LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la déchéance partielle du pourvoi, relevée d'office :
Attendu que, sur le pourvoi formé par la société Industrielle textile des Pyrénées (la société ITP) contre un arrêt rendu au profit de M. Olivier et de Mme Michèle X..., le mémoire a été remis au greffe de la Cour de cassation seulement contre M. X...;
Qu'il s'ensuit que la déchéance est encourue à l'égard de Mme X...;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit retenu que les dispositions de l'article 1720 du code civil sur les réparations à la charge du bailleur n'étaient pas d'ordre public, et relevé que le bail mettait à la charge du bailleur les seules grosses réparations ainsi que le clos et le couvert selon l'usage et qu'il n'était donc tenu que des réparations concernant la solidité et la structure générale de l'immeuble, la cour d'appel, qui a constaté que les infiltrations présentes dans la cave étaient dues à un défaut d'étanchéité des parements extérieurs des maçonneries enterrées et à l'absence d'aération permanente, sans s'approprier les observations de l'expert sur la vétusté du gros oeuvre comme cause des désordres, a pu en déduire, procédant à la recherche prétendument omise, que les travaux préconisés, soit la mise en place d'une cloison contre les maçonneries enterrées, qui ne touchaient ni à la structure de l'immeuble ni à sa solidité, ne constituaient pas des grosses réparations à la charge du bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux avaient duré plus de quarante jours et que le bail liant les parties stipulait que le preneur souffrirait des grosses réparations nécessaires aux locaux pendant la durée du bail sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer quelque soit la durée des travaux, et à bon droit retenu que cette clause dérogatoire à l'article 1724 du code civil ne pouvait s'appliquer que si la gêne occasionnée était normale, la cour d'appel, qui, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, sans dénaturation, et en procédant aux recherches prétendument omises, a relevé qu'il n'était pas établi la présence quotidienne de camions gênant le commerce, que le preneur soutenait avoir fermé son magasin plusieurs mois avant la réalisation des travaux et qu'il ne justifiait pas avoir cessé toute activité puisqu'une partie de celle-ci consistait en de la prestation de services pour des filiales sans nécessiter l'ouverture du magasin et que la présence des barrières et d'un échafaudage n'était pas anormale vu la nature des travaux réalisés, a pu en déduire que la gêne occasionnée n'était pas excessive et que la clause de souffrance devait s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CONSTATE la déchéance du pourvoi en tant que dirigé contre Mme X...;
REJETTE le pourvoi en tant que dirigé contre M. X...;
Condamne la société ITP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ITP à payer 3 000 euros à M. X...; rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Industrielle textile des Pyrénées
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur Olivier X...à payer le coût des travaux de remise en état des locaux loués, concernant les infiltrations et le renfort du plancher ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les travaux sollicités par la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE L'article 1719 du Code Civil met à la charge du bailleur une obligation de délivrance, une obligation d'entretien de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et une obligation d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance perdure pendant l'exécution du bail en ce sens que le bailleur reste tenu des travaux qui vont permettre l'usage de la chose louée. Il est constant que l'obligation de délivrance des lieux loués a un caractère d'ordre public et le bailleur ne peut s'affranchir de cette obligation par une clause du bail, telle une clause d'acceptation des lieux loués en l'état. L'article 1720 du Code Civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que locatives. Les dispositions de l'article 1720 du Code Civil ne sont pas d'ordre public et les parties peuvent y déroger par une clause du bail. Cependant quelles que soient les clauses du bail, le bailleur reste tenu de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. En l'espèce le bail stipule que le preneur est tenu des réparations locatives, les grosses réparations restant seules à la charge du bailleur. L'article 17 du contrat de bail stipule également que le bailleur doit tenir l'immeuble clos et couvert selon l'usage. Il n'y a pas eu de modification de ces clauses lors de la cession du droit au bail ni lors des renouvellements successifs. Cette clause rejoint en fait la définition des grosses réparations données par l'article 606 du Code Civil qui dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et les couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien (¿) 2°) Sur les travaux intérieurs : Le tribunal de grande instance de Pau a débouté la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande de prise en charge par Monsieur Olivier X...des travaux intérieurs, estimant qu'il s'agissait de réparations locatives à la charge du preneur en application du contrat de bail. La SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE demande que soient pris en charge par Monsieur Olivier X...les travaux relatifs aux infiltrations et à la flèche importante du plancher du premier étage. La société appelante ne fait pas allusion dans ces demandes devant la Cour d'Appel aux travaux de rénovation des fissurations des plafonds et cloisons. Ces travaux sont manifestement des réparations locatives. Les expertises de Madame Y...et de Monsieur Z...signalaient déjà l'existence de traces d'humidité au sous-sol et dans le magasin, et Madame Y...soulignait que les planchers de l'entresol présentaient une très grande flèche en leur centre. Monsieur A..., expert désigné par le Juge des Référés, décrit ainsi l'intérieur des locaux :- dans la cave : l'humidité des enduits des parois extérieures des deux pièces est provoquée par les percolations capillaires des eaux du sol à travers les maçonneries enterrées dont les parements extérieurs ne sont pas suffisamment étanches. Ses effets sont accentués par l'absence d'aération permanente des locaux. Selon l'expert les conséquences de cette humidité peuvent être atténuées par une contre cloison ventilée bâtie en matériau non hydrophile contre les maçonneries enterrées de la rue Barthou, outre une ventilation permanente des locaux,- dans la boutique du rez-de-chaussée : l'importante flèche du plancher de l'entresol est due à ses qualités propres plutôt qu'à un événement accidentel tel que l'infestation d'insectes xylophages, le plancher du 2ème étage présente les mêmes caractéristiques. Ces flèches dépassent la tolérance. Selon l'expert un renfort du plancher ne serait pas superflu à l'aplomb des solives support de la cloison métallique vitrée centrale, nonobstant les surcharges normales d'exploitation. Selon lui, l'infiltration par la façade de la rue Louis Barthou, visible dans le magasin, est liée aux descentes d'eaux pluviales des toitures de l'immeuble et de celui de l'immeuble voisin, et à un défaut d'étanchéité de la jonction de la miroiterie de la vitrine avec la baie de l'arcade. Selon l'expert le joint d'étanchéité du vitrage est à réviser et les descentes des toits des deux immeubles à dimensionner correctement. Pour l'expert les travaux qu'il préconise seraient à la charge du propriétaire des murs. Il est constant que les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du Code Civil sont celles qui concernent la solidité et la structure générale de l'immeuble. Le bail liant les parties a mis à la charge du bailleur les grosses réparations, il doit également tenir l'immeuble clos et couvert selon l'usage. Les infiltrations présentes dans la cave sont dues selon l'expert à un défaut d'étanchéité des parements extérieurs des maçonneries enterrées et l'humidité de cette pièce ne pourra être diminuée que par la mise en place d'une cloison contre les maçonneries enterrées. Dans sa réponse au dire de Monsieur Olivier X..., l'expert explique que ces infiltrations sont dues à la vétusté d'une partie du gros oeuvre, sans plus de précision mais les travaux qu'il préconise ne touchent ni à la structure de l'immeuble ni à sa solidité, s'agissant de la création d'une contre cloison ventilée. Ce sont d'ailleurs les travaux effectués par la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE. Ces travaux ne constituent pas des grosses réparations à la charge du bailleur. Concernant les infiltrations par la façade de la rue Louis Barthou, la réfection de la toiture par Monsieur Olivier X...a pu résoudre une partie de la difficulté, par contre l'origine de ces infiltrations est également liée aux descentes des eaux pluviales de la toiture de l'immeuble voisin et à un défaut d'étanchéité de la vitrine. Une partie de l'humidité est liée à la toiture de l'immeuble de Monsieur Olivier X..., et l'étanchéité de la vitrine, travaux qui relèvent de l'obligation du bailleur de garantir le clos et le couvert. Les travaux afférents à la toiture ont été effectués. Les travaux afférents à l'étanchéité de la vitrine seront mis à la charge de Monsieur Olivier X.... Si le bailleur est garant de la jouissance paisible des lieux loués pendant le bail, l'article 1725 du Code Civil l'exonère de la garantie envers le preneur du trouble causé par le fait des tiers qui ne revendiquent aucun droit sur l'immeuble. Il est constant que le propriétaire de l'immeuble voisin est un tiers et que le bailleur ne peut être tenu de garantir son preneur des infiltrations provenant de l'immeuble voisin. Concernant la flèche du plancher, selon l'expert elle est due aux qualités propres du plancher et non à un événement extérieur. Il préconise un renfort du plancher. Un traitement anti parasitaire a été effectué. Les causes du fléchissement du plancher sont intrinsèquement liées à la nature de ce plancher mais l'expert n'indique pas que cet affaissement puisse compromettre la solidité de l'immeuble et toucherait à sa structure. En outre, l'expert préconise un renfort à l'aplomb des solives support de la cloison métallique vitrée centrale, cloison installée par le preneur. L'usage des lieux par le preneur en installant cette cloison vitrée n'a pu qu'aggraver le désordre. Les réparations afférentes au plancher ne constituent pas de grosses réparations et seront laissées à la charge de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE. Le jugement du tribunal de grande instance de Pau sera infirmé en ce qu'il a débouté la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de ses demandes de prise en charge par le bailleur des travaux concernant l'étanchéité du vitrage et confirmé pour le surplus » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Dans son rapport d'expertise du 8 octobre 2009, Monsieur A...relève l'existence dans les locaux loués de plusieurs séries de désordres. Dans la cave " à usage de remise d'archivage " constituée par deux pièces, il constate : une " odeur confirmée d'humidité accentuée par l'absence de tout dispositif de ventilation naturelle ou mécanique du local, des traces d'humidité visibles sur une solive, dans la " première pièce ", il relève : des " traces de salpêtres et efflorescences sur l'enduit de la maçonnerie enterrée côté rue L. BARTHOU avec localement chute de matière, l'écaillage de la peinture du plafond au voisinage de la façade ". Il précise que l'humidité des parois extérieures des deux pièces est provoquée par les percolations capillaires des eaux du sol à travers les maçonneries enterrées dont les parements extérieurs ne sont pas suffisamment étanches, les effets de l'humidité sont accentués par l'absence d'aération permanente de la pièce. Il ajoute que l'humidité " ne peut être supprimée vu la configuration de l'immeuble implanté en limite des voieries, toutefois, ses conséquences peuvent être atténuées par une contre cloison ventilée bâtie en matériau non hydrophile contre les maçonneries enterrées de la rue Barthou (...), cette mesure devait être épaulée par les créations d'un dispositif de ventilation permanente des locaux et d'un chauffage approprié. " Il évalue les travaux de mise en place de la contre-cloison à un montant de 4. 544, 80 ¿. Si l'expert indique que le traitement de ces désordres incombe, à son avis, au propriétaire, il sera observé que le bail prévoit que " les locataires jouiront des locaux en bon père de famille et les entretiendront en bon état de réparations locatives, les grosses réparations restant seules à la charge de la bailleresse ". Les grosses réparations, au sens de l'article 606 du Code civil, sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier, toutes les autres réparations sont d'entretien. La nature des désordres constatés par l'expert et celle de la remise en état qu'il préconise permet d'établir qu'ils ne constituent pas des grosses réparations à la charge des bailleurs. La SARL ITP " AUX DIAMANTS DE NAVARRE " est, dès lors, mal fondée à solliciter que les travaux de remise en état de ces désordres soient mis à la charge des Consorts X.... » ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE les réparations ayant pour objet d'assurer le clos et le couvert de l'immeuble constituent des grosses réparations relevant, sauf clause contraire du bail, de l'obligation d'entretien du bailleur ; que la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE faisait valoir (ses conclusions d'appel, page 11) qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations et les désordres de la cave avaient pour origine l'insuffisance d'étanchéité des parements extérieurs des maçonneries enterrées et étaient dès lors à la charge du bailleur dans la mesure où ils affectaient le clos et le couvert de l'immeuble ; que la Cour d'appel, après avoir constaté qu'en vertu du contrat de bail, les grosses réparations étaient à la charge du bailleur Monsieur X..., a relevé que selon l'expert, les infiltrations présentes dans la cave étaient dues à un défaut d'étanchéité des parements extérieurs des maçonneries enterrées ; que pour débouter néanmoins l'exposante de ses demandes indemnitaires au titre de ces désordres, la Cour d'appel énonce que les travaux préconisés par l'expert pour y remédier, à savoir la mise en place d'une cloison contre les maçonneries enterrées, ne touchaient ni à la structure de l'immeuble ni à sa solidité ; qu'en statuant par ce motif inopérant, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les infiltrations affectant la cave, en ce qu'elles étaient dues à un défaut d'étanchéité des maçonneries extérieures, ne relevaient pas de l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil ensemble les articles 1134 et 606 du Code civil ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage auquel elle est contractuellement destinée ; que sauf clause contraire expresse, aucune des réparations locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE tendant à la condamnation de son bailleur Monsieur X...au titre du coût des travaux de reprise des infiltrations affectant la cave, la Cour d'appel, après avoir constaté que « l'expert explique que ces infiltrations sont dues à la vétusté d'une partie du gros oeuvre, sans plus de précision mais les travaux qu'il préconise ne touchent ni à la structure de l'immeuble ni à sa solidité, s'agissant de la création d'une contre cloison ventilée » en a déduit que les travaux afférents ne constituaient pas des grosses réparations à la charge du bailleur selon le contrat de bail ; qu'en statuant de la sorte, sans relever l'existence dans le bail d'une clause mettant expressément à la charge du preneur les réparations dues à la vétusté des locaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande de remboursement des travaux d'étanchéité de la vitrine ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes indemnitaires de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE 1°) Le remboursement des travaux intérieurs effectués par la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE Ces travaux restant à sa charge, la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE sera déboutée de sa demande visant le paiement des travaux afférents aux infiltrations et au plancher. Concernant les travaux visant l'étanchéité de la vitrine évalués par l'expert à la somme de 1500 ¿ HT, soit 1794 ¿ TTC, la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE ne produit aucune facture concernant spécifiquement ces travaux. En l'absence d'éléments justificatifs, il ne peut être fait droit aux demandes de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE » ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'indemniser un préjudice dont ils ont constaté l'existence en son principe ; qu'en l'espèce, la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE demandait la condamnation de son bailleur Monsieur X...à lui rembourser le coût des travaux de réparation de l'étanchéité de la vitrine qu'elle avait été contrainte d'effectuer, se prévalant des conclusions de l'expert judiciaire qui avait évalué le montant des travaux à la somme de 1. 500 ¿ HT (soit 1. 794 ¿ TTC) ; que pour débouter l'exposante de ce chef de demande, la Cour d'appel, après avoir constaté que ces travaux avaient été effectués par la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE mais devaient être mis à la charge du bailleur comme relevant de son obligation d'assurer le clos et le couvert de l'immeuble, a relevé que la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE ne produisait aucune facture concernant spécifiquement ces travaux ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel, qui a refusé d'évaluer le montant du préjudice subi par la société locataire pour avoir effectué des travaux incombant au bailleur, préjudice dont elle a expressément constaté l'existence, a violé les articles 1147, 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 4 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE la preuve du coût de travaux peut être établie par tous moyens ; que pour débouter la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande au titre des travaux de réparation de l'étanchéité de la vitrine qu'elle avait effectués, la Cour d'appel retient que s'agissant de ces travaux, « évalués par l'expert à la somme de 1500 ¿ HT, soit 1794 ¿ TTC, la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE ne produit aucune facture concernant spécifiquement ces travaux » ; qu'en statuant de la sorte, sans se prononcer sur la pertinence de l'évaluation du coût des travaux à laquelle l'expert avait procédé dans son rapport, régulièrement versé aux débats et dont la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE se prévalait dans ses écritures, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1719 et 1720 du code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande de remboursement d'une partie des loyers au titre de la période du 30 août 2010 au 25 octobre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE « 4°) sur le préjudice subi au cours des travaux effectués par le bailleur : L'article 1724 du Code Civil dispose que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu'elles lui causent et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Il est également prévu que si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Ce texte n'est pas d'ordre public. Le bail liant les parties stipule que les preneurs souffriront des grosses réparations qui pourront devenir nécessaires aux locaux présentement loués pendant la durée du bail sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer quelle que soit la durée des travaux. Il est constant que les dispositions de l'article 1724 du Code Civil ainsi que des clauses contractuelles ne peuvent concerner qu'une gêne normale. En l'espèce les travaux du bailleur ont débuté le 30 août 2010 pour se terminer le 22 octobre 2010, l'échafaudage devant être enlevé le 25 octobre 2010, au vu du procès-verbal de réception des travaux. Il ressort du procès-verbal dressé le 25 octobre 2010 à 11H par Maître D..., huissier de Justice, que l'échafaudage est toujours en place. Ces travaux ont donc duré plus de quarante jours, soit cinquante et un jours, sans compter le délai d'enlèvement de l'échafaudage. Il apparaît que la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE n'ait pas été prévenue de la date exacte des travaux (cote 43 de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE). Les constats établis par huissier de Justice à la demande de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE les 2 septembre, 21 septembre, 12 octobre 2010 démontrent la gêne occasionnée au commerce de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE par la présence de camions. Cependant, la présence des camions constatée peut être ponctuelle, les constats ne permettent pas de vérifier si ces camions étaient présents tous les jours. Par ailleurs, il résulte du courrier de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE à Madame B..., que si la fermeture du magasin a dû être organisée au dernier moment, elle était prévue de longue date pour la durée des travaux. La Cour rappelle que la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE, à l'appui de sa demande de dommages et intérêts, pour la période postérieure au 31 janvier 2010 soutenait que son établissement était fermé et ne fonctionnait pas. La SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE ne produit aucun élément permettant de vérifier quelle a été son activité pendant les travaux notamment au niveau de la prestation de service, qui ne nécessitait pas que le magasin soit ouvert. En outre compte tenu de la nature des travaux, la présence d'un échafaudage et de barrières de protection ne constitue pas une gêne anormale. Si effectivement les travaux ont dépassé le délai de 40 jours, la clause de " souffrance " du contrat de bail doit s'appliquer, la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE ne démontrant pas une impossibilité totale d'exercice de sa profession pendant toute la durée des travaux du bailleur. La SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE sera donc déboutée de sa demande de remboursement des loyers » ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE si les réparations de la chose louée durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ; que la clause du bail stipulant que le preneur souffrira les travaux de réparation de l'immeuble sans pouvoir obtenir d'indemnisation ni de diminution du loyer ne peut s'appliquer qu'à la gêne normalement occasionnée par de tels travaux et ne saurait exonérer le bailleur de son obligation d'assurer au preneur la jouissance du bien conformément à sa destination contractuelle ; qu'en l'espèce, la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE faisait valoir que les travaux de réfection de la façade de l'immeuble et de la toiture réalisés par le bailleur entre le 30 août 2010 et le 25 octobre 2010 l'avaient empêchée d'exploiter son magasin ; qu'elle produisait plusieurs constats d'huissier attestant la présence sur les lieux de camions interdisant l'accès aux locaux, ainsi que d'un compresseur provoquant « un bruit assourdissant » (constat d'huissier du 21 septembre 2010 ; constat d'huissier du 12 octobre 2010), les câbles alimentant le compresseur couvrant le sol et empêchant l'accès à la boutique (id.) ; que pour débouter la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande de diminution du loyer au titre de la privation de jouissance qu'elle avait subi du fait de ces travaux, la Cour d'appel a considéré que « si effectivement les travaux ont dépassé le délai de 40 jours, la clause de " souffrance " du contrat de bail doit s'appliquer, la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE ne démontrant pas une impossibilité totale d'exercice de sa profession pendant toute la durée des travaux du bailleur » ; qu'en subordonnant ainsi le droit à indemnisation de la locataire à l'impossibilité absolue d'exploiter les lieux, quand il lui appartenait de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas des circonstances de l'espèce que les travaux effectués par le bailleur avaient privé la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de la jouissance du bien conformément à sa destination commerciale, causant ainsi une gêne excessive excluant l'application de la clause de souffrance stipulée dans le bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1724 du code civil ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'il résulte du constat d'huissier établi à la demande de la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE le 21 septembre 2010 qu'« un compresseur est installé à gauche de l'entrée du magasin-Il est en état de marche et provoque un bruit assourdissant. Des câbles alimentant le compresseur couvrent le sol devant l'entrée du magasin. Deux barrières métalliques de chantier de trois mètres de long sont installées de part et d'autre de la devanture du magasin ; Monsieur C...ne peut en l'état exploiter son commerce » ; qu'aux termes du constat d'huissier dressé le 12 octobre 2010 : « Un compresseur est toujours installé à gauche de l'entrée du magasin-Il est en état de marche et provoque un bruit assourdissant. Des câbles alimentant le compresseur couvrent le sol devant l'entrée du magasin. Le sol à l'entrée du magasin est trempé avec présence de gravats de sablage. Deux barrières métalliques de chantier de trois mètres de long sont installées de part et d'autre de la devanture du magasin. Il est impossible de rentrer dans le magasin. Monsieur C...ne peut en l'état exploiter son commerce » ; qu'en se bornant à retenir que « les constats établis (¿) les 2 septembre, 21 septembre, 12 octobre 2010 démontrent la gêne occasionnée au commerce de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE par la présence de camions » et que « compte tenu de la nature des travaux, la présence d'un échafaudage et de barrières de protection ne constitue pas une gêne anormale », quand les constats en date du 21 septembre 2010 et du 12 octobre 2010 faisaient également état de la présence d'un compresseur faisant « un bruit assourdissant » et dont les câbles couvraient le sol et empêchaient l'accès au magasin, la Cour d'appel a dénaturé par omission lesdits constats, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QU'il résultait des constats d'huissier établis à la demande de la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE les 2 septembre 2010, 21 septembre 2010 et 12 octobre 2010 que les barrières métalliques installées devant le magasin de cette société empêchaient l'accès des tiers ; que dans ses écritures d'appel (page 30), la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE soulignait que l'impossibilité d'accès engendrée par les travaux avait empêché l'exploitation de son commerce et constituait un trouble anormal de jouissance ; qu'en se bornant à énoncer que « compte tenu de la nature des travaux, la présence d'un échafaudage et de barrières de protection ne constitue pas une gêne anormale », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les barrières installées pendant les travaux de réfection n'avaient pas interdit l'accès au commerce de la société exposante, la plaçant dans l'impossibilité d'exploiter son fonds, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1719, 1720 et 1724 du code civil ;
4°) ALORS QUE le preneur a droit à une diminution du loyer en indemnisation de la privation de jouissance subie pendant les travaux de réparation de l'immeuble, dès lors que ceux-ci durent pendant plus de quarante jours ; qu'il importe peu à cet égard que la gêne n'ait pas été continue, le bailleur devant indemniser son locataire dès lors que les travaux se sont déroulés sur une période s'étendant sur plus de quarante jours ; que pour débouter la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande de diminution du loyer au titre de la privation de jouissance qu'elle avait subi du fait des travaux effectués par le bailleur entre le 30 août 2010 et le 25 octobre 2010, la Cour d'appel, après avoir constaté que les travaux avaient duré plus de quarante jours, a considéré que les constats d'huissier versés aux débats démontraient « la gêne occasionnée au commerce de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE par la présence de camions » mais a estimé que « cependant, la présence des camions constatée peut être ponctuelle, les constats ne permettent pas de vérifier si ces camions étaient présents tous les jours » ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a méconnu les articles 1719, 1720 et 1724 du code civil ;
5°) ALORS, ENFIN, QUE si les réparations de la chose louée durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ; que pour débouter la société ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE de sa demande de diminution du loyer pendant la période des travaux du 30 août 2010 au 25 octobre 2010, la Cour d'appel a retenu qu'« il résulte du courrier de la SARL ITP AUX DIAMANTS DE NAVARRE à Madame B..., que si la fermeture du magasin a dû être organisée au dernier moment, elle était prévue de longue date pour la durée des travaux » et a également relevé que la société ne produisait aucun élément permettant de vérifier quelle avait été « son activité pendant les travaux, notamment au niveau de la prestation de service, qui ne nécessitait pas que le magasin soit ouvert » ; qu'en statuant par ces motifs impropres à exclure l'indemnisation du préjudice subi par l'exposante du fait des travaux de réparation des lieux loués, qu'il appartenait à la Cour d'appel d'évaluer au regard de la privation de jouissance subie par la société locataire, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 1720 et 1724 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale.
