LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ensemble l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Montpellier, 12 avril 2011), que l'ensemble immobilier dénommé Espace Saint-Charles est composé de plusieurs immeubles en copropriété ayant tous pour syndic la société Lamy Gestrim devenue Nexity Lamy et d'équipements communs gérés par une association syndicale libre dont les membres sont représentés par le syndic ; que des travaux de clôture et de pose de portails ayant été réalisés, la société Melusine, propriétaire de deux lots situés dans deux copropriétés de cet ensemble, a assigné le syndic en suppression sous astreinte de sommes portées au débit de son compte et dommages-intérêts ;
Attendu que pour accueillir ces demandes, le jugement retient qu'il n'est pas établi qu'il entrerait dans les pouvoirs de l'association syndicale, hors de toute décision de l'assemblée générale, la réalisation de travaux de cette importance, que l'assemblée générale du 9 octobre 2007avait prévu un budget de travaux de 100 000 euros et qu'il apparaît que ce budget a été dépassé pour atteindre 175 000 euros outre 2 % d'honoraires au syndic, sans qu'il résulte des pièces versées aux débats que l'association syndicale puisse ainsi procéder et qu'il n'est pas établi que le syndic ait justifié par rapport aux lots de la demanderesse que le critère d'utilité soit rempli et que le principe de répartition par lots plutôt que par tantièmes ait été accepté par une décision d'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi alors que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est étrangère au fonctionnement des associations syndicales, que les statuts de l'association syndicale libre Espace Saint-Charles prévoient que celle-ci est chargée notamment de l'entretien des terrains locaux et équipements et de la conclusion de tous contrats relatifs à son objet et de la répartition des dépenses entre les membres de l'association, et qu'elle constatait que les travaux avaient été décidés par une assemblée générale de l'association du 10 décembre 2007 retenant la proposition d'une entreprise pour un montant de 175 000 euros outre les honoraires du syndic et précisant que le coût des travaux serait réparti selon le nombre de lots, la juridiction de proximité a dénaturé ces documents et violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 12 avril 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Nîmes ;
Condamne la société Melusine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Melusine, la condamne à payer à la société Nexity Lamy la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Nexity Lamy
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la suppression des sommes de 239,70 euros et 239,39 euros inscrites au débit des comptes de copropriétaire de la SCI Mélusine tenus par la société Lamy Gestrim, aux droits de laquelle vient la société Nexity Lamy, et d'avoir condamné la société Lamy Gestrim à verser à la SCI Mélusine la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE l'action de la SCI Mélusine est fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil et vise une faute commise par la SA Lamy Gestrim, syndic, et ne demande aucunement un jugement sur la validité d'une délibération de l'assemblée générale, ni sur la modification de la répartition des charges communes ou la révision de cette répartition ; qu'il s'agit bien d'une demande à l'encontre du seul syndic, qui établit et émet les appels de fonds et qui, pour ce faire, doit vérifier qu'il est bien habilité par une décision d'assemblée générale conforme ; qu'en conséquence, la demande formée par la SCI Mélusine à l'encontre du syndic et non du syndicat des copropriétaires est parfaitement recevable, dès lors qu'il est clairement explicité qu'elle porte sur l'émission d'un appel de fonds non conforme ; que, sur le fond, la preuve d'une faute de la SA Lamy Gestrim est rapportée par la demanderesse ; qu'il ne ressort en rien des pièces produites et notamment des statuts de l'association syndicale libre, qu'il entrerait dans ses pouvoirs de voter hors de toute décision de l'assemblée générale, la réalisation d'un ouvrage et moins encore d'un ouvrage de l'importance de celui que l'association syndicale libre a cru pouvoir, seule, autoriser ; qu'il apparaît dans la résolution n° 43 du procès-verbal d'assemblée générale du 12/09/2008 que, concernant la clôture, la résolution venant régulariser les décisions prises par l'association syndicale libre n'a pas été votée ; qu'à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 09/10/2007, il est loisible de constater que les travaux sur l'ensemble de la ZAC ont été prévus pour un budget de 100.000,00 € ; qu'il est clairement établi que ce montant a été dépassé par l'association syndicale libre, le 10/12/2007 pour atteindre un montant de 175.000,00 €, outre 2% d'honoraires hors taxes au syndic, alors même qu'il ne ressort pas des pièces versées aux débats que l'association syndicale libre puisse ainsi procéder ; que le syndic prétend avoir procédé à une répartition par lots, en fonction du critère de l'utilité ; qu'il n'est nullement établi que le syndic ait justifié par rapport aux lots de la demanderesse que le critère d'utilité soit rempli¿ et enfin et surtout que le principe de répartition par lots plutôt que par tantièmes ait été accepté par une décision d'assemblée générale ; que la preuve n'en est nullement rapportée ; qu'en conséquence, la responsabilité du syndic est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que la somme de 239,70 € ne peut être portée au débit de la SCI Mélusine en tant que copropriétaire d'un lot au sein de la copropriété « Saint Charles Avenue » ; que la somme de 239,39 € ne peut être portée au débit de la SCI Mélusine en tant que copropriétaire d'un lot au sein de la copropriété « Le Carré Saint Charles » ; que la suppression de ces sommes au débit de la SCI Mélusine sera ordonnée sans qu'il soit nécessaire de l'assortir d'une astreinte ; que compte tenu des fautes établies de la SA Lamy Gestrim, celle-ci sera condamnée à payer la somme de 250,00 € à titre de dommages-intérêts à la SCI Mélusine ;
1° ALORS QU'il n'était pas contesté entre que le coût et la répartition des travaux des travaux avaient été décidés par une résolution de l'assemblée générale extraordinaire de l'association syndicale libre Espace Saint Charles du 10 décembre 2007 ; que la société Lamy Gestrim produisait aux débats le procès-verbal de cette assemblée générale d'où se déduisait qu'avait été adoptée une résolution approuvant les travaux de clôture selon un devis de 175.000 € TTC et prévoyant que « le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon le nombre de lots » ; que la société Mélusine ne contestait ni l'existence ni la teneur de cette délibération, mais soutenait au contraire qu'elle aurait été irrégulièrement adoptée ; qu'en retenant que la faute du syndic aurait consisté à appeler des charges au profit de l'association syndicale libre « hors de toute délibération de l'assemblée générale » et encore que celui-ci n'établit pas que « le principe de répartition par lots plutôt que par tantièmes ait été accepté par une décision d'assemblée générale », la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2° ALORS subsidiairement QUE la société Lamy Gestrim produisait aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de l'association syndicale libre Espace Saint Charles du 10 décembre 2007 dont la 3ème résolution « décide d'effectuer les travaux » de clôture, « retient la proposition présentée par l'entreprise MDB prévue pour un montant de 175.000 euros TTC » et « précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon le nombre de lots » ; qu'en retenant que le syndic a fautivement appelé des fonds « hors de toute délibération de l'assemblée générale » et encore que celui-ci n'établit pas que « le principe de répartition par lots plutôt que par tantièmes ait été accepté par une décision d'assemblée générale », la cour d'appel a dénaturé ledit procès-verbal et violé ainsi l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QU'il résulte de l'article 7 des statuts de l'association syndicale libre Espace St Charles que les décisions prises par l'assemblée générale de l'association syndicale libre s'imposent à tous les syndicats de copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées ; que la société Lamy Gestrim faisait valoir qu'elle avait procédé aux appels de fonds litigieux sur le fondement d'une délibération de l'assemblée générale de l'association syndicale libre Espace St Charles du 10 décembre 2007, qui avait autorisé la réalisation des travaux, fixé le budget à 175.000 € et admis le principe d'une répartition par lots du coût de ces travaux, et qui l'avait expressément autorisée à procéder aux appels de fonds nécessaires à la réalisation de cette opération ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Lamy Gestrim n'avait pas exécuté une décision de l'association syndicale libre Espace Saint Charles qui, faute d'avoir été annulée, s'imposait pleinement aux syndicats des copropriétaires et à leurs syndics, tout autant du reste qu'à la SCI Mélusine, si bien qu'elle n'avait pu commettre aucune faute, le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4° ALORS au surplus QUE l'association syndicale libre Espace Saint Charles a, selon l'article 3 de ses statuts, pour attribution « l'entretien des terrains, locaux et équipements destinés à l'exercice des servitudes, la gestion et la police desdits biens nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires, dès leur mise en service, et la conclusion de tous contrats et conventions relatifs à l'objet de l'association, la répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres de l'association et leur recouvrement et, d'une manière générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant à cet objet » ; qu'en affirmant qu'il ne résultait pas des pièces versées aux débats et notamment des statuts de l'association syndicale que celle-ci ait eu le pouvoir d'autoriser des travaux de clôture de la ZAC, de voter un budget de 175.000 euros et de décider une répartition de budgets par lots de copropriété, en l'absence de toute décision de l'assemblée générale des copropriétaires, le juge de proximité a dénaturé les termes clairs et précis des statuts de l'association syndicale libre Espace Saint Charles et a violé l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
