LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile immobilière Les Lauriers Roses du désistement du premier moyen de son pourvoi ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 25 janvier 2013 et 15 novembre 2013), que la SNC Cherche Midi (la SNC) a vendu en l'état futur d'achèvement des lots à la société civile immobilière Les Lauriers Roses (la SCI) ; que la SCI a refusé la livraison du bien en se prévalant de l'existence d'un balcon voisin entraînant une promiscuité et un défaut de sécurité et d'intimité, et a refusé de payer le solde du prix de vente ; qu'aux termes d'une transaction, la SCI a consigné le solde du prix de vente et pris livraison des locaux ; que la SNC a, après expertise, assigné la SCI en paiement du solde du prix de vente et a appelé en garantie la société Global Architecture, maître d'oeuvre ;
Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexé :
Attendu que la SCI n'ayant pas dans ses écritures d'appel sollicité la réparation de préjudices causés par la perte d'une chance, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses quatre dernières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'architecte avait failli à sa mission complète de conception envers le maître de l'ouvrage en n'attirant pas son attention sur les inconvénients engendrés par l'existence du balcon litigieux et qu'il lui appartenait d'avertir le maître de l'ouvrage des risques à maintenir ce balcon, la cour d'appel a, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche :
Vu les articles 1382 et 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Global Architecture, in solidum avec la SNC, à payer à la SCI la somme de 142 110 euros à titre de dommages et intérêts, l'arrêt retient que les manquements de l'architecte sont constitutifs d'une faute quasi-délictuelle à l'égard de l'acquéreur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur en l'état futur d'achèvement de locaux dont il a pris possession dispose contre les constructeurs d'une action en responsabilité contractuelle pour manquements à leurs obligations, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Global Architecture, in soldium avec la SNC, à payer à la société civile immobilière Les Lauriers Roses la somme de 142 110 euros à titre de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 15 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Les Lauriers Roses aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière Les Lauriers Roses
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la Cour d'appel de Paris (arrêt du 25 janvier 2013) d'avoir limité la réparation du préjudice subi par la SCI LES LAURIERS ROSES, au titre de la diminution de valeur de l'appartement acquis, à la somme principale de 142.110 ¿ et, en conséquence, d'avoir dit que chacune des parties supportera ses dépens et débouté ladite société de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
AUX MOTIFS QU'il existe un préjudice de jouissance résultant de la promiscuité avec le lot voisin et le risque d'indiscrétion lorsque quelqu'un se tient sur le balcon ; que s'agissant d'une dépendance accessible et sans nul doute un accessoire prisé du lot, ce risque est loin d'être inexistant ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que pour apprécier la diminution de la valeur de ce bien immobilier, il convenait de prendre en compte le prix d'un appartement situé au rez-de-chaussée, les inconvénients liés à la présence de ce balcon étant similaires à ceux d'un appartement sis au rez-de-chaussée ; qu'en revanche la comparaison doit être effectuée avec des appartements situés au rez-de-chaussée du même ensemble immobilier présentant les mêmes caractéristiques architecturales et de standing ; que la SNC CHERCHE MIDI produit devant la Cour sa grille de prix pour l'ensemble immobilier considéré ; qu'il n'est pas sérieusement discutable qu'il s'agit bien de la grille de prix pour l'opération immobilière considérée dont le nom est identique et dans laquelle on retrouve la description du lot vendu à la SCI LES LAURIERS ROSES et le lot voisin, parfaitement identifiables ; que l'historique des prix au M² des appartements anciens ne peut être un élément de comparaison pertinent alors qu'il ne s'agit pas de prix dans des immeubles neufs et que les gammes de standing et de construction ne peuvent être comparés ; que la grille de prix produite par la SNC CHERCHE MIDI montre qu'effectivement le prix du lot vendu à la SCI LES LAURIERS ROSES s'élevait à environ 8.300 ¿ ; que dans le même bâtiment, les appartements de 3 pièces situés au rez-de-chaussée ont été vendus à un prix moyen du m² de 6.095 ¿ (et non 6.143) mais ils ont une surface de 81 et 77 m² ; que l'appartement de la SCI LES LAURIERS ROSES étant plus petit en surface, il aurait été vendu moins cher au m2 ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour dispose des éléments suffisants pour dire que la SCI LES LAURIERS ROSES aurait pu prétendre acquérir ce bien au prix de 5.900 ¿ le m² soit au total 339.781 ¿ au lieu de 481.891 ¿ ; que le montant du préjudice subi par la SCI LES LAURIERS ROSES s'établit à la somme de 142.110 ¿ et le jugement doit être réformé sur ce point ;
ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en l'espèce, le juge a fondé son appréciation quant à l'étendue du préjudice, sur le fait que les appartements plus petits en surface sont vendus moins chers que les appartements de plus grande taille, circonstance qui n'était pas dans le débat ; qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la Cour de Paris (arrêt du 15 novembre 2013, statuant sur une requête en omission de statuer) d'avoir débouté la SCI LES LAURIERS ROSES de sa demande tendant à obtenir la réparation de son préjudice tiré de l'érosion monétaire et, en conséquence, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
AUX MOTIFS QUE l'indemnisation demandée est sans lien direct avec le préjudice subi par la SCI LES LAURIERS ROSES et résultant du fait qu'elle a acquis un appartement à un prix supérieur à sa valeur réelle du fait de la présence d'un balcon source de vues ; que les fonds non affectés à la vente auraient de toute manière subi l'érosion monétaire ; que de plus, la SCI LES LAURIERS ROSES ne justifie pas qu'elle aurait employé les fonds d'une manière plus rémunératrice que l'érosion monétaire ;
ALORS QUE la perte de chance de l'acquéreur d'investir la somme immobilisée entre l'acquisition et le versement des dommages et intérêts qui correspondaient à un trop payé, et d'être ainsi protégé de l'érosion monétaire, constituait la conséquence directe des fautes conjointes du vendeur en l'état futur d'achèvement et de l'architecte, le premier ayant manqué à son obligation précontractuelle d'appeler l'attention de l'acquéreur sur le défaut de construction et le second n'ayant ni adapté son projet ni averti le maître de l'ouvrage du risque encouru; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la cour d'appel de Paris (arrêt rectificatif du 15 novembre 2015) d'avoir débouté la SCI LES LAURIERS ROSES de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre des charges financières occasionnées par le surplus d'emprunt ;
AUX MOTIFS QUE l'indemnisation demandée est sans lien direct avec le préjudice subi par la SCI LES LAURIERS ROSES et résultant du fait qu'elle a acquis un appartement à un prix supérieur à sa valeur réelle du fait de la présence d'un balcon source de vues ; que le prêt contracté seulement pour une partie du prix d'achat de l'appartement, la SCI LES LAURIERS ROSES ne justifie pas qu'en présence d'un prix d'achat moindre elle aurait emprunté un capital moins important ;
ALORS QUE la perte de chance de l'acquéreur de limiter le montant de son prêt immobilier à hauteur d'une somme correspondant au trop payé, constituait la conséquence directe des fautes conjointes du vendeur en l'état futur d'achèvement et de l'architecte, le premier ayant manqué à son obligation pré-contractuelle d'appeler l'attention de l'acquéreur sur le défaut de construction et le second n'ayant ni adapté son projet ni averti le maître de l'ouvrage du risque encouru; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Global Architecture
Le moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL GLOBAL ARCHITECTURE, in solidum avec la SNC CHERCHE MIDI, à payer à la SCI LES LAURIERS ROSES la somme de 142.110 ¿, avec intérêts au taux légal au jour du jugement, et d'avoir dit que le partage de responsabilité devrait se faire pour moitié;
AUX MOTIFS QUE "l'examen des plans annexés à l'acte de vente de la SCI Les Lauriers Roses montre qu'un acquéreur profane n'est pas en mesure d'appréhender précisément "l'environnement immédiat de l'appartement et, examinés seuls, de situer le balcon terrasse de l'appartement voisin en hauteur" comme l'a souligné l'expert. L'existence de ce balcon sur les plans contractuels n'exonère pas l'architecte, qui aurait dû concevoir son projet de manière à ce que dans la zone où les façades sont presque à angle droit, les ouvertures appartiennent au même lot.
Chargé d'une mission complète de conception et notamment de l'établissement de documents graphiques comprenant "les problèmes appelant une attention particulière dans la mise au point du projet (fondations, risques d'inondation, contraintes climatiques, mitoyenneté, précautions antisismiques, éventuellement nécessaires nuisances diverses)ainsi que les solutions susceptibles d'être envisagées, il a clairement failli à cette mission envers le maître de l'ouvrage en n'attirant pas son attention sur les inconvénients engendrés par l'existence de ce balcon au droit d'ouvertures liées à un appartement distinct.
L'architecte, maître de son oeuvre architecturale, n'est pas fondé à soutenir qu'il ne serait qu'un simple exécutant. La SNC Cherche Midi lui ayant transmis les plans des lots de copropriété, il lui appartenait d'adapter son projet ou d'avertir le maître de l'ouvrage des risques à maintenir un tel balcon.
Ces manquements sont constitutifs d'une faute quasi délictuelle à l'égard de l'acquéreur.
La SNC Cherche Midi, professionnel de l'immobilier et de ce genre de programme de construction ne pouvait ignorer l'existence de ce défaut comme l'a exactement énoncé la décision déférée.
Au regard des fautes commises et de la qualité de professionnel de l'immobilier de l'appelante, le partage de responsabilité a été exactement apprécié par les premiers juges et la décision déférée doit être confirmée sur ce point" (arrêt, p. 4 et 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'"il apparaît en revanche que la SARL GLOBAL ARCHITECTURE, Maître d'oeuvre de conception et de réalisation, a ignoré ou tout le moins très largement sous-estimé les inconvénients majeurs liés à la présence de ce balcon terrasse entre deux lots séparés. Comme le relève l'expert, le Maître d'oeuvre aurait dû faire en sorte que dans une zone comme en l'espèce où deux façades pratiquement à angle droit se rejoignent, les ouvertures des deux façades soient communes au même propriétaire. Force est de constater en l'espèce que la fenêtre de la cuisine de l'appartement de la SCI LES LAURIERS ROSES a une vue directe ¿ en limite de propriété et sans aucun recul ¿ sur le balcon du voisin. En outre, le balcon est légèrement surélevé par rapport au plancher bas de l'appartement de la SCI LES LAURIERS ROSES. L'architecte n'a pas alerté le Maître d'ouvrage sur ces inconvénients majeurs dans le cadre d'une vente par lots séparés telle que prévue au projet commercial. Ce défaut de conception est à l'origine directe du préjudice subi par la SCI LES LAURIERS ROSES et constitue une faute quasi-délictuelle de l'architecte justifiant sa condamnation à réparation. Il convient dès lors de retenir la responsabilité de l'architecte dans le préjudice subi en raison d'une faute de conception, ayant concouru au dommage subi par l'acquéreur du bien"(jugement, p. 7);
1/ ALORS QUE l'acquéreur en l'état futur d'achèvement de locaux dont il a pris possession dispose contre les constructeurs d'une action en responsabilité contractuelle pour manquement à leurs obligations; qu'en considérant que la SCI LES LAURIERS ROSES, acquéreur en état futur d'achèvement, pouvait mettre en cause la responsabilité délictuelle de la SARL GLOBAL ARCHITECTURE, constructeur, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil par refus d'application, et 1382 et 1383 du code civil par fausse application ;
2/ ALORS QUE le devoir de conseil de l'architecte ne s'applique pas aux faits connus du maître d'ouvrage, surtout lorsqu'il s'agit d'un promoteur, professionnel de l'immobilier; qu'en considérant que la SARL GLOBAL ARCHITECTURE avait manqué à ses obligations contractuelles envers la SNC CHERCHE-MIDI, au motif qu'il n'avait pas averti le maître d'ouvrage du risque de maintenir le balcon de l'appartement voisin de celui acquis par la SCI LES LAURIERS ROSES, quand elle constatait, par motifs propres et adoptés, que la SNC CHERCHE-MIDI n'ignorait pas l'existence de ce défaut, et qu'en sa qualité de promoteur, elle ne pouvait en ignorer les risques, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil;
3/ ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire; qu'à supposer qu'elle ait retenu un manquement contractuel commis par la SARL GLOBAL ARCHITECTURE envers la SNC CHERCHE MIDI du fait de la configuration des lieux et de la conception de l'immeuble, quand celle-ci invoquait seulement un manquement de l'architecte à son devoir de conseil au motif qu'il ne l'avait pas informé des inconvénients de la construction, et quand la SCI LES LAURIERS ROSES sollicitait la confirmation du jugement qui avait condamné la SARL GLOBAL ARCHITECTURE sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la cour d'appel a relevé un moyen d'office, sans inviter les parties à formuler leurs observations, en violation de l'article 16 du code de procédure civile;
4/ ALORS QUE les défauts inhérents à la configuration d'un immeuble, voulue et acceptée par le maître d'ouvrage, résultant de la réalisation de travaux conformes à la convention des parties, ne sauraient caractériser une faute commise par le maître d'oeuvre; qu'en l'espèce, la SARL GLOBAL ARCHITECTURE a fait valoir, sans être utilement contredite, que les travaux étaient conformes aux documents contractuels et qu'elle n'avait fait qu'accomplir ce qui avait été demandé par le maître d'ouvrage (concl. p. 8); qu'à supposer qu'elle ait considéré que la SARL GLOBAL ARCHITECTURE avait commis une faute au niveau de la conception de l'ouvrage en n'adaptant pas son projet, sans rechercher si celui-ci n'était pas conforme à ce qui avait été voulu par la SNC CHERCHE MIDI et si ce fait n'était pas de nature à exclure tout manquement contractuel de l'architecte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil;
5/ ALORS QUE l'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage qui a pu se déterminer en toute connaissance de cause est une cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs ; qu'en l'espèce, la SARL GLOBAL ARCHITECTURE a soutenu qu'elle était intervenue dans le cadre d'une opération de réhabilitation et qu'il lui avait été demandé de dissocier un appartement préexistant en deux lots (160 et 161), ce qui était à l'origine du problème de promiscuité; qu'elle expliquait que cette dissociation était la conséquence d'un choix du vendeur, la SNC CHERCHE-MIDI (concl., p. 6 et 7), motivé par une logique de rentabilité financière de l'opération (concl., p. 8), et produisait un courrier établi le 12 juillet 1999 par la SNC CHERCHE-MIDI attirant son attention sur l'impérative nécessité de faire respecter les plans dans le cadre de l'exécution des travaux; qu'à supposer qu'elle ait considéré que le défaut de conception de l'immeuble caractérisait une faute contractuelle de la SARL GLOBAL ARCHITECTURE envers la SNC CHERCHE-MIDI, sans rechercher, alors qu'elle constatait que la SNC ne pouvait ignorer l'existence de ce défaut, si celle-ci n'avait pas accepté les risques en résultant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
