiteur où le créancier demandeur pourra seul éventuellement le saisir ; qu'en conséquence, Mme Y... doit être déboutée de sa demande de restitution des fruits de l'immeuble (arrêt attaqué, p. 7, 5ème, 6ème, 7ème et dernier considérants) ;
1) ALORS QUE le simple possesseur ne faisant les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi, il ne peut, en cas d'annulation de la vente en vertu de laquelle il possédait le bien, conserver les fruits que jusqu'à la date de l'assignation qui l'a informé de l'action en annulation de la vente ; qu'en l'espèce, ayant constaté que Mme Y... avait actionné les époux Z... en annulation de la vente du 24 novembre 2000 par assignation du 1er juin 2005, la cour d'appel devait en déduire que l'annulation de la vente du 24 novembre 2000 ouvrait à Mme Y... le droit à restitution des loyers encaissés par les époux Z... postérieurement à cette assignation ; qu'en déboutant totalement Mme Y... de sa demande de restitution des loyers perçus par les époux Z..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 549 du code civil, ensemble l'article 550 du même code ;
2) ALORS QUE le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ; que, dans le cas contraire, il est tenu de restituer les fruits de la chose au propriétaire qui la revendique ; que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; que, par ailleurs, seul le tiers de bonne foi ne connaissant pas l'acte non publié peut prétendre que cet acte lui est inopposable, de sorte qu'une assignation en annulation d'une vente immobilière est opposable au tiers qui en a eu connaissance même si elle n'a pas fait l'objet des mesures de publicité prévues par les articles 28, 4° c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ; qu'en l'espèce, pour débouter Mme Y... de sa demande à l'encontre de la SCI Labat en restitution des loyers perçus par elle, la cour d'appel a dit que l'annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'était pas opposable à la SCI Labat, qui a acquis le bien concerné par acte du 8 septembre 2005, parce que l'assignation des époux Z... par Mme Y... le 1er juin 2005 en annulation de la vente du 24 novembre 2000 n'avait été publiée que le 16 septembre 2005 (arrêt attaqué, p. 6, avant-dernier et dernier considérants) ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant, d'une part, qu'au 8 septembre 2005, date de la vente du bien par M. Z... et Mme A... à la SCI Labat, les vendeurs n'ignoraient pas que la vente du 24 novembre 2000 était susceptible d'être annulée à la suite de l'assignation qui leur avait été délivrée à cette fin par Mme Y... le 1er juin 2005 (arrêt attaqué, p. 7, 1er considérant) et, d'autre part, que la SCI Labat avait été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, qu'elle était une émanation de M. Z... et qu'en conséquence l'acquéreur du bien lors de la vente du 8 septembre 2005 n'ignorait pas le principe du droit de restitution de Mme Y..., si bien que les parties à l'acte du 8 septembre 2005 avaient connaissance du préjudice causé à Mme Y..., et qu'en conséquence il y avait eu fraude paulienne au préjudice de cette dernière (arrêt attaqué, p. 7, 5ème, 6ème et 7ème considérants), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la SCI Labat n'avait pas possédé de bonne foi et ne pouvait donc faire siens les fruits du bien litigieux, a violé les articles 549, 550 et 1167 du code civil, ensemble les articles 28, 4° c) et 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
