LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° X 12-28. 542 et n° H 12-29. 241 ;
Sur le premier moyen du pourvoi de M. X... et le premier moyen du pourvoi des époux Y..., réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente consentie à M. Z... et à Mme A... (les consorts Z...-A...) sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ne faisait aucune mention de l'existence au profit de M. X... et des époux Y... (les consorts X...-Y...), les promettants, d'un permis de construire lequel n'était pas affiché sur les terrains objet de la vente, relevé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis et sans inversion de la charge de la preuve, que les consorts X...-Y...n'établissaient pas que les acquéreurs avaient eu connaissance de ce permis au jour de la signature de la promesse et de ce qu'aucune modification de ce permis ne serait acceptée par la commune à laquelle les consorts Z...-A...avaient présenté leur projet de construction, et retenu que les consorts X...-Y...n'avaient jamais proposé de renoncer à ce permis ni accepté de le transférer, la cour d'appel a pu en déduire, sans modification de l'objet du litige ni violation du principe de la contradiction, que les vendeurs étaient responsables de la non-réalisation de la condition suspensive et que la résolution de la promesse de vente leur était imputable ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi des époux Y..., réunis, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le deuxième moyen et le troisième moyen pris en sa première branche, qui invoquent une cassation par voie de conséquence, sont sans portée ;
Sur le second moyen du pourvoi de M. X... et le troisième moyen des époux Y..., pris en ses deuxième et troisième branches, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine des moyens de preuve qui lui étaient soumis, que la société CCM'immo, agence immobilière à laquelle les consorts X...-Y...avaient donné mandat, dont il n'était pas démontré qu'elle avait eu connaissance du permis de construire obtenu à leur profit, avait fait diligence pour parvenir ensuite à son transfert aux acquéreurs et retenu que cette société, qui n'était pas tenue de rechercher avant la signature de la promesse de vente si un permis de construire, dont ils lui avaient caché l'existence, avait déjà été déposé, n'avait commis aucune faute dans l'exécution de son mandat et que les acquéreurs avaient obtenu le prêt objet de la seconde condition suspensive, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la société CCM'immo avait perdu une chance d'être rémunérée par le fait des vendeurs qui étaient responsables de la résolution de la promesse de vente et avait subi un préjudice dont elle a souverainement apprécié le montant ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et les époux Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z... et à Mme A... et condamne les époux Y... à payer la somme de 3 000 euros à la société CCM'immo ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi n° X 12-28. 542
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la résolution de la promesse est imputable à Monsieur X... et en conséquence de l'avoir condamné à verser aux acquéreurs la somme de 5 000 ¿ à titre de clause pénale et de l'avoir condamné à payer à la société CCM'IMMO la somme 8960 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que, « qu'aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 17 octobre 2007, M. Xavier Z... et Melle Aline A... se sont engagés à déposer leur demande de permis de construire avant le 31 décembre 2007 et à l'obtenir avant le 31 mars 2008 ;
Qu'il est établi que les vendeurs avaient préalablement obtenu un permis de construire le 17 mars 2006 encore valide à l'époque de la signature de l'acte ;
Qu'aucune mention de l'existence du permis de construire obtenu le 17 mars 2006 ne figure dans la promesse synallagmatique de vente alors que le 2 janvier 2008 ce permis était affiché sur les parcelles objet de la vente litigieuse, comme le constate Me B... huissier de justice, ce qui n'était pas le cas antérieurement ;
Que M. Hubert X... et les époux Y... ne rapportent pas la preuve que les acquéreurs avaient connaissance de ce permis au jour de la signature de l'acte ;
Attendu par ailleurs, qu'il résulte de l'attestation du 4 avril 2008 de la société Pavillons Créations, qu'ayant présenté le projet de construction à la mairie de Mureils il lui avait été répondu qu'il existait déjà un permis de construire et qu'aucune modification ne serait acceptée ;
Que si les appelants ont effectivement vainement tenté d'obtenir de ce fait une réduction du prix de vente, il ressort de leur courrier recommandé avec accusé de réception du 28 décembre 2007 adressé à M. Hubert X... et l'agence LAFORET, qu'ils ont finalement accepté le prix convenu et sollicité des vendeurs le transfert du permis à leur profit ;
Que le 7 janvier 2008 la SARL CMM'IMMO a en outre adressé aux vendeurs ledit courrier et les imprimés relatifs à la demande de transfert du permis en les priant de : " passer à la mairie de Mureils avec M. X... et ceci dans les plus brefs délais afin d'effectuer le transfert de ce permis de construire qui vous avait été délivré "
Que devant l'inertie des vendeurs qui n'avaient répondu à aucun de leurs courriers (des 13, 17 et 28 décembre 2007) les consorts Z.../ A... ont le 15 février 2008 signifié à M. Hubert X... et aux époux Y... qu'ils résiliaient le compromis de vente et les mettaient en demeure d'une part de restituer les 5. 000 ¿ séquestrés, d'autre part de verser le montant de la clause pénale ;
Que dans son courrier adressé à l'agence immobilière le 11 mars 2008 les vendeurs écrivaient « je considère que le compromis comportait une erreur dans la désignation du bien vendu, le transfert du permis existant aurait dû constituer un élément déterminant de cette désignation. Nous vous rappelons que cette situation était connue de toutes les parties et notamment de votre agence et ce avant l'établissement dudit compromis » ;
Qu'il résulte de ce qui précède, qu'avisés des difficultés rencontrées par les acquéreurs dans l'obtention d'un permis de construire, M. Hubert X... et les époux Y... n'ont jamais proposé de renoncer au permis de construire qu'ils avaient obtenu ni même accepté de transférer celui-ci au bénéfice des consorts Z.../ A... comme ils leur en avaient fait la demande, sans plus aucune condition financière ;
Que dans ces circonstances, il apparaît que M. Hubert X... et les époux Y... sont bien responsables de la non réalisation de cette condition suspensive et que la résolution de la promesse synallagmatique de vente leur est imputable par application de l'article 1178 du Code civil ;
Que le jugement déféré sera infirmé de ce chef ;
Sur la demande en restitution de la somme séquestrée et le règlement de la clause pénale
Attendu en conséquence, que les consorts Z...
A... étaient bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 5. 000 ¿ séquestrée, ce qu'ils ont obtenu le 12 mars 2008 ;
Que M. Hubert X... et les époux Y... seront donc déboutés de leur demande tendant à la répétition de cette somme ;
Qu'ils sont également fondés à obtenir paiement de la clause pénale contractuellement convenue, laquelle sera par application de l'article 1152 du Code civil réduite à la somme de 5. 000 ¿ pour tenir compte du préjudice réel de ceux-ci dès lors que la résolution intervenue cinq mois après la signature du compromis, leur permettait d'engager rapidement un nouveau projet ;
Qu'en application de la clause de solidarité prévue au compromis de vente, M. Hubert X... et les époux Y... seront seuls condamnés solidairement à payer ladite somme aux consorts Z.../ A... ;
Qu'en effet il ne ressort pas des éléments du dossier que la société CMM'IMMO avait connaissance du permis de construire obtenu par les vendeurs et leur en avait caché l'existence, alors qu'elle a en revanche fait diligence pour que le transfert de ce permis au bénéfice des acquéreurs soit réalisé ;
Attendu enfin, que les frais du constat dressé par Me B... huissier de justice sont des frais irrépétibles qui ne sauraient être pris en compte au titre des dépens ;
Sur les demandes de la SARL CMM'IMMO
Attendu que cette agence immobilière, dont il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance du permis de construire antérieurement obtenu par M. Hubert X... et les époux Y..., soutient à juste titre qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat ni à l'égard du vendeur ni à l'égard des acquéreurs et qu'elle n'avait pas à rechercher avant la signature du compromis, si un permis de construire avait déjà été déposé sur le terrain objet de la vente ;
Qu'aux termes de l'article VIII de la promesse synallagmatique de vente il est stipulé que l'intermédiaire percevra une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération dans les conditions prévues à la rubrique négociation, en cas de non réalisation de la vente par le fait d'une des parties ;
Qu'en outre il est établi que la résolution du compromis par le fait des vendeurs et alors que les acquéreurs avaient obtenu le prêt objet de la seconde clause suspensive, lui a occasionné un préjudice constitué par une perte de chance d'être rémunérée qu'il convient de fixer à 100 % ;
Que M. Hubert X... et les époux Y... seront en conséquence condamnés solidairement à lui payer à ce titre la somme de 8. 960 ¿ TTC à titre de dommages et intérêts » ;
Alors, d'une part, qu'en jugeant que la résolution de la promesse est imputable aux vendeurs quand elle constatait pourtant que les acquéreurs n'avaient présenté aucune demande de permis de construire comme ils s'y étaient engagés dans la promesse, la Cour d'appel a violé les articles 1178 et 1134 du Code civil ;
Alors, d'autre part, qu'en jugeant que la résolution de la promesse est imputable aux vendeurs au motif inopérant tiré de l'existence d'un précédent permis de construire accordé à ces derniers quand cette circonstance n'empêchait pourtant nullement l'accomplissement de la condition suspensive relative à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire, la Cour d'appel a violé les articles 1178 et 1134 du Code civil ;
Alors, en outre, qu'en estimant que Monsieur X... était responsable de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire, et que la résolution de la promesse synallagmatique de vente leur était imputable par application de l'article 1178 du Code civil, quand les dispositions de ce texte n'étaient pourtant pas invoquées par Monsieur Z... et Madame A... dans leurs écritures d'appel, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors, enfin, que le juge doit, en toute circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré des dispositions de l'article 1178 du Code civil, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la société CCM'IMMO la somme 8960 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que, « Sur les demandes de la SARL CMM'IMMO
Attendu que cette agence immobilière, dont il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance du permis de construire antérieurement obtenu par M. Hubert X... et les époux Y..., soutient à juste titre qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat ni à l'égard du vendeur ni à l'égard des acquéreurs et qu'elle n'avait pas à rechercher avant la signature du compromis, si un permis de construire avait déjà été déposé sur le terrain objet de la vente ;
Qu'aux termes de l'article VIII de la promesse synallagmatique de vente il est stipulé que l'intermédiaire percevra une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération dans les conditions prévues à la rubrique négociation, en cas de non réalisation de la vente par le fait d'une des parties ;
Qu'en outre il est établi que la résolution du compromis par le fait des vendeurs et alors que les acquéreurs avaient obtenu le prêt objet de la seconde clause suspensive, lui a occasionné un préjudice constitué par une perte de chance d'être rémunérée qu'il convient de fixer à 100 % ;
Que M. Hubert X... et les époux Y... seront en conséquence condamnés solidairement à lui payer à ce titre la somme de 8. 960 ¿ TTC à titre de dommages et intérêts » ;
Alors, d'une part, qu'aucune commission ni une quelconque somme d'argent ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, toute clause contractuelle contraire étant dépourvue d'effet ; qu'en allouant cependant des dommages et intérêts à la SARL CMM'IMMO, qui a concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, la Cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72 678 du 20 juillet 1972 ;
Alors, d'autre part, que la perte d'une chance doit être mesurée par rapport à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en réparant le préjudice de la SARL CMM'IMMO consistant en la perte d'une chance d'obtenir une commission, à hauteur de 100 %, soit à l'exact montant auquel elle aurait pu prétendre si la vente s'était réalisée, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi n° H 12-29. 241
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la résolution de la promesse synallagmatique de vente litigieuse était imputable à M. et Mme Y... et à M. X... et d'avoir débouté ces derniers de leur demande tendant à la répétition de la somme de 5. 000 ¿ séquestrée lors de la signature de l'acte ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 17 octobre 2007, M. Xavier Z... et Mlle Aline A... se sont engagés à déposer leur demande de permis de construire avant le 31 décembre 2007 et à l'obtenir avant le 31 mars 2008 ; qu'il est établi que les vendeurs avaient préalablement obtenu un permis de construire le 17 mars 2006 encore valide à l'époque de la signature de l'acte ; qu'aucune mention de l'existence du permis de construire obtenu le 17 mars 2006 ne figure dans la promesse synallagmatique de vente alors que le 2 janvier 2008 ce permis était affiché sur les parcelles objets de la vente litigieuse, comme le constate Maître B..., huissier de justice, ce qui n'était pas le cas antérieurement ; que M. Hubert X... et les époux Y... ne rapportent pas la preuve que les acquéreurs avaient connaissance de ce permis au jour de la signature de l'acte ; que par ailleurs, il résulte de l'attestation du 4 avril 2008 de la société Pavillons Créations, qu'ayant présenté le projet de construction à la mairie de Mureils, il lui avait été répondu qu'il existait déjà un permis de construire et qu'aucune modification ne serait acceptée ; que si les appelants ont effectivement vainement tenté d'obtenir de ce fait une réduction du prix de vente, il ressort de leur courrier recommandé avec accusé de réception du 28 décembre 2007 adressé à M. Hubert X... et l'agence Laforêt, qu'ils ont finalement accepté le prix convenu et sollicité des vendeurs le transfert du permis à leur profit ; que le 7 janvier 2008, la SARL CMM'Immo a en outre adressé aux vendeurs ledit courrier et les imprimés relatifs à la demande de transfert du permis en les priant de : « passer à la mairie de Mureils avec M. X... et ceci dans les plus brefs délais afin d'effectuer le transfert de ce permis de construire qui vous avait été délivré » ; que devant l'inertie des vendeurs qui n'avaient répondu à aucun de leurs courriers (des 13, 17 et 28 décembre 2007) les consorts Z.../ A... ont le 15 février 2008 signifié à M. Hubert X... et aux époux Y... qu'ils résiliaient le compromis de vente et les mettaient en demeure d'une part de restituer les 5. 000 ¿ séquestrés, d'autre part de verser le montant de la clause pénale ; que dans son courrier adressé à l'agence immobilière du 11 mars 2008, les vendeurs écrivaient : « je considère que le compromis comportait une erreur dans la désignation du bien vendu, le transfert du permis existant aurait dû constituer un élément déterminant de cette désignation. Nous vous rappelons que cette situation était connue de toutes les parties et notamment de votre agence et ce avant l'établissement dudit compromis » ; qu'il résulte de ce qui précède, qu'avisés des difficultés rencontrées par les acquéreurs dans l'obtention d'un permis de construire qu'ils avaient obtenu ni même accepté de transférer celui-ci au bénéfice des consorts Z.../ A... comme ils leur en avaient fait la demande, sans plus aucune condition financière ; que dans ces circonstances, il apparaît que M. Hubert X... et les époux Y... sont bien responsables de la non-réalisation de cette condition suspensive et que la résolution de la promesse synallagmatique de vente leur est imputable par application de l'article 1178 du code civil ; qu'en conséquence, les consorts Z.../ A... étaient bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 5. 000 ¿ séquestrée, ce qu'ils ont obtenu le 12 mars 2008 ; que M. Hubert X... et les époux Y... seront donc déboutés de leur demande tendant à la répétition de cette somme ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'en estimant que les époux Y... étaient responsables de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire, et que la résolution de la promesse synallagmatique de vente leur était imputable par application de l'article 1178 du code civil, cependant que les dispositions de ce texte n'étaient pas invoquées par M. Z... et Mlle A... dans leurs écritures d'appel, la cour d'appel a méconnu les limites du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le juge doit, en toute circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré des dispositions de l'article 1178 du code civil, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'il incombe aux acquéreurs qui se sont obligés à déposer une demande de permis de construire dans un délai déterminé de justifier l'exécution de cette obligation ; qu'en faisant peser sur les époux Y..., vendeurs, la charge de la preuve, en leur reprochant de ne pas établir que les acquéreurs avaient eu connaissance de l'existence d'un permis de construire en cours de validité au jour de la signature du compromis, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les articles 1315 et 1178 du code civil ;
ET ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QU'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que M. Z... et Mlle A... s'étaient engagés à déposer leur demande de permis de construire avant le 31 décembre 2007 et à l'obtenir avant le 31 mars 2008 et qu'un permis de construire avait été précédemment déposé le 17 mars 2006 par M. et Mme Y... (arrêt attaqué, p. 7 in fine et p. 8 alinéa 1er) ; qu'en estimant que dépôt de ce permis de construire avait fait obstacle à l'obtention par M. Z... et Mlle A... d'un permis de construire, cependant qu'en toute hypothèse, en l'absence de travaux, le permis de construire déposé le 17 mars 2006 expirait le 17 mars 2008, ce qui laissait aux acquéreurs un délai expirant le 31 mars 2008 pour obtenir un permis à leur nom, la cour d'appel, qui constate de surcroît que les acquéreurs ont résiliés leur engagement dès le 15 février 2008 (arrêt attaqué, p. 2 in fine), n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1178 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. et Mme Y..., solidairement avec M. X..., à payer à M. Z... et à Mlle A... la somme de 5. 000 ¿ au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE les consorts Z.../ A... sont fondés à obtenir paiement de la clause pénale contractuellement convenue, laquelle sera par application de l'article 1152 du code civil réduite à la somme de 5. 000 ¿ pour tenir compte du préjudice réel de ceux-ci dès lors que la résolution intervenue cinq mois après la signature du compromis, leur permettait d'engager rapidement un nouveau projet ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entrainera, par voie de conséquence, l'annulation du chef de dispositif de l'arrêt attaqué condamnant M. et Mme Y... à régler à M. Z... et à Mlle A... la somme de 5. 000 ¿ au titre de la clause pénale et ce, par application de l'article 625 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. et Mme Y..., solidairement avec M. X..., à payer à la société CMM'Immo la somme de 8. 960 ¿ TTC à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'agence immobilière, dont il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance du permis de construire antérieurement obtenu par M. Hubert X... et les époux Y..., soutient à juste titre qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat, ni à l'égard du vendeur, ni à l'égard des acquéreurs et qu'elle n'avait pas à rechercher avant la signature du compromis, si un permis de construire avait déjà été déposé sur le terrain objet de la vente ; qu'aux termes de l'article VIII de la promesse synallagmatique de vente, il est stipulé que l'intermédiaire percevra une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération dans les conditions prévues à la rubrique négociation, en cas de non réalisation de la vente par le fait d'une des parties ; qu'en outre, il est établi que la résolution du compromis par le fait des vendeurs et alors que les acquéreurs avaient obtenu le prêt objet de la seconde clause suspensive, lui a occasionné un préjudice constitué par une perte de chance d'être rémunérée qu'il convient de fixer à 100 % ; que M. Hubert X... et les époux Y... seront en conséquence condamnés solidairement à lui payer à ce titre la somme de 8. 960 ¿ TTC ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entrainera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt attaqué condamnant M. et Mme Y... à indemniser la société CMM'Immo au titre de la perte de chance pour celle-ci d'être rémunérée et ce, par application de l'article 625 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'agent immobilier, négociateur et rédacteur d'acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention qu'il rédige ; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente rédigée par la société CMM'Immo contenait une condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire par les acquéreurs ; qu'en estimant que la société CMM'Immo n'avait pas à rechercher avant la signature du compromis si un permis de construire avait déjà été déposé sur le terrain objet de la vente (arrêt attaqué, p. 9 alinéa 9), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, la réparation du dommage dû à une perte de chance ne peut être que partielle ; qu'en condamnant M. et Mme Y... à réparer 100 % du préjudice subi par la société CMM'Immo, constitué par une perte de chance d'être rémunérée, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de la réparation intégrale.
