LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2011) que par acte du 13 septembre 1999, M. X..., aux droits duquel viennent les consorts X...- Y..., a donné à bail à M. et Mme Z... des locaux à usage commercial ; que, par acte du 3 juillet 2004, les preneurs ont cédé leur fonds de commerce à M. A... ; qu'une ordonnance de référé du 11 août 2009 a déclaré acquise la clause résolutoire ordonné l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d'une provision sur l'arriéré de loyers et charges et fixé une indemnité d'occupation ; que les consorts X...- Y... ont assigné, en vertu de la clause de garantie insérée à l'acte de cession du fonds du 23 juillet 2004, M. et Mme Z..., en paiement d'une provision sur leur créance de loyers et indemnités d'occupation devant le juge des référés ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X...- Y... font grief à l'arrêt de renvoyer les parties à mieux se pourvoir, alors, selon le moyen :
1°/ que dans la relance du 10 avril 2007 la succession X... avait informé M. A... qu'« à ce jour vous cumulez une dette de loyer de 17 908, 39 euros » ; qu'en décidant néanmoins que cette relance n'était pas chiffrée, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la relance du 10 avril 2007 et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que dans la lettre du 3 janvier 2006 intitulée « lettre simple et recommandée. Mise en demeure », l'indivision X... écrivait à M. A... « Vos menaces de venir à Vincennes me casser la gueule si je demande une nouvelle fois le règlement des loyers vont nous orienter vers une suite judiciaire. Espérant que la confiance que vous nous dites mériter est vraie, nous attendons de recevoir votre règlement sous quinzaine par cette mise en demeure » ; qu'en décidant néanmoins que la relance du 3 janvier 2006 ne valait pas mise en demeure, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre du 3 janvier 2006 et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'à titre subsidiaire, lorsqu'une clause d'un contrat de cession de bail prévoit qu'en cas de cession le cédant restera garant et répondant solidaire à l'égard du bailleur tant du paiement du loyer que de l'exécution des clauses et conditions du bail par le cessionnaire, seule la faute du bailleur peut décharger le cédant de cette obligation ; qu'en décidant néanmoins que la contestation élevée par les époux Z... sur la négligence du bailleur à poursuivre efficacement le recouvrement des loyers était sérieuse, après avoir pourtant constaté que le bailleur avait adressé trois relances aux locataires les 20 janvier 2005, 7 février 2005, 3 janvier 2006 et une mise en demeure le 10 avril 2007, ce dont il résultait que le bailleur n'avait commis aucune négligence dans le recouvrement de sa créance ayant provoqué un accroissement anormal de la dette, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les bailleurs avaient délivré la 14 janvier 2008, à M. A..., locataire, un commandement de payer la somme de 28 412, 64 euros au titre des loyers échus à compter de janvier 2005, après s'être bornés à lui adresser quatre lettres simples de relance, la dernière seulement, en date du 10 avril 2007, valant mise en demeure, la cour d'appel nonobstant une erreur matérielle sur le nombre de lettres de relance non chiffrées, a pu, sans dénaturation de la lettre du 3 janvier 2006 en déduire que la contestation élevée par M. et Mme Z... sur la négligence du bailleur à poursuivre efficacement le recouvrement des loyers auprès du locataire était sérieuse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le rejet du premier moyen rend sans portée la second moyen ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... et M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et de M. Y..., ès qualités, et les condamne à payer à M. et Mme Z... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et M. Y..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à référé et d'avoir renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier ; que le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; qu'en l'espèce M. Ludovic Z... et Mme Alice Z... née B... pour démontrer, ainsi qu'il leur revient conformément à l'article 1315 du code civil, le principe et le montant de l'obligation dont ils réclament l'exécution se fondent sur la clause insérée à l'acte de cession du fonds de commerce aux termes de laquelle, « l'acquéreur M. Serge A... s'engage envers le vendeur M. et Mme Z... et directement envers le bailleur consorts X...
Y... à exécuter toutes les charges et conditions imposées par le bail et notamment, à payer exactement aux époques fixées le loyer annuel, de manière à ce que le vendeur ne puisse être inquiété ou recherché à ce sujet. Il y aura solidarité entre le vendeur M. Serge A... et l'acquéreur M. et Mme Z... tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des clauses et obligations nées du bail et ce, bien que pour l'avenir le loyer soit payé par l'acquéreur » ; que les appelants, pour justifier du caractère sérieux de la contestation qu'ils élèvent, sur le principe même de leur obligation, invoquent la négligence fautive des bailleurs en se prévalant de ce que le défaut de paiement des loyers remonte à 2004, qu'ils ont attendu janvier 2008 pour délivrer un commandement de payer alors que la dette locative se montait à 28 412, € pour des impayés remontant à 2005, qu'ils ont de plus attendu six mois pour engager une instance en référé et que le locataire n'était plus dans les lieux depuis 2008 ; qu'ils en contestent l'étendue et le montant estimant n'être contractuellement tenus que des seuls loyers impayés à l'exclusion de toute indemnité d'occupation et autre obligation ; que la clause de garantie de cession contractée par les appelants met à leur charge en cas de défaillance du cessionnaire les obligations nées du bail, que l'obligation ainsi contractée parles époux Z... s'entend donc de ses obligations à l'exclusion du paiement d'indemnités d'occupation ou réparations locatives ; qu'il résulte des pièces versées aux débats (pièces 3, 4, 5, 7/ 1, 7/ 2, 9, 18 à 24- intimés) que les bailleurs ont fait délivrer le 14 janvier 2008 à M. Serge A... un commandement de payer visant la clause résolutoire, que le décompte y annexé mentionne un solde de loyers impayés de 28 412, 64 €, à compter de janvier 2005 et des versements effectués par le locataire depuis la prise d'effet du bail (août 2004) à hauteur de 4 946, 32 €, que les bailleurs ont, entre le mois de janvier 2005 et la date de délivrance du commandement de payer du 14 janvier 2008, adressé aux locataires les 20 janvier 2005, 7 février 2005, 3 janvier 2006, 10 avril 2007 quatre simples relances non chiffrées au locataire, seule la dernière valant mise en demeure, qu'ils ont transmis le août 2007 une demande à leur conseil afin d'engager une procédure, qu'il est établi, suivant constat, que les lieux étaient à la date du 5 septembre 2008, vides de toute occupation et que de l'aveu du locataire, ils avaient été libérés le 31 juillet 2008, que le procès verbal de dénonciation à créancier inscrit délivré le 23 octobre 2008 aux époux Z... en application de l'article 659 du code de procédure civile ne fait mention d'aucune diligence accomplie par l'huissier sur info greffe ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il doit être estimé que la contestation élevée par les appelants sur la négligence des bailleurs à poursuivre efficacement le recouvrement des loyers auprès du locataire impose l'appréciation de leur attitude éventuellement fautive afin de statuer sur leur possible responsabilité, qu'elle excède les pouvoirs de la juridiction des référés et relève de l'examen du juge du fond ; qu'il doit être dit n'y avoir lieu à référé ; que l'ordonnance entreprise doit être infirmée ;
1°) ALORS QUE, dans la relance du 10 avril 2007 la succession X... avait informé Monsieur A... qu'« à ce jour vous cumulez une dette de loyer de 17. 908, 39 euros » ; qu'en décidant néanmoins que cette relance n'était pas chiffrée, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la relance du 10 avril 2007 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, dans la lettre du 3 janvier 2006 intitulée « lettre simple et recommandée. Mise en demeure », l'indivision X... écrivait à Monsieur A... « Vos menaces de venir à Vincennes me casser la gueule si je demande une nouvelle fois le règlement des loyers (…) vont nous orienter vers une suite judiciaire. Espérant que la confiance que vous nous dites mériter est vraie, nous attendons de recevoir votre règlement sous quinzaine par cette mise en demeure » ; qu'en décidant néanmoins que la relance du 3 janvier 2006 ne valait pas mise en demeure, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre du 3 janvier 2006 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, à titre subsidiaire, lorsqu'une clause d'un contrat de cession de bail prévoit qu'en cas de cession le cédant restera garant et répondant solidaire à l'égard du bailleur tant du paiement du loyer que de l'exécution des clauses et conditions du bail par le cessionnaire, seule la faute du bailleur peut décharger le cédant de cette obligation ; qu'en décidant néanmoins que la contestation élevée par les époux Z... sur la négligence du bailleur à poursuivre efficacement le recouvrement des loyers était sérieuse, après avoir pourtant constaté que le bailleur avait adressé trois relances aux locataires les 20 janvier 2005, 7 février 2005, 3 janvier 2006 et une mise en demeure le 10 avril 2007, ce dont il résultait que le bailleur n'avait commis aucune négligence dans le recouvrement de sa créance ayant provoqué un accroissement anormal de la dette, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST ENCORE FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à référé et d'avoir renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier ; que le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; qu'en l'espèce M. Ludovic Z... et Mme Alice Z... née B... pour démontrer, ainsi qu'il leur revient conformément à l'article 1315 du code civil, le principe et le montant de l'obligation dont ils réclament l'exécution se fondent sur la clause insérée à l'acte de cession du fonds de commerce aux termes de laquelle, « l'acquéreur M. Serge A... s'engage envers le vendeur M. et Mme Z... et directement envers le bailleur consorts X...
Y... à exécuter toutes les charges et conditions imposées par le bail et notamment, à payer exactement aux époques fixées le loyer annuel, de manière à ce que le vendeur ne puisse être inquiété ou recherché à ce sujet. Il y aura solidarité entre le vendeur M. Serge A... et l'acquéreur M. et Mme Z... tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des clauses et obligations nées du bail et ce, bien que pour l'avenir le loyer soit payé par l'acquéreur » ; que les appelants, pour justifier du caractère sérieux de la contestation qu'ils élèvent, sur le principe même de leur obligation, invoquent la négligence fautive des bailleurs en se prévalant de ce que le défaut de paiement des loyers remonte à 2004, qu'ils ont attendu janvier 2008 pour délivrer un commandement de payer alors que la dette locative se montait à 28 412, € pour des impayés remontant à 2005, qu'ils ont de plus attendu six mois pour engager une instance en référé et que le locataire n'était plus dans les lieux depuis 2008 ; qu'ils en contestent l'étendue et le montant estimant n'être contractuellement tenus que des seuls loyers impayés à l'exclusion de toute indemnité d'occupation et autre obligation ; que la clause de garantie de cession contractée par les appelants met à leur charge en cas de défaillance du cessionnaire les obligations nées du bail, que l'obligation ainsi contractée parles époux Z... s'entend donc de ses obligations à l'exclusion du paiement d'indemnités d'occupation ou réparations locatives ; qu'il résulte des pièces versées aux débats (pièces 3, 4, 5, 7/ 1, 7/ 2, 9, 18 à 24- intimés) que les bailleurs ont fait délivrer le 14 janvier 2008 à M. Serge A... un commandement de payer visant la clause résolutoire, que le décompte y annexé mentionne un solde de loyers impayés de 28 412, 64 €, à compter de janvier 2005 et des versements effectués par le locataire depuis la prise d'effet du bail (août 2004) à hauteur de 4 946, 32 €, que les bailleurs ont, entre le mois de janvier 2005 et la date de délivrance du commandement de payer du 14 janvier 2008, adressé aux locataires les 20 janvier 2005, 7 février 2005, 3 janvier 2006, 10 avril 2007 quatre simples relances non chiffrées au locataire, seule la dernière valant mise en demeure, qu'ils ont transmis le août 2007 une demande à leur conseil afin d'engager une procédure, qu'il est établi, suivant constat, que les lieux étaient à la date du 5 septembre 2008, vides de toute occupation et que de l'aveu du locataire, ils avaient été libérés le 31 juillet 2008, que le procès verbal de dénonciation à créancier inscrit délivré le 23 octobre 2008 aux époux Z... en application de l'article 659 du code de procédure civile ne fait mention d'aucune diligence accomplie par l'huissier sur info greffe ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il doit être estimé que la contestation élevée par les appelants sur la négligence des bailleurs à poursuivre efficacement le recouvrement des loyers auprès du locataire impose l'appréciation de leur attitude éventuellement fautive afin de statuer sur leur possible responsabilité, qu'elle excède les pouvoirs de la juridiction des référés et relève de l'examen du juge du fond ; qu'il doit être dit n'y avoir lieu à référé ; que l'ordonnance entreprise doit être infirmée ;
ALORS QUE, lorsque la clause de garantie prévoit qu'il y aura solidarité entre le vendeur et l'acquéreur tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des clauses et obligations nées du bail alors le cédant doit être tenu de payer l'indemnité d'occupation ; qu'en décidant néanmoins que la clause de garantie de cession contractée par les époux Z... qui mettait à leur charge en cas de défaillance du cessionnaire les obligations nées du bail excluait le paiement d'indemnités d'occupation ou réparations locatives, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
