LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, d'une part, par une appréciation souveraine de la volonté des parties, retenu que la faculté de reconduction du délai, pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme, jusqu'à l'issue de la révision du plan d'occupation des sols était expressément liée à la procédure alors en cours, seule à même de classer les parcelles en zone constructible, les parties ayant l'intention de procéder à la vente dans un délai relativement bref et d'autre part, qu'il était devenu certain, à la date du 18 mars 1993, que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme ne se réaliserait pas, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, d'une part, l'absence de lien de causalité entre la réalisation des travaux de terrassement par M. X... et le classement des parcelles en zone constructible et d'autre part, qu'il résultait, notamment, de l'acte sous seing privé du 24 février 1991 qu'en cas de non-réalisation de la vente aucune indemnité ne serait due de part et d'autre, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que cet acte était entaché de nullité, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande fondée sur l'enrichissement sans cause ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Pierre X... de ses demandes tendant à voir juger parfaite la vente à son profit des parcelles cadastrées section AN n° 216, 218 et 220 sur la commune de Montpellier, au prix convenu de 30,49 euros le m² payable à compter de la décision à intervenir, et à voir dire et juger que la décision à intervenir vaudra vente entre les parties et sera à ce titre publié à la conservation des hypothèques de Montpellier,
AUX MOTIFS QUE « à titre principal M. Pierre X... demande l'annulation du jugement déféré afin que soit constatée la réalisation de la condition suspensive stipulée au compromis du 24 février 1991 et dite parfaite la vente immobilière en litige. Mais qu'il n'invoque aucun moyen sérieux de nullité du jugement dont il apparaît qu'en réalité il demande l'infirmation dans la mesure où ce jugement l'a débouté de l'ensemble de ses demandes. Que le compromis de vente du 24 février 1991, se référant aux difficultés rencontrées lors de la vente des parcelles objet de l'acte du 26 juin 1989 et de l'avenant du 1er janvier 1990 du fait de la décision de la commune de Montpellier d'exercer son droit de préemption, prorogeait jusqu'au 31 décembre 1992 cette vente au profit de M. Pierre X... sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif avec un COS de 0,50. Qu'il était stipulé que ce délai était prorogé "en tout état de cause et sans autre formalité de reconduction jusqu'à la date d'approbation de la révision de la 2ème phase dernièrement programmée du Plan d'Occupation des Sols de la Commune de Montpellier et correspondant à cette zone, notamment dans le cas où elle serait différée. A noter qu'à l 'issue de la révision du POS et après approbation, si ces parcelles demeuraient inconstructibles, chacune des parties reprendrait leur liberté sans pouvoir prétendre à aucune indemnité de part et d'autre". Que cette vente était conclue aux mêmes conditions que dans les actes de 1989 et 1990, à savoir au prix de 200 F. HT le mètre carré. Que par lettre du 18 mars 1993, la direction générale des services techniques de la mairie de Montpellier, par l'intermédiaire de son premier adjoint, informait les consorts Y... qu'il ne serait pas donné une suite favorable à leur demande de classement des parcelles en zone constructible dans le cadre de l'élaboration du nouveau POS "dans un souci de préservation du caractère naturel de ce site". Que c'est dans ces circonstances que le let juillet 1993 les consorts Y... informaient M. Pierre X... que du fait de la décision de la mairie de Montpellier de maintenir le terrain en zone non constructible, ils dénonçaient la promesse de vente du 24 février 1991. Que la promesse de vente prorogeait le délai pour obtenir la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif jusqu'au 31 décembre 1992 avec une faculté de reconduction jusqu'à l'issue de la révision du POS sans aucun autre terme fixe. Qu'en vertu des dispositions de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera, sans qu'il y ait de temps fixé, cette condition peut toujours être accomplie et qu'elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas. Qu'il appartient alors au juge, sur le fondement de l'article 1175 selon lequel toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle fût, de rechercher si dans l'intention des parties un délai implicite n'avait pas été prévu pour l'accomplissement de la condition. Qu'il résulte des éléments de la cause que les parties avaient l'intention de procéder à la vente dans un délai relativement bref puisque le premier acte sous seing privé du 26 juin 1989 avait fixé au 31 décembre 1989 le délai de réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif, que ce délai n'avait été prorogé le 1er janvier 1990 jusqu'au 30 septembre 1990 qu'en raison "des errements administratifs relatifs à l'obtention du Certificat d'Urbanisme" et que l'acte du 24 février 1991 ne prorogeait à nouveau ce délai jusqu'au 31 décembre 1992 qu' "à la suite des difficultés rencontrées lors de la vente des parcelles (...) du fait de la décision de la Commune de Montpellier d'exercer son droit de préemption sur ces parcelles". Que la faculté de reconduction de ce délai au-delà du 31 décembre 1992 sans autre terme fixe était expressément liée à la procédure de révision du POS alors en cours seule à même de classer ces parcelles en zone constructible. Que la commune volonté des parties de convenir d'un délai relativement bref ressort également de ce que le prix de vente des parcelles, fixé à 200 F. HT le mètre carré dans l'acte initial du 26 juin 1989, n'a jamais été modifié dans les différents avenants ou actes ultérieurs et, surtout, n'a jamais fait l'objet d'une quelconque indexation. Enfin que dans la mesure où la mairie de Montpellier avait informé les consorts Y... le 18 mars 1993 que "dans un souci de préservation du caractère naturel de ce site, il n'est pas apparu souhaitable à la commission municipale d'urbanisme élargie aux personnes publiques associées à l'élaboration du POS conformément à l'arrêté du Maire du 29 octobre 1992 de rendre constructibles les terrains de ce secteur" il apparaissait dès lors clairement qu'il était devenu certain à cette date que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif ne se réaliserait pas. Que nonobstant la décision, notifiée le 27 juillet 2005, de classement partiel des parcelles en zone constructible, soit plus de quatorze ans après la signature du compromis du 24 février 1991, cette condition doit être réputé défaillie, les parties n'ayant pu, au vu des éléments ci-dessus analysés, envisager une réalisation aussi tardive de cette vente, dès lors en particulier qu'elles n'avaient prévu aucune indexation ou coefficient de revalorisation du prix dans leur convention. Dans ces conditions que c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté M. Pierre X... de sa demande tendant à voir réalisée la condition suspensive et dire parfaite la vente immobilière en litige » (arrêt, p. 7 à 10),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Il s'évince de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. L'acte sous seing privé de vente en date du 24 février 1991 est le dernier document contractuel liant les consorts Y... et Mr X.... Les parties ont entendu renouveler leur accord pour procéder au transfert de propriété des parcelles appartenant à l'indivision Y..., l'acte authentique de vente précédemment passé les 29 septembre et 19 octobre 1990 n'ayant pu produire les effets escomptés. Cet acte du 24 février 1991 énonce clairement la volonté des parties de proroger le délai d'option de Mr X... pour l'achat des parcelles jusqu'au 31 décembre 1992 et en tout état de cause jusqu'à la date d'approbation de la révision de la deuxième phase programmée du POS de la commune de Montpellier notamment dans le cas où elle serait différée. Les parties ont tout aussi clairement spécifié qu'à l'issue de la révision du POS et après approbation, si les parcelles demeuraient inconstructibles, chacune des parties serait déliée de ses engagements. Mr X... s'abstient dans la présentation des faits de faire référence au courrier du 18 mars 1993 par lequel la mairie de Montpellier informait les consorts Y... du rejet de leur demande de classement de la zone d'implantation de leurs parcelles en zone constructible lors de la révision du POS, courrier qui lui a pourtant été transmis par les consorts Y.... Ce courrier intervient manifestement au terme de la procédure de révision et d'approbation du POS (« ce nouveau POS »), procédure qui était en cours lors de la signature de l'acte du 24 février 1991, puisqu'il apparaît dans un courrier du 4 mai 1992 de la mairie de Montpellier que la première phase de révision avait été approuvée en décembre 1990, que la deuxième phase de révision avait été différée, mais qu'il était d'ores et déjà acquis que la zone d'implantation des parcelles des consorts Y... resterait classée en zone ND. A l'issue de cette procédure de révision et d'approbation du POS modifié, la zone d'implantation des parcelles des consorts Y... n'a effectivement pas été rendue constructible. C'est donc dans le respect des termes du contrat qui liait les parties que les consorts Y... ont par courrier du 7 mai 1993, renouvelé le 1er juillet 1993, signifié à Mr X... qu'ils entendaient renoncer à la vente. La procédure de révision du POS (transformé en PLU) engagée courant 2004 et l'approbation du PLU en mars 2006 est-sans effet sur les relations-entre les parties, quand bien même à l'issue de cette procédure une partie des parcelles de l'indivision Y... s'est trouvée classée en zone constructible. L'acte sous seing privé liant les parties était à cette époque devenu caduc du fait de la non-réalisation de la condition suspensive relative à la constructibilité des parcelles et de la renonciation expresse et antérieure des consorts Y.... Mr X... est d'ailleurs dans l'incapacité de démontrer que la procédure de révision du POS visée par l'acte sous seing privé du 24 février 1991 se serait poursuivie jusqu'en 2006, soit pendant 15 ans sans discontinuer, qu'il s'agirait d'une seule et même procédure administrative, alors même que les éléments du dossier prouvent que la procédure en cours en 1991 s'est poursuivie et a vu son terme fin 1992 ou début 1993, qu'une nouvelle procédure de révision a été engagée en 2004 pour aboutir en 2006 (cf. courrier de la mairie de Montpellier en date du 27 juillet 2005), d'autres procédures de révision du POS ayant vraisemblablement eu lieu dans l'intervalle sans qu'il n'y soit fait référence. Il n'apparaît en toutes hypothèses pas concevable que les parties aient entendu différer sans délai, des années durant et jusqu'au jour du changement de classification des parcelles, la réalisation de la vente, comme le prétend Mr X... qui cherche vainement 16 ans plus tard à bénéficier d'une vente à des conditions de prix sans commune mesure avec le prix du marché. La vente entre les consorts Y... et Mr X..., telle que résultant de l'acte sous seing privé du 24 février 1991, ne saurait donc être jugée parfaite et Mr X... doit donc être débouté sur ce chef » (jugement, p. 7 à 8) ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;
Que Monsieur X... se prévalait d'une promesse de vente conclue le 24 février 1991 avec les consorts Y... et demandait à ce que la vente immobilière soit déclarée parfaite en raison de la levée de la conditions suspensive relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif ; que la cour d'appel, pour rejeter cette demande, a fait application de l'article 1175 du code civil et estimé qu'au regard du fait que le prix de vente, fixé à 200 francs HT le mètre carré dans l'acte initial, n'a jamais fait l'objet d'une modification ou indexation, il résulterait de la volonté des parties que la condition suspensive devait être remplie à bref délai et que tel n'était pas le cas en l'espèce ;
Qu'en relevant d'office ce moyen tiré de l'application de l'article 1175 du code civil et de l'absence de modification ou d'indexation du prix de vente du bien immobilier, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ;
Que la cour d'appel a constaté que, par application de la convention du 24 février 1991, Monsieur X... disposait d'un délai pour obtenir un certificat d'urbanisme jusqu'à l'issue de la révision du POS, « sans aucun autre terme fixe » ;
Qu'en décidant cependant de faire application d'un « délai implicite » qui ressortirait de la volonté des parties pour faire échec à la levée de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1176 du code civil ;
3°) ALORS QUE s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ;
Que la convention conclue le 24 février 1991 stipulait au profit de Monsieur X... une condition suspensive relative à l' « obtention d'un certificat d'urbanisme positif avec un COS de 0,50 », et ce « jusqu'à la date d'approbation de la révision de la 2ème phase dernièrement programmée du Plan d'occupation des Sols de la commune de Montpellier » ; que Monsieur X... faisait valoir que le plan d'occupation des sols de Montpellier avait connu de multiples péripéties en raison d'annulations prononcées par les juridictions administratives, de sorte que la première révision approuvée du plan d'occupation des sols de Montpellier ne résultait que de la délibération du 2 mars 2006 ;
Qu'en décidant cependant qu'il était certain que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif ne se réaliserait pas dès le 18 mars 1993, sans s'expliquer sur les incertitudes résultant des annulations successives du plan d'occupation des sols de Montpellier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Pierre X... de sa demande tendant à voir condamner in solidum les consorts Y... au paiement d'une somme totale de 287 250 euros au titre de l'enrichissement sans cause dont ils ont bénéficié au détriment de Monsieur X..., et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
AUX MOTIFS QUE « à titre subsidiaire M. Pierre X... conclut à la réformation du jugement déféré pour réclamer des sommes sur le fondement de l'enrichissement sans cause au motif qu'il a réalisé des travaux de désenclavement et de viabilisation des parcelles pour un montant de 20.465,64 ¿ qui ont augmenté la valeur de ces parcelles, réclamant en outre 50 % de cette plus-value, soit 266.785 ¿. Qu'il apparaît que sur cette question les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance et qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déboutant M. Pierre X... de ce chef de demande » (arrêt, p. 10),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mr X... sollicite sur le fondement de l'article 1371 du code civil une somme de 266.785¿, représentant 50% de la plus value bénéficiant aux consorts Y..., du fait de la constructibilité de leurs terrains. Mr X... motive sa demande d'indemnité par le simple fait que les consorts Y... ont renoncé à la vente. La renonciation des consorts Y... était parfaitement légitime et conforme aux dispositions contractuelles. L'enrichissement de ces derniers du fait de la valorisation de leurs parcelles trouve sa cause dans leur droit de propriété, ce droit n'ayant pas été usurpé à Mr X..., qui n'est pas fondé à y prétendre sur quelque fondement que ce soit. Mr X... ne peut en outre nullement justifier que les travaux réalisés sur la propriété des consorts Y... seraient à l'origine du changement de classification de leurs parcelles, dès lors qu'il est manifeste que ce changement concerne un ensemble de propriétés riveraines de la route de Mende et que le refus de rendre constructibles ces parcelles en 1993 alors même que les travaux avaient été réalisés prouve si besoin était l'absence de tout lien de causalité. Mr X... sera donc débouté de cette demande. Mr X... sollicite sur le fondement de l'article 1371 du code civil une somme de 20.465¿ au titre des travaux réalisés sur les parcelles des consorts Y.... Les travaux de terrassement accomplis par Mr X... trouvent précisément leur cause dans les divers actes passés (acte sous seing privé du 26 juin 1989, avenant du 1er janvier 1990, acte notarié des 29 septembre et 19 octobre 1990, acte sous seing privé du 24 février 1991). A aucun moment il n'a été convenu dans ces actes qu'en cas de caducité de la vente, le vendeur devrait rembourser à l'acquéreur les travaux financés, cet investissement réalisé par Mr X... s'inscrivant manifestement dans la perspective d'une acquisition et surtout d'un projet immobilier lucratif qu'il espérait mener, mais dont il a aussi accepté le risque qu'il ne se réalise pas, sans se prémunir de cette éventualité. Au contraire, il résulte de cette succession d'actes qu'en cas de non-réalisation de la vente, aucune indemnité ne serait due de part et d'autre. Il convient donc de débouter Mr X... de cette demande » (jugement, p. 8)
ALORS QUE nul ne peut s'enrichir injustement aux dépens d'autrui ; Que Monsieur X... a financé des travaux de terrassement sur la parcelle appartenant aux consorts Y... en application d'un compromis de vente signé le 26 juin 1989, puis d'une vente intervenue par acte authentique des 29 septembre et 19 octobre 1990 ; que Monsieur X... faisait valoir que cette vente, qui était entaché d'une cause de nullité en l'absence de purge du droit de préemption du département de l'Hérault, ne pouvait servir de cause à l'enrichissement des consorts Y... ;
Qu'en décidant cependant que les travaux de terrassement trouveraient leur cause dans les engagements contractuels de Monsieur X..., sans s'expliquer sur la nullité des engagements contractuels, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... a verser aux consorts Y... la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE « c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu la mauvaise foi de M. Pierre X... qui n'ignorait pas depuis 1993 la position de refus de la mairie de Montpellier de rendre constructibles les parcelles en cause et qui, plus de seize années après la signature du premier compromis a engagé la présente action pour tenter d'obtenir la cession de ces terrains à un prix ne correspondant plus à leur valeur actuelle, du fait notamment de leur constructibilité. Que les premiers juges ont donc fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant ce comportement fautif de M. Pierre X... ayant occasionné aux consorts Y... un préjudice correctement évalué par eux à la somme de 1 000 euros » (arrêt, p. 10 et 11),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Les consorts Y... sollicitent la condamnation de Mr X... à leur verser une somme de 30.000¿ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. La mauvaise foi qui sous tend l'abus de droit allégué est en l'espèce caractérisée. Mr X... n'ignorait pas la position de refus de la commune de Montpellier dont il lui avait été fait part en 1993 par les consorts Y.... La présente action, initiée seize ans après la signature de l'acte, a manifestement été engagée de façon déloyale et justifie que soit allouée aux consorts Y... une somme de 1000¿ à titre de dommages-intérêts » (jugement, p. 9),
ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ;
Que la cour d'appel a condamné Monsieur X... au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive en raison du manifestement non fondé de ses demandes ;
Que la cassation à intervenir au titre des précédents moyens de cassation engendrera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné Monsieur X... pour procédure abusive, par application de l'article 624 du code de procédure civile.
