LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause M. X... et la SCP X...- A... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 janvier 2011) que M. Y... a, le 9 mars 2006, chargé l'agence immobilière Cimiez boulevard (l'agence Cimiez), de mettre en vente son appartement sans exclusivité ; que cette agence a, le 24 mars 2006, adressé à M. Y... un courrier recommandé pour lui confirmer que les époux Z... achetaient son bien conformément aux conditions prévues au mandat ; que M. Y... a régularisé avec les époux B... un " compromis " le 31 mars 2006 et un acte authentique le 10 mai 2006 dressés par Me X..., notaire ; que par courriers des 1er avril 2006 et 15 juin 2006 M. Y... a mis fin au mandat de l'agence Cimiez ; que les époux Z... ont assigné M. Y... en exécution forcée de la vente, demande à laquelle ils ont renoncé en cours d'instance pour réclamer des dommages-intérêts ; que les époux B... ont assigné, en intervention forcée, M. X... en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu les articles 1583 et 1589 du code civil, ensemble l'article 1165 du code civil ;
Attendu que pour condamner M. Y... à payer des dommages-et intérêts aux époux Z... et B..., l'arrêt retient que le mandat de vente sans exclusivité autorisait le mandataire à recueillir la signature de l'acquéreur et engageait le mandant à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire au prix du mandat, que le 24 mars 2006 l'agence Cimiez avait adressé un courrier à M. Y... pour confirmer l'offre d'achat des époux Z..., que M. Y... avait mis fin au mandat de l'agence par suite de la vente réalisée avec les époux B..., que dans la mesure où les époux Z... offraient un prix égal au prix net demandé par le vendeur, il y avait eu accord sur la chose et sur le prix entre l'offre de vente et l'offre d'achat, de sorte que la vente était parfaite, qu'en conséquence, M. Y... avait engagé sa responsabilité en refusant de signer un " compromis " avec les époux Z... et que la faute contractuelle commise par leur vendeur pouvait générer au profit des époux B... des dommages-intérêts s'ils justifiaient d'un préjudice direct ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente et alors que la signature du vendeur ne figurait pas sur la lettre d'intention d'achat signée par les époux Z..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour débouter les époux B... de leur demande à l'encontre de la SCP X...- A... et de M. X..., l'arrêt retient que M. X... n'avait pas connaissance le 10 mai 2006 de l'existence du litige entre M. Y... et les époux Z... et s'est défait des fonds en lecture d'un état hors formalité qui ne révélait aucune inscription hypothécaire affectant la disponibilité du bien de sorte que sa responsabilité n'est pas engagée ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil en omettant d'informer les époux B... de l'offre d'achat des époux Z... et de la sommation de comparaître délivrée au vendeur avant la réitération de l'acte authentique du 10 mai 2006 la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter les époux B... de leur demande à l'encontre des époux Z..., l'arrêt retient que l'abus de procédure ne peut être caractérisé puisque ces derniers ont obtenu la réformation partielle du jugement et renoncé à revendiquer leur bien ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux B... qui soutenaient que bien qu'ayant renoncé à l'exécution forcée de la vente, les époux Z... n'avaient pas procédé à la mainlevée de la publication de l'assignation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevables les conclusions déposées le 26 novembre 2010, recevable l'appel ainsi que l'appel incident et dit que les époux Z... devront procéder à leurs frais à la mainlevée de l'inscription publiée à la conservation des hypothèques le 22 mai 2006 de l'assignation, l'arrêt rendu le 4 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. Jean-Louis Y... à payer à M. et Mme Serge Z...- C... une indemnité de 8 000 € et à M. et Mme Michel B...- E... une indemnité de 10 000 € ;
AUX MOTIFS QUE « Jean-Louis Y... a signé, le 9 mars 2006, avec l'agence Cimiez boulevard un mandat de vente sans exclusivité d'un appartement situé 42 (en fait 19)... à Nice au prix de 470 000 €, outre une commission de 30 000 € à la charge du mandant » (cf. arrêt attaqué, p. 4, § 1, 1er attendu) ; « que, selon le mandat, ce dernier autorisait le mandataire à recueillir la signature de l'acquéreur et s'engageait à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire au prix du mandat » (cf. arrêt attaqué, p. 4, § 1, 2e attendu) ; « qu'après avoir obtenu le 15 mars 2006 une offre d'achat à 490 000 € par les époux Z..., l'agence Cimiez boulevard a adressé, le 24 mars 2006, un courrier en recommandé avec accusé de réception distribué le 27 mars 2006 à Jean-Louis Y... ainsi rédigé :/ " Conformément à nos récentes conversations et notre fax du 17 mars 2006, nous avons le plaisir de vous confirmer par la présente que nous avons trouvé un acquéreur ferme pour votre bien objet du mandat ci-dessus référencé, en la personne de M. et Mme Z..../ Cet acquéreur achète votre appartement à un prix vous garantissant la somme de 470 000 € net pour vous (quatre cent soixante-dix mille euro) conformément aux conditions prévues au mandat, compte tenu d'un effort que nous acceptons de faire sur nos honoraires./ Je vous remercie donc de bien vouloir vous présenter à une heure à votre convenance le mardi 28 mars 2006 à nos bureaux afin de régulariser le compromis de vente. " » (cf. arrêt attaqué, p. 4, § 1, 3e attendu, lequel s'achève p. 5) ; « qu'ayant fait visiter son bien, le 27 mars 2006, aux époux B... (attestation F...), Jean-Louis Y... a obtenu de leur part le prix net de 500 000 €, sans intermédiaire, régularisant un compromis avec eux le 31 mars 2006 puis un acte authentique le 10 mai 2006 chez Me X..., notaire » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 1er attendu) ; « que, dans la mesure où les époux Z... offraient un prix égal au prix net demandé par le vendeur, grâce à une ristourne de 10 000 € par le mandataire, il y a eu accord sur la chose et sur le prix entre l'offre de vente et l'offre d'achat, de sorte que la vente était parfaite à 470 000 € nets » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § 3, 1er attendu) ; « que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, Jean-Louis Y... a engagé sa responsabilité en refusant de signer un compromis avec les époux Z..., ces derniers ayant renoncé en première instance à une vente forcée » (cf. arrêt attaqué, p. 5, § 3, 2nd attendu) ;
1. ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'elles ne nuisent point aux tiers ; qu'elles ne leur profitent que dans le cas prévu à l'article 1121 du code civil ; qu'en faisant application, dans les relations de M. Jean-Louis Y..., de M. et Mme Serge Z...- C... et de M. et Mme Michel B...- E..., de la convention que M. Jean-Louis Y... a conclue avec l'agence Cimiez boulevard plutôt que de la lettre d'intention d'achat de biens immobiliers que M. et Mme Serge Z...- C... ont signée le 24 mars 2006, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;
2. ALORS QUE le contrat n'est conclu que si les deux parties y consentent ; que la lettre d'intention d'achat de biens immobiliers que M. et Mme Serge Z...- C... ont signée le 22 mars 2006, énonce que « le client se propose d'acquérir ledit bien l'appartement de M. Jean-Louis Y... moyennant le prix de 490 000 € » et que « l'acceptation par le vendeur de cette proposition autorisera la réalisation de la vente » ; que ni l'agence Cimiez boulevard, ni M. Jean-Louis Y... n'ont fait figurer leur signature sous la mention de cette lettre d'intention qui est ainsi conçue : « Le vendeur/ bon pour acceptation de la proposition d'achat » ; qu'en énonçant, dans ces conditions, qu'il y a eu accord de M. et Mme Serge Z...- C... et de M. et Mme Jean-Louis Y... sur la chose et sur le prix et, par conséquent, vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1583 et 1589 du code civil ;
3. ALORS QUE M. Jean-Louis Y... faisait valoir, dans sa signification du 19 octobre 2010, p. 7, 5e à 7e attendus, que la lettre d'intention d'achat de biens immobiliers du 22 mars 2006 « n'a jamais été acceptée par M.. Jean-Louis Y... », qu'il en « ressort clairement … que cette proposition devait recevoir l'acceptation du vendeur », et « que M. Y... n'a pas commis de faute en cherchant un autre acquéreur » ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur la portée de la lettre d'intention d'achat de biens immobiliers du 22 mars 2006, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B..., demandeurs au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B... de leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation in solidum de Monsieur Y..., la Scp A... et X..., et Maître X..., et Monsieur et Madame Z..., à leur verser la somme de 30. 000 euros à titre de dommages et intérêts
AUX MOTIFS QUE
les époux B..., déboutés de leur demande reconventionnelle, réitèrent par leur appel incident une demande de mainlevée de sous astreinte l'inscription de l'assignation qui rend leur bien indisponible aux frais des époux Z... et une demande de condamnation solidaire de leurs adversaires à leur payer 30. 000 euros de dommages et intérêts, tout en admettant que les époux Z... ne contestent plus leurs droits immobiliers ;
ainsi qu'il a été expliqué ci-dessus, Maître X..., qu'ils ont assigné en intervention forcée, n'avait pas connaissance le 10 mai 2006 de l'existence du litige entre Jean-Louis Y... et les époux Z..., et s'est défait des fonds en lecture d'un état hors formalité qui ne révélait aucune inscription hypothécaire affectant la disponibilité du bien, de sorte que sa responsabilité n'est pas engagée ;
la faute contractuelle commise par leur vendeur peut générer au profit des époux B... des dommages et intérêts s'ils justifient d'un préjudice direct ;
il est constant que depuis leur mise en cause dans le litige opposant les époux Z... et Jean-Louis Y..., ils ont subi notamment par la publication de l'assignation et les tracas d'une longue procédure un préjudice patrimonial et surtout moral qui justifie l'allocation de la somme de 10. 000 euros ;
en ce qui concerne la mainlevée de l'inscription publiée à la conservation des hypothèques de l'acte d'assignation, celle-ci incombe aux époux Z..., à leurs frais, puisqu'ils ont renoncé à la réalisation de la vente par voie judiciaire ;
les époux B..., acquéreurs de bonne foi, ne peuvent cependant caractériser à l'encontre des époux Z... un abus de procédure puisque ces derniers ont obtenu la réformation partielle de jugement et renoncé à revendiquer leur bien
ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le notaire avait connaissance de l'offre d'achat des époux Z... et de la sommation délivrée à Monsieur Y... avant la réitération par acte authentique de la vente aux époux B... le 10 mai 2006 puisqu'il relève que le notaire « n'avait pas de raisons objectives de déceler une difficulté juridique éventuelle et de douter des affirmations du vendeur, après avoir interrogé Maitre D... le 25 avril 2006, lequel avait estimé la sommation " non justifié " » (arrêt page 5, avant dernier attendu) ; qu'en ne déduisant pas de cette connaissance ainsi constatée, et au demeurant admise par le notaire dans ses propres écritures, que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et d'information, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux B... avaient fait valoir « dans l'acte authentique réitératif du 10 mai 2006, Maître X... indique, en page 17 « qu'il n'existe sur les biens vendus aucun litige en cours et aucune procédure ». Il s'agit incontestablement d'une fausse déclaration intentionnelle de la part du vendeur reprise par son notaire, alors même qu'il est établi qu'ils étaient informés préalablement de l'existence d'un litige avec Monsieur et Madame Z... » ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à établir la faute délictuelle commise par le vendeur, et le notaire, à leur égard, la cour d'appel a privé de motifs sa décision en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE dans leurs conclusions pour justifier leur demande à l'égard des époux Z..., les époux B... avaient fait valoir que la publication de l'assignation représente une atteinte de leur droit de propriété qui perdure encore ce jour, puisque Monsieur et Madame Z..., alors même qu'ils ont abandonné leur demande formulée en première instance visant à réitérer la vente du bien litigieux justifiant la publication à la Conservation des Hypothèques de l'acte d'assignation, n'ont toujours pas fait publier une mainlevée de cette inscription ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à établir la faute délictuelle commise par les époux Z... à leur égard, résultant de l'absence de mainlevée depuis leur renonciation, quand bien même l'assignation aurait pu prospérer, la cour d'appel a privé de motifs sa décision en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
