LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 mai 2012), que M. X...et Mme Y...ont acquis par acte du 22 octobre 2010 une maison d'habitation dont deux pièces étaient données à bail commercial à la société Hôtel restaurant La vieille Auberge (la société), par acte du 1er mars 1974 ; que ce bail prévoyait un droit d'accès à ces pièces par la porte se trouvant à droite dans la cour centrale, aujourd'hui propriété de M. X...et Mme Y...; que la société, se plaignant de l'installation par ceux-ci d'un système de fermeture de la porte de la cour, les a assignés en rétablissement de son droit d'accès ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de dire que la société est titulaire d'un droit d'accès par la cour de l'immeuble appartenant à M. X...et Mme Y..., et de condamner ceux-ci à enlever tout système de fermeture placé sur le portail d'accès, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en énonçant que le droit d'accès de la société à la cour de l'immeuble appartenant aujourd'hui à M. X...et Mme Y...était opposable à ceux-ci, aux motifs qu'ils étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à cette société et que ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire, octroyait au locataire non seulement la location de deux pièces mais encore un droit d'accès permanent aux locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 2°/ que les droits et obligations transférés au cessionnaire à l'occasion d'une cession de contrat ne le sont que dans les limites de l'acte de cession ; qu'ainsi, la transmission au cessionnaire des droits et obligations nés d'un contrat ne peut se faire que de la volonté commune du cessionnaire, du cédant et du contractant cédé ; qu'en conséquence, le droit de passage conventionnel octroyé par le bailleur au locataire ne s'impose à l'acquéreur de la chose louée que pour autant qu'il l'ait connu et accepté clairement et sans équivoque ; qu'en l'espèce, M. X...et Mme Y...faisaient précisément valoir que l'existence du droit de passage stipulé dans le bail verbal de la société n'avait pas été portée à leur connaissance lors de l'acquisition de l'immeuble loué ; qu'en décidant néanmoins que le droit de passage stipulé au profit de la société s'imposait aux demandeurs aux seuls motifs qu'ils étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à cette société et que ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire personnelle, comportait un droit d'accès permanent aux locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, sans rechercher si l'existence de ce droit d'accès avait effectivement été portée à la connaissance de M. X...et de Mme Y...et qu'ils avaient accepté, clairement et sans aucune équivoque, d'autoriser les clients de la société à emprunter leur fonds pour accéder à l'hôtel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du code civil ;
3°/ que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue possible, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que le droit de propriété est absolu et opposable à tous ; qu'une mesure d'ingérence dans l'usage des biens doit ménager un juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; qu'il résulte du caractère absolu et de l'effectivité du droit de propriété, qu'une obligation personnelle relative à la chose acquise ne s'impose qu'à ceux qui en ont eu connaissance et qui l'ont acceptée de manière claire et sans aucune équivoque ; qu'en l'espèce, M. X...et Mme Y...faisaient précisément valoir que l'existence du droit de passage stipulé dans le bail verbal de la société n'avait pas été portée à leur connaissance lors de l'acquisition de l'immeuble loué ; que la cour d'appel, qui impose à M. X...et Mme Y...d'autoriser le passage des clients de la société sur leur fonds aux seuls motifs qu'ils étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à cette société et que ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire personnelle, comportait un droit d'accès permanent aux locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, leur a imposé une obligation personnelle intéressant leur droit de propriété dont ils n'avaient pas connaissance et à laquelle ils n'ont, par conséquent, pas pu consentir de manière claire et non équivoque ; qu'elle a ainsi violé les articles 1134 et 544 du code civil ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
4°/ que les juges sont tenus de respecter le principe de la contradiction ; qu'ils ne peuvent soulever d'office un moyen sans inviter les parties à s'en expliquer ; qu'à l'appui de sa demande visant à obtenir le libre accès à la cour appartenant à M. X...et Mme Y..., la société s'était bornée, pour toute argumentation, à soutenir que les demandeurs avaient connaissance de l'existence du contrat de bail conclu par elle et qu'ils avaient déclaré faire leur affaire personnelle de la régularisation du contrat de bail ; qu'à aucun moment cette société n'a prétendu que le contrat de bail avait tout entier été cédé à M. X...et Mme Y..., acquéreurs de la chose louée, par l'effet de l'article 1743 du code civil ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que le droit d'accès stipulé dans le contrat de bail de la société s'imposait à M. X...et Mme Y..., acquéreurs de la chose louée, par l'effet de l'article 1743 du code civil, a soulevé d'office un moyen sans inviter les parties à s'en expliquer, en violation de l'article 16 du code de procédure civile et du principe de la contradiction ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte d'achat par M. X...et Mme Y...précisait que l'immeuble acquis comportait au premier étage deux pièces louées à la société, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, sans violer le principe de la contradiction, que M. X...et Mme Y...ne pouvaient s'opposer à la stipulation du bail prévoyant l'accès par la cour aux pièces louées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche du second moyen, prise d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société n'avait pu jouir du bien loué dans les termes et dispositions du bail du fait de la fermeture de l'accès par la cour aux biens loués, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le préjudice subi, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a pu condamner M. X...et Mme Y...au paiement d'une certaine somme, dans la limite de la demande, à titre de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. X...et Mme Y...à payer à la société Hôtel restaurant La vieille Auberge la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X...et de Mme Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M. X...et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge est titulaire d'un droit d'accès par la cour de l'immeuble cadastré n° 1275 appartenant à M. Yann X...et Mme Gipsy Y..., pour aller de la voie publique à la porte d'entrée de l'hôtel situé sur cette cour, et, en conséquence, d'AVOIR condamné M. Yann X...et Mme Gipsy Y...à enlever tout système de fermeture (et notamment la chaîne et le cadenas) placé sur le portail d'accès à la cour desservant l'hôtel, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois après la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur la reconnaissance d'un droit d'accès. La société Hôtel restaurant La Vieille Auberge a acquis de M. claude A..., par acte authentique du 31 mai 2002, le fonds de commerce d'hôtel-bar-café-restaurant exploité à Barbezieux Saint Hilaire (Charente), 5 ter rue Gambetta, comprenant le droit pour le temps qui en reste à courir, au bail des lieux servant à son exploitation. Elle demande à être reconnue titulaire du droit d'accès par la cour de l'immeuble cadastré n° 1275 appartenant à M. X...et Mme Y..., en précisant que l'acte du 31 mai 2002, en son paragraphe « Enonciation du bail », rappelle l'acte de bail commercial du 10 juillet 1989. Par le contrat de bail commercial du 10 juillet 1989 ¿ qui rappelle un précédent acte du 1er mars 1974 ¿ M. et Mme C...avaient donné à bail à loyer à titre commercial à M. et Mme D...en vue de l'exploitation d'une activité d'hôtel restaurant, pour une durée de neuf années à partir du 1er janvier 1989, diverses parties de l'immeuble situé à Barbezieux Saint-Hilaire (Charente) 5 ter rue Gambetta, avec le droit d'accès par la porte se trouvant à droite dans la cour centrale. La société Hôtel restaurant la Vieille Auberge précise que ce contrat de bail a été renouvelé entre M. et Mme C...et M. Claude A... qui lui a revendu le fonds de commerce, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000 jusqu'au 31 décembre 2008, le contrat s'étant poursuivi par la suite. Par ailleurs, par acte authentique du 22 octobre 2010 ¿ qui fait référence au précédent acte de vente du 6 août 2008 au profit de Madame F...l'immeuble à usage d'habitation situé à Barbézieux Saint-Hilaire (Charente) 5 boulevard Gambetta. Cet acte, dans le paragraphe « Désignation des biens », précise que l'immeuble acquis comporte « au 1er étage ¿ 2 pièces louées au restaurant « La Vieille Auberge » ; au paragraphe « Conditions de la location », il stipule que le vendeur devra produite les baux ¿ le bail sera également produit pour la Vieille Auberge ¿ L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation ¿ le vendeur déclare qu'à ce jour aucun bail concernant la Vieille Auberge ne lui a été transmis ¿ L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et de toute régularisation éventuelle du bail ou autre avec la Vieille Auberge sans recours contre le vendeur. M. X...et Mme Y...relève aussi, dans cet acte, les mentions suivantes au paragraphe CONSTITUTION DE SERVITUDES : Il résulte également de l'acte susvisé acte de vente du 6 Août 2008 à Mme F...ce qui est ci-après rapporté : « ¿ La porte de communication entre l'immeuble cadastré n° 1273 et la propriété vendue (n° 1275) sera condamné e à frais communs à première réquisition de l'un ou de l'autre ». Le vendeur déclare que les travaux prévus lors de la constitution des servitudes n'ont pas été réalisés ; l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Il était aussi prévu que l'acte de vente serait notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ainsi, par cet acte du 22 octobre 2010 dont ils reprennent les stipulations, M. X...et Mme Y...étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge ; ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire, octroyait au locataire non seulement la location de deux pièces à l'étage mais encore un droit d'accès permanent dans les locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, en application d'une clause de ce contrat qui doit recevoir application même si le locataire bénéficiait d'un autre accès direct sur la voie publique. Pour s'y opposer, M. X...et Mme Y...invoquent la clause de ces contrats selon laquelle le vendeur et l'acquéreur avaient pris l'engagement de fermer la porte de communication existant entre les deux propriétés et ils affirment que ce droit d'accès n'est pas un élément du contrat de bail mais une simple tolérance qui ne peut s'imposer au nouveau propriétaire ; M. X...précise que c'est en application de cet acte qu'il a écrit le 6 novembre 2010 à la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge que « conformément à mon acte de vente, ou il est clairement spécifié que la porte sera fermée au premier requérant, je vais immédiatement procéder à la condamnation de cette porte » et qu'ils ont ensuite mis une chaîne sur la grille d'accès au jardin. Cependant, cette clause contractuelle ne peut être opposée au locataire qui ne l'a pas souscrite. En se prévalant des articles L. 145-9 du code de commerce et 1736-1737 du code civil, M. X...et Mme Y...invoquent aussi le congé qu'ils ont délivré à la société Hôtel restaurant la Vieille Auberge par lettre recommandée du 4 février 2011 et ils contestent le jugement déféré qui a déclaré nul ce congé. Pour se faire, ils font valoir que le contrat de cession de fonds de commerce du 31 mai 2002, intervenu entre M. Claude A... et la société Hôtel restaurant la Vieille Auberge, ne prévoit aucun droit d'accès à la cour et que ce droit d'accès, mentionné dans le contrat de bail du 10 juillet 1989, a, après renouvellement à compter du 1er janvier 2000, pris fin le 31 décembre 2007 ; et que, la demande de renouvellement du bail commercial du 9 décembre 2008 ayant été faite à la requête de Mme Katia G...preneur exploitant sous enseigne La Vieille Auberge, venant aux droits de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge » et à destination des bailleurs Mme F...et M. H..., il n'est pas justifié du renouvellement d'un quelconque bail au 1er janvier 2008 au profit de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge. Ils en déduisent qu'il manque un lien juridique et que la société Hôtel restaurant la Vieille Auberge ne produit pas un renouvellement valable de son bail et ne justifie pas d'un bail écrit renouvelé qui leur seraient opposable. Cependant, un congé, ainsi que l'a dit le tribunal, ne peut être donné que par acte extrajudiciaire et il doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et préciser au locataire comment le contester ou demander une indemnité d'éviction. Puisque ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal a justement déclaré nul le congé délivré à la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge. Et, dans ce cas, quelle que soit la régularité de la demande de renouvellement de bail commercial du 9 décembre 2008, le congé délivré le 4 février 2011 est sans effet et ne peut empêcher la poursuite du bail commercial. Dès lors, il résulte des divers actes ci-dessus que la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge a acquis un fonds de commerce comprenant un droit au bail sur les lieux qui leur reconnaît l'accès à la porte latérale de l'hôtel en passant par la cour de l'immeuble cadastré n° 1275 ; et M. X...et Mme Y...ne peuvent s'opposer à l'application de cette stipulation qui ne correspond pas à une simple tolérance et dont ils ont accepté de faire leur affaire même si le contrat de bail ne leur a pas été produit ni notifié. En conséquence, la cour, sur ces points, informe le jugement déféré et la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge est bien fondée à demander l'enlèvement de tout système de fermeture sur le portail d'accès et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard » ;
1°/ ALORS D'UNE PART QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en énonçant que le droit d'accès de la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge à la cour de l'immeuble appartenant aujourd'hui à Monsieur X...et Mademoiselle Y...était opposable à ceux-ci, aux motifs qu'ils étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à cette société et que ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire, octroyait au locataire non seulement la location de deux pièces mais encore un droit d'accès permanent aux locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS EN OUTRE QUE les droits et obligations transférés au cessionnaire à l'occasion d'une cession de contrat ne le sont que dans les limites de l'acte de cession ; qu'ainsi la transmission au cessionnaire des droits et obligations nés d'un contrat ne peut se faire que de la volonté commune du cessionnaire, du cédant et du contractant cédé ; qu'en conséquence le droit de passage conventionnel octroyé par le bailleur au locataire ne s'impose à l'acquéreur de la chose louée que pour autant qu'il l'ait connu et accepté clairement et sans équivoque ; qu'en l'espèce, Monsieur X...et Madame Y...faisaient précisément valoir que l'existence du droit de passage stipulé dans le bail verbal de la société Hôtel restaurant La Vielle Auberge n'avait pas été portée à leur connaissance lors de l'acquisition de l'immeuble loué (conclusions d'appel des exposants, p. 6, in fine, p. 9, p. 10 1 §) ; qu'en décidant néanmoins que le droit de passage stipulé au profit de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge s'imposait aux exposants aux seuls motifs qu'ils étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à cette société et que ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire personnelle, comportait un droit d'accès permanent aux locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, sans rechercher si l'existence de ce droit d'accès avait effectivement été portée à la connaissance de Monsieur X...et de Madame Y...et qu'ils avaient accepté, clairement et sans aucune équivoque, d'autoriser les clients de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge à emprunter leur fonds pour accéder à l'hôtel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du code civil ;
3°/ ALORS QU'IL EN EST D'AUTANT PLUS AINSI QUE la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue possible, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que le droit de propriété est absolu et opposable à tous ; Qu'une mesure d'ingérence dans l'usage des biens doit ménager un juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; qu'il résulte du caractère absolu et de l'effectivité du droit de propriété, qu'une obligation personnelle relative à la chose acquise ne s'impose qu'à ceux qui en ont eu connaissance et qui l'ont acceptée de manière claire et sans aucune équivoque ; Qu'en l'espèce, M. X...et Mademoiselle Y...faisaient précisément valoir que l'existence du droit de passage stipulé dans le bail verbal de la société Hôtel restaurant La Vielle Auberge n'avait pas été portée à leur connaissance lors de l'acquisition de l'immeuble loué (conclusions d'appel des exposants, p. 6, in fine, p. 9, p. 10 1 §) ; que la cour d'appel, qui impose à Monsieur X...et Madame Y...d'autoriser le passage des clients de l'hôtel restaurant La Vieille Auberge sur leur fonds aux seuls motifs qu'ils étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à cette société et que ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire personnelle, comportait un droit d'accès permanent aux locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, leur a imposé une obligation personnelle intéressant leur droit de propriété dont ils n'avaient pas connaissance et à laquelle ils n'ont par conséquent pas pu consentir de manière claire et non équivoque ; qu'elle a ainsi violé les articles 1134 et 544 du code civil ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales ;
4°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les juges sont tenus de respecter le principe de la contradiction ; qu'ils ne peuvent soulever d'office un moyen sans inviter les parties à s'en expliquer ; qu'à l'appui de sa demande visant à obtenir le libre accès à la cour appartenant à Monsieur X...et Madame Y..., la société Hôtel restaurant La Vielle Auberge s'était bornée, pour toute argumentation, à soutenir que les exposants avaient connaissance de l'existence du contrat de bail conclu par elle et qu'ils avaient déclaré faire leur affaire personnelle de la régularisation du contrat de bail ; qu'à aucun moment cette société n'a prétendu que le contrat de bail avait tout entier été cédé à Monsieur X...et Madame Y..., acquéreurs de la chose louée, par l'effet de l'article 1743 du code civil ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que le droit d'accès stipulé dans le contrat de bail de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge s'imposait à Monsieur X...et Madame Y..., acquéreurs de la chose louée, par l'effet de l'article 1743 du code civil, a soulevé d'office un moyen sans inviter les parties à s'en expliquer, en violation de l'article 16 du code de procédure civile et du principe de la contradiction ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X...et Madame Y...au versement d'une somme de 1. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur la reconnaissance d'un droit d'accès. La société Hôtel restaurant La Vieille Auberge a acquis de M. claude A..., par acte authentique du 31 mai 2002, le fonds de commerce d'hôtel-bar-café restaurant exploité à Barbezieux Saint Hilaire (Charente), 5 ter rue Gambetta, comprenant le droit pour le temps qui en reste à courir, au bail des lieux servant à son exploitation. Elle demande à être reconnue titulaire du droit d'accès par la cour de l'immeuble cadastré n° 1275 appartenant à M. X...et Mme Y..., en précisant que l'acte du 31 mai 2002, en son paragraphe « Enonciation du bail », rappelle l'acte de bail commercial du 10 juillet 1989. Par le contrat de bail commercial du 10 juillet 1989 ¿ qui rappelle un précédent acte du 1er mars 1974 ¿ M. et Mme C...avaient donné à bail à loyer à titre commercial à M. et Mme D...en vue de l'exploitation d'une activité d'hôtel restaurant, pour une durée de neuf années à partir du 1er janvier 1989, diverses parties de l'immeuble situé à Barbezieux Saint-Hilaire (Charente) 5ter rue Gambetta, avec le droit d'accès par la porte se trouvant à droite dans la cour centrale. La société Hôtel restaurant la Vieille Auberge précise que ce contrat de bail a été renouvelé entre M. et Mme C...et M. Claude A... qui lui a revendu le fonds de commerce, et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000 jusqu'au 31 décembre 2008, le contrat s'étant poursuivi par la suite. Par ailleurs, par acte authentique du 22 octobre 2010 ¿ qui fait référence au précédent acte de vente du 6 août 2008 au profit de Madame F...l'immeuble à usage d'habitation situé à Barbézieux Saint-Hilaire (Charente) 5 boulevard Gambetta. Cet acte, dans le paragraphe « Désignation des biens », précise que l'immeuble acquis comporte « au 1er étage ¿ 2 pièces louées au restaurant « La Vieille Auberge » ; au paragraphe « Conditions de la location », il stipule que le vendeur devra produite les baux ¿ le bail sera également produit pour la Vieille Auberge ¿ L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation ¿ le vendeur déclare qu'à ce jour aucun bail concernant la Vieille Auberge ne lui a été trasmis ¿ L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et de tout régularisation éventuelle du bail ou autre avec la Vieille Auberge sans recours contre le vendeur. M. X...et Mme Y...relève aussi, dans cet acte, les mentions suivantes au paragraphe CONSTITUTION DE SERVITUDES : Il résulte également de l'acte susvisé acte de vente du 6 Août 2008 à Mme F...ce qui est ci-après rapporté : « ¿ La porte de communication entre l'immeuble cadastré n° 1273 et la propriété vendue (n° 1275) sera condamné e à frais communs à première réquisition de l'un ou de l'autre ». Le vendeur déclare que les travaux prévus lors de la constitution des servitudes n'ont pas été réalisés ; l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Il était aussi prévu que l'acte de vente serait notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ainsi, par cet acte du 22 octobre 2010 dont ils reprennent les stipulations, M. X...et Mme Y...étaient informés qu'ils achetaient des locaux donnés à bail à la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge ; ce contrat de bail, dont ils déclaraient faire leur affaire, octroyait au locataire non seulement la location de deux pièces à l'étage mais encore un droit d'accès permanent dans les locaux de l'hôtel par la cour acquise par eux, en application d'une clause de ce contrat qui doit recevoir application même si le locataire bénéficiait d'un autre accès direct sur la voie publique. Pour s'y opposer, M. X...et Mme Y...invoquent la clause de ces contrats selon laquelle le vendeur et l'acquéreur avaient pris l'engagement de fermer la porte de communication existant entre les deux propriétés et ils affirment que ce droit d'accès n'est pas un élément du contrat de bail mais une simple tolérance qui ne peut s'imposer au nouveau propriétaire ; M. X...précise que c'est en application de cet acte qu'il a écrit le 6 novembre 2010 à la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge que « conformément à mon acte de vente, ou il est clairement spécifié que la porte sera fermée au premier requérant, je vais immédiatement procéder à la condamnation de cette porte » et qu'ils ont ensuite mis une chaîne sur la grille d'accès au jardin. Cependant, cette clause contractuelle ne peut être opposée au locataire qui ne l'a pas souscrite. En se prévalant des articles L. 145-9 du code de commerce et 1736-1737 du code civil, M. X...et Mme Y...invoquent aussi le congé qu'ils ont délivré à la société Hôtel restaurant la Vieille Auberge par lettre recommandée du 4 février 2011 et ils contestent le jugement déféré qui a déclaré nul ce congé. Pour se faire, ils font valoir que le contrat de cession de fonds de commerce du 31 mai 2002, intervenu entre M. Claude A... et la société Hôtel restaurant la Vieille Auberge, ne prévoit aucun droit d'accès à la cour et que ce droit d'accès, mentionné dans le contrat de bail du 10 juillet 1989, a, après renouvellement à compter du 1er janvier 2000, pris fin le 31 décembre 2007 ; et que, la demande de renouvellement du bail commercial du 9 décembre 2008 ayant été faite à la requête de Mme Katia G...preneur exploitant sous enseigne La Vieille Auberge, venant aux droits de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge » et à destination des bailleurs Mme F...et M. H..., il n'est pas justifié du renouvellement d'un quelconque bail au 1er janvier 2008 au profit de la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge. Ils en déduisent qu'il manque un lien juridique et que la société Hôtel restaurant la Vieille Auberge ne produit pas un renouvellement valable de son bail et ne justifie pas d'un bail écrit renouvelé qui leur seraient opposable. Cependant, un congé, ainsi que l'a dit le tribunal, ne peut être donné que par acte extrajudiciaire et il doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et préciser au locataire comment le contester ou demander une indemnité d'éviction. Puisque ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal a justement déclaré nul le congé délivré à la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge. Et, dans ce cas, quelle que soit la régularité de la demande de renouvellement de bail commercial du 9 décembre 2008, le congé délivré le 4 février 2011 est sans effet et ne peut empêcher la poursuite du bail commercial. Dès lors, il résulte des divers actes ci-dessus que la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge a acquis un fonds de commerce comprenant un droit au bail sur les lieux qui leur reconnaît l'accès à la porte latérale de l'hôtel en passant par la cour de l'immeuble cadastré n° 1275 ; et M. X...et Mme Y...ne peuvent s'opposer à l'application de cette stipulation qui ne correspond pas à une simple tolérance et dont ils ont accepté de faire leur affaire même si le contrat de bail ne leur a pas été produit ni notifié. En conséquence, la cour, sur ces points, informe le jugement déféré et la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge est bien fondée à demander l'enlèvement de tout système de fermeture sur le portail d'accès et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard. Sur le préjudice invoqué par la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge. La société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge expose qu'elle n'a pas pu jouir du bien loué dans les termes et dispositions du bail dont elle est titulaire, puisqu'elle a été privée de l'accès direct à l'hôtel prévu par le bail et a dû supporter « depuis plus d'un an » des contraintes supplémentaires, notamment pendant les heures de fermeture du restaurant du fait de réquisition de personnel pour des permanences nocturnes. Cependant, à défaut de justifier précisément de ce préjudice, la cour estime qu'au vu de ses arguments, elle sera justement indemnisée de ce préjudice par l'allocation de la somme de 1000 euros » ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui reproche à l'arrêt d'avoir dit que le droit d'accès octroyé à la SARL Hôtel restaurant La Vieille Auberge dans son contrat de bail était opposable à Monsieur X...et Madame Y..., entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a condamné solidairement les exposants à payer à la société Hôtel restaurant La Vieille Auberge la somme de 1000 euros en indemnisation de son préjudice, et ce par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS EN OUTRE QU'il incombe à celui qui prétend obtenir la réparation d'un préjudice d'en rapporter la preuve ; qu'il incombait en conséquence à la société Hôtel Restaurant La Vieille Auberge de justifier de l'existence et de l'étendue du préjudice qu'elle prétendait avoir subi du fait de la condamnation de la porte de jonction ; qu'en allouant cependant, sans autre forme d'explication, une somme de 1000 euros à cette société alors qu'elle constatait que celle-ci ne « justifiait pas précisément » de son préjudice et faisait état de simples « arguments », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1315 du code civil.
