LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 décembre 2013), que la société Cash immo, propriétaire d'une parcelle de terrain, et la société Cofilance ont signé plusieurs contrats de construction de maisons individuelles avec la société Aliénor promotion qui a déposé des demandes de permis d'aménager ; que la société Aliénor promotion, estimant que les deux sociétés avaient manifesté leur volonté de résilier les contrats, les a assignées en paiement d'une indemnisation ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 4 et 16 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Aliénor promotion et annuler les contrats, l'arrêt retient que les parties ont souscrit plusieurs contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plan, lequel devait être annexé au contrat, et que le constructeur ne justifiant pas avoir satisfait à cette clause contractuelle en annexant un tel plan aux différents contrats, ceux-ci étaient nuls faute pour le constructeur d'avoir satisfait à cette obligation essentielle de la convention ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les sociétés Cash immo et Cofilance ne reprochaient pas à la société Aliénor promotion de ne pas avoir annexé de plan, mais de ne pas leur avoir notifié ledit plan, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, sans permettre aux parties de s'expliquer contradictoirement, a violé les textes susvisés ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour accueillir la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient que la société Aliénor promotion, avisée par l'un des maîtres de l'ouvrage de leur volonté d'invoquer la caducité des contrats de construction au motif que la condition suspensive concernant la délivrance de l'attestation de garantie de livraison n'avait pas été réalisée dans le délai convenu, a assigné les maîtres de l'ouvrage en paiement d'une clause pénale, que ces contrats sont déclarés nuls pour violation d'une disposition essentielle ; que les sociétés Cash immo et Cofilance, qui ont dû subir une procédure injustifiée, sont fondées à reprocher au constructeur son attitude fautive pour avoir engagé abusivement une procédure judiciaire, attitude génératrice d'un préjudice pour chacune d'entre elles ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, l'action en justice ne peut constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne les sociétés Cash immo et Cofilance aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Cash immo et Cofilance à payer la somme de 3 000 euros à la société Aliénor promotion ; rejette la demande des sociétés Cash immo et Cofilance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Aliénor promotion
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté l'EURL Aliénor promotion de ses demandes notamment en résiliation des contrats de construction de maisons individuelles, en paiement de clauses pénales et d'une indemnité, D'AVOIR annulé les contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans conclu le 28 janvier 2008 par les SAS Cash immo et Cofilance avec l'EURL Aliénor promotion, et D'AVOIR condamné cette dernière au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE « sur les conventions des parties et le déroulement de l'opération de construction : propriétaire d'une parcelle de terrain au lieu dit ... sur la commune de Antonne et Trigonnat 22420, pour l'avoir acquise le 19 décembre 2007, la SAS Cash immo avait l'intention d'y édifier des maisons individuelles. Avec la SAS Cofilance, société qui serait, selon ses explications, une filiale de la société la Bourse de l'immobilier, en qualité de maître de l'ouvrage, elle signait avec l'EURL Aliénor promotion le 28. 1. 2008 13 ou 14 contrats concernant sur cette parcelle, la construction de maisons individuelles avec fourniture d'un plan, les parties s'opposant sur le nombre de contrats signés. Les contrats étaient régis par les articles L. 231-1 à L. 231-13 du code de la construction et de l'habitation. Il était notamment mentionné dans les conditions particulières :- " les parties concluent un contrat de construction d'une maison individuelle aux conditions et prix ci-après définis conformément aux plans et à la notice descriptive ci-joints ",- aucun prêt n'est souscrit par le maître de l'ouvrage,- aucun dépôt de garantie n'est fixé. Ces contrats étaient conclus sous plusieurs conditions suspensives dont :- " obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,- obtention de l'assurance " dommage-ouvrage ",- obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus " de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, les conditions particulières prescrivant qu'" une attestation de cette garantie délivrée par un organisme habilité sera adressée nominativement à Cofilance et Cash immo dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives (et que) cette attestation sera délivrée par Atradius ". Les parties convenaient que les conditions particulières seraient réalisées dans un délai de 10 mois après la signature du contrat, soit en l'espèce avant le 28 novembre 2008. Il était ajouté dans les conditions générales, dûment visées et signées par le constructeur que " si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisaient pas dans le délai convenu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l'ouvrage lui seront remboursées ". Par lettres du 31 janvier 2008, la société Aliénor promotion adressait à la société Cofilance les copies des contrats préliminaires de vente et des notices descriptives concernant les contrats de construction de maisons individuelles. Le 20 mars 2008, agissant pour le compte de la société Cash immo, la société Aliénor promotion déposait deux demandes de permis d'aménager concernant l'une la réalisation d'un lotissement de six lots à usage d'habitations individuelles, l'autre la construction de huit maisons individuelles. Le maire de la commune d'Antonne et Trigonnat délivrait les deux permis d'aménager le 19 juin 2008. Par lettre du 13. 10. 2008, faisant référence à un entretien du 1er octobre 2008 au cours duquel les deux sociétés auraient, selon elle, manifesté leur volonté de résilier les contrats en raison de l'arrivée de la crise immobilière et de l'impossibilité de trouver de futurs acquéreurs, le conseil de l'EURL Aliénor promotion réclamait un dédommagement de 169. 742 ¿ correspondant au montant des clauses pénales. La SAS Cash immo contestait avoir tenu de tels propos, estimait que cette demande n'était pas fondée et demandait à son interlocuteur de justifier de l'obtention des permis de construire, de la purge du recours des tiers et de sa capacité à réaliser dans les délais les chantiers prévus (lettres des 21 octobre 2008, 25 et 26 novembre 2008). Par lettre du 16. 4. 2008, elle notifiait à l'EURL Aliénor promotion la caducité des contrats de construction, en invoquant notamment l'absence de réalisation de la condition suspensive concernant la délivrance de l'attestation de garantie de livraison. Par acte du 8 juin 2009, l'EURL Aliénor promotion faisait assigner la SAS Cash immo et la SAS Cofilance devant le tribunal de commerce de Périgueux afin notamment d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 169. 742 ¿ outre intérêts, correspondant à 10 % du montant des travaux prévus. Ainsi, aucun contrat de promotion immobilière n'avait été signé et l'opération ainsi envisagée permettait au maître de l'ouvrage de confier à un maître d'oeuvre de nombreuses tâches permettant d'édifier plusieurs villas dans un contexte financier considéré par lui comme adapté. Sur les demandes de résiliation, d'annulation et de constat de la caducité des contrats : contrairement à ce qu'ont indiqué les premiers juges, il ne résulte pas des pièces produites par le constructeur Aliénor promotion que les maîtres de l'ouvrage aient manifesté leur volonté ferme et non équivoque de résilier les différents contrats de construction de maisons individuelles lors d'une réunion du 1er octobre 2008, sans pour autant verser la moindre pièce probante, les propos qu'invoque le constructeur étant formellement contestés par les sociétés appelantes. Au surplus, par les courriers successifs adressés au constructeur après sa lettre du 13. 10. 2008, elles ont au contraire manifesté leur intention de poursuivre l'opération jusqu'à ce que le délai fixé pour la réalisation des conditions suspensives expire. Il n'y a donc pas lieu de prononcer la résiliation des différents contrats de construction aux torts des maîtres de l'ouvrage. Dès lors, le constructeur n'est pas fondé à obtenir leur condamnation à leur payer des clauses pénales correspondant à 10 % du prix convenu de la construction (article V2 des conditions générales). Alors que les parties ont souscrit plusieurs contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture d'un plan, qu'elles se sont référées aux dispositions du code de la construction et de l'habitation régissant ce type de contrat de construction, qu'ainsi il était prévu dans les conditions générales des contrats, dûment approuvées par le constructeur, que le plan suivant devait être annexé au contrat de construction : " le plan de la construction à édifier, comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan comporte en outre les raccordements aux réseaux divers précisés par la notice descriptive ci-jointe et les éléments d'équipement intérieurs et extérieurs qui sont indispensables à l'implantation et l'utilisation ou à l'habitation de l'immeuble. Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan. Ce plan est daté et signé par les parties. ", les parties reprenant les dispositions de l'article R. 231-3 du CCH, que le constructeur ne justifie pas avoir satisfait à cette clause contractuelle en annexant un tel plan aux différents contrats, ces contrats de construction de maisons individuelles signés le 28 janvier 2008 sont nuls faute pour le constructeur d'avoir satisfait à cette obligation essentielle de la convention concernant son objet. Dès lors, la demande de constat de la caducité des conventions devient sans objet » ;
ALORS QUE les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige ; que la cour d'appel, pour annuler les contrats de constructions de maisons individuelles conclus entre l'EURL Aliénor promotion d'une part, et les SAS Cash immo et Cofilance d'autre part, a retenu que le constructeur ne justifiait pas avoir satisfait à ses obligations d'annexer au contrat un plan ; qu'en statuant ainsi, bien que les SAS Cash Immo et Cofilance ne reprochaient pas à l'EURL Aliénor de ne pas avoir annexé de plan, mais de ne pas leur avoir notifié, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE tenu, en toutes circonstances, de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la cour d'appel, pour annuler les contrats de construction de maisons individuelles conclus entre l'EURL Aliénor promotion d'une part, et les SAS Cash immo et Cofilance d'autre part, a relevé d'office le moyen tiré de ce que le constructeur ne justifiait pas avoir satisfait à ses obligations d'annexer au contrat un plan, sans inviter les parties à s'expliquer contradictoirement ; qu'elle a méconnu le principe de contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE les conditions particulières des contrats énoncent : « les parties concluent un contrat de construction d'une maison individuelle aux conditions et prix ci-après définis conformément aux plans et à la notice descriptive ci-joints » ; que la cour d'appel, pour annuler les contrats de constructions de maisons individuelles conclus entre l'EURL Aliénor promotion d'une part, et les SAS Cash immo et Cofilance d'autre part, a retenu que le constructeur ne justifiait pas avoir satisfait à ses obligations d'annexer au contrat un plan ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il résultait des conditions particulières, signées par les parties, que les plans étaient joints au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE l'acte, soit authentique, soit sous seing privé, fait foi entre les parties ; que la cour d'appel, pour annuler les contrats de constructions de maisons individuelles conclus entre l'EURL Aliénor promotion d'une part, et les SAS Cash immo et Cofilance d'autre part, a retenu que le constructeur ne justifiait pas avoir satisfait à ses obligations d'annexer au contrat un plan ; qu'en statuant ainsi, bien que les conditions particulières se réfèrent aux plans joints, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 1320 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné l'EURL Aliénor promotion dernière au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE « sur les dommages et intérêts réclamés par les appelantes : Alors que par lettre du 16-4. 2009 de la SAS Cash immo, l'EURL Aliénor promotion fut avisée par l'un des maîtres de l'ouvrage de leur volonté d'invoquer la caducité des contrats de construction au motif que la condition suspensive concernant la délivrance de l'attestation de garantie de livraison n'avait pas été réalisée dans le délai convenu, que néanmoins elle a cru devoir assigner les maîtres de l'ouvrage en paiement d'une clause pénale, que ces contrats sont déclarés nuls pour violation d'une disposition essentielle, qu'elles ont dû subir une procédure injustifiée, les SAS Cash immo et Cofilance sont fondées à reprocher au constructeur son attitude fautive génératrice d'un préjudice pour chacune d'entre elles, qu'il convient d'indemniser en allouant la somme de 8. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts à chaque société » ;
ALORS QU'une action en justice, qui ne peut engager la responsabilité de son auteur que si est caractérisée à son encontre une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice, ne peut, sauf circonstance particulière qu'il appartient au juge de caractériser, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré ; que la cour d'appel, pour condamner l'EURL Aliénor promotion au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, a retenu que les SAS Cash immo et Cofilance avaient subi une procédure injustifiée ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une faute commise par l'EURL Aliénor promotion, faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'agir en justice, et bien que son action ait été accueillie par les premiers juges, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
