LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses cinq première branches, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société Tane et cie avait saisi la juridiction le 20 mars 2008 en contestant les loyers révisés depuis 1994, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la locataire disposait, en application de l'article L. 145-60 du code de commerce, d'un délai de deux ans à compter de chacune des notifications de révision du loyer pour les contester, en a déduit à bon droit que la société Tane et cie n'était plus recevable à agir de ce chef ni à demander la restitution des loyers payés en exécution des révisions antérieures au 20 mars 2006 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la locataire ne démontrait pas que la demande de révision du loyer signifiée par la bailleresse en février 2008 aurait méconnu les dispositions du statut et qu'en ne produisant pas l'intégralité de la notification de la demande de révision contestée et des documents qu'elle comprenait, alors que le jugement entrepris mentionnait que la bailleresse avait signifié à sa locataire, par acte du 14 février 2008, qu'elle entendait voir fixer le loyer à une certaine somme, la société Tane et cie ne mettait pas la cour d'appel en mesure d'apprécier la pertinence de sa contestation la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, débouter la locataire de ses demandes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que la sixième branche du moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Tane et cie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Tane et cie, la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Tane et cie
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de répétition de l'indu fondée sur les révisions intervenues au titre du bail du 17 décembre 1992 ;
Aux motifs que « comme l'a exactement retenu le premier juge, la société TANE et CIE a disposé d'un délai de deux ans (c. com., art. L 145-60), et non de cinq ou trente ans, à compter de chacune des notifications de révision du loyer, pour contester celles-ci. Elle n'est donc plus recevable à agir de ce chef, ni par conséquent à demander la restitution des loyers payés en exécution des révisions antérieures au 20 mars 2006» (arrêt p. 4, in fine) ;
Que « la société TANE et CIE soutient qu'il appartenait au bailleur, en lui signifiant en février 2008 une révision du loyer, de respecter le décret de 1953 et les textes d'ordre public applicables, « ce qui n'est pas le cas ». Mais, comme l'a justement retenu le premier juge, il lui appartient de démontrer en quoi ces dispositions auraient été méconnues en l'espèce, ce qu'elle ne fait pas.
Devant la cour, la société TANE et CIE se borne en effet à soutenir que le bailleur a utilisé un prétendu rapport d'expertise non contradictoire puisqu'aucune expertise n'a été diligentée en justice alors qu'il s'agit d'une simple estimation inopposable au preneur. Mais en s'abstenant de produire l'intégralité de la notification de la révision contestée et des documents qu'elle comprenait, la société TANE et CIE ne met pas en mesure la cour d'apprécier la pertinence de sa contestation.
Au demeurant, en saisissant, aux termes du jugement précité du 21 avril 2011, la juridiction des loyers commerciaux le 29 avril 2008, donc postérieurement à la signification contestée du 14 février 2008, d'une demande de fixation du loyer au montant mensuel de 534.583 FCFP, et subsidiairement d'expertise, Mme Y... a bien respecté les dispositions d'ordre public des articles L 145-38 et R 145-23 du code de commerce.
Comme l'a jugé le 21 avril 2011 la juridiction des loyers commerciaux, il appartient à la société TANE et CIE de demander devant la juridiction de droit commun le remboursement d'arriérés locatifs s'il y a lieu. Mais cette demande ne peut reposer que sur le prix de loyer du bail renouvelé, tel que l'a fixé la juridiction compétente, et non, comme elle le fait en l'espèce, en se fondant sur le montant du loyer initial » (arrêt p. 5, § 5 et 6 et p. 6, § 1 et 2) ;
Et aux motifs adoptés que « aux termes de l'article 23 de la délibération n° 41 du 14 février 1975, toutes les actions exercées en matière de contestation relatives à la fixation du prix du bail se prescrivent par deux ans ; en outre le chapitre V du Code de Commerce relatif au bail commercial dispose dans son article L 145-60 que toutes les actions exercées en vertu de ce chapitre, lequel régit notamment la procédure applicable en matière de contestation de la fixation du prix du bail se prescrivent par deux ans ; le bail conclu entre les parties étant un bail commercial, il s'ensuit que la prescription applicable à l'action en contestation de la fixation du prix du loyer, est la prescription de deux ans susmentionnée et non la prescription trentenaire de droit commun du Code Civil ; ainsi les demandes tendant à la constatation de l'irrégularité des révisions de loyer opérées en 1994, 1997 et 2001 ainsi que la demande de remboursement des loyers depuis 1994 sont irrecevables pour être prescrites » (jugement p. 4, 2/) ;
« 3/ Concernant la nullité des demandes formulées par lettre du 16 janvier 2008, notifiée par acte d'huissier du 14 février 2008 : Aux termes de l'article 4 du Code de Procédure Civile de Polynésie française, les parties ont la charge de prouver conformément à la loi les faits propres à justifier leurs demandes ; Or, en l'espèce, la requérante se contente d'indiquer que la notification du 14 février 2008 qui se fonde sur le régime de révision des loyers prévue au bail, se heurte à la réglementation relative à la révision des baux qui est d'ordre public, sans autre précision ; En procédant de la sorte par simple affirmation sans aucune démonstration juridique, cette dernière ne démontre l'existence d'aucune irrégularité justifiant la nullité de cette notification ; En outre la lecture de la décision du juge des loyers commerciaux du 20 novembre 2008 démontre que les parties ont convenu du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2005 mais n'ont pu s'accorder sur la fixation du prix du bail ainsi renouvelé, de sorte que le problème juridique rencontré par les parties ne relève pas de la révision du bail mais de la fixation du loyer au moment du renouvellement du bail ; ainsi la requérante ne saurait invoquer la réglementation d'ordre public applicable en matière de révision des baux afin d'obtenir la nullité de la notification du 14 février 2008 » (jugement p. 4 in fine, et p. 5 § 1 à 4) ;
Alors, d'une part, que l'action en répétition de sommes versées indûment à titre de loyers n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers mais à la prescription trentenaire ; que la société TANE et CIE, bailleresse, a engagé une action en répétition de sommes indûment payées à Mme X..., propriétaire des locaux ; qu'en décidant que cette action était soumise à la prescription biennale, la cour d'appel a violé les articles 23 de la délibération 75-41 AT du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française, L. 145-60 du Code de commerce et 2277 du Code civil ;
Alors, d'autre part et à titre subsidiaire, qu'à supposer la loi du 18 janvier 2005 applicable, l'action en répétition de sommes versées indûment à titre de loyers n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers mais à la prescription quinquennale prévue par ce texte ; que la société TANE et CIE a engagé une action en répétition de sommes indûment payées ; qu'en décidant que cette action était soumise à la prescription biennale, la cour d'appel a violé les articles 23 de la délibération 75-41 AT du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française, L. 145-60 du Code de commerce et 2277 du Code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 18 janvier 2005 ;
Alors, en troisième lieu, que les parties doivent prouver conformément à la loi les faits propres à justifier leurs demandes ; que pour débouter la société TANE et CIE de sa demande en restitution de loyers indûment versés, la Cour d'appel a décidé qu'elle ne prouvait pas l'irrégularité des révisions de loyers ; qu'il appartenait à Mme X... qui avait, en sa qualité de bailleresse, demandé la révision des loyers, de justifier qu'elle avait régulièrement procédé à la révision de ces loyers dont elle avait perçu le montant ; que la cour d'appel a donc inversé la charge de la preuve en violation des articles 1315 du code civil et 4 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Alors, ensuite, que la demande de révision du montant du loyer d'un bail commercial doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer renouvelé ; que pour débouter la société TANE et CIE de sa demande en nullité de l'offre de révision du loyer résultant de la lettre du 16 janvier 2008, qui ne précisait pas ce montant, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'« en saisissant, aux termes du jugement précité du 21 avril 2011, la juridiction des loyers commerciaux le 29 avril 2008, donc postérieurement à la signification contestée du 14 février 2008, d'une demande de fixation du loyer au montant mensuel de 534.583 FCFP, et subsidiairement d'expertise, Mme Y... a bien respecté les dispositions d'ordre public des articles L 145-38 et R 145-23 du code de commerce » ; qu'en statuant par ce motif, qui n'était pas de nature à justifier de la régularité de la demande en révision du 16 janvier 2008, la cour d'appel a violé les articles 3 du code de procédure civile de Polynésie française et 14 de la délibération 75-41 AT du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française ;
Alors, en outre, que les loyers des baux d'immeubles ou locaux régis par la délibération 75-41 AT du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues par celle-ci ; que la demande doit être formulée par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert ; qu'une assignation en justice ne peut être considérée comme une demande de révision ; qu'en déboutant la société TANE et CIE de sa demande en nullité de l'offre de révision du loyer résultant de la lettre du 16 janvier 2008, aux motifs que Madame X... avait saisi la juridiction des loyers commerciaux d'une demande en fixation du montant de ce loyer, la cour d'appel a violé l'article 14 de la délibération 75-41 AT du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française ;
Alors, enfin, que si le juge des loyers commerciaux dispose d'une compétence exclusive pour se prononcer sur le montant du loyer révisé ou renouvelé, il est incompétent pour statuer sur la validité de la révision ou du renouvellement ; que pour débouter la société TANE et CIE de ses demandes tendant à voir décider que le renouvellement de 2008 était irrégulier, la Cour d'appel a décidé « qu'il lui appartient de demander devant la juridiction de droit commun le remboursement d'arriérés locatifs reposant sur le prix de loyer du bail renouvelé, tel que l'a fixé la juridiction compétente, et non, comme elle le fait en l'espèce, en se fondant sur le montant du loyer initial » ; qu'en statuant ainsi, bien que le juge des loyers qui a fixé le montant du bail renouvelé n'ait pas le pouvoir de statuer sur la validité du renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 17 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française.
