LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est formé contre la société Secim ;
Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :
Vu les articles 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 7 de cette même loi ;
Attendu qu'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas du second de ces textes, pris pour l'application du premier, que les stipulations impératives suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, doivent, comme ces clauses elles-mêmes, être mentionnées dans l'acte en caractères très apparents ; qu'il résulte du troisième que cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 16 novembre 2006, la société Méditerranée commerces négociation (la société MCN), a reçu de Mme X..., à qui elle venait de révéler l'existence, l'adresse et les conditions de cession d'un hôtel qu'elle avait mandat non exclusif de vendre au prix de 550 000 euros, comprenant un honoraire de négociation de 50 000 euros à la charge du vendeur, le mandat d'acheter ce bien, dans un délai de deux ans durant lequel la mandante s'interdisait, jusqu'au douzième mois suivant l'expiration de ce mandat, de traiter l'acquisition de l'hôtel en dehors de l'intervention du mandataire, sous "peine d'indemnité", en cas de manquement, "égale aux honoraires prévus à la charge du vendeur" ; que Mme X... a acquis cet hôtel à un prix moindre, à la suite d'une promesse de vente du 24 janvier 2007 négociée par l'entremise d'une autre agence qu'elle a rémunérée ;
Attendu que, pour condamner Mme X... à payer à la société MCN la somme de 50 000 euros, l'arrêt retient qu'en visitant ce même hôtel par l'entremise d'une autre agence dès le 12 décembre 2006, puis en signant le "compromis de vente" le 24 janvier 2007 et l'acte définitif de cession le 4 juillet suivant, la mandante a manqué aux engagements contractuels qu'elle a pris le 16 novembre 2006 vis-à-vis du premier intermédiaire, ce qui la rend débitrice de l'indemnité convenue, égale au montant des honoraires prévus par le mandat de vente ;
Qu'en condamnant ainsi la mandante au paiement d'une clause pénale en sanction du non-respect de l'exclusivité attachée au mandat d'acheter, sans préciser si celui-ci mentionnait, en caractères très apparents, la faculté qu'avait chacune des parties de le dénoncer à tout moment à l'issue d'une période de trois mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions impératives précitées ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à verser à la société MCN une somme de 50 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2010, l'arrêt rendu le 13 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société MCN aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MCN à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour Mme X... divorcée Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à verser à la société MCN la somme de 50 000 € avec intérêt au taux légal à compter du 13 juillet 2010 ;
AUX MOTIFS QUE le 7 mars 2006 la Secim donnait mandat sans exclusivité à la MCN de vendre le fonds de commerce d'hôtellerie qu'elle exploitait à Béziers, 78 avenue Gambetta , que ce contrat prévoyait qu'une commission fixée à 50.000 € hors TVA serait payée par le vendeur à M. Z... de la MCN si la vente avait lieu par son intermédiaire ou avec une personne qu'il aurait présentée, adressée ou indiquée ou avec laquelle il aurait eu des pourparlers mais que cette désignation de la partie ayant la charge de la commission ne préjudiciait pas au droit pour l'agence d'obtenir de toute partie à laquelle son éviction serait imputable la réparation de son préjudice causé par la réalisation de l'opération sans son entremise avec toute personne ayant été informée ou présentée par elle, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission qu'elle aurait perçue si elle n'avait pas été évincée ; qu'en premier lieu, la MCN ne démontre pas qu'elle ait présenté, adressé ou indiqué Mme X... à la Secim ; qu'en second lieu, interdire à la Secim de contracter avec toute personne que la MCN aurait informée de la mise en vente du Terminus ou avec laquelle cette agence aurait eu des pourparlers mais sans l'avoir présentée, adressée ou indiquée à la Secim reviendrait à faire d'un mandat de vente sans exclusivité un mandat de vente avec exclusivité ce qui serait contraire à la volonté clairement exprimée des parties et donc à la dénaturer, qu'en conséquence, la MCN sera déboutée de ses prétentions principales formées à l'encontre de la Secim ; qu'il ressort du «bon de visite» du 16 novembre 2006 que la MCN n'a pas fait visiter le «Terminus» à Mme X... mais qu'elle lui en a communiqué l'adresse ainsi que les conditions de vente, que Mme X... s'engageait dans ce document à ne pas se rendre chez le vendeur sans être accompagnée par un représentant de l'agence MCN, à informer toute personne qui lui présenterait cet hôtel qu'il lui avait déjà été présenté et certifiait qu'elle ne le connaissait pas avant le 16 novembre 2006 ; que le même jour mais par acte séparé intitulé «mandat d'acheter», Mme X... donnait mandat à la MCN d'acheter le «Terminus» au prix de 550 000€, les honoraires de l'agence étant à la charge du vendeur, qu'aux termes de ce document, Mme X... s'engageait à prévenir la Secim que cet hôtel lui avait été présenté par la MCN, s'interdisait d'en traiter l'acquisition sans son intervention et s'obligeait en cas de manquement à l'un quelconque de ses engagements à lui verser à titre d'indemnité un dédommagement égal aux honoraires perdus ; qu'il est constant en fait 1) que le 12 décembre 2006, Mme X... accompagnée d'un représentant de l'agence Century a visité le «Terminus» 2) que le 24 janvier 2007, elle a signé un compromis de vente avec faculté de dédit dans lequel elle reconnaissait avec la Secim formellement que «la présente convention a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence Century 21, Mercom transactions, qui aurait droit si les conditions suspensives indiquées se réalisaient à une commission forfaitaire et irréductible de 40 000 € hors taxes dont la charge incomberait à l'acheteur», 3) que le 4 juillet 2007, la société Delbar que Mme X... s'était substituée et dont elle était gérante, a signé le contrat définitif de cession de l'hôtel le «Terminus» aux termes duquel la Secim et Mme X... reconnaissaient à nouveau que «la présente cession avait été réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière Mercom transactions Century 21, 64 avenue du Pont Juvénal à Montpellier (34000) qui a droit à une commission forfaitaire et irréductible de 40 000 € hors TVA dont la charge incomberait à l'acheteur» ; qu'en visitant le fonds de commerce litigieux le 12 décembre 2006 en compagnie d'un représentant de l'agence Mercom transactions puis en signant les deux accords susvisés, Mme X... a manqué à ses engagements contractuels pris le 16 novembre 2006 vis-à-vis de la MCN ; qu'elle sera donc condamnée à lui payer la somme de 50 000 € sans qu'il y ait lieu de préciser HT ou TTC puisque cette somme n'est pas assujettie à la TVA ;
1°/ ALORS QUE l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; que le montant de la rémunération ou à tout le moins les conditions de sa détermination doivent figurer expressément dans le mandat ; que dès lors, en condamnant Mme X... à payer 50 000 € à la MCN au motif qu'elle aurait manqué à ses engagements contractuels, tandis que ni le bon de visite n° 2075, ni le mandat d'acheter n° 2143 du 16 novembre 2006 ne précisaient les sommes dues à l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
2°/ ALORS QUE sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux achats ou ventes de fonds de commerce qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ; que dès lors en condamnant Mme X... à payer 50 000 € à la MCN au motif qu'en visitant le fonds de commerce litigieux le 12 décembre 2006 en compagnie d'un représentant de l'agence Mercom transactions Mme X... aurait manqué à ses engagements contractuels pris le 16 novembre 2006, tandis que le bon de visite n° 2075 ne comportait aucune limitation de durée quant à l'interdiction de visiter les lieux en l'absence d'un représentant de la MCN, la cour d'appel a violé l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 ;
3°/ ALORS QUE l'agent immobilier ne peut réclamer une rémunération ou une indemnisation à une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat ou dans l'engagement des parties ; que dès lors, en condamnant Mme X... à payer 50 000 €, tandis qu'elle relevait que le mandat mettait clairement le paiement de la commission à la charge du vendeur, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
4°/ ALORS, en toute hypothèse, QUE la constatation de manoeuvres destinées à éluder la rémunération d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice ; que dès lors, en condamnant Mme X... à payer à la société MCN le montant de la commission prévue dans le mandat conclu avec la société Secim le 7 mars 2006, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
