LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que par l'acte authentique du 29 juin 1995, la société civile immobilière Calante Ouest avait acquis la parcelle FH n° 102, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu, à bon droit, que cette société était propriétaire du terrain sur lequel Mme X... avait fait construire le garage pour lequel elle demandait un accès à la voie publique et qu'en vertu du procès-verbal d'attribution du 10 septembre 1995 et des statuts de la société, Mme X... avait la qualité d'associée propriétaire de parts sociales et en a exactement déduit que celle-ci n'avait pas qualité à agir sur le fondement de l'article 682 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence ... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit Mme X... dépourvue de qualité à agir pour faire constater l'état d'enclavement du garage et lui concéder une servitude de passage ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon l'article 682 du code civil, le propriétaire du fonds enclavé peut demander un droit de passage sur le fonds servant ; que pour soutenir être recevable à agir en constatation de l'état d'enclavement du garage qu'elle a fait édifier sur la parcelle cadastrée FH n° 102 et en reconnaissance d'un accès à ce garage, Mme X... fait valoir qu'elle bénéficie d'un droit réel sur le lot n° 14 qui lui a été attribué par l'assemblée générale de la société civile immobilière Calante Ouest, qu'elle est propriétaire du garage qu'elle a fait édifier sur ce lot après avoir obtenu un permis de construire de la commune de La Teste-de-Buch et qu'en matière de servitude légale de passage, la servitude est accordée à ceux qui ont, sur le fonds enclavé, un droit réel ; qu'il résulte cependant de l'article 682 ci-dessus que seul le propriétaire du fonds enclavé peut demander un droit de passage sur le fonds servant ; qu'en application de l'acte authentique du 29 juin 1995, c'est la société civile immobilière Calante Ouest qui a acquis la parcelle cadastrée section AC n° 252, devenue ultérieurement la parcelle FH n° 102 ; que c'est donc cette société qui est propriétaire du terrain sur lequel Mme X... a fait construire le garage litigieux ; que, si le procès-verbal de consultation sur l'attribution des lots, daté du 10 septembre 1995, dont elle rappelle les termes, mentionne qu'il lui est attribué le lot n° 14, Mme X..., comme le mentionnent les statuts de cette société, a seulement la qualité d'associée de la société civile immobilière Calente Ouest, et qu'elle est, à ce titre, propriétaire de parts sociales ; que dès lors, Mme X..., qui rappelle inutilement que la mairie de La Teste-de-Buch ne s'est pas opposée à la construction du garage après qu'elle eût déposé une déclaration de travaux, n'a pas qualité à agir pour faire constater l'état d'enclavement de ce garage et lui concéder une servitude de passage » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, selon les pièces versées au débat, la SCI La Calante Ouest a été constituée le 30 avril 1993 pour acquérir un terrain à La Teste, rue ..., au droit de l'ensemble immobilier dénommé ..., à savoir la parcelle aujourd'hui cadastrée AC 102 ; que Madame X... est associée dans cette SCI, dont elle détient des parts sociales, mais n'est pas propriétaire de cette parcelle, ni même d'une partie de cette parcelle 102, puisque le procès verbal du 10 septembre 1995 relatif à l'attribution de lots aux associés, indique expressément qu'il s'agit d'une attribution en jouissance du terrain au droit de chaque immeuble dont est propriétaire l'associé dans la Résidence voisine ; que peu importe qu'elle ait obtenu l'autorisation de construire son garage à son nom, s'agissant d'une simple déclaration administrative, qui ne peut en aucun cas valoir titre de propriété ; que pour revendiquer une situation d'enclave, il faut être propriétaire du fonds qui se prévaut d'un défaut d'accès à la voie publique selon l'article 682 du Code Civil ; que dès lors, Madame X... n'a pas qualité pour agir en cessation d'enclave de la parcelle AC 102 qui ne lui appartient pas, et ces demandes doivent être déclarées irrecevables.
ALORS QUE, D'UNE PART, aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a, sur la voie publique, aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à rechercher, sur le fonds de ses voisins, un passage pour assurer la desserte complète de ses fonds ; que l'exercice de cette action ne se limite pas au seul propriétaire, mais s'étend à tout titulaire d'un droit réel sur le fonds ; que Mme X..., qui dispose de la jouissance et de l'usage exclusif de l'emplacement litigieux, est titulaire d'un droit réel sur ce fonds ; que dès lors, en retenant que Mme X... était dépourvue de qualité à agir pour faire constater l'état d'enclavement du garage et lui concéder une servitude de passage, la cour a violé l'article 682 du code civil ensemble l'article 31 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la servitude légale de passage prévue par l'article 682 du code civil n'est pas réservée exclusivement au propriétaire d'un fonds mais s'étend à tout titulaire d'un droit réel sur celui-ci ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher si l'attribution par la copropriété de l'usage exclusif d'un lot conférait à son titulaire un droit réel, la cour a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du code civil, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
