LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 5 février 2014), que, par acte du 14 mai 2007, l'association Croix rouge française (la Croix rouge) a promis de vendre à la société Conseil et habitat, sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, diverses parcelles, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2007 ; que prétendant que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt était imputable à la société Conseil et habitat, la Croix rouge l'a assignée en restitution du dépôt de garantie et en réparation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Conseil et habitat fait grief à l'arrêt d'accueillir en partie les demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en se déterminant ainsi, après avoir constaté que la promesse du 14 mai 2007 stipulait « qu'à défaut de réalisation desdites conditions dans les délais ci-dessus prévus 31 décembre 2007, les parties se réservent la possibilité, dans les cinq jours de leur expiration, de les proroger d'un commun accord », ce dont il résultait qu'en l'absence d'accord intervenu dans les cinq jours pour proroger « les délais », la promesse était caduque de plein droit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que seule l'acceptation pure et simple de l'offre forme le contrat ; qu'en se bornant à relever que, dans son courrier du 11 juin 2009, la Croix rouge avait accepté de proroger la promesse de vente jusqu'au 30 septembre sous condition du versement d'une indemnité de 10 000 euros, ce qui avait été refusé par la société Conseil et habitat, et qu'ultérieurement, dans un courrier du 7 juillet 2009, la Croix rouge avait donné un ultime délai à la société Conseil et habitat jusqu'au 18 septembre 2009 pour prendre sa décision, sans constater l'acceptation de cette nouvelle offre par la société Conseil et habitat, la cour d'appel a privé son arrêt de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que postérieurement au 31 décembre 2007, la société Conseil et habitat avait continué à solliciter un permis de construire, que dans ses courriers des 11 mai et 3 juin 2009, elle exprimait sa volonté de poursuivre la réalisation du projet et prévoyait la signature de l'acte de vente dans le courant du mois de septembre 2009 et que la Croix rouge lui avait accordé par courrier du 7 juillet 2009 un dernier délai jusqu'au 18 septembre 2009, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'acceptation par la société Conseil et habitat d'une nouvelle offre que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire la volonté commune des parties de proroger leur accord à cette dernière date ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Conseil et habitat fait grief à l'arrêt de fixer le préjudice de la Croix rouge à la somme de 31 702, 44 euros, alors selon le moyen, que, dans ses conclusions d'appel, la société Conseil et habitat faisait valoir que la Croix-rouge avait elle-même évalué le 11 juin 2009 le montant total de ses frais de gardiennage à la somme de 10 000 euros ; qu'en prononçant une condamnation trois fois supérieure pour les mêmes causes, sans s'expliquer sur la réalité du préjudice qu'elle indemnisait, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la Croix rouge justifiait de la nécessité de faire surveiller le site inoccupé de février 2009 à septembre 2009, la cour d'appel, devant laquelle la Croix rouge sollicitait à ce titre, pour la période de novembre 2007 à septembre 2009, une somme de 167 703, 51 euros, a souverainement apprécié et évalué le préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Conseil et habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Conseil et habitat à payer à la Croix rouge la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Conseil et habitat ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Conseil et habitat
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 21 novembre 2012 par le tribunal de grande instance de Pau en ce qu'il a déclaré que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt est imputable à la société Conseil et Habitat, dit que cette dernière a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle et D'AVOIR infirmé ledit jugement et, statuant à nouveau, fixé le préjudice subi par la Croix Rouge Française à la somme de 31. 702, 44 ¿ uros et condamné la société Conseil et Habitat à lui payer cette somme et débouté la société Conseil et Habitat de sa demande de remboursement du dépôt de garantie et dit que ledit dépôt sera versé entre les mains de la Croix Rouge Française ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la prorogation du délai fixé par la promesse de vente, l'article 1176 du code civil dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que l'article 1175 dispose que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties sont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'il est régulièrement admis que la prorogation tacite du délai fixé par la promesse de vente peut résulter du comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l'exécution du contrat ; qu'en l'espèce, la promesse de vente conclue le 14 mai 2007 entre la Croix Rouge Française et la sarl Conseil et Habitat stipule que l'acte de vente devra être régularisé au plus tard le 31 décembre 2007 ; qu'un dépôt de garantie a été versé par la sarl Conseil et Habitat ; que l'acte stipule que passé la date convenue pour la réitération par acte authentique, si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les présentes sont caduques et les parties reprendront leur entière liberté sans aucune indemnité de part et d'autre ; que toute somme versée par l'acquéreur lui sera restituée, sous déduction des frais engagés en vue de parvenir à la vente ; qu'il est également stipulé qu'à défaut de réalisation desdites conditions dans les délais prévus, les parties se réservent la possibilité dans les cinq jours de leur expiration de les proroger d'un commun accord ; que les conditions suspensives imposées à l'acquéreur sont les suivantes : obtention d'un prêt, cette conditions devant être réalisée au 1er juillet 2007, obtention d'un permis de construire, l'acquéreur s'obligeant à faire sa demande au plus tard le 30 juillet 2007 ; qu'aucune de ces deux conditions suspensives n'a été réalisée dans les délais, le permis de construire a été obtenu le 19 février 2009 et purgé de tout recours le 30 avril 2009, et la sarl Conseil et Habitat n'a pas pu obtenir de prêt ; que cependant, postérieurement au 31 décembre 2007, la sarl Conseil et Habitat a continué à solliciter le permis de construire, déposant trois demandes auprès de la Mairie de Jurançon, faisant ainsi preuve d'obstination dans l'obtention de ce permis ; que dans ses courriers des 11 mai et 3 juin 2009, la sarl Conseil et Habitat exprime sa volonté de poursuivre la réalisation du projet dans lequel elle " s'investit depuis deux ans ", prévoyant la signature d'un acte de vente dans le courant du mois de septembre 2009 (pièces 3 et 4 de la Croix Rouge Française) ; que par courrier du 11 juin 2009, la Croix Rouge Française accepte de proroger la promesse de vente jusqu'au 30 septembre 2009 sous condition du versement d'une indemnité de 10. 000 ¿, demande refusée par la sarl Conseil et Habitat, le 15 juin 2009 (pièce 10 de la sarl Conseil et Habitat) ; que cependant, par courrier du 7 juillet 2009, la Croix Rouge Française va donner un dernier délai à la sarl Conseil et Habitat, soit jusqu'au 18 septembre 2009, pour prendre sa décision (pièce 11 de la sarl Conseil et Habitat) qu'il apparaît donc que le volonté des deux parties était de voir aboutir ce projet et de signer l'acte de vente, et leur accord tel que figurant à l'acte du 14 mai 2007 était parfaitement prorogé ; que du fait de cette prorogation de la promesse de vente, la sarl Conseil et Habitat restait tenue de ses obligations fixées par l'article du 14 mai 2007 qui restait valable au 18 septembre 2009 ;
ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE le compromis du 14 mai 2007 prévoit notamment : une régularisation de l'acte au plus tard le 31 décembre 2007 par acte authentique dressé par Maître X... notaire à Morlaàs et par Maître Y..., notaire à Oloron Sainte-Marie, une convention particulière aux termes de laquelle une prorogation à la demande de chacune des parties est possible jusqu'au 31 mars 2008 dans les conditions suivantes : prévenir l'autre partie par LRAR ou acte extrajudiciaire le 15 octobre 2007 au plus tard, un dépôt de garantie par l'acquéreur d'une somme de 10. 000 ¿, des conditions suspensives notamment au profit de l'acquéreur tenant entre autres : minimum de deux ans et d'un taux minimum annuel de 4, 5 % l'an (hors assurance, frais de dossier ou de garantie), à l'obtention d'un permis de construire ; que de même, ladite convention prévoit en page 10 dans le 2°) " ¿ à défaut de réalisation desdites conditions (c'est-à-dire des conditions suspensives) dans les délais ci-dessus prévus, les parties se réservent la possibilité dans les cinq jours de leur expiration, de les proroger d'un commun accord ¿ " ; qu'il résulte des pièces versées au dossier-courriers des 11 mai 2009 et 3 juin 2009 adressés par la sarl Conseil et Habitat à Maître X... et courrier de Maître Y... à Me X..., que de l'accord des deux parties, les conditions suspensives n'étant pas réalisées aux dates dites, la convention a été prorogée implicitement d'abord sans prévoir de date de réalisation précise puis explicitement jusqu'au 30 septembre 2009, une date butoir ayant finalement été fixée au 18 septembre 2009, par courrier du 7 juillet 2009, adressé par la Croix Rouge Française à la sarl Conseils et Habitat ; que l'obstination dont a fait la sarl Conseil et Habitat pour obtenir le permis de construire, matérialisé par les trois demandes successives qu'elle a formées, qui finalement ont abouti à l'obtention du permis en février 2009 confirme sa volonté de proroger les accords ; qu'ainsi la convention n'était pas caduque et était parfaitement valable à la date du 18 septembre 2009 ; que de ce fait, les demandes de la Croix Rouge Française doivent être étudiées à la lumière de ces dispositions ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QU'en se déterminant ainsi, après avoir constaté (arrêt, p. 7) que la promesse du 14 mai 2007 stipulait (p. 10) « qu'à défaut de réalisation desdites conditions dans les délais ci-dessus prévus 31 décembre 2007, les parties se réservent la possibilité, dans les cinq jours de leur expiration, de les proroger d'un commun accord », ce dont il résultait qu'en l'absence d'accord intervenu dans les cinq jours pour proroger « les délais », la promesse était caduque de plein droit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QUE seule l'acceptation pure et simple de l'offre forme le contrat ; qu'en se bornant à relever que, dans son courrier du 11 juin 2009, la Croix Rouge avait accepté de proroger la promesse de vente jusqu'au 30 septembre sous condition du versement d'une indemnité de 10. 000 ¿, ce qui avait été refusé par la société Conseil et Habitat, et qu'ultérieurement, dans un courrier du 7 juillet 2009, la Croix Rouge avait donné un ultime délai à la société Conseil et Habitat jusqu'au 18 septembre 2009 pour prendre sa décision, sans constater l'acceptation de cette nouvelle offre par la société Conseil et Habitat, la cour d'appel a privé son arrêt de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le préjudice de la Croix Rouge Française à la somme de 31. 702, 44 ¿ ;
AUX MOTIFS QUE la Croix Rouge Française justifie de la nécessité de faire surveiller les sites de Jurançon, afin de le protéger puisqu'il était inoccupé et en cela il lui sera alloué une indemnisation de ses frais de gardiennage ; qu'en effet, le vendeur avait l'obligation contractuelle de maintenir l'immeuble dans l'état existant à la date de la signature de la promesse de vente, jusqu'à la régularisation par acte authentique ; que le gardiennage était mis en place dès le mois de novembre 2007 ; or, la Croix Rouge Française n'établit nullement qu'elle ait été obligée de quitter les lieux à cette date-là et notamment que « la sarl Conseil et Habitat était pressée de signer l'acte de vente » ; qu'en effet, en fin 2007, la Croix Rouge Française savait pertinemment que l'acte ne serait pas signé à la date prévue, en l'absence du permis de construire ; que, par contre, à compter du mois de février 2009, le permis de construire a été obtenu, la Croix Rouge Française pouvait envisager que la signature de l'acte allait intervenir ; qu'il convient donc de l'indemniser des frais de gardiennage du mois de février 2009 au mois de septembre 2009, soit la somme de 31. 702, 44 ¿ uros ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 14), la société Conseil et Habitat faisait valoir que la Croix-Rouge Française avait elle-même évalué le 11 juin 2009 le montant total de ses frais de gardiennage à la somme de 10. 000 euros ; qu'en prononçant une condamnation trois fois supérieure pour les mêmes causes, sans s'expliquer sur la réalité du préjudice qu'elle indemnisait, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
