LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la à la SCI MJR de ce qu'elle reprend l'instance à l'encontre de la SCP Taddei-Ferrari-Funel, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Degivry ;
Donne acte à la SCI MJR du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 octobre 2012), que par acte du 1er décembre 2005, la SCI MJR (la SCI) a donné à bail à la société Degivry des locaux dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété consistant en un garage de 28 m² constituant le lot n° 4 de la copropriété ainsi qu'un dépôt en sous-sol de 213 m² constituant le lot n° 3 ; que par un arrêt définitif du 26 octobre 2006, l'acte de vente du 12 août 1998 par lequel la SCI avait acquis, de Mme Y..., le lot n° 3 a été annulé pour erreur ; que la SCI a alors assigné la société Degivry en annulation du bail les liant et en expulsion ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, que commet une erreur sur l'objet même du bail commercial, qui fait obstacle à l'échange des consentements et rend inexistant le contrat, celui qui croit donner en location un ensemble de locaux lui appartenant, cependant qu'est ultérieurement annulée la vente par laquelle il avait acquis une partie de ces locaux, de sorte qu'il est rétroactivement privé de la propriété desdits locaux au jour même de la conclusion du bail ; qu'en refusant de rechercher si la société MJR n'avait pas commis une telle erreur sur le lot n° 3 donné à bail commercial le 1er décembre 2005 et dont l'acquisition le 12 août 1998 avait été annulée par l'arrêt du 26 octobre 2006, au prétexte que le sort du contrat aurait été régi par les articles 1722 et suivants du code civil et qu'auraient été inopérantes les considérations du bailleur sur l'erreur, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1108 du code civil ;
Mais attendu que l'erreur s'appréciant au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui a constaté que le bail avait été conclu le 1er décembre 2005 et que l'annulation de la vente d'une partie du local donné à bail était postérieure, a, à bon droit, rejeté la demande d'annulation du bail pour erreur du fait de l'annulation rétroactive du titre de propriété ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que si le litige trouvait sa source dans un imbroglio juridique qui n'était pas à l'origine imputable aux parties, il avait perduré et dégénéré, conduisant à des instances multiples et des mises en cause nominatives, par la SCI, de la société Degivry qu'elle accusait notamment de sournoiserie et de connivence dans le milieu judiciaire, et que cet état de fait avait entraîné une incertitude injustifiée quant à la situation juridique de la société preneuse, préjudiciable à ses intérêts, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait eu recours à des procédés fautifs excédant le libre exercice des droits de la défense justifiant sa condamnation à payer des dommages-intérêts à la société Degivry ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;Condamne la SCI MJR aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI MJR à payer la somme de 3 000 euros à la société Degivry ; rejette la demande de la SCI MJR ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la SCI MJR
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société MJR de l'ensemble de ses demandes, fixé à 2 477,60 € la valeur locative annuelle du lot 4, le garage de 28 m² objet du bail entre les parties, et condamné la société MJR à payer 5 000 € à titre de dommages-intérêts à la société DEGIVRY ;AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur la validité du bail, les éléments du contrat, la SCI MJR a conclu le 1er décembre 2005 avec la SARL DEGIVRY un bail portant sur les lots 3 et 4 ; que dans le bail qui lie les parties ces lots sont ainsi identifiés : un garage de 28 m² rue Trachtel à Nice, un dépôt en sous-sol de 213 m² environ, ayant accès par le garage 38 rue Trachtel ; que le contrat prévoit un loyer global pour l'ensemble des deux lots ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les deux lots ont la même adresse et l'entrée du lot 4 se fait par le lot n° 3 ; qu'il n'en demeure pas moins que le bail constitue une entité juridique unique qui doit être traitée comme telle en ce qui concerne les droits et obligations des parties ; que l'annulation de la vente du lot n° 3 a porté atteinte à la consistance de la chose louée puisqu'une grande partie de la superficie louée (213 m² sur 241 m²) est réputée n'avoir jamais été louée ; que cependant la perte partielle de la chose louée, y compris en raison d'une revendication d'un tiers, n'entraîne pas de plein droit l'annulation du bail, le sort du contrat étant régi par les articles 1722 et suivants du code civil, qui ouvre au seul preneur une option entre la résiliation du bail et la diminution du loyer si bien que les considérations du bailleur, auquel la perte partielle ne confère aucun droit, sur le caractère accessoire du local, l'erreur ou l'absence de cause sont inopérantes ; que la demande de nullité du bail présentée par la SCI MJR a été à juste titre rejetée par le premier juge et le preneur est bien fondé à soutenir qu'en application de l'article 1722 du code civil, la perte partielle de la chose louée, fût-ce par l'effet rétroactif de l'annulation de la vente du bien, n'est susceptible d'entraîner la résiliation du bail que sur sa demande, ce qu'il ne fait pas en l'espèce ; qu'en conséquence, le bail n'étant ni annulé ni résilié, il ne saurait être considéré que la SARL DEGIVRY est occupante sans droit ni titre, la décision déférée sera donc confirmée ; que sur le montant du loyer, le premier juge a procédé par application d'une règle de trois, fondée sur la surface respective des lots concernés, en prenant en considération les éléments chiffrés puisés dans le rapport de l'expert X... ; qu'il est bien certain que ce rapport d'expertise n'a pas été établi pour les besoins de l'instance dans le cadre de laquelle le premier juge a statué, puisque M. X... avait été mandaté par la cour d'appel d'Aix-en- Provence par son arrêt du 26 octobre 2006 qui l'a chargé de procéder à l'estimation globale des différents lots de copropriété mentionnés à l'acte de vente du 12 août 1998 (qui comprenait notamment le lot n° 3) ; qu'il n'en demeure pas moins que rien n'interdisait à l'une ou l'autre des parties de faire état de ce rapport dans une autre instance, dès lors que cette production satisfaisait au principe du contradictoire ; que tel est bien le cas en l'espèce, puisque d'une part le rapport a été établi après que les investigations aient été menées contradictoirement avec la SCI MJR, qui était partie à l'instance ayant donné lieu à la désignation de cet expert, que d'autre part, ce rapport est visé dans le bordereau de pièces en première instance, qu'il s'agisse du pré-rapport (pièce 6 du bordereau du 1er octobre 2009) ou du rapport (pièce 14 du bordereau du 15 septembre 2010), la mention pour mémoire n'ayant pas pour conséquence de priver d'effectivité la communication de la pièce ainsi visée, qui mettait la société MJR en mesure d'en prendre connaissance et d'en apprécier la portée ; que l'arrêt du 20 mai 2011, qui a mis hors de cause la SARL DEGIVRY n'a aucune incidence sur la régularité de cette production, l'arrêt ayant été rendu après le dépôt de ce rapport ; qu'au demeurant ce rapport établi par M. X... est de nouveau communiqué en cause d'appel, et au-delà des critiques très véhémentes formulées par la SCI MJR à l'encontre de la personne de M. X..., force est de constater que les énonciations chiffrées de ce rapport qui évalue la valeur locative des lots 3 et 4 à la somme globale de 21 325 ¿, après application de la valeur indiciaire du coût de la construction au loyer en cours soit 18 000 ¿, n'ont donné lieu ni à critique ni à contradiction, aucune autre modalité de calcul n'étant proposée à la cour, même à titre subsidiaire, par l'appelante ; que dans ces conditions, la diminution proportionnée du prix du loyer en tenant compte de la surface restant soumise au bail sera donc retenue, et la décision du premier juge fixant le prix du loyer à la somme de 2 477,60 ¿ sera confirmée ; que sur les demandes indemnitaires de la SARL DEGIVRY, le litige trouve sa source dans un imbroglio juridique qui n'était pas à l'origine imputable aux parties, mais il a perduré et dégénéré conduisant à des instances multiples et des mises en cause nominatives, par la SCI MJR à l'égard de la SARL DEGIVRY, qu'elle accuse notamment de sournoiserie et de connivence dans le milieu judiciaire ; que cet état de fait a entraîné une incertitude injustifiée quant à la situation juridique de la société DEGIVRY, préjudiciable à ses intérêts qu'eu égard à ces procédés fautifs qui excèdent le libre exercice des droits de la défense, et qui précarisent la situation juridique de la SARL DEGIVRY, la SCI MJR sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 ¿ à titre de dommages et intérêts » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « la société MJR sollicite que soit jugé nul et de nul effet le bail commercial en date du 1er décembre 2005 concernant la location des locaux n° 3 et 4 à la société DEGIVRY, que soit ordonnée son expulsion du lot n° 4 et de tout occupant de son chef sous astreinte journalière de 500 ¿, la remise en état des lieux quant à la séparation des lots 3 et 4 aux frais de la société DEGIVRY et que soit fixée l'indemnité d'occupation à la somme de 1 000 ¿ par mois à compter du 26 octobre 2006, outre le paiement de 50 000 ¿ à titre de dommages et intérêts et de 2 500 ¿ au titre des frais irrépétibles ; qu'à la lecture des pièces versées au dossier et notamment du bail commercial en date du 1er décembre 2005, il apparaît qu'il concerne un garage de 28 m², lot n° 4 appartenant en propre à la société MJR et un dépôt situé au sous-sol, d'une surface de 218 m², lot n° 3 que la société MJR avait acquis de Madame Y... selon un acte de vente en date du 12 août 1998 ; qu'il est constant que la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 26 octobre 2006 a annulé cette transaction, décision confirmée par la Cour de cassation ; que cependant, ces décisions ne concernent que le lot n° 3, le règlement des loyers de ce local devant alors être fait au profit de Madame Y..., le garage lot n° 4, non concerné par la vente litigieuse et n'étant pas à la lecture du bail dont s'agit l'accessoire du local n° 3, mais un local indépendant ayant une adresse au 38 rue Rachel alors que le lot a également un accès au 1, rue des combattants d'Afrique du nord ; que de plus aucune condition suspensive n'a été stipulée au contrat de bail, cette condition ne pouvant se présumer ; qu'enfin, la SCI MJR a été propriétaire de ce garage avant de faire l'acquisition du lot 3 ; qu'en outre, il est établi par les éléments du dossier que depuis plusieurs mois la Société a refusé de recevoir le paiement des loyers ; que ce refus étant à l'initiative du bailleur, le non-paiement ne peut être imputé au locataire comme manquement à ses obligations contractuelles ; qu'ainsi, ces deux lots étant distincts, et aucun manquement au contrat par le locataire n'étant établi, il convient donc de rejeter la demande d'annulation de bail concernant ce lot n° 4 ; qu'en outre, il convient de se reporter au rapport d'expertise versé au dossier pour établir la valeur locative du seul lot n° 4 d'une superficie de 28 m² ; qu'ainsi, il échet d'accueillir la demande de fixation du loyer ainsi calculée en fixant la valeur locative annuelle du lot à la somme de 2 477,60 ¿ » ; ALORS QUE : commet une erreur sur l'objet même du bail commercial, qui fait obstacle à l'échange des consentements et rend inexistant le contrat, celui qui croit donner en location un ensemble de locaux lui appartenant, cependant qu'est ultérieurement annulée la vente par laquelle il avait acquis une partie de ces locaux, de sorte qu'il est rétroactivement privé de la propriété desdits locaux au jour même de la conclusion du bail ; qu'en refusant de rechercher si la société MJR n'avait pas commis une telle erreur sur le lot n° 3 donné à bail commercial le 1er décembre 2005 et dont l'acquisition le 12 août 1998 avait été annulée par l'arrêt du 26 octobre 2006, au prétexte que le sort du contrat aurait été régi par les articles 1722 et suivants du code civil et qu'auraient été inopérantes les considérations du bailleur sur l'erreur, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1108 du code civil.
