LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 19 novembre 2013), que M. et Mme X... sont propriétaires d'une parcelle séparée par un mur d'une parcelle contiguë appartenant à M. et Mme Y... ; que soutenant que la partie supérieure de ce mur présentait un risque d'effondrement sur leur fonds, M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y... afin d'obtenir son arasement au-delà de la hauteur de deux mètres ; que M. et Mme Y... ont fait valoir que le mur étant mitoyen, les travaux devaient être effectués à frais partagés ;
Sur les deux moyens du pourvoi, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, procédant à un examen de la valeur et de la portée des titres produits, qui étaient contradictoires, qu'il résultait de l'acte de vente du 14 décembre 1971 ainsi que d'une note de renseignements et d'un plan dressés par un géomètre-expert joints en annexes que, sur une longueur d'environ 13, 60 mètres, la totalité du mur était incluse dans l'assiette du terrain vendu à M. et Mme Y..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se fonder sur un titre commun aux deux parties ni de rechercher les circonstances ayant fait cesser la mitoyenneté, a souverainement déduit, de ce seul motif, que le mur litigieux, dans sa partie menacée d'effondrement, n'était pas mitoyen, de sorte que le coût des travaux d'arasement et de restauration était entièrement à la charge de M. et Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé, par confirmation du jugement, que le mur séparant les parcelles CY332 et CY333 était la propriété des époux Y... sur une longueur de 13. 60 mètres, puis enjoint M. et Mme Y... d'araser le mur, sur une hauteur de 2 mètres, enfin, décidé par dispositions propres qu'à défaut pour M. et Mme Y... de réaliser les travaux dans un certain délai, M. et Mme X... seraient autorisés à les réaliser par eux-mêmes aux frais de M. et Mme Y..., ensemble octroyé une indemnité à M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il faut préciser, in limine, que le mur séparant les propriétés des parties, d'une longueur totale de 30 m, n'est pas litigieux en son entier, seule l'étant la partie de mur, d'une longueur d'environ 13, 60 m, en partant du fond du jardin, l'autre partie, qui sépare les habitations et sur laquelle s'appuie la cuisine des époux X... n'étant pas litigieuse, comme non affectée de désordres ; que le titre de propriété des époux Y..., acte de Maître C... du 14 décembre 1971, précise que le terrain qui leur est vendu est « tel qu'il est amplement décrit sur une Note de Renseignements dressée par Monsieur Z..., Géomètre Expert à Angers, et qu'il figure sur un Plan dressé aussi par ledit géomètre, lesquelles pièces sont demeurées annexées aux présentes après mentions » ; que ce plan, annexé au titre, communiqué directement par l'étude notariale D...- E...- F..., successeur de Maître C..., notaire instrumentaire, (pièce intimés n° 2) figure l'immeuble vendu aux époux Y... par un trait de couleur bleue ; qu'il apparaît que ce trait de couleur est, pour la partie litigieuse du mur, décalé vers la parcelle CY 333 (époux X...), toute l'épaisseur du mur de séparation figurant dans la parcelle CY 332 vendue aux époux Y... ; que les époux X... étant fondés à opposer à leurs adversaires leur propre titre de propriété, c'est à raison que le premier juge, dont la décision sera approuvée, a déclaré les époux Y... propriétaires du mur litigieux, d'autant que M. Jean Y... ayant déclaré à l'expert (page 8 du rapport) qu'avant son couronnement par des plaques d'ardoises, le couronnement du mur dirigeait l'eau de pluie vers sa propriété, le mur est censé, aux termes de l'article 654 du code civil, appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel est l'égout ; que par ailleurs, si les époux Y... se réfèrent au cadastre, il faut rappeler que celui-ci est un document fiscal dont les indications relatives à la délimitation des biens fonciers n'ont qu'une valeur relative. » ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes de l'article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ou entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il y'a pas de titre ou marque du contraire ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire constate que le mur séparant les deux terrains est de construction ancienne, en schiste ardoisier monté au mortier peu résistant et qu'il se décompose de la manière suivante : première partie s'appuyant à l'arrière de la maison sur une longueur de 4. 85 m et d'une hauteur moyenne de 3. 30 mètres surmontée par une clôture grillagée ; seconde partie qui se poursuit jusqu'en fond de propriété, d'une hauteur moyenne de 5, 20 m ; que plus précisément le rapport de CERT STRUCTURE, sapiteur, décrit le mur sur une longueur de 13. 60 m au total de la manière suivante :- sur une longueur de 8, 40 m, arase de 4, 71 m ;- sur une longueur de 5, 20 m, arase de 3, 33 m ; que l'expert judiciaire estime que le mur litigieux est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture ; qu'il est versé aux débats un acte de vente du 28 avril 1896 du terrain qui correspond à celui appartenant actuellement aux époux X... ; qu'il est prévu qu'il sera construit aux frais de Melle A... un mur de clôture sur sol mitoyen à cheval sur les deux immeubles ; que ce mur sera mitoyen jusqu'à hauteur de clôture seulement ; que M. B..., géomètre-expert, a analysé ledit acte de vente à la demande des époux X... et, suivant rapport du 21 mars 2011, a estimé que cette stipulation concerne bien la limite de propriété séparant les parcelles appartenant aux parties ; que les époux X... estiment que ce mur mitoyen à l'origine comme le démontre l'analyse de l'acte de vente de 1896 est devenu la propriété des acquéreurs du fonds voisin comme en atteste le plan du terrain dressé en juin 1966 et annexé à l'acte de propriété de 1971 des époux Y... ; que l'examen de ce plan démontre que le contour de la ligne de délimitation de propriété inclut le mur litigieux sur une longueur d'environ 15 mètres ; que l'expert géomètre consulté par les époux X... confirme un tel examen, indiquant que le liseré est décalé vers la parcelle CY333 de manière à ce que toute l'épaisseur du mur figure dans la parcelle CY 332 qui appartient aux époux Y... ; que l'analyse du plan annexé à l'acte de vente de 1971, non contestée par les défendeurs démontre que la propriété des époux Y... inclut le mur de séparation sur une longueur d'environ quinze mètres en partant du fond du jardin ; qu'au surplus, il n'est pas contesté par les époux Y... l'existence d'un couronnement incliné du côté de leur terrain ; que le titre de propriété des époux Y... est par conséquent corroboré par une présomption de non mitoyenneté telle que définie par l'article 654 du code civil ; que pour combattre une telle preuve, les époux Y... produisent un plan cadastral qui comporte deux traits en double épaisseur le long de la ligne symbolisant la séparation entre les deux propriétés ; que seulement aucune légende ne permet de déterminer la signification des deux traits invoqués et en tout état de cause, en l'absence de tout autre élément, ne saurait prévaloir sur la preuve d'une acquisition de la propriété par le titre de propriété et une présomption de non mitoyenneté ; que par conséquent, au vu de ces éléments, les époux X... apportent la preuve que le mur de séparation sur une longueur d'environ 15 mètres à partir du fond du jardin, était à l'origine mitoyen mais est devenu la propriété du fonds voisin à tout le moins à compter de 1966. »
ALORS QUE, premièrement, dès lors que dans le cadre d'un titre commun aux deux voisins, pour avoir été conclu entre leurs auteurs respectifs, il a été convenu qu'un mur séparatif serait mitoyen, la mitoyenneté du mur s'impose en vertu de l'effet attaché à la volonté commune des parties ; qu'en l'espèce, aux termes d'un acte du 24 avril 1896, intervenu entre les auteurs respectifs de M. et Mme Y... et de M. et Mme X..., il a été convenu que le mur séparant les deux propriétés serait mitoyen ; qu'en refusant de faire produire effet à cet acte, les juges du fond ont violé les articles 1134 du code civil et 544 du même code ;
ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que la mitoyenneté du mur séparatif a été voulue par les voisins ou leurs auteurs, dans le cadre d'une convention, la mitoyenneté ne peut être écartée, en l'absence d'une convention contraire au sens de l'article 1134 § 2 du code civil, qu'en présence de circonstances révélant un mode légal d'extinction de la mitoyenneté ; que faute d'avoir relevé l'existence de telles circonstances, qui seules pouvaient les autoriser à écarter la convention, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 544 du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, s'il est vrai que par l'effet d'une convention contraire, conclue entre les propriétaires voisins, la convention initiale, ayant prévu la mitoyenneté du mur, doit être mise en cause, rien de tel n'a été constaté au cas d'espèce ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil et 554 du même code ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé, par confirmation du jugement, que le mur séparant les parcelles CY332 et CY333 était la propriété des époux Y... sur une longueur de 13. 60 mètres, puis enjoint M. et Mme Y... d'araser le mur, sur une hauteur de 2 mètres, enfin, décidé par dispositions propres qu'à défaut pour M. et Mme Y... de réaliser les travaux dans un certain délai, M. et Mme X... seraient autorisés à les réaliser par eux-mêmes aux frais de M. et Mme Y..., ensemble octroyé une indemnité à M. et Mme X....
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il faut préciser, in limine, que le mur séparant les propriétés des parties, d'une longueur totale de 30 m, n'est pas litigieux en son entier, seule l'étant la partie de mur, d'une longueur d'environ 13, 60 m, en partant du fond du jardin, l'autre partie, qui sépare les habitations et sur laquelle s'appuie la cuisine des époux X... n'étant pas litigieuse, comme non affectée de désordres ; que le titre de propriété des époux Y..., acte de Maître C... du 14 décembre 1971, précise que le terrain qui leur est vendu est « tel qu'il est amplement décrit sur une Note de Renseignements dressée par Monsieur Z..., Géomètre Expert à Angers, et qu'il figure sur un Plan dressé aussi par ledit géomètre, lesquelles pièces sont demeurées annexées aux présentes après mentions » ; que ce plan, annexé au titre, communiqué directement par l'étude notariale D...- E...- F..., successeur de Maître C..., notaire instrumentaire, (pièce intimés n° 2) figure l'immeuble vendu aux époux Y... par un trait de couleur bleue ; qu'il apparaît que ce trait de couleur est, pour la partie litigieuse du mur, décalé vers la parcelle CY 333 (époux X...), toute l'épaisseur du mur de séparation figurant dans la parcelle CY 332 vendue aux époux Y... ; que les époux X... étant fondés à opposer à leurs adversaires leur propre titre de propriété, c'est à raison que le premier juge, dont la décision sera approuvée, a déclaré les époux Y... propriétaires du mur litigieux, d'autant que M. Jean Y... ayant déclaré à l'expert (page 8 du rapport) qu'avant son couronnement par des plaques d'ardoises, le couronnement du mur dirigeait l'eau de pluie vers sa propriété, le mur est censé, aux termes de l'article 654 du code civil, appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel est l'égout ; que par ailleurs, si les époux Y... se réfèrent au cadastre, il faut rappeler que celui-ci est un document fiscal dont les indications relatives à la délimitation des biens fonciers n'ont qu'une valeur relative. »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes de l'article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ou entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il y'a pas de titre ou marque du contraire ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire constate que le mur séparant les deux terrains est de construction ancienne, en schiste ardoisier monté au mortier peu résistant et qu'il se décompose de la manière suivante : première partie s'appuyant à l'arrière de la maison sur une longueur de 4. 85 m et d'une hauteur moyenne de 3. 30 mètres surmontée par une clôture grillagée ; seconde partie qui se poursuit jusqu'en fond de propriété, d'une hauteur moyenne de 5, 20 m ; que plus précisément le rapport de CERT STRUCTURE, sapiteur, décrit le mur sur une longueur de 13. 60 m au total de la manière suivante :- sur une longueur de 8, 40 m, arase de 4, 71 m ;- sur une longueur de 5, 20 m, arase de 3, 33 m ; que l'expert judiciaire estime que le mur litigieux est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture ; qu'il est versé aux débats un acte de vente du 28 avril 1896 du terrain qui correspond à celui appartenant actuellement aux époux X... ; qu'il est prévu qu'il sera construit aux frais de Melle A... un mur de clôture sur sol mitoyen à cheval sur les deux immeubles ; que ce mur sera mitoyen jusqu'à hauteur de clôture seulement ; que M. B..., géomètre-expert, a analysé ledit acte de vente à la demande des époux X... et, suivant rapport du 21 mars 2011, a estimé que cette stipulation concerne bien la limite de propriété séparant les parcelles appartenant aux parties ; que les époux X... estiment que ce mur mitoyen à l'origine comme le démontre l'analyse de l'acte de vente de 1896 est devenu la propriété des acquéreurs du fonds voisin comme en atteste le plan du terrain dressé en juin 1966 et annexé à l'acte de propriété de 1971 des époux Y... ; que l'examen de ce plan démontre que le contour de la ligne de délimitation de propriété inclut le mur litigieux sur une longueur d'environ 15 mètres ; que l'expert géomètre consulté par les époux X... confirme un tel examen, indiquant que le liseré est décalé vers la parcelle CY333 de manière à ce que toute l'épaisseur du mur figure dans la parcelle CY 332 qui appartient aux époux Y... ; que l'analyse du plan annexé à l'acte de vente de 1971, non contestée par les défendeurs démontre que la propriété des époux Y... inclut le mur de séparation sur une longueur d'environ quinze mètres en partant du fond du jardin ; qu'au surplus, il n'est pas contesté par les époux Y... l'existence d'un couronnement incliné du côté de leur terrain ; que le titre de propriété des époux Y... est par conséquent corroboré par une présomption de non mitoyenneté telle que définie par l'article 654 du code civil ; que pour combattre une telle preuve, les époux Y... produisent un plan cadastral qui comporte deux traits en double épaisseur le long de la ligne symbolisant la séparation entre les deux propriétés ; que seulement aucune légende ne permet de déterminer la signification des deux traits invoqués et en tout état de cause, en l'absence de tout autre élément, ne saurait prévaloir sur la preuve d'une acquisition de la propriété par le titre de propriété et une présomption de non mitoyenneté ; que par conséquent, au vu de ces éléments, les époux X... apportent la preuve que le mur de séparation sur une longueur d'environ 15 mètres à partir du fond du jardin, était à l'origine mitoyen mais est devenu la propriété du fonds voisin à tout le moins à compter de 1966. »
ALORS QUE, premièrement, à l'occasion de la vente intervenue en 1971, l'auteur de M. et Mme Y... n'a pu, par hypothèse, transmettre à ces derniers un droit qu'il ne détenait pas, eu égard aux conventions antérieures ayant conféré au mur séparatif le caractère de mur mitoyen ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que le caractère mitoyen était voulu par les propriétaires riverains ou leurs auteurs, dans le cadre d'un titre commun, seule une convention conclue entre les deux propriétaires riverains, à l'exclusion d'un acte unilatéral, pouvait attribuer la propriété exclusive du mur à l'un des riverains ; de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, les marques de non mitoyenneté telles qu'énumérées à l'article 654 du code civil ne peuvent être invoquées en présence d'un titre commun ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué, en faisant état d'une marque de non mitoyenneté de l'article 654, a violé ce texte.
