LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que la société immobilière Groupe Casino, pour laquelle la vente avait perdu son intérêt, avait manqué à la loyauté contractuelle en fondant son refus de réitération de la vente sur l'insuffisance de l'état de pollution des sols, la cour d'appel, qui a pu déduire de ce seul motif que cette société était tenue au versement de la clause pénale, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société immobilière Groupe Casino aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société immobilière Groupe Casino à verser à la société Sobegu la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société immobilière Groupe Casino ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six juin deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société immobilière Groupe Casino
Il est reproché l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SAS Immobilière Groupe Casino à payer à la SCI Sobegu la somme de 40.000 euros à titre d'indemnité contractuelle ;
AUX MOTIFS QUE l'étude de l'acte du 8 avril 2008 révèle que la fourniture d'un état de pollution des sols, prévue en pages 13 et 14, n'est pas une des conditions suspensives, seules déclarées conditions déterminantes du consentement de l'acquéreur en pages 11 et 12, mais une obligation au même titre que la fourniture d'autres documents, dont 1' inexécution est susceptible de faire prononcer judiciairement (et non pas constater) la résolution de la vente ; qu'en tout état de cause, et contrairement à ce qu'a pu écrire la SCI Sobegu, la vente n'était en rien subordonnée à un diagnostic de non-pollution des sols ; que de plus, la SAS L'Immobilière Groupe Casino n'a pas contesté que contrairement à certaines énonciations du compromis, la station-service exploitée par Monsieur X... n'était pas un établissement classe soumis par le Code de l'environnement à autorisation, mais à déclaration, et qu'elle n'entrait donc pas dans le champ des articles L 516-1 et L 125-5 de ce Code ; que l'obligation de produire un état de pollution de sols était purement contractuelle ; qu'à cet égard, si le compromis de vente ne comporte pas de précisions sur la nature exacte de l'état de pollution attendu, la SAS L'Immobilière Groupe Casino n'a pas sans malice reproché à Maître Y..., dans sa lettre du 18 novembre 2008, l'insuffisance de cette rédaction, sachant pourtant que, entreprise d'envergure nationale dotée d'un service juridique qui a examiné dans le détail les projets d'acte communiqués, elle a signé le compromis en l'état ¿ et alors surtout que le notaire, dans une lettre du 29 juillet 2008, l'avait interrogée en ces termes : « il est nécessaire au vendeur de connaître précisément vos exigences sur ce point : quel contenu, quelles vérifications voulez-vous voir figurer dans le diagnostic, et selon quelles modalités devra-t-il être établi pour qu'il réponde à votre demande et permette donc la signature de l'acte de vente ? » ; que la SAS L'Immobilière Groupe Casino, qui n'a pas indiqué quelles suites elle avait données à ce courrier, a critiqué a posteriori l'état de pollution des sols établi par la SARL Sol Impact choisie par la SCI Sobegu ; que ces objections n'apparaissent pas sérieuses ; que la SARL Sol Impact régulièrement immatriculée au RCS de Besançon depuis 2004 (peu important sa liquidation judiciaire en 2010 pour des causes inconnues), pour une activité d'ingénierie et études techniques, a remis à sa cliente un document intitulé « pré-diagnostic pollution » réalisé par un ingénieur et vérifié par un contrôleur qualité, qui, au vu de son contenu, correspond nonobstant cette dénomination au premier domaine de prestation défini par la norme AFNOR invoquée par la SAS L'Immobilière Groupe Casino, à savoir les études préliminaires de recherche et d'identification d'une pollution, allant du premier diagnostic d'un site potentiellement pollué à l'évaluation simplifiée des risques ¿ étant observé que l'exigence contractuelle d'un état de pollution des sols n'imposait pas une recherche plus approfondie, compte tenu des constatations effectuées par la SARL Sol Impact, qui a procédé à deux sondages à 5 mètres de profondeur, l'un sur la parcelle 712 et l'autre sur la parcelle 415 toutes deux objets de la vente, en amont et en aval du garage ; que les différentes phases de l'analyse sont identifiables dans ce rapport, sauf ne pas y chercher une rigidité normative inadaptée aux faits de la cause, s'agissant d'une installation simple, sous la forme d'une station-service comportant 2 pompes ; que l'exactitude des résultats techniques, quels qu'aient été les paramètres utilisés, n'a pas été discutée, sinon par des suppositions sur les méthodes de prélèvements ; que le reproche tenant à l' absence d'investigation sur les eaux souterraines est sans fondement, les immeubles étant situés dans la ville de Pesmes bâtie sur un promontoire élevé, sans nappe aquifère connue à faible voire moyenne profondeur (cf rapport Sol Impact) , qu'en réalité, la lecture de la lettre du 18 novembre 2008 ci-dessus reproduite démontre que le motif du refus de réitération par acte authentique ne tient pas à la prétendue non-réalisation des conditions de la vente, mais à la perte d'intérêt de l'opération d'ensemble montée entre la SCI Sobegu, la SARL Pesmodis et la SAS L'Immobilière Groupe Casino , et que celle-ci, en invoquant l'insuffisance de l'état de pollution des sols, a manqué à la loyauté contractuelle ; qu'en conséquence, il convient d'appliquer la clause pénale telle que prévue à l'acte du 8 avril 2008, laquelle constitue la sanction convenue en cas de refus illégitime de régularisation par acte authentique ; que la SCI Sobegu est fondée à réclamer paiement de la somme de 40.000 euros, mais non l'exécution forcée du compromis, à laquelle cette clause substitue une indemnité ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'ainsi, il ne peut procéder d'office à la requalification des actes ou des clauses qui lui sont soumis par les parties, sans les inviter au préalable à s'expliquer sur la qualification qu'il se propose de retenir et sur ses conséquences ; que tant la société l'Immobilière Groupe Casino (cf. ses écritures, II-2, p. 6 et suivantes) que la société Sobegu (cf. ses dernières écritures, p. 3 antépénultième alinéa, p. 9 § 2 et p. 15 § 3) s'accordaient pour retenir que la fourniture par une entreprise agréée d'un état de la pollution des sols avait été érigée en condition suspensive ; qu'en remettant en cause cette qualification, pour retenir que le compromis ne mettait quant à ce à la charge du vendeur qu'une obligation de fourniture d'un document sanctionnée, le cas échéant, non par la caducité du compromis, mais par sa résolution, sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur les mérites et les conséquences de cette requalification d'office, la Cour viole l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le compromis de vente du 8 avril 2008 obligeait le vendeur à fournir un état de la pollution des sols « délivré par une entreprise agréée » ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si la société Sols Impact pouvait prétendre au statut d'entreprise agréée, au sens de la convention des parties (cf. les écritures de la société L'Immobilière Groupe Casino, II, 2, spéc. p. 8 in fine, p. 9 § 1 et p. 10 § 4 et suivants), la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil, violé ;
ET ALORS QUE, ENFIN, la société Immobilière Groupe Casino reprochait encore au « pré-diagnostic » dressé par la société Sol-Impact de n'être point conforme aux prévisions contractuelles, le compromis exigeant que le diagnostic porte sur les sols des bâtiments qu'elle devait acquérir, cependant que les investigations de la société Sol-Impact n'avaient porté que sur le sol des installations de stations-service devant rester la propriété de la SCI Sobegu (cf dernières écritures de la société Immobilière Groupe Casino, p.12, derniers alinéas et p.13, alinéas 1 à 3) ; qu'en ne s'expliquant pas davantage sur cette non-conformité du document fourni aux exigences contractuelles, la Cour prive derechef sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, de plus violé.
