LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et deuxième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la vente par les époux X... d'une parcelle de terrain à M. A... et Mme B... était subordonnée à la délivrance d'un état hypothécaire ne révélant ni servitude conventionnelle ou légale à l'exception de celles qui auraient pu être déclarées dans le compromis de vente, et relevé, sans dénaturation, que l'acte de vente soumis à la signature des parties contenait des servitudes nouvelles et que les vendeurs étaient d'une particulière mauvaise foi pour s'être abstenus de déclarer au compromis l'existence de celles-ci alors qu'ils en avaient une parfaite connaissance pour les avoir constituées aux termes d'un acte reçu le 18 janvier 2007, soit quatre mois avant le compromis, la cour d'appel, qui n'avait pas à suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la condition avait défaillie, que l'absence de réitération des acquéreurs n'était pas fautive et que les époux X... devaient restituer à M. A... et Mme B... le montant du dépôt de garantie et être condamnés à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les époux X... étaient d'une particulière mauvaise foi pour s'être abstenus de déclarer au compromis l'existence des servitudes, qu'ils avaient engagé la présente procédure alors qu'ils ne pouvaient ignorer que le compromis de vente comportait des omissions de nature à entraîner la caducité de la vente et que cela relevait de la légèreté blâmable, la cour d'appel a caractérisé la faute des époux X... faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'acte définitif de vente mentionnait toutes les servitudes existant sur le bien vendu et relevé qu'il ne pouvait être reproché aux notaires d'avoir fait figurer à l'acte authentique des servitudes existantes révélées postérieurement au compromis, alors que les époux X... en avaient pleine connaissance de cause pour les avoir eux-mêmes consenties quatre mois avant la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucun manquement ne pouvait être reproché aux notaires et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les première et cinquième branches du premier moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme B... et la somme de 3 000 euros à MM. C... et D... ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme X... à restituer à M. A... et Mme B... la somme de 20 000 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de son jugement, ordonné à Maître C... de restituer à M. A... et Mme B... ledit dépôt de garantie de 20 000 euros versé par eux en sa comptabilité et condamné M. et Mme X... à payer à M. A... et Mme B... la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice matériel,
Aux motifs propres que « Il apparaît du compromis de vente signé le 31 mai 2007 entre les époux X... et les consorts A...- B... pour l'acquisition par ces derniers d'une parcelle de terrain situé à saint Cyr au Mont D'Or (Rhône) que la vente était subordonnée à " la délivrance d'un état hypothécaire hors formalité ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l'exception de celles qui auraient pu être déclarées aux présentes ". Les seules servitudes stipulées au compromis sont celles pouvant résulter du plan d'urbanisme et d'aménagement de la commune, de tous titres antérieurs et de la loi, de la nature et de la situation des lieux, et de celle déclarée et résultant d'une note années, consistant en un droit de passage instauré aux termes d'un acte reçu par Maître F..., notaire à Saint Cyr au Mont d'Or le 6 décembre 1972 et publié au 5e bureau des hypothèques de Lyon le 14 décembre 1972. Il s'ensuit que les parties avaient convenu que, s'il devait être révélé l'existence de servitudes non déclarées au compromis, la vente ne pourrait être tenue pour parfaite. L'acte de vente soumis le 8 juillet 2008 en l'étude de Maître D... à la signature de Mme B... et de M. A... comporte toutefois un paragraphe intitulé " Rappel de servitudes " contenant, outre l'indication de la servitude de droit de passage précitée mentionnée au compromis, celle de cinq servitudes nouvelles ainsi désignées : une servitude de tréfonds de canalisations d'eaux usées et eaux pluviales sur la parcelle 444 au profit des parcelles cadastrées AB 443 et AB 445 et une servitude d'implantation d'un regard sur la parcelle AB 444 au profit des parcelles cadastrées AB 443 et AB 445 ; une interdiction pour les parcelles AB 444 et AB 446 de pratiquer dans les murs nord de leur propriété des jours ou des vues sur les parcelles AB 443 et AB 445 à l'exception de celles ci-après autorisées ; une servitude concernant l'édification d'une palissade pleine en bois, ciment, pierre ou fer forgé, d'une hauteur de 2 mètres dans l'hypothèse où le propriétaire du fonds AB 444 et AB 446 construirait une terrasse utilisant pour partie le préau existant sur la parcelle AB 444 et AB 446 ; une interdiction de recours contre les platanes sur la parcelle AB 443 ; une autorisation donnée au propriétaire du fonds AB 445 et AB 443 de planter des arbres de plus de 2 mètres de haut à une distance inférieure à la distance légale de la limite séparative. Il ne saurait dès lors être fait grief à Mme B... et à M. A..., qui étaient en droit de refuser d'acquérir le bien si l'état hypothécaire venait à révéler l'existence d'autres servitudes que celles déclarées lors de la signature du compromis, de ne pas avoir procédé à la réitération de la vente par acte authentique, les circonstances tenant à ce qu'ils auraient tardé à se prévaloir de ce moyen pour justifier leur refus de signature, ou encore qu'ils auraient eu connaissance de ces servitudes, étant sans incidence sur le non accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un état hypothécaire ne révélant aucune servitude autre que celles déclarées au compromis. En outre, les époux X... sont d'une particulière mauvaise foi pour s'être abstenus de déclarer au compromis l'existence de ces dernières servitudes, alors qu'ils en avaient une parfaite connaissance selon les termes du projet d'acte authentique produit par les consorts A...- B... portant l'indication qu'ils avaient eux-mêmes constitué ces 5 servitudes aux termes d'un acte reçu le 18 janvier 2007, soit 4 mois avant le compromis par Maître G..., notaire à Vénissieux, et verser à présent aux débats un projet d'acte authentique ne contenant pas ces indications. Dans ces conditions, le jugement rendu le 23 février 2011 par le Tribunal de grande instance de Lyon doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme X... à restituer à M. A... et à Mme B... la somme de 20 000 euros qu'ils avaient payée à titre de dépôt de garantie, ordonné à Maître C... de leur remettre ladite somme versée en sa comptabilité » ;
Aux motifs propres, également, que « Madame B... et Monsieur A... justifient (...) avoir constitué un dossier pour l'obtention d'un permis de construire, qu'ils ont obtenu, et avoir réalisé les études nécessaires à son élaboration, tout en ignorant l'existence des servitudes préalablement consenties par les époux X... et constituant inévitablement des charges supplémentaires pouvant faire échec à la vente. Les appelants produisent au demeurant eux-mêmes aux débats une facture de la société STRUCTURES ET AGENCEMENTS émise au nom de Monsieur A... et de Madame B... pour un montant de 15 069, 60 euros représentant le coût de sa prestation pour la " réalisation du projet complet pour la construction d'une maison individuelle sur un terrain de 1 041 m ² à St Cyr au Mont d'Or ". Le fait que Madame B... ait été employée de la société qui a réalisé le dossier de permis de construire et les études correspondantes et qu'il ne soit pas justifié du règlement de la facture précitée, est sans incidence sur la matérialité du travail accompli et de son coût. Il importe en conséquence d'infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur A... et Madame B... de leur demande présentée à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des frais engagés pour le montant de leur dossier de permis de construire et de leur allouer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel » ;
Et aux motifs, éventuellement adoptés, des premiers juges, que « Sur la demande principale, En application de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. La promesse de vente signée par les parties le 31 mai 2007 stipule au chapitre " dépôt de garantie " : " L'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du Code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées aux présentes, ou de l'exercice d'un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au vendeur à titre de clause pénale. L'acquéreur autorise dès à présent, et ce irrévocablement, le notaire rédacteur des présentes à se libérer de cette somme entre les mains du vendeur dès constatation faite de son manquement fautif aux obligations résultant des présentes " (page 6). Il est constant que lors du rendez-vous du 8 juillet 2008 pour la signature de l'acte authentique, les consorts M. Jean-Philippe A... et Mme Chantal B... ont refusé de signer l'acte de vente et qu'aucun procès-verbal de carence n'a été établi par l'un ou l'autre des notaires présents. Ainsi, les raisons pour lesquelles M. Jean-Philippe A... et Mme Chantal B... n'ont pas souhaité acquérir le bien n'ont pas été actées le 8 juillet 2008 et il convient donc d'examiner l'ensemble des griefs qu'ils forment à l'encontre des vendeurs. Le compromis de vente mentionne au chapitre " autres conditions suspensives " la condition suivante : " délivrance d'un état hypothécaire hors formalité ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l'exception de celles qui auraient pu être déclarées aux présentes ". En ce qui concerne les servitudes, l'acte renvoie à une note qui lui est annexée (page 3). Cette note est uniquement relative à une servitude de passage, seule servitude qui est ainsi clairement identifiée comme telle dans l'acte. Le projet d'acte authentique du 8 juillet 2008 comporte en page 20 un chapitre intitulé " Rappel de servitudes " qui mentionne l'existence de cinq servitudes : servitude de tréfonds de canalisations d'eaux usées et eaux pluviales sur la parcelle 444 au profit des parcelles cadastrées AB 443 et AB 445 et servitude d'implantation d'un regard sur la parcelle AB 444 au profit des parcelles cadastrées AB 443 et AB 445 (temporaire) ; interdiction pour les parcelles AB 444 et AB 446 de pratiquer dans les murs nord de leur propriété des jours ou des vues sur les parcelles AB 443 et AB 445 à l'exception de celles ci-après autorisées ; servitude concernant l'édification d'une palissade ; interdiction de recours concernant les platanes sur la parcelle AB 443 ; autorisation au propriétaire du fonds AB 445 et AB 443 de planter des arbres de plus de 2 mètres de haut à une distance inférieure à la distance légale de la limite séparative. Les projets d'acte définitif de vente produits par les époux X... et par les consorts A...- B... diffèrent dans leur rédaction. Ainsi, le projet versé aux débats par les consorts A...- B... mentionne en page 23, s'agissant de la servitude de tréfonds de canalisations d'eaux usées et eaux pluviales, que cette servitude est éteinte. Cette mention ne figure pas sur le projet d'acte fourni par les époux X.... Le courrier émanant du propriétaire de la parcelle voisine du 20 mai 2008, qui permettrait de vérifier que la servitude est éteinte, n'est pas annexé au projet d'acte, contrairement aux énonciations de celui-ci dans sa version produites par les consorts A...- B.... S'agissant de l'interdiction faite aux acquéreurs de pratiquer dans les murs nord de leur propriété des jours ou des vues à l'exception de celles expressément autorisées, il convient de constater que le compromis de vente ne mentionnait pas cette interdiction au chapitre des servitudes. L'acte indiquait au chapitre " Désignation " que " aucune ouverture ne sera possible sur la partie nord du lot A afin de n'avoir aucun vis-à-vis entre les deux lots ". Il ne peut être considéré que cette simple mention au chapitre désignation permettait aux acquéreurs d'avoir une connaissance précise de la servitude qui s'imposait à eux alors que celle-ci avait été définie dans un acte avec des conditions précises. En ce qui concerne les servitudes relatives à l'édification d'une palissade, à l'interdiction de recours concernant les platanes sur la parcelle voisine et à l'autorisation donnée au voisin de planter des arbres de plus de deux mètres de haut à une distance inférieure à la distance légale de la limite séparative, il n'est pas contesté par les époux X... que ces servitudes n'apparaissaient pas dans le compromis de vente. M. et Mme X... ne peuvent soutenir avec succès que l'existence de ces trois servitudes serait indifférente au motif que pour deux d'entre elles selles seraient sans conséquence et que pour la troisième la situation était connue puisque les platanes étaient visibles sur les lieux. Le fait pour les acquéreurs d'avoir vu des arbres sur la parcelle voisine est une chose, connaître l'existence d'une servitude empêchant tout recours relatif à ces arbres en est une autre. De même, le fait que lors du dépôt du permis de construire, les consorts A...- B... n'aient pas envisagé l'édification d'une terrasse en utilisant pour partie le préau existant, ne saurait pour autant signifier qu'ils ne pourraient envisager une telle construction à l'avenir. Or la servitude numéro 3 prévue dans l'acte définitif les en empêche. Il sera par ailleurs noté qu'il ressort de l'acte définitif de vente dans sa version présentée par les consorts A...- B... que certaines de ces servitudes ont été constituées par les époux X... suivant acte de Maître G... du 18 janvier 2007 soit quelques mois avant la signature du compromis de vente. M. et Mme X... ne pouvaient donc ignorer l'existence de ces servitudes lorsqu'ils ont signé l'acte du 31 mai 2007. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que l'acte définitif présenté aux consorts A...- B... était très sensiblement différent de celui sur lequel ils s'étaient engagés. Or l'absence de servitudes conventionnelles ou légales autres que celles mentionnées dans le compromis de vente constituait une condition suspensive de l'acte. Dans ces circonstances, il convient de considérer que cette condition est défaillie et que l'absence de réitération par acte authentique par les consorts A...- B... n'est pas fautive et ne leur est pas imputable. En application de la stipulation contractuelle rappelée ci-dessus, il convient de débouter les époux X... de leur demande en paiement de la somme de 20 000 euros. Il ressort de la promesse de vente que le dépôt de garantie a été versé entre les mains de Maître C..., notaire. Il convient d'ordonner au notaire de restituer la somme de 20 000 euros aux consorts A...- B... dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement » ;
Alors, d'une part, que M. et Mme X... faisaient valoir en appel que le refus de réitérer des consorts A...- B... n'avait été justifié par aucune explication lors du rendez-vous du 8 juillet 2008, qu'au mois de septembre 2008 encore les consorts A...- B... fondaient leur refus sur le seul fait que, à l'instar du compromis, l'acte authentique interdisait la réalisation d'ouvertures en façade nord contrairement au permis de construire qu'ils avaient obtenu et qu'à lui seul, le caractère infondé et injustifié du refus des consorts A...- B..., ainsi mis en évidence, justifiait le rejet de leur demande et l'accueil des demandes de M. et Mme X... ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions, pourtant déterminantes, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, qu'il était constant et d'ailleurs reconnu par les juges du fond que la servitude de tréfonds de canalisation d'eaux usées et pluviales était temporaire et devait disparaître avec la réalisation par les époux X... de travaux de raccordement à la route des canalisations d'eaux usées et pluviales ; que M. et Mme X... faisaient précisément valoir qu'ils avaient fait procéder à ces travaux, à leur frais, avant la date de réitération, comme le démontrait notamment l'attestation établie le 20 mai 2008 par M. H..., propriétaire du fonds dominant, produite par eux en appel ; que la Cour d'appel, qui s'est abstenue d'analyser cette pièce déterminante de la solution du litige, motif pris de ce qu'elle n'était pas annexée au projet d'acte authentique produit par les consorts A...- B... faisant état de l'extinction de la servitude, a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors qu'en l'état de la production de l'attestation de M. H... en date du 20 mai 2008, qui établissait la réalisation effective des travaux dont dépendait l'extinction de la servitude en cause et dont résultait, par conséquent, l'extinction de cette servitude, il n'importait ni que cette attestation eût été ou n'eût pas été annexée au projet d'acte authentique ni que l'un des projets d'acte authentique produits aux débats eût ou non omis de mentionner cette extinction ; et que la Cour d'appel qui, statuant par ces motifs inopérants, a refusé de tenir pour certaine l'extinction de la servitude de canalisation, a privé sa décision de base légale au regard des articles 637 et suivants du Code civil ;
Alors, également, que le compromis stipulait, dès son chapitre « Désignation », qu'« aucune ouverture ne sera possible sur la partie nord du lot A afin de n'avoir aucun vis-à-vis entre les deux lots » ; que le projet d'acte authentique indiquait, plus précisément : « il est interdit au fonds AB 444 d'ouvrir des jours ou des vues sur les façades nord des murs et constructions et ce à titre de servitude réelle et perpétuelle à l'exception d'une ouverture pour chacune des deux salles de bains au premier étage de la construction qui doit être édifiée sur la parcelle AB 444 conformément au plan ci-annexé aux présentes et sous la condition déterminante que les vitres de ces fenêtres soient à verre dépolis et que ces fenêtres desservent uniquement des salles de bains » ; qu'il rappelait ainsi la servitude interdisant de pratiquer des ouvertures sur la partie nord du lot objet de la vente, en précisant que le principe d'interdiction faisait l'objet de certaines exceptions, omises dans le compromis, en faveur du fonds servant et, par voie de conséquence, favorables aux acquéreurs du fonds servant c'est-à-dire aux consorts A...- B... ; qu'en revanche, il ne faisait état d'aucune nouvelle servitude relative aux ouvertures ni d'aucune sujétion supplémentaire pour le fonds servant ; qu'en retenant néanmoins le caractère nouveau de cette servitude, la Cour d'appel a dénaturé ces actes, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, encore, qu'il résulte du projet d'acte authentique que la servitude relative à l'édification d'une palissage se borne à imposer l'édification d'une palissade et ce dans l'hypothèse, seulement, où le propriétaire du fonds AB 444 et AB 446 construirait une terrasse utilisant pour partie le préau existant sur la parcelle AB 444 et AB 446 ; qu'en retenant néanmoins que cette servitude interdirait la construction d'une terrasse utilisant pour partie le préau existant, la Cour d'appel a dénaturé le projet d'acte authentique, clair et précis à cet égard, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Et alors, enfin, que la Cour d'appel a laissé sans réponse les conclusions par lesquels M. et Mme X... faisaient valoir que la servitude autorisant le propriétaire du fonds AB 445 et AB 443 à planter des arbres de plus de 2 mètres de haut à une distance inférieure à la distance légale de la limite séparative aurait été, si le projet avait été mené à son terme, sans incidence pour les acquéreurs dès lors, d'une part, que le fonds AB 445 et AB 443 ne peut accueillir de telles plantations du fait de la présence des platanes précités puis d'une bande de béton le long de la limite séparative, d'autre part que l'habitat est situé à la campagne, enfin que les consorts A...- B... avaient eux-mêmes prévu la réalisation de haies autour de l'ensemble de la parcelle concernée, comme en attestent les plans de leur permis de construire ; que la Cour d'appel a donc, une fois de plus, méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à voir condamner M. A... et Mme B... à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Aux seuls motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Il y a lieu également de débouter M. et Mme X... de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, le refus des consorts A...- B... de réitérer l'acte et de se dessaisir de la somme de 20 000 euros étant fondé »,
Alors que M. et Mme X... sollicitaient la condamnation des consorts A...- B... à leur payer des dommages-intérêts pour résistance abusive en reprochant à ces derniers non seulement d'avoir refusé de réitérer la vente mais également de s'être employés à obtenir le maintien de leur permis de construire sur la parcelle des époux X... afin d'empêcher ceux-ci de la vendre, en tentant de monnayer son retrait ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande fondée sur la responsabilité des consorts A...- B... à raison de ces manoeuvres, sans assortir sa décision, de ce chef, du moindre motif de nature à la justifier, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors qu'au soutien de leur demande tendant à la condamnation des consorts A...- B... à leur payer des dommages-intérêts pour résistance abusive, M. et Mme X... ne se bornaient pas à invoquer le refus de ceux-ci de réitérer la vente, mais faisaient valoir également que les consorts A...- B... avaient ensuite fait en sorte d'obtenir le maintien de leur permis de construire sur la parcelle des époux X... afin d'empêcher ceux-ci de la vendre, en tentant de monnayer son retrait ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Et alors qu'en déboutant les époux X... de leur demande tendant à la condamnation des consorts A...- B... à leur payer des dommages-intérêts pour résistance abusive sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les consorts A...- B..., qui avaient refusé de réitérer l'acte de vente, n'avaient pas fait preuve d'une résistance abusive en faisant ensuite en sorte d'obtenir le maintien de leur permis de construire sur la parcelle des époux X... afin d'empêcher ceux-ci de la vendre, en tentant de monnayer son retrait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et suivants du Code civil ;
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme X... à payer à M. A... et Mme B... la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Aux motifs propres que « les époux X... sont d'une particulière mauvaise foi pour s'être abstenus de déclarer au compromis l'existence de ces dernières servitudes, alors qu'ils en avaient une parfaite connaissance selon les termes du projet d'acte authentique produit par les consorts A...- B... portant l'indication qu'ils avaient eux-mêmes constitué ces 5 servitudes aux termes d'un acte reçu le 18 janvier 2007, soit 4 mois avant le compromis par Maître G..., notaire à Vénissieux, et verser à présent aux débats un projet d'acte authentique ne contenant pas ces indications. Dans ces conditions, le jugement rendu le 23 février 2011 par le Tribunal de grande instance de Lyon doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme X... (...) à payer aux consorts A...- B... (la somme) de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive » ;
Et aux motifs, éventuellement adoptés des premiers juges, que « l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol voire de légèreté blâmable. En l'espèce, le fait pour les époux X... d'avoir engagé la présente procédure alors qu'ils ne pouvaient ignorer que le compromis de vente signé en mai 2007 comportait des omissions de nature à entraîner la caducité de la vente, relève de la légèreté blâmable et justifie la demande en dommages-intérêts présentée par les consorts A...- B.... Il y a lieu en conséquence de condamner M. et Mme X... à payer aux consorts A...- B... la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive » ;
Alors qu'en vertu des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt à intervenir sur le premier ou le deuxième moyen de cassation entraînera celle du chef de l'arrêt ayant condamné M. et Mme X... à payer à M. A... et Mme B... la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Et alors, en tout état de cause, que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus, pouvant être sanctionné par une condamnation à des dommages-intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol voire de légèreté blâmable ; qu'en se prononçant de la sorte, sans caractériser, à tout le moins, la légèreté blâmable de M. et Mme X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et suivants du Code civil ;
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes en garantie et en indemnité dirigée contre Maître D... et Maître C...,
Aux motifs propres que « Maître D..., notaire rédacteur de l'acte, et Maître C..., notaire des époux X..., ont été assignés en justice par ces derniers aux fins de les relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée contre eux et de les voir condamnés à leur verser des dommages-intérêts en indemnisation de leurs frais irrépétibles, en leur reprochant un manquement à leur devoir de conseil et une absence de vérification des servitudes existantes pour garantir l'efficacité des actes dont ils étaient les rédacteurs, engageant de ce fait leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. Il ne saurait toutefois être reproché aux notaires d'avoir fait figurer à l'acte authentique des servitudes existantes révélées postérieurement au compromis, et alors même que les époux X... en avaient pleine connaissance pour les avoir eux-mêmes consenties quatre mois avant la signature de l'acte authentique. En l'absence de démonstration d'une faute quelconque qui leur serait imputable, M. et Mme X... doivent être déboutés de leur appel en garantie formé à l'encontre des notaires ainsi que de leurs autres chefs de demande et le jugement du Tribunal de grande instance encore confirmé » ;
Et aux motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Il ressort de la promesse de vente du 31 mai 2007 qu'elle a été rédigée par Maître C.... Aucune intervention de Maître D... dans la rédaction de cet acte n'est établie. Il ne peut être reproché aux notaires un défaut de conseil alors que l'acte définitif de vente auquel ils ont tous deux participé mentionne toutes les servitudes existant sur le bien vendu. Les notaires ont donc parfaitement rempli leurs obligations à l'égard de leurs clients respectifs pour assurer l'efficacité de l'acte. Les époux X... ne sauraient reprocher à Maître C... de ne pas avoir mentionné les servitudes dans le compromis de vente, alors qu'ils les ont eux-mêmes consenties quelques mois auparavant dans un acte reçu par un autre notaire. Il convient en conséquence de débouter Monsieur et Madame X... de leurs demande de condamnation in solidum de Maître C... et de Maître D... à les garantir des condamnations prononcées au profit des consorts A...- B... et à leur payer la somme de 000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
Alors, d'une part, que les notaires sont tenus professionnellement de veiller à l'efficacité des actes qu'ils reçoivent et d'éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes ; que, dans l'hypothèse où une promesse de vente, rédigée par un notaire, est suivie de la rédaction d'un projet d'acte authentique, le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes dès qu'il est saisi du projet de promesse de vente, en raison des conséquences qui peuvent d'ores et déjà résulter de celle-ci ; que la Cour d'appel, qui a écarté la responsabilité des notaires C... et D... au motif inopérant que l'acte définitif de vente auquel ils ont tous deux participé mentionne toutes les servitudes existant sur le bien vendu, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et suivants du Code civil ;
Et alors, d'autre part, que les notaires sont tenus professionnellement de veiller à l'efficacité des actes qu'ils reçoivent et d'éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes ; qu'en retenant qu'aucune faute n'est établie à la charge des notaires, qui ont parfaitement rempli leurs obligations à l'égard de leurs clients respectifs pour assurer l'efficacité de l'acte, sans rechercher, comme cela le lui était demandé par M. et Mme X..., si les notaires n'auraient pas dû attirer l'attention de M. et Mme X..., simples profanes qui s'en remettaient à leurs conseils, sur les risques encourus par eux au cas où des servitudes non déclarées seraient révélées postérieurement à la signature du compromis, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et suivants du Code civil.
