LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que la société Compagnie foncière parisienne n'établissait pas que la modification des facteurs de commercialité invoqués avait une incidence sur le commerce de meubles haut de gamme exploité par la société preneuse et, d'autre part, qu'il ne résultait pas des pièces versées aux débats une augmentation de l'impôt foncier constituant une modification notable des charges pesant sur le bailleur, la cour d'appel a, à bon droit, fixé le loyer selon la règle du plafonnement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Compagnie foncière parisienne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Compagnie foncière parisienne à payer la somme de 2 500 euros à la société Maple Europe limited ; rejette la demande de la société Compagnie foncière parisienne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie foncière parisienne
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme annuelle de 404.744 € le loyer du bail renouvelé, hors taxes et hors charges, dû à compter du 1er janvier 2005, pour les locaux situés 5 rue Boudreau et 3-5 square de l'Opéra à Paris ;
AUX MOTIFS QUE les lieux loués, à destination de commerce de meubles et de décoration intérieure haut de gamme, sont situés à l'angle d'une artère secondaire, la rue Boudreau, et du square de l'opéra ; que la rue Boudreau comporte pour l'essentiel des restaurants avec plusieurs emplacements fermés ou neutralisés ; que le square de l'opéra présente une commercialité limitée ; qu'il en résulte que l'emplacement ne peut, contrairement à ce que soutient la société Compagnie foncière parisienne, être considéré, en tant que tel, comme privilégié ; que s'il est incontestable qu'avec la création de 264 appartements, de 40.000m2 de surfaces commerciales et de 126.000 m2 de bureaux, l'évolution de la population de l'arrondissement a été caractérisée par une baisse des composantes les plus modestes au profit de l'augmentation des cadres, qui, en principe, constituent plutôt la clientèle du commerce considéré, si la fréquentation des stations de métro, grâce à la création du RER en 1999 et de celle de la nouvelle ligne en 1998, a augmenté et si, à proximité immédiate des lieux loués, un parc de stationnement public s'est ouvert, pour autant de tels éléments ne permettent pas de retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en effet, il s'agit d'un commerce, établi depuis 1978 dans les lieux, dont la clientèle n'est pas réduite au rayon de 500 mètres des lieux loués mais se trouve au moins dans l'ensemble de la région parisienne ; que, dès lors, la société Compagnie foncière parisienne, en se contentant d'évoquer l'augmentation des moyens de communication, des surfaces commerciales, des emplacements de stationnement et d'une population active tertiaire, n'établit pas que de tels facteurs auraient une incidence sur un commerce de meubles haut de gamme, à l'écart des artères de passage, dans un axe secondaire, et à peine visible de la rue Auber, ainsi que l'a d'ailleurs, exactement, constaté le premier juge ; que la société Compagnie foncière parisienne ne justifie pas davantage en quoi l'implantation de grandes enseignes nationales ou internationales sur le boulevard des Capucines ou la restructuration de l'Olympia auraient un impact significatif sur ce magasin de meubles d'une catégorie supérieure, situé à distance de l'un et l'autre de ces lieux ; que la société Compagnie foncière parisienne soutient que ses obligations ont été modifiées par l'augmentation importante de l'impôt foncier ; qu'à retenir toutefois ce qu'il convient de supposer être le montant correspondant aux seuls lieux loués, il ne résulte pas des pièces versées aux débats, soit les avis d'imposition des années 1996, 2004 et 2005, une augmentation de l'impôt foncier constituant une modification notable des charges pesant sur le bailleur ; qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement ; qu'en conséquence, le loyer doit être fixé au montant du loyer plafonné, soit 404.744 € ;
1. ALORS QUE la modification notable des moyens de transport desservant les lieux loués justifie le déplafonnement du loyer dès lors que les moyens de transport ainsi modifiés présentent un intérêt pour le commerce considéré ; que la cour d'appel a relevé la création, depuis la prise d'effet du bail du bail, du RER en 1999 et d'une nouvelle ligne de métro en 1998, ainsi que la création d'un parc de stationnement, ouvert à proximité immédiate des lieux loués ; que pour néanmoins écarter le caractère notable de cette modification des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a considéré que le commerce exploité dans les lieux loués, établi depuis 1978, disposait d'une clientèle qui n'était pas réduite au rayon de 500 mètres des lieux loués mais se trouvait au moins dans l'ensemble de la région parisienne ; qu'en statuant par un tel motif, dont il résultait précisément que l'accroissement de l'offre de transports et de parking bénéficiait à la clientèle de la société Maple Europe, située en région parisienne, la cour d'appel, qui a néanmoins refusé le déplafonnement, n'a pas tiré les conséquence légales de ses constatations et a violé les articles L.145-34, L.145-33 et R.145-6 du code de commerce ;
2. ALORS QUE l'évolution de l'impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, doit être prise en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé ; que la société CFP faisait valoir dans ses conclusions signifiées le 21 septembre 2011 (Prod.2 p.12) que lors de la prise d'effet du bail en 1996, l'impôt foncier dont elle conservait la charge s'élevait, pour les immeubles dont dépendaient les lieux loués, à la somme de 41.390 € ; qu'elle indiquait, sans être démentie, que cet impôt atteignait la somme de 68.325 € en 2005 à l'expiration du bail, ce dont il résultait une augmentation de l'impôt de 65% mis à sa charge au cours du bail expiré ; qu'en jugeant néanmoins, sans s'expliquer sur l'ampleur de cette augmentation au regard des obligations des parties, que celle-ci ne constituait pas une modification notable des charges pesant sur le bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-34 , L.145-33 et R.145-6 du code de commerce.
