LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente d'une maison d'habitation et du terrain avoisinant consentie par MM. Joël et Benjamin X... (les consorts X...) énonçait que les époux Y... devraient supporter les servitudes et qu'il n'existait aucune servitude sur ce bien à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des titres de propriétés et de l'urbanisme, et relevé que la situation de l'immeuble dans une zone de protection rapprochée d'une source contenue dans le plan local d'urbanisme était susceptible d'induire des obligations en matière d'assainissement et que la promesse de vente imposait aux acquéreurs de se raccorder au réseau collectif d'assainissement à compter de son achèvement, la cour d'appel, devant laquelle les époux Y... n'ont pas soutenu qu'il découlait de cette servitude d'urbanisme d'autres contraintes, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant, retenir que les consorts X... n'avaient pas commis à leur égard une réticence dolosive déterminante de leur consentement ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente mentionnait l'obligation pour les acquéreurs de financer le raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement public dans les deux ans de son achèvement, relevé que ce réseau avait été construit depuis plus de deux ans lors de la vente et que le raccordement aurait du être fait à cette date et retenu que les termes clairs et précis de cet acte faisaient peser sur eux un risque de raccordement, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche relative à l'existence de l'injonction qui avait été adressée en ce sens aux consorts X... en 2003 que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que les consorts X... n'avaient pas commis une réticence dolosive à l'égard des époux Y..., a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Z... en qualité de liquidateur judiciaire de M. Joël X... ; rejette la demande des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'annuler la vente, conclue sous condition suspensive, entre Messieurs X... et Monsieur et Madame Y... et condamné Monsieur et Madame Y... à payer Monsieur Benjamin X... et à Maître Z..., ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur Joël X..., les sommes suivantes : 18. 000 euros au titre de la clause pénale, 1. 920 euros au titre de l'indemnité d'occupation, 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts, ensemble rejeté les demandes de Monsieur et Madame Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant en suite du plan local d'urbanisme, le premier juge a là encore à bon droit rappelé que l'acte de vente portait la mention suivante : " l'acquéreur devra supporter les servitudes (...) le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le vendeur qui déclare qu'il n'existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des titres de propriété, de l'urbanisme et qu'il n'en a créé aucune " ; qu'il s'ensuit qu'il appartient aux acquéreurs de supporter les contraintes d'urbanisme, et notamment celles liées à la situation de l'immeuble au sein de la zone de protection rapprochée d'une source ; que si cette situation est effectivement susceptible d'induire des obligations particulières, notamment en matière d'assainissement, M. et Mme Y... ne peuvent sérieusement soutenir que ce placement en zone de protection rapprochée engendre des " conséquences mortelles " ; qu'il ne peut donc pas plus être reproché aux vendeurs une quelconque réticence dolosive à l'égard des acquéreurs, auxquels il pesait la charge de se renseigner quant à la situation de l'immeuble vis à vis du plan local d'urbanisme » ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE « s'agissant du dispositif d'assainissement des eaux usées, le premier juge a parfaitement rappelé que la promesse de vente du 20 mai 2008 portait la mention expresse " voir compromis antérieur ci-joint ", et qu'elle était donc soumise aux mêmes conditions, sauf clauses contraires, de l'acte du 13 juillet 2007 conclu entre les mêmes parties et portant sur le même bien ; que l'acte du 13 juillet 2007 porte la mention suivante : " le vendeur déclare que le bien objet des présentes n'est pas desservi par un réseau d'assainissement communal, cependant il précise qu'il est raccordé à un système d'assainissement individuel ; que le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement ; que l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Le notaire rappelle à l'acquéreur que la desserte du bien vendu par un réseau collectif d'assainissement l'oblige à se raccorder à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de l'achèvement de la construction de ce réseau ; qu'à défaut de régularisation, l'administration peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser cette situation, et de l'astreindre au paiement d'une redevance jusqu'à la mise en conformité ; qu'il ne peut donc être reproché aux consorts X... d'avoir caché la situation exacte de l'immeuble au regard du raccordement au réseau d'assainissement ; qu'il résultait de fait clairement de l'acte que tes acquéreurs auraient à financer le raccordement au réseau public, et il leur appartenait de se renseigner sur la date de construction du réseau collectif ; que le fait que ce réseau ait été construit depuis plus de deux ans à la date de l'acte de vente, ce qui induit que le raccordement de l'installation aurait déjà dû être fait, n'est pas suffisant pour caractériser une réticence dolosive des vendeurs eu égard aux mentions claires et précises figurant à l'acte de vente à ce sujet, qui fait peser sur les acquéreurs le risque du raccordement » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la promesse de vente signée le 20 mai 2008 porte la mention » Voir compromis antérieur ci-joint » soit l'acte signé le 13 juillet 2007 devant Maitre A... comportant vente conditionnelle d'une maison à usage d'habitation ; qu'il est dès lors fait référence à l'ensemble des informations contenues dans ce document qui mentionne expressément au titre des Renseignements concernant le bien vendu ¿ Raccordement au réseau d'assainissement (p. 9) : " le vendeur déclare que le bien objet des présentes n'est pas desservi par un réseau d'assainissement communal, cependant il précise qu'il est raccordé à un système d'assainissement individuel ; que le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement ; que l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Le notaire rappelle à l'acquéreur que la desserte du bien vendu par un réseau collectif d'assainissement l'oblige à se raccorder à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de l'achèvement de la construction de ce réseau ; qu'à défaut de régularisation, l'administration peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser cette situation, et de l'astreindre au paiement d'une redevance jusqu'à la mise en conformité ; qu'il apparaît dès lors que Monsieur et Madame Y... étaient parfaitement informés de la situation de l'immeuble au regard de l'assainissement des eaux usagées et des obligations auxquelles ils s'engageaient à ce titre » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, nonobstant les indications qui pouvaient figurer au règlement d'urbanisme, les juges du fond se devaient de rechercher si, le terrain se trouvant dans le périmètre rapproché de protection d'une source, dès lors qu'aucun épandage et aucun arrosage n'était autorisé, les consorts X..., informés de ces contraintes dès 2003 (conclusions d'appel de Monsieur et Madame Y..., du 2 décembre 2011, p. 6), n'auraient pas dû les révéler aux acquéreurs ; que faute de s'expliquer sur ce point, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, n opposant, à titre de motifs essentiels, que la situation née des contraintes liées au périmètre rapproché de protection de la source n'engendrait pas « des conséquences mortelles » (p. 5, § 2), les juges du fond se sont déterminés au regard de considérations totalement étrangères aux règles applicables ; que l'arrêt doit donc être censuré pour violation de l'article 1116 du Code civil ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout cas, faute d'avoir recherché si, dûment informés des contraintes liées au périmètre de protection de la source, Monsieur et Madame Y... auraient acquis l'immeuble ou l'auraient acquis au prix convenu, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'annuler la vente sous condition suspensive entre Messieurs X... et Monsieur et Madame Y... et a condamné Monsieur et Madame Y... à payer Monsieur Benjamin X... et à Maître Z..., ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur Joël X..., les sommes suivantes : 18. 000 euros au titre de la clause pénale, 1. 920 euros au titre de l'indemnité d'occupation, 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts, ensemble rejeté les demandes de Monsieur et Madame Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant en suite du plan local d'urbanisme, le premier juge a là encore à bon droit rappelé que l'acte de vente portait la mention suivante : " l'acquéreur devra supporter les servitudes (...) le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le vendeur qui déclare qu'il n'existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des titres de propriété, de l'urbanisme et qu'il n'en a créé aucune " ; qu'il s'ensuit qu'il appartient aux acquéreurs de supporter les contraintes d'urbanisme, et notamment celles liées à la situation de l'immeuble au sein de la zone de protection rapprochée d'une source ; que si cette situation est effectivement susceptible d'induire des obligations particulières, notamment en matière d'assainissement, M. et Mme Y... ne peuvent sérieusement soutenir que ce placement en zone de protection rapprochée engendre des " conséquences mortelles " ; qu'il ne peut donc pas plus être reproché aux vendeurs une quelconque réticence dolosive à l'égard des acquéreurs, auxquels il pesait la charge de se renseigner quant à la situation de l'immeuble vis à vis du plan local d'urbanisme » ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE « s'agissant du dispositif d'assainissement des eaux usées, le premier juge a parfaitement rappelé que la promesse de vente du 20 mai 2008 portait la mention expresse " voir compromis antérieur ci-joint ", et qu'elle était donc soumise aux mêmes conditions, sauf clauses contraires, de l'acte du 13 juillet 2007 conclu entre les mêmes parties et portant sur le même bien ; que l'acte du 13 juillet 2007 porte la mention suivante : " le vendeur déclare que le bien objet des présentes n'est pas desservi par un réseau d'assainissement communal, cependant il précise qu'il est raccordé à un système d'assainissement individuel ; que le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement ; que l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Le notaire rappelle à l'acquéreur que la desserte du bien vendu par un réseau collectif d'assainissement l'oblige à se raccorder à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de l'achèvement de la construction de ce réseau ; qu'à défaut de régularisation, l'administration peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser cette situation, et de l'astreindre au paiement d'une redevance jusqu'à la mise en conformité ; qu'il ne peut donc être reproché aux consorts X... d'avoir caché la situation exacte de l'immeuble au regard du raccordement au réseau d'assainissement ; qu'il résultait de fait clairement de l'acte que tes acquéreurs auraient à financer le raccordement au réseau public, et il leur appartenait de se renseigner sur la date de construction du réseau collectif ; que le fait que ce réseau ait été construit depuis plus de deux ans à la date de l'acte de vente, ce qui induit que le raccordement de l'installation aurait déjà dû être fait, n'est pas suffisant pour caractériser une réticence dolosive des vendeurs eu égard aux mentions claires et précises figurant à l'acte de vente à ce sujet, qui fait peser sur les acquéreurs le risque du raccordement » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la promesse de vente signée le 20 mai 2008 porte la mention » Voir compromis antérieur ci-joint » soit l'acte signé le 13 juillet 2007 devant Maitre A... comportant vente conditionnelle d'une maison à usage d'habitation ; qu'il est dès lors fait référence à l'ensemble des informations contenues dans ce document qui mentionne expressément au titre des Renseignements concernant le bien vendu ¿ Raccordement au réseau d'assainissement (p. 9) : " le vendeur déclare que le bien objet des présentes n'est pas desservi par un réseau d'assainissement communal, cependant il précise qu'il est raccordé à un système d'assainissement individuel ; que le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement ; que l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. Le notaire rappelle à l'acquéreur que la desserte du bien vendu par un réseau collectif d'assainissement l'oblige à se raccorder à ce réseau dans un délai de deux ans à compter de l'achèvement de la construction de ce réseau ; qu'à défaut de régularisation, l'administration peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser cette situation, et de l'astreindre au paiement d'une redevance jusqu'à la mise en conformité ; qu'il apparaît dès lors que Monsieur et Madame Y... étaient parfaitement informés de la situation de l'immeuble au regard de l'assainissement des eaux usagées et des obligations auxquelles ils s'engageaient à ce titre » ;
ALORS QUE, à supposer que l'acquéreur ait été informé des règles gouvernant l'obligation de se raccorder au réseau d'assainissement, les juges du fond se devaient de rechercher, comme il leur était formellement demandé (conclusions du 2 décembre 2011, p. 5) si les consorts X... ne devaient pas informer Monsieur et Madame Y... de ce que le réseau d'assainissement ayant été implanté dès 2001, ils avaient été mis en demeure, par une lettre du 2 juin 2003, d'avoir à se raccorder au réseau d'assainissement public dans le délai de deux ans et si la dissimulation de cette circonstance ne révélait de leur part une réticence dolosive ; que faute de s'être prononcés sur ce point, ils ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
