LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 24 novembre 2011), que le 19 juin 2008, la société civile immobilière Lodge (la SCI) a promis de vendre à M. X... un appartement, l'acte prévoyant que, dans le cas où l'une des parties refuserait de réitérer la vente, elle serait tenue de payer à l'autre partie une somme à titre d'indemnisation forfaitaire ; que M. X... ayant refusé de réitérer la vente, la SCI l'a assigné le 10 décembre 2008 en paiement de la clause pénale ;
Sur le premier moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à constater la caducité de la promesse de vente et de le condamner au paiement de la clause pénale, alors, selon le moyen :
1°/ que l'absence de réitération authentique, ou de demande en justice visant à faire constater l'existence d'un transfert de propriété, dans le délai de six mois suivant l'acte sous seing privé portant cession d'un immeuble situé dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de Moselle entraîne la caducité de cet acte ; que l'introduction dans ce délai d'une demande visant à obtenir l'allocation de dommages-intérêts pour inexécution ne suffit pas à éviter la caducité de l'acte ; qu'en décidant le contraire, pour estimer que la demande en dommages-intérêts dont ils étaient saisis suffisait à consolider l'acte du 19 juin 2008, les juges du fond ont violé l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
2°/ que toute substitution de motifs est exclue qui viserait à relever que la caducité de l'acte sous seing privé n'entraîne pas celle de la clause pénale qu'il contient, dès lors que cette solution repose nécessairement sur la volonté des parties de disjoindre la clause pénale du transfert du propriété, et que cette appréciation suppose un examen de fait dont les juges du fond se sont abstenus ; si bien que, même de ce point de vue, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
3°/ que dès lors que la règle posée par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 vise à limiter dans le temps l'immobilisation des droits immobiliers résultant d'actes ignorés des tiers et repose sur une légitime suspicion à l'égard des actes sous seing privé conclus en matière immobilière, aucun droit ne peut être extrait de ces actes qui viendrait contraindre la liberté de disposition du propriétaire une fois acquis la caducité sanctionnant l'expiration du délai de six mois ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
Mais attendu que la sanction de la caducité ne concerne que l'acte portant transfert de droits immobiliers et n'affecte pas la clause pénale qui doit produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties ; qu'ayant relevé que les conditions suspensives avaient été levées et que la promesse de vente contenait une clause pénale en ces termes : « En application de la rubrique " réalisation " et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages-et-intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 8 500 euros », l'arrêt se trouve légalement justifié par ce motif de pur droit substitué à celui critiqué ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait de l'expertise contradictoire à laquelle il a été procédé à la demande du vendeur qu'il ne se produisait aucune infiltration d'eaux pluviales dans l'appartement situé sous les combles, étant précisé que l'appartement de M. X... était situé au premier étage et le remplacement de la toiture était à envisager dans un délai de cinq à dix ans, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le refus de signer l'acte définitif de vente à raison de l'état de la toiture n'était pas justifié ni légitime et que la clause pénale devait recevoir application ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. X... tendant à faire constater la caducité du compromis et l'a condamné à paiement au titre de la clause pénale figurant à ce compromis ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties ont signé un compromis de vente immobilière le 19 juin 2008 pour le vendeur, le 17 juin 2008 pour l'acquéreur ; que la SCI LODGE a assigné l'acquéreur, M. Gabriel X..., par acte en date du 10 décembre 2008, soit dans le délai de six mois courant à compter de la signature du compromis ; qu'il s'ensuit, ainsi que décidé par le tribunal, qu'il n'y a pas caducité de l'acte sous seing privé, de sorte que la discussion des parties en appel quant à la portée et aux effets de la caducité par application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 est sans emport ; qu'il est expressément prévu dans le compromis une clause pénale en ces termes : " En application de la rubrique « réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages-et-intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 8500 ¿ " ; qu'il est constant que les conditions suspensives étaient levées, que dans le procès-verbal dressé le 21 novembre 2008 ¿ date à laquelle les parties étaient convoquées devant lui pour réitérer la vente ¿ Me Y... notaire à Woippy a consigné que la SCI LODGE souhaitait toujours vendre aux conditions du compromis, mais que M. Gabriel X... souhaitait acquérir à un prix moindre dans la mesure où l'état de la toiture ne lui a pas été relevé révélé lors de la visite des lieux au moment de la signature du compromis ; qu'or, ainsi que l'ont relevé les premiers juges dans la décision entreprise, il ressort de l'expertise privée, à laquelle il a été procédé à la demande du vendeur par le cabinet AIGUIER de façon contradictoire en présence de M. X..., qu'il ne se produit actuellement aucune infiltration d'eaux pluviales dans l'appartement situé dans les combles ¿ étant précisé que l'appartement, objet du compromis litigieux, est situé au 1er étage de l'immeuble ¿, et que le remplacement de la couverture est à envisager entre 5 et 10 ans ; qu'en conséquence, au vu de ce rapport d'expertise, le refus de signer l'acte définitif de vente opposé par M. Gabriel X... n'est ni justifié ni légitime, étant observé qu'il ressort indiscutablement du procès-verbal du notaire précité que l'acquéreur avait déjà été mis en possession des. lieux avec la remise des clés au 19 septembre 2008 ; que la clause pénale doit en conséquence recevoir application, ainsi que l'ont décidé les premiers juges qui ont condamné M. Gabriel X... au paiement de la somme de 8 500 ¿ au titre de la clause pénale ; que l'appelant ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale dont il sollicite, à titre subsidiaire, la réduction ; qu'au contraire, il sera observé que la SCI LODGE lui avait déjà confié les clefs du logement vendu, et n'a pu finalement céder son bien que le 17 juillet 2009 au prix de 72 000 ¿ (au lieu du prix de 85 000 ¿ convenu avec M. X...) » (arrêt, p. 3-4) ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'« aux termes de la clause pénale convenue dans l'acte litigieux, " En application de la rubrique " RÉALISATION " et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 8 500 euros. " ; qu'en l'espèce, M. X... a refusé de signer l'acte authentique de vente, car il souhaitait qu'il y ait une diminution du prix, invoquant l'existence de désordres au niveau de la toiture de l'immeuble ; qu'or il résulte de l'expertise privée réalisée contradictoirement qu'il n'existe actuellement aucune infiltration d'eaux pluviales dans l'appartement se situant sous le toit ; que des travaux au niveau de la toiture seront nécessaires mais pas avant 5 ans ; que le refus de signer l'acte de vente authentique par M. X... n'est donc pas justifié » (jugement, p. 3) ;
ALORS QUE, premièrement, l'absence de réitération authentique, ou de demande en justice visant à faire constater l'existence d'un transfert de propriété, dans le délai de six mois suivant l'acte sous seing privé portant cession d'un immeuble situé dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de Moselle entraîne la caducité de cet acte ; que l'introduction dans ce délai d'une demande visant à obtenir l'allocation de dommages-intérêts pour inexécution ne suffit pas à éviter la caducité de l'acte ; qu'en décidant le contraire, pour estimer que la demande en dommages-intérêts dont ils étaient saisis suffisait à consolider l'acte du 19 juin 2008, les juges du fond ont violé l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
ALORS QUE, deuxièmement, toute substitution de motifs est exclue qui viserait à relever que la caducité de l'acte sous seing privé n'entraîne pas celle de la clause pénale qu'il contient, dès lors que cette solution repose nécessairement sur la volonté des parties de disjoindre la clause pénale du transfert du propriété, et que cette appréciation suppose un examen de fait dont les juges du fond se sont abstenus ; si bien que, même de ce point de vue, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
ET ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, dès lors que la règle posée par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 vise à limiter dans le temps l'immobilisation des droits immobiliers résultant d'actes ignorés des tiers et repose sur une légitime suspicion à l'égard des actes sous seing privé conclus en matière immobilière, aucun droit ne peut être extrait de ces actes qui viendrait contraindre la liberté de disposition du propriétaire une fois acquis la caducité sanctionnant l'expiration du délai de six mois ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. X... tendant à faire constater la caducité du compromis et l'a condamné à paiement au titre de la clause pénale figurant à ce compromis ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties ont signé un compromis de vente immobilière le 19 juin 2008 pour le vendeur, le 17 juin 2008 pour l'acquéreur ; que la SCI LODGE a assigné l'acquéreur, M. Gabriel X..., par acte en date du 10 décembre 2008, soit dans le délai de six mois courant à compter de la signature du compromis ; qu'il s'ensuit, ainsi que décidé par le tribunal, qu'il n'y a pas caducité de l'acte sous seing privé, de sorte que la discussion des parties en appel quant à la portée et aux effets de la caducité par application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 est sans emport ; qu'il est expressément prévu dans le compromis une clause pénale en ces termes : " En application de la rubrique « réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages-et-intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 8500 ¿ " ; qu'il est constant que les conditions suspensives étaient levées, que dans le procès-verbal dressé le 21 novembre 2008 ¿ date à laquelle les parties étaient convoquées devant lui pour réitérer la vente ¿ Me Y... notaire à Woippy a consigné que la SCI LODGE souhaitait toujours vendre aux conditions du compromis, mais que M. Gabriel X... souhaitait acquérir à un prix moindre dans la mesure où l'état de la toiture ne lui a pas été relevé révélé lors de la visite des lieux au moment de la signature du compromis ; qu'or, ainsi que l'ont relevé les premiers juges dans la décision entreprise, il ressort de l'expertise privée, à laquelle il a été procédé à la demande du vendeur par le cabinet AIGUIER de façon contradictoire en présence de M. X..., qu'il ne se produit actuellement aucune infiltration d'eaux pluviales dans l'appartement situé dans les combles ¿ étant précisé que l'appartement, objet du compromis litigieux, est situé au 1er étage de l'immeuble ¿, et que le remplacement de la couverture est à envisager entre 5 et 10 ans ; qu'en conséquence, au vu de ce rapport d'expertise, le refus de signer l'acte définitif de vente opposé par M. Gabriel X... n'est ni justifié ni légitime, étant observé qu'il ressort indiscutablement du procès-verbal du notaire précité que l'acquéreur avait déjà été mis en possession des. lieux avec la remise des clés au 19 septembre 2008 ; que la clause pénale doit en conséquence recevoir application, ainsi que l'ont décidé les premiers juges qui ont condamné M. Gabriel X... au paiement de la somme de 8 500 ¿ au titre de la clause pénale ; que l'appelant ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale dont il sollicite, à titre subsidiaire, la réduction ; qu'au contraire, il sera observé que la SCI LODGE lui avait déjà confié les clefs du logement vendu, et n'a pu finalement céder son bien que le 17 juillet 2009 au prix de 72 000 ¿ (au lieu du prix de 85 000 ¿ convenu avec M. X...) » (arrêt, p. 3-4) ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'« aux termes de la clause pénale convenue dans l'acte litigieux, " En application de la rubrique " RÉALISATION " et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 8 500 euros. " ; qu'en l'espèce, M. X... a refusé de signer l'acte authentique de vente, car il souhaitait qu'il y ait une diminution du prix, invoquant l'existence de désordres au niveau de la toiture de l'immeuble ; qu'or il résulte de l'expertise privée réalisée contradictoirement qu'il n'existe actuellement aucune infiltration d'eaux pluviales dans l'appartement se situant sous le toit ; que des travaux au niveau de la toiture seront nécessaires mais pas avant 5 ans ; que le refus de signer l'acte de vente authentique par M. X... n'est donc pas justifié » (jugement, p. 3) ;
ALORS QUE, premièrement, il y a dol dès lors que l'acquéreur a déterminé son consentement sous l'effet des manoeuvres ou du silence fautif du vendeur ; qu'en se bornant à énoncer au cas d'espèce qu'il n'existait pas, au jour de la vente, d'infiltration d'eaux pluviales dans l'appartement situé dans les combles, et que l'état de la toiture n'exigeait son remplacement que dans un délai de cinq à dix ans, quand ce motif était inopérant, faute de savoir s'il n'y avait pas eu méprise de l'acquéreur sur un élément déterminant de son consentement, les juges du fond ont violé l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir recherché si, au cas d'espèce, il n'y avait pas eu méprise de M. X... sur l'état de la toiture par suite du silence gardé par le vendeur sur ce point, et si cette méprise ne portait pas sur un élément déterminant de son consentement, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, et plus subsidiairement, faute de s'expliquer sur le point de savoir si le mauvais état de la toiture, joint à la non-conformité des barreaux de la terrasse, n'avait pas été, du fait du silence du vendeur, le siège d'une méprise de M. X... constitutive d'un dol de la SCI LODGE, les juges du fond ont de nouveau entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
