LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 3 septembre 2013), que les époux X... ont assigné leurs voisins, les consorts Y..., en revendication de la propriété d'une bande de terrain située en limite de leurs propriétés respectives ; que les consorts Y...ont demandé que la limite séparative des fonds soit fixée conformément au rapport de l'expert judiciaire ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'il ressortait du plan intitulé " plan de lotissement " annexé à la minute de l'acte notarié du 29 juillet 1970, publié le 21 novembre 1970, que la limite Sud-Est du lotissement qui forme la ligne séparative entre les propriétés de M. et Mme X... et des consorts Y...était matérialisée par une ligne coupant, dans une proportion des deux tiers, la bande de terrain litigieuse et retenu à bon droit que ce plan de lotissement était opposable à M. et Mme X..., la cour d'appel qui en a déduit, sans être tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, que ces derniers n'étaient pas propriétaires de la totalité de la bande de terrain mais seulement d'environ un tiers de celle-ci, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer aux consorts Y...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme André X... de leurs demandes autres que celle tendant à ce qu'il soit jugé qu'ils sont propriétaires d'environ un tiers de la bande de terrain située entre l'ancienne maison X...et la maison Y..., tel que cela ressort du plan intitulé « plan de lotissement » annexé à la minute de l'acte reçu le 29 juillet 1970 par Maître Yves E..., D'AVOIR fixé la limite de propriété entre les parcelles cadastrées lieudit « Le village » à Itancourt, section AB, numéros 155 et 157 appartenant à M. et Mme André X...et la parcelle cadastrée lieudit « Le Village », section AB numéro 104 appartenant aux consorts Y..., sur la ligne passant par les points A, B et C du plan établi par l'expert Z...(annexe F de son rapport) et qui lui était annexé, D'AVOIR ordonné en conséquence le bornage de ces deux fonds par la pose de bornes sur les points A, B et C, D'AVOIR, pour y procéder, désigné M. Z..., expert géomètre à Saint-Quentin, et D'AVOIR dit que ce dernier serait saisi par la partie la plus diligente ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la revendication de la propriété de la totalité de la bande de terre litigieuse, par titre ou prescription acquisitive : c'est à juste titre que le premier juge, considérant que le plan de lotissement et les clauses du cahier des charges du lotissement prévalaient sur les plans cadastraux et qu'ils étaient opposables aux époux X..., a retenu que ces derniers n'étaient pas propriétaires de la totalité de la bande de terrain litigieuse mais seulement d'environ un tiers en largeur./ En effet, il est justifié du fait que les consorts A..., dûment autorisés par arrêté pris par le préfet de l'Aisne, avaient créé le lotissement en 1970, si bien que, par application de l'article 2 du cahier des charges de ce lotissement dont le contenu est rappelé par l'acte notarié dressé le 29/ 07/ 1970, la contenance et la forme des parcelles du lot 2 que les époux X... ont acquises des consorts A..., telles qu'elles figurent au plan de lotissement (improprement appelé plan de masse) qui a été annexé audit cahier des charges, leur sont opposables./ Or, il résulte du plan de lotissement établi par le cabinet Darbois, géomètre expert, déposé au rang des minutes de Me E..., notaire à Saint-Quentin, le 29/ 07/ 1970, et publié le 21/ 11/ 1970, que la limite sud-est du lotissement qui forme la limite séparative entre les propriétés des époux X... et des consorts Y..., est matérialisée par une ligne qui coupe dans une proportion de deux tiers un tiers la bande de terrain litigieuse, étant précisé que toutes les lignes du plan formalisent les limites des parcelles du lotissement./ Dès lors, il importe peu que les plans cadastraux fassent apparaître un rattachement de la bande de terre litigieuse à la propriété A...et que ce plan ait été joint à l'acte de propriété des consorts Y..../ Il est également indifférent qu'un document d'arpentage établi le 2/ 04/ 1970 par M. B..., géomètre-expert, à la demande des consorts A..., fasse apparaître ce même rattachement, dans la mesure où ce document a été établi sur un extrait de plan cadastral qui lui-même comportait nécessairement ce rattachement et où il n'est pas produit le plan d'arpentage du 25/ 03/ 1970 qui a servi à établir le document d'arpentage alors même que ce plan d'arpentage doit être nécessairement identique au plan de lotissement./ Par ailleurs, c'est à bon droit que le premier juge a, d'une part, écarté l'acquisition de la propriété de la totalité de la bande de terre litigieuse, par prescription décennale, dans la mesure où les époux X... ne justifient pas d'un titre leur transférant la propriété de cette parcelle et, d'autre part, écarté l'usucapion par prescription trentenaire dans la mesure où les époux X... ne justifient pas d'une possession personnelle ou de leur auteur, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire durant une telle période./ En effet, le seul témoignage que les époux X... produisent, indiquant que le passage appartenait à Mme A..., est contredit par celui de l'auteur des consorts Y...indiquant qu'il n'existait qu'un simple " tour d'échelle " au profit de Mme A...et que la propriété de cette dernière s'arrêtait au droit de sa maison, et les plans cadastraux ne sauraient servir de preuve d'une possession effective./ Au surplus, les photos légendées que les époux X... produisent ne démontrent des actes de possession, par la pose d'un compteur et d'un portail fermant le passage, qu'à compter de 1989, soit en tout état de cause moins de 10 ans avant que cette possession ne soit troublée en 1998 par les consorts Y..../ Le jugement doit par conséquent être confirmé de ce chef./ Sur les demandes de suppression des débords et du rétablissement du portail : c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, tirant les conséquences du fait que les consorts Y...étaient propriétaires également d'environ deux tiers en largeur de la bande de terre litigieuse, a débouté les époux X... de ces demandes./ Sur les demandes relatives au rapport d'expertise en bornage de M. Z...: les demandes formulées par les consorts Y...s'analysent en une demande de bornage./ Cette demande avait été faite devant le tribunal d'instance de Saint-Quentin, qui avait ordonné en 2000, avant dire droit, l'expertise confiée à M. Z...qui a clos son rapport le 25/ 01/ 2001. Compte tenu du délai écoulé sans que les parties ne fassent aucune diligence auprès de ce tribunal, cette instance est périmée. Rien n'empêche en conséquence la présente juridiction de statuer sur cette question./ Aux termes de l'article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs./ La limite de propriété des deux fonds sera fixée conformément à la proposition de l'expert qui fixe une limite de propriété suivant le tracé de la ligne séparative des deux fonds établie par M. B...en 1970 et donc conforme à la reconnaissance de propriété par le premier juge, confirmée par la cour dans le présent arrêt./ Les époux X... ne discutent pas sérieusement la proposition de l'expert, se contentant de contester la répartition que M. Z...constate, entre les fonds, du surplus de superficie apparente par rapport à la surface cadastrale, après application du plan établi par M. B..../ Aucun supplément d'expertise n'étant nécessaire pour éclairer la cour, il sera donc fait droit aux demandes des époux Y..., hormis le coût de l'expertise et du bornage qu'il y a lieu de partager par moitié entre les parties, et le jugement sera infirmé de ce chef » (cf., arrêt attaqué, p. 3 à 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la propriété de la bande de terrain litigieuse. L'étude du titre. Il ressort de l'acte du 31 octobre 1974 comportant vente par les consorts A...à Monsieur et Madame X... que l'immeuble vendu constitue le lot n° 2 d'un lotissement qui en comportait 4, autorisé par arrêté préfectoral du 9 juillet 1970./ L'arrêté préfectoral du 9 juillet 1979 autorisant la création du lotissement, le certificat préfectoral du 10 juillet 1970 constatant l'accomplissement des formalités relatives à la législation sur les lotissements, le règlement dit cahier des charges, le plan de situation et la plan de masse indiquant les dimensions des parcelles ont été déposés au rang des minutes de Maître E..., notaire, le 29 juillet 1970 et ont été publiés le 21 novembre 1970./ Le cahier des charges et les plans du lotissement ont été soumis à l'approbation du préfet du département de l'Aisne. Ils ont donc valeur réglementaire et ne sont pas de simples documents de travail./ Le chapitre premier du règlement stipule :- en son article premier, que le cahier des charges et les plans sont imposables aux acquéreurs et à leurs ayants droits ;- en son article 2, que tout acquéreur d'une ou plusieurs parcelles accepte leur forme et leur contenance telles qu'elles figurent au plan annexé./ En acquérant leur parcelle, les époux X... se sont soumis aux stipulations du cahier des charges et ont accepté les limites du plan annexé./ Une ligne coupant dans une proportion de deux tiers un tiers la bande de terrain séparant l'ancienne maison X...et la maison Y...figure sur le plan intitulé " plan de lotissement " annexé à la minute de l'acte reçu par Maître E..../ Cette ligne n'est pas une simple ligne de cote mais elle matérialise la limite de propriété car le plan ne comporte aucune ligne de cote, car elle est munie des mêmes symboles conventionnels que la ligne qui délimite l'ensemble de la parcelle lotie et car le plan ne comporte aucune autre ligne susceptible de figurer la limite des propriétés X... et Y..../ Dans ces conditions, la limite de propriété qui ressort de l'étude du titre des époux X... correspond à la ligne qui figure sur le plan intitulé " plan de lotissement " annexé à la minute de l'acte reçu par Maître E... et qui coupe dans une proportion de deux tiers un tiers la bande de terrain séparant l'ancienne maison X...et la maison Y..../ Il doit être précisé que les indications cadastrales n'ont de valeur que fiscale et ne peuvent en l'espèce venir contredire ce qui ressort des actes publiés, ce d'autant que la bande de terrain litigieuse qui figurait sur les plans cadastraux de 1954 et 1958 et qui était rattachée à la parcelle X... ne figure plus sur les plans postérieurs (1998 et 2006)./ Il doit encore être précisé que les plans d'arpentage reçus contradictoirement et dont font état les époux X... l'ont été entre Madame A..., aux droits de qui se trouvent les époux X..., et Monsieur C...et ne concernent pas la limite X.../ Y...mais la limite " ouest ", c'est-à-dire la limite X.../ C..../ La prescription. La propriété du tiers de la bande de terrain litigieuse a été acquise régulièrement par les époux X... par l'acte du 31 octobre 1974 comportant vente par les consorts A...à Monsieur et Madame X..../ Comme il vient d'être vu, les deux autres tiers de la bande de terrain n'ont pas été acquis par l'effet de cet acte. Ils sont donc seuls concernés par ce qui va suivre concernant la prescription./ L'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien par l'effet de la possession./ L'article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans et que, toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans./ Pour prescrire par 10 ans, le possesseur doit donc pouvoir se prévaloir d'un " juste titre " de nature à lui transférer la propriété litigieuse./ En l'espèce, les époux X... ne peuvent se prévaloir d'un tel " juste titre " puisqu'il a été vu que l'acte du 31 octobre 1974 n'a pas été de nature à leur transférer la propriété des deux tiers restants de la bande de terrain litigieuse./ Monsieur et Madame X... ne peuvent donc prescrire que par 30 ans./ L'article 2261 (anciennement article 2229) dispose qu'il faut une prescription continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire./ En l'espèce, les époux X... ont acquis leur immeuble en 1974. Il peut donc être admis que leur possession des deux tiers litigieux de la bande de terrain, pour autant qu'elle existe, a débuté à cette période./ Cette possession a été contestée et a cessé tant par l'action en bornage engagée en juillet 1998 par Monsieur et Madame Y...que par divers événement datant de 1998 dont s'est plaint Monsieur X... (retrait d'une clôture grillagée, dépose d'une porte et utilisation de la bande de terrain par Monsieur Y...en qualité de propriétaire)./ La possession alléguée par les époux X... n'a donc pu durer que 24 ans maximum, de 1974 à 1998./ Dès lors, Monsieur et Madame X... n'ont pas pu acquérir par prescription les deux tiers litigieux de la bande de terrain./ En conséquence, il ressort de ce qui précède que Monsieur André X... et Madame Sergine D...épouse X... sont propriétaires d'environ un tiers de la bande de terrain séparant l'ancienne maison X...et la maison Y...tel que cela ressort du plan intitulé " plan de lotissement " annexé à la minute de l'acte reçu le 29 juillet 1970 par Maître E..../ La dépose des conduites pluviales, la repose de la porte et la suppression du débord de toiture. Les conduites d'eaux et le débord de toiture ne sont pas réalisés en surplomb de la propriété X... mais en surplomb de la partie de la bande de terrain ne leur appartenant pas. Les demandes tendant à leur dépose et à leur suppression doivent donc être rejetées./ La porte dont les époux X... sollicitent la repose est susceptible d'empêcher le libre accès à la partie de la bande de terrain ne leur appartenant pas. La demande tendant à sa repose doit donc être rejetée » (cf., jugement entrepris, p. 2 à 4) ;
ALORS QUE M. et Mme André X... avaient fait valoir, dans leurs conclusions d'appel, qu'il résultait de plusieurs lettres que le plan de lotissement, délimitant les différents lots du lotissement, qui devait être annexé à l'arrêté préfectoral d'autorisation de la création de lotissement du 9 juillet 1970, demeurait introuvable tant auprès des services de la préfecture de l'Aisne, de la sous-préfecture de Saint-Quentin, de la direction départementale de l'équipement, des archives départementales, de la mairie d'Itancourt et de l'étude notariale et que, pour cette raison, le plan qui avait été déposé au rang des minutes de M. Yves E..., notaire, le 29 juillet 1970 et publié le 21 novembre 1970 ne pouvait être regardé comme le plan de lotissement, délimitant les différents lots du lotissement, qui avait été annexé à l'arrêté préfectoral d'autorisation de la création de lotissement du 9 juillet 1970 ; qu'en laissant sans réponse ce moyen, qui était péremptoire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
