Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 17 octobre 2012), que M. X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de Marine San Ambroggio en annulation de la décision n° 8 adoptée lors de l'assemblée générale du 2 août 2008, aux termes de laquelle sa demande tendant à la régularisation des travaux réalisés par ses soins dans un local situé en sous-sol de l'immeuble sous son studio a été refusée, et le syndic autorisé à engager une action en justice pour obtenir la remise en état des lieux ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état, la cour d'appel retient, par motifs propres et adoptés, que la résolution refusant la " régularisation de l'aménagement fait " a été votée à la faveur d'un abus de majorité, que la deuxième résolution adoptée, autorisant le syndic à poursuivre M. X... en justice pour le contraindre à remettre les lieux en leur état antérieur, doit être également annulée car elle n'est que la conséquence de la première, et que le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande de remise en état ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le local était privatif ou commun, alors qu'elle constatait que les travaux avaient été réalisés avant toute demande d'autorisation et que l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux sur des parties communes ne vaut pas autorisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a annulé les deux résolutions adoptées au paragraphe 8 de l'assemblée générale du 2 août 2008 et débouté le syndicat des copropriétaires Marine de San Ambroggio de sa demande de remise en état du local situé sous le lot de copropriété n° 106, l'arrêt rendu le 17 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires Marine de San Ambroggio une somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Marine de San Ambroggio
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de BASTIA du 2 novembre 2010 en ce qu'il a annulé les deux résolutions adoptées au paragraphe VIII de l'assemblée générale du 2 août 2008 des copropriétaires de la MARINE DE SAN AMBROGGIO et débouté Monsieur A...
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X... à remettre en état le local (vide sanitaire) situé sous son lot de copropriété n° 106, quartier PIAZZE, MARINE de SAN AMBROGGIO, dans les trois semaines de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'abus de majorité, cette notion se définit comme celle consistant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt collectif qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire ; qu'en l'espèce, il ressort de l'acte de vente produit que Monsieur A...
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X... a acquis le 29 juillet 1981, un studio portant le n° 106 au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier et comprenant un séjour, un placard, une salle d'eau avec douche et WC, une cuisinette terrasse, un jardin privatif et une cave ; qu'il justifie également par la production de multiples attestations émanant d'autres copropriétaires avoir eu depuis l'origine de son acquisition, la jouissance continue et paisible de l'ancien vide sanitaire en sous-sol transformé en cave ; qu'à ce stade, il n'est pas contesté que ce dernier avait un accès libre et privatif à ce local ; que la différence de traitement entre les copropriétaires que Monsieur A...
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X... produit différentes photographies permettant de constater que différentes extensions ont été réalisées par d'autres copropriétaires ; qu'en outre, le premier juge a justement observé que l'ordre du jour et le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse faisait état d'une procédure en cours afin de procéder à des régularisations administratives en raison de la modification d'un certain nombre de bungalows ; qu'ainsi sans renverser la charge de la preuve, le premier juge a pu considérer que Monsieur A...
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X... a rapporté la preuve d'une différence de traitement entre les copropriétaires ; qu'à l'opposé, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément permettant d'invalider cette position notamment, quant au siège des modifications apportées par d'autres copropriétaires ; que sur ce point, il se contente d'alléguer de l'importance et de la nature des travaux réalisés par Monsieur A...
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X... ; que notamment, il fait état de leur caractère dangereux sur la structure même des fondations de l'ensemble immobilier ; que pour ce faire, il verse aux débats un avis technique d'un ingénieur structures ; que toutefois cet avis n'a été donné qu'après examen de l'attestation de l'entreprise ayant réalisé les travaux litigieux et une feuille avec croquis de plan peu explicite de l'avis même de l'expert ; que ce dernier indique ainsi ne pouvoir procéder que par déduction ; que surtout cet avis remontre au 28 avril 2011 soit à une date bien postérieure à la décision prise par l'assemblée générale ; qu'il s'en déduit donc que le caractère dangereux des travaux réalisés par Monsieur A...
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X... n'a pu être pris en compte lors du vote par les copropriétaires de la résolution litigieuse ; que cet avis ne peut donc être retenu, le syndicat ayant, au surplus, la possibilité d'agir ultérieurement si ces allégations s'avéraient justifiées ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner une mesure d'instruction ; que d'autre part, et au regard des développements précédents, qu'il n'est nullement démontré que ladite résolution ait été prise au regard et en fonction de l'intérêt général ; qu'en effet, la preuve n'est pas rapportée que les travaux dont la suppression est demandée y ont porté atteinte ; qu'à l'opposé Monsieur A...
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X... justifie, par la production de plusieurs témoignages émanant de copropriétaires, que l'humidité provenant de la cave avait eu pour effet de provoquer des dégradations importantes dans son local d'habitation ; qu'en procédant à des travaux de réhabilitation, y compris dans sa cave dont le caractère commun est allégué, Monsieur A...
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X... a ainsi supporté le coût de reprise des désordres qui ne lui incombaient pas nécessairement au regard de la nature privative ou commune du local considéré ; que dans ces conditions, il y a lieu d'admettre que la résolution litigieuse résulte d'un abus de majorité en ce qu'elle a été votée dans un intérêt autre que l'intérêt collectif en rompant l'équilibre entre l'ensemble des copropriétaires ; que le premier juge a donc valablement annulé cette résolution ainsi que celle ayant autorisé le syndic à engager une action à l'encontre de Monsieur A...
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X... pour le contraindre à remettre les lieux en leur état antérieur ; que le syndicat des copropriétaires MARINE DE SANS AMBROGGIO doit donc être débouté en sa demande de remise en état du local situé sous le lot de copropriété n° 106 ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTES QUE M. X... conteste par ailleurs la résolution n° 8 de ladite assemblée, qui a :
- refusé " la demande faite par M. X... de " régularisation de l'aménagement fait et intégration au dossier de construction additive suivant la procédure en cours " par 177. 967 voix, 44. 191 voix ayant voté " pour " et 239. 677 voix s'étant abstenues ;
- voté " l'autorisation donnée au syndic pour saisir le tribunal compétent et engager une procédure contre M. X..., propriétaire du106 quartier PIAZZE, pour obtenir la remise en état des lieux suite à l'aménagement irrégulier fait et solliciter sa condamnation à l'application d'un dédommagement " ;
que Monsieur X... soutien que le local litigieux, qualifié de vide sanitaire par le syndicat des copropriétaires, avait été transformé en cave par la SCI de la BAIE DE SAN AMBROGIO avant qu'il ne fasse l'acquisition de ce lot, c'est-à-dire antérieurement à 1981, en créant une ouverture entre le local et le studio, avec pose d'une porte, d'électricité, d'eau et d'un carrelage ; qu'il confirme avoir entrepris en 2007 des travaux dans cette cave, mais fait valoir qu'ils étaient uniquement destinés à remédier aux désordres provoqués par une humidité excessive de ce local ; qu'il précise que s'il a répondu aux demandes d'information du syndic, il n'a jamais présenté de demande de " régularisation ", en particulier pour des travaux antérieurs à l'acquisition de son lot ; que la lecture du courrier qu'il avait adressé le 6 janvier 2008, annexé à la convocation, confirme ses allégations ; qu'il y précise en effet que l'aménagement du sous-sol en cave remonte à 27 ans, et décrit les travaux qui ont été récemment réalisés à son initiative ; que la description de ces travaux (sondage de la profondeur du mur porteur, coupe du sol au disque et consolidation de la ceinture de protection du mur porteur avec béton armé), qui n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires, confirme qu'ils avaient pour objet un assainissement et un renforcement du local existant ; que l'entreprise LETURGIE a établi une attestation en ce sens, dont les termes ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires ; qu'il est donc inexact de soutenir comme le prétend le syndicat des copropriétaires, que M. X... a transformé un vide sanitaire en local d'habitation ; qu'en tout état de cause, la correspondance de Monsieur X... au syndic, antérieure de plusieurs mois à l'assemblée se présente sous la forme d'une lettre d'information, et si le mot " régularisation " est maladroitement utilisé par son auteur, qui l'envisage au regard des taxes et charges complémentaires, elle ne peut être assimilée à une demande d'autorisation à soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il na donc pas demandé au syndic de mettre à l'ordre du jour une demande de régularisation, telle que l'annonce l'ordre du jour et le relate le procès-verbal de l'assemblée ; qu'il sera en outre observé à la lecture de l'ordre du jour et du procès-verbal de l'assemblée (cf. résolution VII) qu'une procédure était en cours, afin de procéder à des régularisations administratives en raison de la modification d'un nombre de bungalows, sous l'égide d'un cabinet d'expertise (cabinet MELONE) et avec le projet de faire établir par notaire un nouvel état descriptif de division ; qu'il apparaît qu'un certain nombre de modifications de plusieurs bungalows, ont été soumises au vote de l'assemblée, qui ont donné lieu à un vote global, et ont recueilli un vote favorable de l'assemblée ; qu'aucune explication n'est donnée au tribunal pour justifier le sort particulier réservé aux modifications apportées par Monsieur X... à son bungalow, alors que les autres modifications, qui comprennent de réelles constructions additives, ont été acceptées globalement et sans délai ; que s'agissant du climatiseur, M. X..., qui ne l'évoque même pas sur son courrier, produit de nombreuses photographies, qui ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires et démontrent que plusieurs autres bungalows en sont désormais équipés ; que le cas du bungalow de Monsieur X... a donc été traité par l'assemblée générale des copropriétaires, sans que cette différence de traitement ne soit justifiée par les circonstances de la cause ; qu'il en résulte que la résolution refusant la " régularisation de l'aménagement fait " a été votée à la faveur d'un abus manifeste de majorité ; que la deuxième résolution adoptée, autorisant le syndic à poursuivre M. X... en justice pour le contraindre à remettre les lieux en leur état antérieur, doit être également annulée, car elle n'est que la conséquence de la première ;
ALORS QUE ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci et que l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne vaut pas autorisation, les travaux réalisés en dehors de toute autorisation interdisant à son auteur de solliciter une autorisation judiciaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur le caractère commun ou privatif du local dans lequel Monsieur X... avait fait les travaux litigieux quand il était expressément soutenu par le syndicat des copropriétaires que les travaux litigieux-faits sans autorisation préalable-affectaient les parties communes et que de cette question dépendait la solution du litige, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
