LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° C 13-15.096 et n° T 13-19.434 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mars 2013), que le 12 avril 2011, M. et Mme X... ont renouvelé le bail donné à la société Studium haute coiffure pour des locaux à usage commercial ; que, par acte du même jour, celle-ci a cédé son droit au bail à la société Kléber Gift ; que les bailleurs ont délivré au preneur une première sommation visant la clause résolutoire d'avoir à cesser les travaux, puis une seconde de remettre les lieux dans leur état antérieur et ont assigné la société Kléber Gift en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;
Attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait que le preneur ne pouvait faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et écrit du bailleur et retenu, sans dénaturation, que tous les travaux nécessitaient une autorisation des bailleurs que la société Kléber Gift ne démontrait pas avoir obtenue et que la despécialisation ne la dispensait pas d'obtenir cette autorisation qui ne pouvait être implicite, la cour d'appel, qui n'a pas tranché de contestation sérieuse et procédé à la recherche prétendument omise en a exactement déduit que la clause résolutoire était acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Kléber Gift aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Kléber Gift à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Kléber Gift ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit aux pourvois n° C 13-15.096 et n° T 13-19.434 par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Kléber Gift,
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 5 novembre 2011, et d'avoir en conséquence ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la société Kleber Gift et de tous occupants de son chef des locaux litigieux, dit que le sort des objets mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, condamné la société Kleber Gift à payer à M. et Mme X... une indemnité d'occupation provisionnelle, et condamné la société Kleber Gift à remettre les locaux dans leur état antérieur dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance de référé puis sous astreinte passé ce délai ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'appelante estime que l'autorisation de déspécialisation des locaux impliquait l'accord des bailleurs d'effectuer les travaux d'aménagement des locaux à leur nouvelle destination, qu'elle se prévaut de ce qu'elle s'est contentée de rafraîchir la façade et d'apposer une enseigne et que ces travaux d'adaptation et de mise en conformité ne nécessitaient aucune autorisation préalable ; qu'elle soutient n'avoir procédé à aucune transformation de la vitrine, ayant simplement changé l'enseigne, que si des dégradations ont été subies dans le plâtre de la loge mitoyenne à la suite des travaux effectués dans le local commercial, les bailleurs n'ont pas répondu à l'offre qu'elle avait faite de les réparer à la suite de la sommation du 4 novembre 2011 et que s'agissant du climatiseur dans la cour intérieure de l'immeuble, il n'a occasionné aucune nuisance n'ayant jamais fonctionné et ayant de plus été retiré ; qu'elle reproche à ses bailleurs de ne pas avoir respecté leurs obligations contractuelles en s'abstenant de lui délivrer un local conforme à l'activité à laquelle il était destiné et subsidiairement demande des délais pour se mettre en conformité ; que les intimés rappellent les clauses du bail faisant obligation à la locataire de solliciter leur autorisation, se prévalent de ce que cette dernière n'a jamais demandé une quelconque autorisation de travaux et que c'est dans ces conditions qu'ils ont fait constater par huissier les 23 et 27 mai 2011 la réalisation de travaux et sollicité le 30 mai suivant l'intervention de l'architecte aux fins de constat, qu'ils se prévalent de ce que les sommations qu'ils ont délivrées à leur locataire sont restées sans effet ; qu'ils se réfèrent aux clauses du bail pour justifier que quelle que soit la nature des travaux, leur autorisation expresse était requise, et estiment que la locataire tente de minimiser de mauvaise foi la nature des travaux entrepris ; qu'ils dénient tout manquement à leurs obligations contractuelles ; considérant que le bail commercial dont l'appelante est cessionnaire selon acte du 12 avril 2011 prévoit, s'agissant de l'entretien, des travaux et réparations des lieux que le preneur ne peut faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, que tous les travaux autorisés devront être exécutés par des entreprises agréées et qualifiées par le bailleur sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur ; qu'il indique également que le preneur ne pourra effectuer aucune intervention en façade sans obtenir l'autorisation du bailleur et de la copropriété et fournir avant le début des travaux les autorisations administratives nécessaires ; qu'il ajoute que le preneur ne pourra poser d'enseigne qu'après accord écrit du bailleur, qu'en outre, cette enseigne devra recevoir l'autorisation de la copropriété, des services municipaux, de l'urbanisme ; que ces clauses sont claires et non sujettes à interprétation ; que M. X... et Mme Z... démontrent, suivant constats effectués par huissier les 23 et 27 mai 2011, que la locataire a entrepris des travaux (présence de deux ouvriers et stockage de matériaux de construction dans le local, devanture neuve, seuil de la boutique cassé, mur séparatif loge de l'immeuble jouxtant le local commercial en chantier, percements multiples du mur séparatif, présence de morceaux de plâtre au sol, présence d'un caisson de climatisation dans la cour de l'immeuble avec percement circulaire dans la façade, à l'arrière de cette installation, d'un passage de tuyaux reliés à cette installation), que leur architecte a également constaté le 30 mai suivant qu'une vitrine était posée, que l'enseigne était en cours de pose et que les travaux d'aménagement sur le chantier étaient fort avancés, qu'il a également relevé la présence d'un bloc de climatisation extérieur motorisé dans la courette au-dessus de la porte d'accès au local commercial et noté que l'ensemble vitrine était saillant par rapport à la pierre de seuil conservée de l'ancienne vitrine de 3 cm environ ; que les bailleurs justifient avoir fait délivrer les 3 juin 2011 et 4 octobre 2011 à leur locataire sommation de mise en demeure visant expressément la clause résolutoire insérée au bail d'avoir à cesser les infractions constatées les 23, 27 et 30 mai (se référant expressément à la teneur des constats d'huissier et aux constatations de l'architecte) et plus précisément de remettre la façade en son état antérieur, de procéder à l'enlèvement du climatiseur installé dans la courette et obstruer les percements circulaires qui ont été constatés dans la cour intérieure de l'immeuble, réparer le mur séparatif des locaux d'avec la loge du gardien, supprimer la banne et l'enseigne posée et toutes infractions évidentes dès lors que la locataire n'a sollicité aucune autorisation des bailleurs pour effectuer des travaux à l'intérieur des lieux loués et n'a jamais proposé à ceux-ci ou leur mandataire un projet de façade qui leur convienne ; qu'en réplique, la société locataire a fait délivrer le 4 novembre 2011 aux bailleurs une « sommation d'exécuter le bail de bonne foi » indiquant avoir pris possession des lieux aménagés pour l'exercice d'une activité de coiffure, avoir réalisé des travaux d'aménagement durant près de dix jours aux fins d'exercer l'activité de vente de vêtements féminins et prêt à porter, travaux finalisés le 1er juin 2011, et faisant valoir, en ce qui concerne les travaux que la vitrine est restée à l'état identique, que la façade a été uniquement repeinte, que le store a été changé à l'état neuf, que l'enseigne a été changée compte tenu de l'exercice d'une nouvelle activité autorisée par le bailleur, que la façade n'a fait l'objet d'aucune modification en l'absence de création d'ouverture et de changement de porte d'entrée, et que s'agissant du climatiseur, il n'a créé aucune nuisance n'ayant pas été mis en circulation et depuis retiré, ajoutant que seuls des travaux de décoration intérieurs avaient été réalisés sans accès à la loge du gardien et qu'elle se mettait à l'entière disposition du bailleur pour effectuer les travaux de remise en état et que le bailleur ne saurait à la fois autoriser l'exercice d'une nouvelle activité et lui demander la suppression de l'enseigne relative à cette activité, que cet acte sommait le bailleur de l'autoriser à accéder à la loge du gardien par l'entreprise de bâtiment choisie par la locataire pour les travaux de remise en état, de lui accorder une jouissance paisible des lieux loués et d'exécuter de bonne foi le bail commercial ; qu'il s'ensuit que la locataire ne conteste ni ne démontre avoir obtenu, ainsi que le lui imposait le bail, une quelconque autorisation écrite des bailleurs pour exécuter les travaux qu'elle reconnaît avoir effectués, que quelles que soient la portée et l'importance de ces travaux, elle ne pouvait, compte tenu des clauses du bail, se dispenser d'une telle autorisation qui ne saurait en aucun cas être implicite même à la suite d'une déspécialisation, que la locataire, à l'exception de l'installation du climatiseur, ne justifie pas avoir régularisé sa situation dans le délai d'un mois qui lui était imparti à compter du 4 octobre 2011 et ne peut utilement prétendre se dédouaner en sommant le bailleur le 4 novembre, jour de l'expiration de ce délai, d'avoir à lui permettre d'accéder aux parties communes pour remettre les lieux en état alors qu'elle ne justifie avoir entrepris utilement aucune diligence en ce sens ou s'être trouvée confrontée à un refus dans le mois qui lui était imparti ; que c'est en vain qu'elle tente d'instaurer une discussion sur la nature et l'importance des travaux entrepris dès lors que les constats effectués démontrent leur réalité et que les clauses du bail exigent clairement pour tous travaux une autorisation des bailleurs dont elle ne pouvait se dispenser ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que l'ordonnance a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, qu'elle doit être confirmée ; (...) qu'il ne paraît ni nécessaire ni opportun de modifier le montant de l'astreinte prononcée par l'ordonnance ; que le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux loués a été exactement arbitré par cette décision à celui du loyer contractuel outre taxes et charges » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par acte sous seing privé du 12 avril 2011, M. et Mme X... ont donné à bail à la société Studium Haute Coiffure des locaux commerciaux, dépendant d'un immeuble situé à Paris 16ème,68 avenue Kleber, pour l'activité de coiffure pour hommes femmes esthétique et parfumerie ; que le 12 avril 2011 la société Studium Haute Coiffure cédait son droit au bail à la société Kleber Gift qui déclarait expressément à l'acte avoir pris connaissance du bail et s'engageait à en exécuter toutes les clauses et conditions ; que le bail porte sur une boutique avec arrière-boutique d'un seul tenant, à la suite une pièce avec WC et lavabo et un sous-sol auquel on accède par la boutique ; que les bailleurs ont accordé la déspécialisation moyennant une indemnité de 20.000 €, pour que l'activité exercée soit une activité de prêt à porter lingerie vente de vêtements féminins et masculins, précisé dans l'acte de cession de bail ; que le bail prévoit qu'aucune intervention ne peut intervenir en façade sans autorisation préalable du bailleur et de la copropriété et qu'aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués ne peuvent être faits sans le consentement exprès et écrit du bailleur ; que les travaux doivent être exécutés par des entreprises agréées par le bailleur sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble ; qu'un constat d'huissier établi les 23 et 27 mai 2011 montre que des travaux sont en cours de réalisation dans la boutique et que le mur séparant celle-ci de la loge de l'immeuble présente des percements ; qu'un caisson de climatisation neuf a été posé dans la cour de l'immeuble contre la façade à l'arrière du local en travaux, derrière cette installation un percement circulaire, pratiqué dans la façade permet d'assurer le passage de tuyaux reliés à ce climatiseur ; qu'il est également produit les constatations d'un architecte mentionnant le bloc de climatisation et le changement de vitrine qui aurait dû être soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France ; que cet architecte, M. A..., mentionne que l'ensemble vitrine est saillant par rapport à la pierre de seuil conservée de l'ancienne vitrine de 3 cm environ ; que les bailleurs ont fait délivrer à la société Kleber Gift le 3 juin 2011, une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail d'avoir à cesser tous travaux, puis le 4 octobre 2011 une mise en demeure visant la clause résolutoire signifiée par acte d'huissier d'avoir à remettre la façade en état, enlever le climatiseur et obstruer les percements, supprimer la banne et l'enseigne posée et réparer le mur séparatif des locaux avec la loge du gardien ; que le 4 novembre 2011 la société locataire signifiait à ses bailleurs une sommation d'avoir à autoriser l'accès à la loge du gardien pour y faire exécuter les travaux de remise en état, accorder la jouissance paisible des lieux loués et exécuter de bonne foi le bail ; que seul le climatiseur a été déposé ; que les termes du bail sont explicites : il est nécessaire d'obtenir l'accord exprès et écrit du bailleur pour effectuer tous travaux ; que tel n'a pas été le cas ; que le procès-verbal de constat et les photographies versées aux débats démontrent le changement de la vitrine et l'existence de travaux non autorisés ; qu'il convient de constater que la sommation et la mise en demeure sont restées partiellement sans effet dans le délai d'un mois ; qu'aucune contestation de ces faits n'est sérieuse, ceux-ci sont établis ; que la déspécialisation du bail a été explicitement accordée mais celle-ci n'emporte nullement autorisation de travaux, il ne peut donc être valablement soutenu l'existence d'une autorisation implicite qui serait en violation flagrante des termes du bail ; que les demandes résultant de la sommation et de la mise en demeure n'ayant pas été remplies dans le délai d'un mois, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2011, avec toutes conséquences de droit et l'expulsion de la société Kleber Gift et de tous occupants de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance ; qu'il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés au montant du dernier loyer augmenté des charges ; qu'il convient de condamner la société Kleber Gift par provision au paiement des indemnités d'occupation provisionnelles ainsi fixées ; qu'il convient de condamner la société Kleber Gift à remettre les locaux dans leur état antérieur dans les 15 jours de la signification de la présente décision, passé ce délai une astreinte de 100 € par jour commencera à courir pendant 3 mois avant d'être à nouveau prononcée » ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE les clauses 5°) à 16°) du bail commercial, composant la section « entretien, travaux, réparations », n'exigeaient pas d'autorisation du bailleur pour réaliser, lors de la prise de possession des lieux par le preneur, les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux avec leur nouvelle destination contractuelle après déspécialisation (production n° 4) ; que dès lors, en jugeant que les clauses du bail exigeaient « pour tous travaux » une autorisation du bailleur (arrêt attaqué, p. 5 § 3 ; jugement entrepris, p. 3 § 8), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses précitées et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le juge des référés qui procède à l'interprétation des clauses imprécises d'un bail pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire, tranche une contestation sérieuse ; qu'en l'espèce, à supposer que les termes des clauses du bail relatives aux travaux ne soient pas clairs et précis (production n° 4, articles 5° à 16°), la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse en les interprétant pour juger que la réalisation de « tous travaux » était subordonnée à une autorisation du bailleur, et constater en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE les conventions légalement formées peuvent être révoquées du consentement mutuel de ceux qui les ont faites ; que la révocation ou la modification d'une convention écrite peut intervenir tacitement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que « compte tenu des clauses du bail exigeant une autorisation écrite du bailleur, le preneur ne saurait se dispenser d'une telle autorisation qui ne saurait en aucun cas être implicite même à la suite d'une déspécialisation » (arrêt attaqué, p. 5 § 2) ; qu'en jugeant ainsi qu'il était impossible pour les parties de revenir tacitement sur un accord écrit, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la clause résolutoire n'est pas acquise lorsqu'elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le bailleur n'avait pas mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en reprochant au preneur d'avoir effectué les travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec leur destination contractuelle après déspécialisation, ce alors qu'il était parfaitement conscient de la nécessité de tels travaux portant sur des locaux auparavant dédiés à une activité de coiffure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.
