LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L. 412-5 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 30 mai 2012), que M. et Mme X... ont donné à bail à M. Y... des terres agricoles ; que les époux Z..., acquéreurs des biens loués le 15 mai 2009, ont délivré congé à celui-ci ; que M. Y..., soutenant que la vente au profit des époux Z... avait été conclue au mépris de son droit de préemption, en a demandé l'annulation ;
Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient que la vente a été notifiée à M. Y... en même temps qu'il lui a été délivré congé et qu'il ne remplissait pas les conditions requises par l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, à la date à laquelle il a manifesté sa volonté d'exercer son droit de préemption ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la notification de l'intention de vendre était valable et avait fait courir le délai prévu à l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne M. et Mme X... et M. et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... et M. et Mme Z... à payer à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, statuant à nouveau, d'avoir constaté que Monsieur Jean-Louis Y... ne remplissait pas les conditions exigées par l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime pour permettre au preneur en place, d'exercer un droit de préemption, et déclaré, en conséquence, irrecevable sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente intervenue entre les consorts X..., d'une part, et les époux Z... d'autre part, au motif de l'absence de purge de son droit de préemption ;
AUX MOTIFS QUE « que la vente a été notifiée à Monsieur Y... le 28 mai 2009, en même temps qu'il lui a été délivré congé; que, sauf à reconnaître qu'il exerce une action abusive dans la seule intention de nuire à ses adversaires, Monsieur Y... a, en décidant de solliciter l'annulation de la vente intervenue entre les parties intimées au motif du non respect de son droit de préemption, clairement fait connaître son intention d'exercer ce droit et qu'il ne saurait dès lors prétendre obtenir l'annulation de la vente sans que ne soit préalablement vérifié qu'il remplit les conditions pour en bénéficier; que, sur interrogation de la Cour, les parties ont été toutes deux d'accord pour indiquer que la surface minimum d'installation en polyculture élevage visée par l'article L 312-6 du code rural et de la pêche maritime auquel renvoie l'article L 412-5 du même code, qui a été fixée à 27 hectares pour l'ensemble du département d'Indre et Loire par l'arrêté préfectoral en date du 16janvier 2001 versé aux débats, n'a pas été modifiée depuis cette date ; qu'il appartient en conséquence aux consorts X... d'apporter la preuve que le preneur était propriétaire de plus de 81 hectares (27 hectares X 3) le 28 mai 2009, date à laquelle la cession du bail lui a été notifiée et jusqu'au 5 novembre 2009, date à laquelle il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux et ainsi manifesté son intention de préempter ; que, pour ce faire, les vendeurs versent aux débats les fiches de renseignements qui leur ont été communiquées par la conservation des hypothèques; que Monsieur Y... ne conteste pas ces documents desquels il résulte que, le 25 novembre 2011 et au moins depuis le 28 mai 2009, il était seul propriétaire ;
- sur la commune de CHARNIZAY, de la parcelle ZR 15 ayant une superficie de 12 hectares, un are et 80 centiares,
- sur la commune de SAINT FLOVIER des parcelles:
- B 266 ayant une superficie de 3 hectares 5 ares et 84 ares,
- ZC 54 de 12 hectares 11 ares et 20 centiares,
- ZW 26 de 30 hectares 46 ares et 70 centiares,
- ZW 71 de 12 ares et 58 centiares;
qu'aux mêmes dates, Monsieur Y... était également propriétaire commun avec son épouse
- sur La commune de CHARNIZAY des parcelles:
- ZT 17 d'une superficie de 13 hectares 95 ares et 80 centiares,
- ZT 19 de 41 ares 70 centiares,
- ZT 20 de 8 hectares 78 ares et 90 centiares,
- ZV 7 de 29 hectares 23 ares et 90 centiares,
- ZW 39 de 7 ares et 60 centiares,
- sur La commune de SAINT FLOVIER des parcelles:
- ZT 9 pour 3 hectares 54 ares et 70 ares,
- ZT 100 pour 2 hectares, 51 ares et 91 centiares;
Qu'il sera observé que l'appelant est également propriétaire d'autre biens en nature de mare, de bois, de sols ou de jardins mais que, bien que l'article L 412-5 du code rural n'opère aucune distinction entre la nature, le rendement et la qualité des terres dont le preneur est propriétaire, les consorts X... n'ont retenu que les terres de nature agricole pour vérifier si la condition de superficie exigée par le code rural et de la pêche maritime était remplie par le preneur; qu'il résulte de ce qui vient d'être exposé que Monsieur Y... était seul propriétaire, à la date à laquelle il a entendu faire état de son droit de préemption, de 57 hectares, 78 ares et 12 centiares de terres agricoles tandis qu'il était propriétaire avec son épouse de 58 hectares 54 ares et 51 centiares supplémentaires; qu'à supposer, même si il ne le soutient pas, que, pour les biens communs, l'appelant doive être considéré comme étant seulement propriétaire de sa quote-part abstraite, c'est à dire de 29 hectares, 27 ares et 25 centiares, moitié des 58 hectares 54 ares et 51 centiares de communauté, il reste entièrement propriétaire d'une superficie de terre totale de 87 hectares 05 ares et 37 centiares supérieure à la superficie maximum de 81 hectares lui permettant de prétendre à l'exercice d'un droit de préemption; qu'il convient en conséquence de constater qu'il ne remplit pas les conditions exigées par le code rural et de la pêche maritime pour exercer ce droit et n'a en conséquence ni qualité ni intérêt pour réclamer l'annulation de la vente intervenue entre les consorts X... et les époux Z... , ce qui rend ses demandes irrecevables ».
ALORS, D'UNE PART, QU'au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts dans les six mois du jour où la date de la vente lui est connue à peine de forclusion ; que la situation du preneur relative à son patrimoine immobilier doit être appréciée au jour où il fait connaître sa décision d'exercer son droit de préemption ; qu'en l'espèce, le congé délivré par acte du 28 mai 2009 ne pouvait être regardé comme une notification valable de l'intention de vendre au propriétaire et les conditions de la vente de nature à faire courir le délai prévu au texte ci-dessus visé ; que dès lors en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 412-5, L. 412-8, et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, D'AUTRE PART, et à titre subsidiaire, QUE seuls les biens dont le preneur est propriétaire doivent être pris en considération pour apprécier la condition tirée de la propriété immobilière détenue par celui-ci à l'occasion de l'exercice de son droit de préemption ; que dès lors, lorsqu'un seul des conjoints, auquel le bail a été consenti, exerce le droit de préemption, il n'y a pas lieu d'ajouter à ses biens, les biens détenus en commun ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime.
