LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X..., ès qualité de mandataire liquidateur de la société Byron Elysées investissement, de sa reprise d'instance ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 janvier 2013), que par acte à effet au 1er mars 2000, la SCI des Chardonnerets (la SCI), aux droits de laquelle vient la société Byron Elysées investissement, a donné à bail à la société Anixter France (la société Anixter) des locaux à usage de bureaux et d'entrepôts pour une durée de 9 années ; que la société Anixter a donné congé par acte du 3 août 2005 pour la deuxième échéance triennale, soit le 28 février 2006 ; que par acte du 13 septembre 2005 à effet au 1er mars 2006, les parties ont conclu un bail d'une durée d'un an portant sur les mêmes locaux, au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce ; que la société Anixter France a quitté les lieux puis remis les clefs le 5 mars 2007 ; qu'elle a assigné son bailleur en remboursement du dépôt de garantie ; que celui-ci a sollicité à titre reconventionnel la requalification du bail du 13 septembre 2005 en bail soumis au statut et le paiement des loyers échus au 12 mars 2010 ;
Attendu que pour accueillir la demande de la société Anixter, l'arrêt retient que le bail conclu le 13 septembre 2005 fait expressément référence aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, que les dispositions de ce texte, qui visent la faculté pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux lors de l'entrée dans les lieux du preneur, ne sont pas applicables, la société Anixter ayant occupé les lieux en vertu d'un bail statutaire antérieur, que la convention conclue doit donc être autrement qualifiée, conformément à la commune intention des parties, que les parties ont expressément renoncé dans ce bail, ensemble, à l'application du statut des baux commerciaux en termes clairs et précis et qu'il s'agit donc d'une simple convention d'occupation temporaire, acceptée par l'une et l'autre des parties dans un intérêt pratique, qui a pris fin le 27 février 2007, date à laquelle la société Anixter a quitté les lieux ;
Qu'en relevant ainsi d'office le moyen tiré de la requalification du bail du 13 septembre 2005 en convention d'occupation temporaire, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations alors qu'elles n'avaient débattu que de la requalification du bail dérogatoire du 13 septembre 2005 en bail soumis au statut, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Anixter France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Byron Elysées investissements et M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail conclu le 13 septembre 2005 est une convention d'occupation qui a pris fin le 28 février 2007, constaté que la remise des clés par la société Anixter a eu lieu le 5 mars 2007, et condamné la société Byron Elysées investissement à payer à la société Anixter France la somme de 116.898, 87 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2007 ;
Alors, d'une part, que, dans ses écritures d'appel (conclusions du 11 décembre 2012, p. 3), la société Byron Elysées Investissement faisait valoir, à titre liminaire, que les pièces invoquées par une partie au soutien de ses prétentions doivent être écartées des débats lorsqu'elles n'ont pas été communiquées simultanément à la notification de ses conclusions et, sur cette base, concluait au rejet de l'ensemble des pièces produites par la société Anixter France, faute de simultanéité ; qu'en statuant sur les prétentions respectives des parties au visa de leurs dernières conclusions sans répondre à ce moyen tendant au rejet des pièces produites à leur soutien par la société Anixter France, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, et en tout état de cause, que les pièces invoquées par une partie au soutien de ses prétentions doivent être écartées des débats lorsqu'elles n'ont pas été communiquées simultanément à la notification de ses conclusions ; qu'en statuant sur les prétentions respectives des parties sans rechercher si les pièces produites à leur soutien par la société Anixter France et dont le rejet était expressément sollicité ne devaient pas être écartées des débats, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à son arrêt au regard de l'article 906 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail conclu le 13 septembre 2005 est une convention d'occupation qui a pris fin le 28 février 2007, constaté que la remise des clés par la société Anixter a eu lieu le 5 mars 2007, et condamné la société Byron Elysées investissement à payer à la société Anixter France la somme de 116.898, 87 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2007 ;
Aux motifs que « le bail conclu le 13 septembre 2005 fait expressément référence aux dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; que cependant, dans la mesure où la société Anixter France a régulièrement occupé les lieux suivant bail commercial à effet du 1er mars 2000 auquel il a été régulièrement mis fin par acte du 4 août 2005 prenant effet le 28 février 2006, les dispositions de l'article L. 145-5, qui visent la faculté pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux lors de l'entrée dans les lieux du preneur, ne pouvaient trouver à s'appliquer ; que, pour autant, la convention conclue n'est pas nulle mais doit être autrement qualifiée, conformément à la commune intention des parties ; qu'il résulte des termes de ce bail du 13 septembre 2005 qu'il a été conclu pour une durée de un an et manifeste l'accord explicite des parties pour écarter toute soumission au statut des baux commerciaux, interdisant au preneur de se prévaloir d'un droit à renouvellement ou à une indemnité d'éviction et, de manière générale, de tous droits autres que ceux résultant de la convention, cette stipulation étant considérée comme la condition déterminante du contrat sans laquelle il n'aurait pas été conclu ; que les parties ont ainsi expressément renoncé, ensemble, à l'application du statut des baux commerciaux en termes clairs et précis, dénués de toute équivoque ; qu'en effet, la convention ne constitue pas, ainsi qu'il a été dit, le bail dérogatoire prévu à l'article L. 145-5 du Code de commerce qui, seul, peut se poursuivre par un bail commercial quand le preneur reste dans les lieux et à l'expiration duquel seulement une renonciation valable au droit acquis au statut peut être invoquée ; qu'il s'agit, en l'espèce, d'une simple convention temporaire, acceptée par l'une et l'autre des parties dans un intérêt pratique, la société Anixter France n'ayant pas trouvé de locaux susceptibles de l'accueillir et c'est donc la conclusion même de cette convention qui constitue la renonciation au statut des baux commerciaux, dont le droit se trouvait acquis à compter de la résiliation du bail commercial ; que la société Byron Elysées Investissement fait valoir, à titre subsidiaire, que la locataire est restée dans les lieux plusieurs jours après l'expiration de la convention et qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce, si le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que toutefois, les dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce n'étant pas applicables, la société Byron Elysées Investissement ne peut les invoquer au soutien de sa demande subsidiaire (...) » ;
Alors, d'une part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction; qu'il ne peut pas relever un moyen d'office sans inviter les parties à faire valoir leurs observations ; qu'en l'espèce, la société Anixter France se bornait à soutenir, à l'appui de ses prétentions, que le bail dérogatoire conclu le 13 septembre 2005 était valable et qu'elle avait régulièrement libéré les lieux à l'issue de ce bail ; qu'en relevant d'office que la convention du 13 septembre 2005 devait être analysée en « une simple convention temporaire, acceptée par l'une et l'autre des parties dans un intérêt pratique », sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen mélangé de fait et de droit, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
Alors, d'autre part, que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties; qu'en décidant, en l'espèce, que le bail du 13 septembre 2005 constituait une convention d'occupation temporaire ayant pris fin le 28 février 2007, là où les parties avaient expressément fait valoir, dans leurs écritures de première instance et d'appel, que leur commune intention avait été de conclure un bail dérogatoire et non une convention d'occupation précaire, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
Alors, enfin, et en tout état de cause, qu'en énonçant, au dispositif de son arrêt, que le bail signé le 13 septembre 2005 constituait une convention d'occupation ayant pris fin le 28 février 2007, quand elle n'était saisie d'aucune demande en ce sens, la Cour d'appel a statué extra petita, et derechef violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail conclu le 13 septembre 2005 est une convention d'occupation qui a pris fin le 28 février 2007, constaté que la remise des clés par la société Anixter a eu lieu le 5 mars 2007, et condamné la société Byron Elysées investissement à payer à la société Anixter France la somme de 116.898, 87 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2007 ;
Aux motifs que « le bail conclu le 13 septembre 2005 fait expressément référence aux dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; que cependant, dans la mesure où la société Anixter France a régulièrement occupé les lieux suivant bail commercial à effet du 1er mars 2000 auquel il a été régulièrement mis fin par acte du 4 août 2005 prenant effet le 28 février 2006, les dispositions de l'article L. 145-5, qui visent la faculté pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux lors de l'entrée dans les lieux du preneur, ne pouvaient trouver à s'appliquer ; que, pour autant, la convention conclue n'est pas nulle mais doit être autrement qualifiée, conformément à la commune intention des parties ; qu'il résulte des termes de ce bail du 13 septembre 2005 qu'il a été conclu pour une durée de un an et manifeste l'accord explicite des parties pour écarter toute soumission au statut des baux commerciaux, interdisant au preneur de se prévaloir d'un droit à renouvellement ou à une indemnité d'éviction et, de manière générale, de tous droits autres que ceux résultant de la convention, cette stipulation étant considérée comme la condition déterminante du contrat sans laquelle il n'aurait pas été conclu ; que les parties ont ainsi expressément renoncé, ensemble, à l'application du statut des baux commerciaux en termes clairs et précis, dénués de toute équivoque ; qu'en effet, la convention ne constitue pas, ainsi qu'il a été dit, le bail dérogatoire prévu à l'article L. 145-5 du Code de commerce qui, seul, peut se poursuivre par un bail commercial quand le preneur reste dans les lieux et à l'expiration duquel seulement une renonciation valable au droit acquis au statut peut être invoquée ; qu'il s'agit, en l'espèce, d'une simple convention temporaire, acceptée par l'une et l'autre des parties dans un intérêt pratique, la société Anixter France n'ayant pas trouvé de locaux susceptibles de l'accueillir et c'est donc la conclusion même de cette convention qui constitue la renonciation au statut des baux commerciaux, dont le droit se trouvait acquis à compter de la résiliation du bail commercial ; que la société Byron Elysées Investissement fait valoir, à titre subsidiaire, que la locataire est restée dans les lieux plusieurs jours après l'expiration de la convention et qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce, si le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que toutefois, les dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce n'étant pas applicables, la société Byron Elysées Investissement ne peut les invoquer au soutien de sa demande subsidiaire (...) »;
Alors, d'une part, qu'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; qu'en l'espèce, l'article 1er de la convention intitulée « bail dérogatoire au décret du 30 septembre 1953 » signée le 13 septembre 2005 stipulait expressément que « les parties entendent par les présentes bénéficier pour la durée ci-dessous convenue de la faculté prévue et organisée par l'article 3.2 du décret n° 53.960 du 30 septembre 1953 » et que cette faculté constituait la « condition déterminante de ce contrat sans laquelle il n'aurait pas été conclu » ; qu'en son article 3, cette convention précisait, en outre, que « la présente location est consentie et acceptée dans les conditions prévues par l'article 145-5 du Code de commerce » ; qu'en énonçant, au mépris de ces dispositions claires et précises traduisant la volonté dépourvue d'équivoque des parties de conclure un bail dérogatoire, que le contrat du 13 septembre 2005 devait s'analyser, « conformément à la commune intention des parties », en une convention d'occupation temporaire, la Cour d'appel les a dénaturées, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que la convention d'occupation précaire se distingue du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux visé par l'article L. 145-5 du Code de commerce par la fragilité de l'occupation à laquelle le propriétaire peut mettre fin à tout moment ; qu'en estimant, en l'espèce, que le bail du 13 septembre 2005 devait être analysé en une convention d'occupation temporaire, dès lors qu'il avait « été conclu pour une durée de un an » et comportait « l'accord explicite des parties pour écarter toute soumission au statut des baux commerciaux, interdisant au preneur de se prévaloir d'un droit à renouvellement ou à une indemnité d'éviction et, de manière générale, de tous droits autres que ceux résultant de la convention (...)», la Cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à caractériser la précarité du droit de l'occupant, n'a pas donné de base légale à son arrêt au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, en outre, que la qualification de convention d'occupation précaire suppose que l'occupation des lieux ne soit autorisée qu'en raison de circonstances particulières et objectives, autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime de précarité ; qu'en décidant que le bail conclu le 13 septembre 2005 constituait une convention d'occupation temporaire, sans caractériser aucune circonstance objective de nature à justifier la précarité de l'occupation, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à son arrêt au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Alors, enfin, et en tout état de cause, que la renonciation au statut des baux commerciaux, qu'elle émane du preneur ou du bailleur, ne saurait être anticipée, et n'est partant valable que lorsqu'elle est postérieure à la signature du bail de courte durée ; qu'en décidant, néanmoins, qu'en concluant le bail du 13 septembre 2005, les parties avaient renoncé à l'application du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
