LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 novembre 2010), que par acte sous seing privé du 26 septembre 2006, les époux X...ont vendu une villa à M. Y...sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 1 500 000 euros, d'une durée maximale de 12 ans et au taux maximal hors assurance de 5 % la première année, la convention, qui constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, devant être réitérée le 31 décembre 2006 au plus tard ; que par avenant du 11 décembre 2006, les parties ont repoussé la date de réitération de la vente au 31 mars 2007 ; que l'acte authentique n'ayant pas été régularisé, les époux X...ont assigné M. Y...en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour le condamner à verser aux époux X...le montant de la clause pénale, l'arrêt retient que M. Y..., qui a déposé deux demandes de prêt les 25 et 31 octobre 2006, ne justifie pas avoir sollicité des prêts répondant aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et que, faute de preuve de l'accomplissement des diligences nécessaires à leur obtention, la non-réalisation de la condition suspensive lui est imputable ;
Qu'en relevant d'office un moyen qui n'était pas dans le débat, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux X...aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. Y...(demandeur au pourvoi principal).
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur José Y...à payer aux époux X...la somme de 75 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2008, date de l'assignation valant mise en demeure de payer la clause pénale et d'avoir confirmé le jugement entrepris pour le surplus, tout en condamnant Monsieur Y...au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2006, les époux X...consentaient à vendre à M. José Y...une villa, sise ... à Cassis (Bouches-du-Rhône), moyennant le versement d'une somme de 1 500 000 ¿, dont 45 000 ¿ correspondant aux honoraires de négociation ; qu'il était stipulé que cette convention constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix et qu'elle devait être réitérée au plus tard le 31 décembre 2006 par acte authentique ; que toutefois les parties soumettaient la réalisation de la vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, celui-ci devant avoir reçu une ou plusieurs offres de prêts d'un montant maximum de 1 500 000 ¿ pour une durée maximum de 12 ans, au taux maximal hors assurance de 5 % la première année ; qu'il était précisé que la vente serait considérée comme nulle et non avenue du fait de la non-obtention d'offres de prêts correspondant à ces conditions, dans le délai de 2 mois ; que par avenant du 11 décembre 2006, les parties s'accordaient pour repousser au 31 mars 2007 la date à laquelle l'acte authentique devait au plus tard être réitéré ; qu'il était prévu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit et devait en outre payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 75 000 ¿ ; que le montant principal de la vente était porté à 1 500 000 ¿, auxquelles s'ajoutaient la somme de 45 000 ¿ correspondant aux honoraires de l'agence résidence PLM ; qu'il était précisé que la vente était toujours soumise à la condition suspensive de l'obtention de prêts sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies au compromis initial ; mais qu'il était ajouté que la vente serait considérée comme nulle et non avenue du fait de la non-obtention de prêt au-delà du 31 janvier 2007 ; qu'il s'agit là du dernier état des dispositions contractuelles régissant les rapports entre les parties ; que certes M. José Y...a adressé le 13 juillet 2007 à M. René X..., par courrier électronique, un projet d'avenant, selon lequel la réitération de l'acte de vente serait reportée au plus tard au 31 décembre 2007, et la vente ne serait plus soumise à la condition suspensive de l'obtention de prêt immobilier, la clause pénale étant ramenée à 25 000 ¿, M. X...apparaissant, dans un courrier du 27 juillet 2007, avoir répondu favorablement à ce projet d'avenant, mais il y a lieu de constater que cet acte n'a pas reçu l'approbation et la signature de toutes les parties en cause : d'une part M. René X...a fait état de réserves concernant cet avenant, et M. José Y...n'a finalement pas signé cet avenant, lequel ne peut donc régir les relations contractuelles entre les parties ; qu'il convient de rappeler qu'il appartient à l'acquéreur de justifier des diligences qu'il a accomplies pour obtenir un prêt ayant les caractéristiques prévues au compromis de vente ; qu'en l'espèce, José Y...se borne à produire 2 attestations de dépôt de demandes de prêts en date des 25 et 31 octobre 2006. auprès de la BNP-Paribas et auprès du Crédit Agricole d'Aquitaine, sans qu'on connaisse, hormis le montant sollicité, les caractéristiques de l'emprunt sollicité ; qu'au demeurant la réponse négative du Crédit agricole d'Aquitaine, intervenue le 4 juin 2007, plus de 7 mois plus tard, fait état d'une demande de prêt à hauteur de 1 300 000 ¿, ce qui ne correspond pas à la demande de crédit initiale, les raisons du refus restant ignorées ; que par ailleurs selon les pièces produites par José Y..., la BNP Paribas n'aurait apporté une réponse négative que le 5 juin 2007, soit plus de 7 mois plus tard, sans qu'on connaisse exactement les caractéristiques du prêt demandé, et ni les exigences posées par l'emprunteur, José Y...ayant montré qu'il avait l'art de prolonger outre mesure les négociations, en en faisant fluctuer les conditions ; qu'ainsi il a pu obtenir des époux X...un premier avenant le 11 décembre 2006, par lequel il obtenait à la fois un report de la date de réalisation de la vente, et un report du terme de la condition suspensive, ainsi qu'une diminution de la clause pénale ; puis le 31 janvier 2007 il tentait d'obtenir un nouveau report ; puis le 13 juillet 2007 il proposait un avenant, en se gardant bien de le signer, tendant à repousser au 31 décembre 2007, la date de réalisation de la vente tout en prétendant qu'il n'aurait pas recours à un emprunt, et enfin le 17 décembre 2007, il fera miroiter de nouvelles conditions d'acquisition de l'immeuble, en créant avec son épouse une SARL, en réalisant des biens immobiliers, et en ayant recours à des prêts relais ; qu'en conclusion, dans la mesure où José Y...ne justifie pas avoir sollicité des prêts répondant aux caractéristiques stipulées dans le compromis de vente, et sans qu'on connaisse les raisons du refus opposé par les banques 7 mois après les demandes initiales de prêts il y a lieu de considérer que José Y...n'apporte pas la preuve de l'accomplissement des diligences nécessaires pour l'obtention du prêt stipulé ; qu'en conséquence la non réalisation de la condition suspensive doit être considérée comme étant imputable à José Y...; que les rapports des parties étant régis par l'avenant signé le 11 décembre 2006. prévoyant le paiement, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 75 000 ¿. par la partie à laquelle serait imputable la non réitération de l'acte authentique, il y a lieu de mettre cette somme à la charge de José Y..., lequel n'a fait savoir, par l'intermédiaire de son notaire de Saint-André-de-Cubzac, que le 17 mars 2008 qu'il n'était pas en mesure de régulariser l'acte authentique, faute d'avoir obtenu le financement nécessaire ; qu'il a fallu que les époux X..., par acte d'huissier du 10 mars 2008, fassent sommation à José Y...d'indiquer s'il entendait signer sans délai l'acte authentique réalisant la vente, le destinataire se bornant à indiquer qu'il n'avait toujours pas obtenu de prêt, et qu'il répondrait par l'intermédiaire de son notaire ; que par ses nombreuses sollicitations auprès des époux X..., postérieurement à la caducité du compromis de vente initial. José Y...a incité les vendeurs à prolonger leur offre de cession, en faisant miroiter de façon illusoire, la possibilité d'un financement pour son acquisition, alors que l'intéressé était manifestement dans l'incapacité d'obtenir les fonds nécessaires ; que le montant de la clause pénale ne sera pas révisé dans la mesure où elle n'apparaît ni manifestement excessive, ni dérisoire, au regard des préjudices subis par les époux X...; que si le comportement de M. José Y...a causé aux vendeurs divers préjudices liés à l'immobilisation de leur bien dont la vente est restée paralysée pendant près de 18 mois du fait de l'acquéreur, mais aussi en raison des charges supportées pour cette résidence secondaire entre 2007 et 2009 : taxes foncières et d'habitation sur 2 ans, entretien du jardin et de la piscine. primes d'assurances, nouveaux rapports d'expertises exigés réglementairement pour la vente intervenue fin 2009 en faveur d'un tiers acquéreur, il apparaît qu'au vu des justificatifs produits, ces préjudices n'excèdent pas le montant de la clause pénale ; qu'en effet doivent être exclus les postes de préjudices suivants réclamés par les époux X...:- indemnité correspondant à l'occupation d'un logement, les époux X...n'en justifiant pas,- les taxes foncières et d'habitation au titre de l'année 2007, dues en tout état de cause par les époux X..., les frais d'entretien du jardin pour le 2e semestre 2006,- certains frais d'entretien de la piscine réclamés sans qu'ils soient justifiés par une facture détaillée,- les factures d'eau et d'électricité, lesquelles paraissent correspondre à la consommation des occupants-l'impôt de solidarité sur la fortune, lequel aurait de toute façon été dû sur le remploi du prix de vente, voire sur les liquidités ; qu'outre la somme de 75 000 euros mise à la charge de M. José Y..., celui-ci devra en application de l'article 700 du code de procédure civile, verser la somme de 3 000 euros aux époux X..., dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser ceux-ci supporter les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en cause d'appel, cette somme de 3 000 ¿ venant en sus de celle déjà allouée sur le même fondement par le premier juge ».
1°/ ALORS QUE les époux X...n'ayant pas soutenu que Monsieur Y...ne justifiait pas avoir présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il en résultait qu'ils considéraient conformes les demandes formées par l'acquéreur auprès des deux organismes bancaires, que dès lors la cour d'appel ne pouvait condamner celui-ci à leur verser la somme de 75 000 ¿ au titre de la non réalisation de la condition suspensive en relevant d'office le moyen selon lequel Monsieur Y...ne justifiait pas avoir sollicité des prêts répondant aux caractéristiques stipulées dans le compromis de vente ; que dès lors l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'EN toute hypothèse, les époux X...n'ayant pas soutenu que Monsieur Y...ne justifiait pas avoir présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il était acquis aux débats qu'ils considéraient conformes les demandes de prêts formulés par l'acquéreur auprès de deux organismes bancaires, que dès lors il appartenait aux vendeurs de rapporter la preuve que l'accomplissement de la condition suspensive avait été empêchée par celui-ci par un fait autre que les demandes de prêt ; qu'en affirmant que Monsieur Y...ne rapportait pas la preuve de l'accomplissement des diligences nécessaires à l'obtention d'un prêt stipulé conforme aux clauses contractuelles, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1178 et 1315 du Code civil ;
3°/ ALORS QU'EN considérant que la non réalisation de la condition suspensive était imputable à Monsieur Y...au motif qu'on ne connaissait pas les raisons du refus opposé par les banques sept mois après les demandes initiales, la cour d'appel qui, en outre a opéré une confusion entre les prêts sollicités a violé l'article 1178 du Code civil.
4°/ ALORS EN OUTRE qu'en statuant ainsi la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...(demandeurs au pourvoi incident).
Les époux X...font grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement déféré en ce qu'il avait fixé à 150 000 ¿ le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. Y...à leur profit et, statuant à nouveau de ce chef, de l'avoir condamné à leur payer la somme de 75 000 ¿ seulement avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2008 ;
AUX MOTIFS QUE, par ailleurs, selon les pièces produites par José Y..., la BNP Paribas n'aurait apporté une réponse négative que le 5 juin 2007, soit plus de 7 mois plus tard, sans que l'on connaisse exactement les caractéristiques du prêt demandé, ni les exigences posées par l'emprunteur, José Y...ayant montré qu'il avait l'art de prolonger outre mesure les négociations, en faisant fluctuer les conditions ; qu'ainsi il a pu obtenir des époux X...un premier avenant le 11 décembre 2006, par lequel il obtenait à la fois un report de la date de réalisation de la vente, et un report du terme de la condition suspensive, ainsi qu'une diminution de la clause pénale ; puis le 31 janvier 2007 il tentait d'obtenir un nouveau report ; puis le 13 juillet 2007 il proposait un avenant en se gardant bien de le signer, tendant à repousser au 31 décembre 2007, la date de réalisation de la vente, tout en prétendant qu'il n'aurait pas recours à un emprunt, et enfin, le 17 décembre 2007, il fera miroiter de nouvelles conditions d'acquisition de l'immeuble, en créant avec son épouse une SARL, en réalisant des biens immobiliers, et en ayant recours à des prêts relais (¿) ; que les rapports des parties étant régis par l'avenant signé le 11 décembre 2006, prévoyant le paiement à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 75 000 ¿, par la partie à laquelle serait imputable la non réitération de l'acte authentique, il y a lieu de mettre cette somme à la charge de José Y..., lequel n'a fait savoir, par l'intermédiaire de son notaire de Saint André de Cubzac, que le 17 mars 2008 qu'il n'était pas en mesure de régulariser l'acte authentique, faute d'avoir obtenu le financement nécessaire ; il a fallu que les époux X..., par acte d'huissier du 10 mars 2008, fassent sommation à José Y...d'indiquer s'il entendait signer sans délai l'acte authentique réalisant la vente, le destinataire se bornant à indiquer qu'il n'avait toujours pas obtenu de prêt, et qu'il répondrait par l'intermédiaire de son notaire ; que par ses nombreuses sollicitations auprès des époux X..., postérieurement à la caducité du compromis de vente initial, José Y...a incité les vendeurs à prolonger leur offre de cession, en faisant miroiter de façon illusoire, la possibilité d'un financement pour son acquisition, alors que l'intéressé était manifestement dans l'incapacité d'obtenait les fonds nécessaires ; le montant de la clause pénale ne sera pas révisé dans la mesure où il n'apparaît ni manifestement excessive, ni dérisoire, au regard des préjudices subis par les époux X...;
ALORS QUE la clause selon laquelle « Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tout moyen et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, pour le retard d'exécution, la somme de 75 000 ¿ », stipulée dans l'avenant du 11 décembre 2006, sanctionnait un comportement différent de celle prévoyant qu'« en cas de renoncement à l'achat de la part de l'acquéreur au-delà du délai prévu par la loi, ce dernier sera redevable au vendeur d'une indemnité équivalant à 10 % du prix de vente fixé, en l'espèce ; 150 000 ¿ (cent cinquante mille euros) », qui figurait dans le compromis du 29 septembre 2006, et s'est ajoutée à cette dernière ; que dès lors, en retenant, pour ne condamner M. Y..., qui avait renoncé à l'achat, à payer aux époux X...que la seule somme de 75 000 ¿, que l'avenant du 11 décembre 2006 comportait une diminution de la clause pénale, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes du contrat initial et de l'avenant précité, a violé l'article 1134 du code civil.
