LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Aguiléra Aldé du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce, ensemble les articles 1134 et 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 juillet 2012), que la société Agence Aguilera, syndic du syndicat des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (le syndicat des copropriétaires), a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société PG immo suivant acte du 20 août 2007 ; que lors de l'assemblée générale du 24 avril 2008, le syndicat des copropriétaires a refusé de désigner la société PG immo en qualité de syndic et qu'un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance du 30 avril 2008 ; qu'assigné par un copropriétaire en annulation de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la société PG immo et de Mme Y..., ancienne gérante de la société Agence Aguilera, en indemnisation de son préjudice ; que Mme Y... a sollicité reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires et le condamner à payer à Mme Y... une somme à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel retient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ses allégations tenant à l'existence d'une collusion frauduleuse entre les sociétés PG immo et Mme Y..., qu'il n'est pas établi que les agissements prétendument délictueux de la société PG immo auraient été à l'origine de la désignation d'un administrateur provisoire de cette copropriété et que les accusations qu'il porte contre Mme Y... lui ont causé un préjudice manifeste ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'opération de fusion-absorption de la société Agence Aguilera par la société PG immo n'avait pas eu pour résultat, après la disparition de la personne morale de la société Agence Aguilera, titulaire d'un mandat de syndic, de lui substituer la société PG immo, personne morale distincte, sans que cette substitution ait été autorisée par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, et si ces agissements, constitutifs d'une faute, n'étaient pas de nature à engager la responsabilité de la société PG immo et de Mme Y... à l'égard du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Aguilera Alde située ... à Biarritz de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société PG immo et contre Mme Y..., et en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Aguilera Alde située ... à Biarritz à payer à Mme Y... une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 4 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne la société PG immo et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PG immo et Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aguilera Alde située ... à Biarritz la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société PG immo et de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Aguiléra Aldé
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, d'avoir débouté un syndicat de copropriété (celui de la résidence AGUILERA ALDE, l'exposant, pris en la personne de son actuel syndic, la société GLOBE IMMOBILIER) de sa demande d'indemnisation dirigée contre l'ancien syndic (Mme Y...) et le nouveau (la société PG IMMO), et de l'avoir condamné à payer au premier la somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE Mme Y... visait le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GLOBE IMMOBILIER, qui avait déclaré dans ses écritures en page 8 que « pour percevoir la somme de 598. 234 ¿ correspondant au prix de la cession de ses parts sociales, Mme Y... (gérante de la SARL AGENCE AGUILERA) avait participé activement à cette collusion frauduleuse en n'avertissant pas les co-propriétaires et en violant le règlement de copropriété (article 25), l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les dispositions contractuelles de son contrat de syndic afin de permettre à la SAS PG IMMO de s'installer en toute illégalité aux commandes de la copropriété. Une condamnation exemplaire s'imposait d'autant plus » ; que force était de constater que la SARL GLOBE IMMOBILIER, ès qualités de syndic de cette copropriété, ne rapportait pas la moindre preuve de ses allégations qui revêtaient un caractère diffamatoire et injurieux dans leur formulation ; que ces accusations causaient un préjudice manifeste à Mme Y..., et le syndicat des copropriétaires serait donc condamné à lui payer une somme de 10. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ; que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas davantage la moindre preuve de ses allégations tenant à l'existence d'une collusion frauduleuse entre la société PG IMMO et Mme Y... ; qu'il n'était nullement établi que les agissements prétendument " délictueux " de la société PG IMMO auraient été à l'origine de la désignation d'un administrateur provisoire de cette copropriété ; que le syndicat des copropriétaires serait donc débouté de sa demande en dommages-intérêts ;
ALORS QUE la fraude se prouve par tout moyen ; qu'en affirmant péremptoirement que n'était pas rapportée la preuve d'une collusion frauduleuse entre l'ancien et le nouveau syndic de fait, quand l'assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2008 avait été formellement convoquée le 28 mars 2008 par l'ancien syndic, à l'époque dépourvu de mandat par suite de la fusion-absorption intervenue le 24 septembre précédent et passée sous silence, sous l'instigation du nouveau syndic non désigné par un vote des copropriétaires, avec pour conséquence une gestion illégale de la copropriété par un syndic de fait, sans mandat et par simple substitution, tous éléments caractérisant une collusion frauduleuse entre l'ancien et le nouveau syndic, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 25 du règlement de copropriété, ensemble les articles 1134 et 1382 du code civil.
