LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier, deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 28 janvier 2014), que M. X..., aux droits duquel se trouve Mme X..., a vendu à M. Y... un terrain sur lequel étaient implantés un bâtiment à usage d'entrepôt et un bungalow ; qu'invoquant l'absence de notification du projet de vente et la méconnaissance du droit de préemption dont il bénéficiait en tant que locataire, M. Z... a assigné M. X... aux fins d'annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant relevé que M. Z..., reconnu locataire du bien vendu selon bail verbal, ne sollicitait pas la réintégration dans les lieux mais l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel, sans dénaturer les conclusions de M. Z... ni modifier l'objet du litige, a pu en déduire que son préjudice se limitait à la perte de jouissance du bien, à la nécessité de déménager et aux frais exposés à ce titre et a souverainement apprécié le montant des réparations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les quatrième et cinquième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, par confirmation des dispositions du jugement, rejeté la demande en nullité formée par M. Z... ;
AUX MOTIFS PROPRES, SUBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES, QU'« il convient en conséquence de retenir l'existence d'un bail qui n'a pas été régularisé par écrit mais a reçu un commencement d'exécution par le paiement du loyer et l'occupation des lieux ; que même verbal, le bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que l'absence d'écrit ne peut avoir pour effet d'écarter, ces dispositions ayant vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que c'est dès lors en violation des droits du preneur que M. Fernand X... a vendu ce bien à M. Y... en indiquant d ¿ une part « il existe sur le terrain vendu un bungalow occupé sans titre par Frédéric Z... sans indemnité, l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et renonce à tout recours quelconque à ce sujet contre le vendeur » et d'autre part « le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne » ; qu'en ne délivrant pas congé à M. Z... en vue de la vente du bien, M. X... lui a fait perdre une chance de préempter le bien ; que toutefois, M. Z... n'apporte pas la preuve qu'il aurait eu les moyens de procéder à cette acquisition, en sorte que la perte de chance réellement subie ne peut être mesurée et que le préjudice n'est pas établi ; que M. Z... ne sollicite pas la réintégration dans les lieux mais l'allocation de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, il résulte des conclusions de Monsieur Z... du 7 novembre 2013 (p. 13) comme des commémoratifs de l'arrêt (p. 3) que Monsieur Z... sollicitait l'annulation de la vente ; qu'en énonçant que Monsieur Z... ne sollicitait pas la réintégration dans les lieux, laissant ainsi entendre qu'il ne sollicitait pas la nullité, pour se borner à solliciter des dommages et intérêts et en se contentant d'énoncer des considérations relatives à un éventuel droit à réparation, les juges du fond ont dénaturé les conclusions de Monsieur Z... ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en statuant comme ils l'ont fait pour considérer que seules des réparations étaient demandées, quand Monsieur Z... sollicitait l'annulation, les juges du fond ont violé l'article 4 du Code de procédure civile pour avoir méconnu les termes du litige.
ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, à supposer que les juges du fond aient entendu rejeter la demande en nullité, ils ne pouvaient opposer la situation de fortune de M. Z... à sa demande, dès lors que le droit de solliciter la nullité d'une vente conclue en violation d'un droit de préemption, n'est soumis à aucune condition financière ; qu'en se bornant à constater qu'en ne délivrant pas congé à M. Z... en vue de la vente du bien, M. X... lui a fait perdre une chance de préempter le bien et en retenant que M. Z... n'apportait pas la preuve de ce qu'il aurait eu les moyens de procéder à l'acquisition du bien, les juges du fond ont violé l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, par confirmation des dispositions du jugement, rejeté la demande en nullité formée par M. Z... ;
AUX MOTIFS PROPRES, SUBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES, QU'« il convient en conséquence de retenir l'existence d'un bail qui n'a pas été régularisé par écrit mais a reçu un commencement d'exécution par le paiement du loyer et l'occupation des lieux ; que même verbal, le bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que l'absence d'écrit ne peut avoir pour effet d'écarter, ces dispositions ayant vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que c'est dès lors en violation des droits du preneur que M. Fernand X... a vendu ce bien à M. Y... en indiquant d ¿ une part « il existe sur le terrain vendu un bungalow occupé sans titre par Frédéric Z... sans indemnité, l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et renonce à tout recours quelconque à ce sujet contre le vendeur » et d'autre part « le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne » ; qu'en ne délivrant pas congé a Z... en vue de la vente du bien, M. X... lui a fait perdre une chance de préempter le bien ; que toutefois, M. Z... n'apporte pas la preuve qu'il aurait eu les moyens de procéder à cette acquisition, en sorte que la perte de chance réellement subie ne peut être mesurée et que le préjudice n'est pas établi ; que M. Z... ne sollicite pas la réintégration dans les lieux mais l'allocation de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, à tout le moins, l'arrêt doit être censuré au visa de l'article 455 du Code de procédure civile pour défaut de réponse à conclusions (p. 10 et 11), faute de s'être expliqué sur le point de savoir pour quelles raisons la demande en nullité devait être écartée.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a cantonné les réparations allouées à M. Z... à la somme de 10. 000 euros et rejeté le surplus de ses demandes chiffrées à 100. 000 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QUE, SACHANT QUE CES MOTIFS SE SUBSTITUENT A CEUX DES PREMIERS JUGES, « il convient en conséquence de retenir l'existence d'un bail qui n'a pas été régularisé par écrit mais a reçu un commencement d'exécution par le paiement du loyer et l'occupation des lieux ; que même verbal, le bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que l'absence d'écrit ne peut avoir pour effet d'écarter, ces dispositions ayant vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que c'est dès lors en violation des droits du preneur que M. Fernand X... a vendu ce bien à M. Y... en indiquant d ¿ une part « il existe sur le terrain vendu un bungalow occupé sans titre par Frédéric Z... sans indemnité, l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et renonce à tout recours quelconque à ce sujet contre le vendeur » et d'autre part « le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne » ; qu'en ne délivrant pas congé a Z... en vue de la vente du bien, M. X... lui a fait perdre une chance de préempter le bien ; que toutefois, M. Z... n'apporte pas la preuve qu'il aurait eu les moyens de procéder à cette acquisition, en sorte que la perte de chance réellement subie ne peut être mesurée et que le préjudice n'est pas établi ; que M. Z... ne sollicite pas la réintégration dans les lieux mais l'allocation de dommages et intérêts » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE, SACHANT QUE CES MOTIFS SE SUBSTITUENT EGALEMENT A CEUX DES PREMIERS JUGES, « les déclarations inexactes que X... a faites à son acquéreur ont généré des conflits entre celui-ci et M. Z... ; qu'en rendent compte les déclarations que M. Z... a faites aux gendarmes ; que l'éviction de fait qui en est résultée constitue une perte de son droit au logement jusqu'au terme du bail, lequel, en l'absence de congé et au regard du point de départ de celui-ci (1er mars 2000) peut être fixé au 29 février 2012, le point de départ étant celui du jour de la régularisation de l'acte authentique ; que le préjudice de M. Z... n'est pas égal à la perte de valeur du bungalow ou à sa valeur de remplacement ; qu'il comprend la perte de jouissance du bien, la nécessité de déménager et les frais exposés ou qu'il devra exposer pour le faire ; qu'il est justifié de retenir, au titre de la perte de jouissance, une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer connu, soit 254, 51 ¿ et de fixer le préjudice à la somme de (254, 51 ¿ X 35, 5 mois) 9. 035, 10 ¿ ; que tenant compte, en l'absence de justificatifs, d'une somme complémentaire forfaitaire pour les frais de déménagement, c'est à juste titre que le premier juge a condamné X... à verser à M. Z... une indemnité de 10 000, 00 ¿ ; que le jugement entrepris sera donc confirmé mais par substitution de motifs » ;
ALORS QUE, en application du principe du contradictoire, lorsque le demandeur sollicite la réparation d'un dommage et que les juges du fond considèrent d'office que seule une perte de chance peut être réparée, les juges du fond ont l'obligation d'interpeller les parties pour leur permettre de s'expliquer ; que tel était le cas en l'espèce ; qu'en s'abstenant d'interpeller M. Z... pour qu'il puisse le cas échéant s'expliquer sur une simple perte de chance, les juges du fond ont violé l'article 16 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a cantonné les réparations allouées à M. Z... à la somme de 10. 000 euros et rejeté le surplus de ses demandes chiffrées à 100. 000 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QUE, SACHANT QUE CES MOTIFS SE SUBSTITUENT A CEUX DES PREMIERS JUGES, « il convient en conséquence de retenir l'existence d'un bail qui n'a pas été régularisé par écrit mais a reçu un commencement d'exécution par le paiement du loyer et l'occupation des lieux ; que même verbal, le bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que l'absence d'écrit ne peut avoir pour effet d'écarter, ces dispositions ayant vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que c'est dès lors en violation des droits du preneur que M. Fernand X... a vendu ce bien à M. Y... en indiquant d ¿ une part « il existe sur le terrain vendu un bungalow occupé sans titre par Frédéric Z... sans indemnité, l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et renonce à tout recours quelconque à ce sujet contre le vendeur » et d'autre part « le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne » ; qu'en ne délivrant pas congé a Z... en vue de la vente du bien, M. X... lui a fait perdre une chance de préempter le bien ; que toutefois, M. Z... n'apporte pas la preuve qu'il aurait eu les moyens de procéder à cette acquisition, en sorte que la perte de chance réellement subie ne peut être mesurée et que le préjudice n'est pas établi ; que M. Z... ne sollicite pas la réintégration dans les lieux mais l'allocation de dommages et intérêts » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE, SACHANT QUE CES MOTIFS SE SUBSTITUENT EGALEMENT A CEUX DES PREMIERS JUGES, « les déclarations inexactes que X... a faites à son acquéreur ont généré des conflits entre celui-ci et M. Z... ; qu'en rendent compte les déclarations que M. Z... a faites aux gendarmes ; que l'éviction de fait qui en est résultée constitue une perte de son droit au logement jusqu'au terme du bail, lequel, en l'absence de congé et au regard du point de départ de celui-ci (1er mars 2000) peut être fixé au 29 février 2012, le point de départ étant celui du jour de la régularisation de l'acte authentique ; que le préjudice de M. Z... n'est pas égal à la perte de valeur du bungalow ou à sa valeur de remplacement ; qu'il comprend la perte de jouissance du bien, la nécessité de déménager et les frais exposés ou qu'il devra exposer pour le faire ; qu'il est justifié de retenir, au titre de la perte de jouissance, une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer connu, soit 254, 51 ¿ et de fixer le préjudice à la somme de (254, 51 ¿ X 35, 5 mois) 9. 035, 10 ¿ ; que tenant compte, en l'absence de justificatifs, d'une somme complémentaire forfaitaire pour les frais de déménagement, c'est à juste titre que le premier juge a condamné X... à verser à M. Z... une indemnité de 10 000, 00 ¿ ; que le jugement entrepris sera donc confirmé mais par substitution de motifs » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'un preneur est privé illégalement de la jouissance d'un bien, le préjudice qu'il subit réside dans les sommes qu'il est contraint de débourser, pour se loger en un autre endroit ; qu'en retenant que le préjudice subi résidait dans le montant du loyer que M. Z... acquittait entre les mains de M. X... quand cette approche était inopérante, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en toute hypothèse, en s'abstenant de s'expliquer sur les sommes que M. Z... a dû exposer avant de chiffrer le préjudice découlant de l'éviction, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1137 et 1147 du Code civil ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, en énonçant dans un premier temps que la perte de jouissance s'étendait du 1er mars 2000 au 29 février 2012 (arrêt p. 5, § 6), cependant que dans un second temps, ils ont cantonné la période concernant la perte de jouissance à 35, 5 mois (arrêt p. 5, § 8), les juges du fond ont entaché leur arrêt d'une contradiction.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a cantonné les réparations allouées à M. Z... à la somme de 10. 000 euros et rejeté le surplus de ses demandes chiffrées à 100. 000 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QUE, SACHANT QUE CES MOTIFS SE SUBSTITUENT A CEUX DES PREMIERS JUGES, « il convient en conséquence de retenir l'existence d'un bail qui n'a pas été régularisé par écrit mais a reçu un commencement d'exécution par le paiement du loyer et l'occupation des lieux ; que même verbal, le bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que l'absence d'écrit ne peut avoir pour effet d'écarter, ces dispositions ayant vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que c'est dès lors en violation des droits du preneur que M. Fernand X... a vendu ce bien à M. Y... en indiquant d ¿ une part « il existe sur le terrain vendu un bungalow occupé sans titre par Frédéric Z... sans indemnité, l'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation et renonce à tout recours quelconque à ce sujet contre le vendeur » et d'autre part « le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne » ; qu'en ne délivrant pas congé a Z... en vue de la vente du bien, M. X... lui a fait perdre une chance de préempter le bien ; que toutefois, M. Z... n'apporte pas la preuve qu'il aurait eu les moyens de procéder à cette acquisition, en sorte que la perte de chance réellement subie ne peut être mesurée et que le préjudice n'est pas établi ; que M. Z... ne sollicite pas la réintégration dans les lieux mais l'allocation de dommages et intérêts » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE, SACHANT QUE CES MOTIFS SE SUBSTITUENT EGALEMENT A CEUX DES PREMIERS JUGES, « les déclarations inexactes que X... a faites à son acquéreur ont généré des conflits entre celui-ci et M. Z... ; qu'en rendent compte les déclarations que M. Z... a faites aux gendarmes ; que l'éviction de fait qui en est résultée constitue une perte de son droit au logement jusqu'au terme du bail, lequel, en l'absence de congé et au regard du point de départ de celui-ci (1er mars 2000) peut être fixé au 29 février 2012, le point de départ étant celui du jour de la régularisation de l'acte authentique ; que le préjudice de M. Z... n'est pas égal à la perte de valeur du bungalow ou à sa valeur de remplacement ; qu'il comprend la perte de jouissance du bien, la nécessité de déménager et les frais exposés ou qu'il devra exposer pour le faire ; qu'il est justifié de retenir, au titre de la perte de jouissance, une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer connu, soit 254, 51 ¿ et de fixer le préjudice à la somme de (254, 51 ¿ X 35, 5 mois) 9. 035, 10 ¿ ; que tenant compte, en l'absence de justificatifs, d'une somme complémentaire forfaitaire pour les frais de déménagement, c'est à juste titre que le premier juge a condamné X... à verser à M. Z... une indemnité de 10 000, 00 ¿ ; que le jugement entrepris sera donc confirmé mais par substitution de motifs » ;
ALORS QUE, pour accorder une réparation chiffrée à 10. 000 euros, les juges du fond ont pris en compte une perte de jouissance, ainsi que la nécessité de déménager et les frais afférents à un déménagement ; que toutefois, M. Z... faisait valoir qu'il avait subi des tracas et qu'il avait été contraint, faute de pouvoir se loger dans des conditions similaires, de se réfugier chez un tiers (conclusions du 7 novembre 2013, pp. 10-12) ; qu'en rejetant le surplus des demandes de M. Z... sans s'expliquer sur le préjudice moral qui résultait de ces circonstances, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1137 et 1147 du Code civil.
