LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2011), que la société civile immobilière Yomtov (la société Yomtov), à qui avait été consenti le 12 janvier 2001 un crédit-bail assorti d'une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat, a promis de vendre le 3 février 2009 un immeuble à M. X..., gérant de la société C. Froid, locataire commercial d'une partie des locaux, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire avant le 15 juin 2009 ; que la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard quarante-cinq jours après que l'acquéreur eut informé la société Yomtov de l'obtention du prêt ; que la société civile immobilière Travy-28 (la société Travy 28), qui s'était substituée à M. X... dans le bénéfice de la promesse, a reçu une proposition de crédit-bail qui a été notifiée au notaire de la société Yomtov le 23 avril 2009 ; que la vente n'ayant pas été réitérée, M. X..., la société C. Froid et la société Travy 28 ont assigné la société Yomtov aux fins de réalisation forcée de la vente et, à titre subsidiaire, de résolution judiciaire ; que la société Yomtov s'est prévalue de la caducité de la promesse de vente ;
Sur le moyen unique, pris en ce qu'il fait grief à l'arrêt de rejeter la demande indemnitaire de M. X... :
Attendu que la cour d'appel n'ayant pas dans le dispositif de l'arrêt rejeté la demande indemnitaire de M. X..., le moyen manque en fait ;
Mais sur le moyen unique, pris en ce qu'il fait grief à l'arrêt de dire que le « compromis » de vente était caduc sans faute des parties contractantes, débouter M. X..., la société C. Froid et la société Travy 28 de leurs demandes d'application de la clause pénale et rejeter la demande de résolution judiciaire de la vente :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt retient que, si la levée d'option d'achat, dont bénéficiait la société Yomtov, ne figurait pas au paragraphe intitulé « conditions suspensives », elle n'en constituait pas moins une condition préalable à la réitération de la promesse de vente, qu'à supposer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt ait été réalisée, la signature de l'acte de vente devant intervenir au plus tard quarante-cinq jours après la notification de cette offre, soit en l'espèce le 8 juin 2009, force est de constater qu'à cette date le crédit-bailleur de la société Yomtov n'avait pas accepté la levée de l'option anticipée prévue au contrat et à laquelle il a finalement consenti à compter du 11 juillet 2009, que le « compromis » de vente était à cette date, caduc, aucune prorogation du délai de réitération de l'acte de vente n'étant intervenue et que les conditions d'application de la clause pénale à la charge de la partie qui refuserait de régulariser l'acte authentique ne sont pas réunies dans la mesure où la non-réalisation de la vente n'est pas imputable à la faute de la société Yomtov qui justifie avoir satisfait à ses obligations en mettant tout en oeuvre pour obtenir de son crédit-bailleur une levée anticipée de l'option d'achat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, que cette prorogation ne pourrait excéder le 31 décembre 2009 et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le « compromis » de vente était caduc sans faute des parties contractantes, déboute M. X..., la société C. Froid et la société Travy 28 de leurs demandes d'application de la clause pénale et rejette la demande de résolution judiciaire de la vente, l'arrêt rendu le 24 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Yomtov aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Yomtov à payer à M. X..., la société C. Froid et la société Travy-28 la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Yomtov ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société C. Froid et autres
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le compromis de vente était caduc sans faute des parties contractantes, d'avoir débouté les exposantes de leurs demandes d'application de la clause pénale, d'avoir rejeté la demande de résolution judiciaire de la vente et la demande indemnitaire de M. X... ;
AUX MOTIFS QUE les conventions font la loi des parties et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; QUE le compromis de vente conclu le 3 février 2009 entre la SCI Yomtov et M. Eric X... rappelait en préambule, que la SCI Yomtov était bénéficiaire aux termes d'un acte du 12 janvier 2001, d'une part, d'un contrat de crédit-bail sur les locaux en cause et, d'autre part, d'une promesse de vente, avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat à partir de la fin de la cinquième année, et qu'il était encore indiqué que cette levée d'option ferait l'objet d'un acte préalablement à la réitération des présentes et que la SCI Yomtov ne procéderait à la levée d'option que si M. Eric X... lui justifiait, par voie de notification, l'offre de prêt qu'il aurait reçue pour l'acquisition des biens ;
QUE cette levée d'option même si elle ne figurait pas au paragraphe intitulé « conditions suspensives » n'en constituait pas moins une condition préalable à la réitération de l'acte de vente, de même que l'acquisition de l'ensemble immobilier par la SCI Yomtov ; QUE le compromis était encore conclu sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 1 200 000 € d'une durée de 15 ans au taux de 5 % l'an, l'acquéreur s'obligeant à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans un délai de 30 jours, la condition devant être réalisée au plus tard le 15 juin 2009 et être justifiée par la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités et portée à la connaissance du vendeur par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai précité ; QUE l'acte prévoyait enfin que dans le cas où les conditions suspensives stipulées au compromis seraient réalisées, la signature d'un accord authentique aurait lieu au plus tard 45 jours après la notification de l'offre de prêt de M. Eric X... à la SCI Yomtov par le ministère de Me Bensoussan notaire à Villecresnes moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du rédacteur ; QU'en l'espèce, à supposer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt ait été réalisée par la notification faite par le notaire de M. Eric X... le 23 avril 2009 à celui de l'intimée, et la signature de l'acte de vente devant intervenir au plus tard 45 jours après la notification de cette offre, soit en l'espèce le 8 juin 2009, force est de constater qu'à cette date le crédit bailleur de la SCI Yomtov, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas accepté la levée de l'option anticipée prévue au contrat du 12 janvier 2001 qui devait avoir lieu, selon les prévisions contractuelles, à la fin de la neuvième année du contrat et à laquelle il a finalement consenti à titre dérogatoire, à compter du 11 juillet 2009 seulement comme en atteste la télécopie adressée par Me Alli le 16 avril 2009 à la banque populaire ; QU'ainsi le compromis de vente était à cette date, caduc, aucune prorogation du délai de réitération de l'acte de vente n'étant intervenue, la lettre adressée le 30 juillet 2009 par M. Eric X... en sa qualité de gérant de la SCI Travy 28 à la SCI Yomtov, démontrant s'il en était besoin, qu'après cette date il n'y avait plus d'accord entre les parties sur le prix dès lors que M. Eric X... en sa qualité de représentant de la SCI Travy 28 refusait de payer les loyers commerciaux eu égard au retard apporté à la réitération de l'acte de vente ; QUE le compromis de vente prévoyait une clause pénale d'un montant de 176 000 € à la charge de la partie qui refuserait de régulariser l'acte authentique ; Mais QUE les conditions d'application de cette clause ne sont pas réunies dans la mesure où la non réalisation de la vente n'est pas imputable à la faute de la SCI Yomtov qui justifie avoir satisfait à ses obligations en mettant tout en oeuvre pour obtenir de son crédit bailleur, une levée anticipée de l'option d'achat, qu'elle n'est pas davantage imputable dans ces conditions à M. Eric X... ou à la SCI Travy 28 dans la mesure où les conditions à la charge respective des parties étaient cumulatives et que la défaillance de l'une suffisait à entraîner la caducité de l'acte ;
QUE dès lors, il convient de débouter les appelants de leur demande tendant à résolution judiciaire du compromis de vente aux torts de la SCI Yomtov et M. Eric X... et la SCI Yomtov de leurs demandes respectives en paiement de la clause pénale ; QUE M. Eric X..., est tout à la fois gérant de la SCI Travy 28 qu'il s'était substitué dans le bénéfice de l'acte du 3 février 2009, mais aussi de la SARL C. Froid et qu'il a été jugé que le compromis de vente était devenu caduc sans faute en particulier de la SCI Yomtov de sorte que cette dernière ne saurait être tenue à réparation de l'éventuel préjudice que lui causerait l'anéantissement de l'acte du 3 février 2009, étant encore observé que M. X... avait déclaré à l'acte avoir une parfaite connaissance de la situation locative de la SARL C. Froid et en faire son intérêt personnel ; que dans ces conditions la SARL C. Froid ne peut être déboutée de ses demandes à caractère indemnitaire en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCI Yomtov ;
1- ALORS QUE la promesse de vente litigieuse stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé au cas où certaines pièces administratives manqueraient, et ajoutait que « la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation, ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que dès lors, en jugeant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque, la cour d'appel a refusé d'appliquer les stipulations claires et précises de la promesse et violé l'article 1134 du code civil ;
2- ALORS QU'il appartenait à la cour d'appel de déterminer quelles conséquences et quelles sanctions étaient attachées au fait que la société Yomtov devait, avant la réitération de la vente, lever elle-même l'option dont elle était bénéficiaire et acquérir les biens litigieux ; que l'arrêt, qui se borne à relever que cette levée d'option était préalable à la réitération de la vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
