LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt (Montpellier, 18 mars 2014), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint-Denis à Montpellier (le syndicat) a délivré assignation à la Chambre syndicale des propriétaires d'immeubles de l'Hérault, devenue l'Association de défense des propriétaires d'immeubles de l'Hérault (l'ADPI), pour la faire déclarer occupante sans droit ni titre de parties communes situées au rez de chaussée ; que celle-ci a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts pour compenser la perte qu'elle a subie en revendant son lot ;
Attendu qu'ayant constaté que la délibération n° 6 de l'assemblée générale du 28 novembre 1984, outre qu'elle ne précisait pas selon quelle majorité elle avait été votée, ne faisait que prendre acte d'un accord unanime sur une décision prise par une partie des copropriétaires et ne pouvait s'analyser comme une autorisation donnée par l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le procès-verbal d'assemblée générale, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant sur la qualification de parties communes générales des couloirs de circulation du rez de chaussée, a pu rejeter les demandes de l'ADPI ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Association de défense des propriétaires d'immeubles de l'Hérault aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour l'Association de défense des propriétaires d'immeubles
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que l'association de défense des propriétaires d'immeubles (ADPI) était occupante sans droit ni titre des parties communes, tels que les couloirs, situés au rez-de-chaussée de la copropriété de l'immeuble le Saint Denis et de l'AVOIR en conséquence débouté de l'intégralité de ses prétentions tendant à obtenir réparation du préjudice subi à raison d'un manque à gagner résultant de l'appropriation illicite par le syndicat des parties communes du rez-de-chaussée de l'immeuble Le Saint Denis ;
AUX MOTIFS QUE « S'agissant de l'appropriation illicite des parties communes que le syndicat des copropriétaires a entendu dénoncer aux termes de son acte introductif d'instance et qui justifie actuellement la poursuite du litige par l'ADPI afin d'obtenir réparation d'un préjudice éventuel subi notamment à raison d'un manque à gagner lors de la vente de ses lots, d'un enrichissement sans cause de la part du syndicat des copropriétaires, la cour rappelle que :- aux termes du règlement de copropriété du 23 février 1970 qui fait la loi entre les parties, l'article 5 (page 10) définit les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, comprenant notamment, celles communes entre tous les copropriétaires de l'immeuble telles que les dégagements, les voies d'accès ¿.- l'article 8 (page 13) relatif à la désignation des lots définit le « lot n° 1 » comme comprenant « tous les locaux du rez-de-chaussée » qui « seront à usage commercial, artisanal ou professionnel », ce qui, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, ne saurait concerner les dégagements, les escaliers, les couloirs ni la conciergerie-en dehors des possibilités prévues à l'article 11 (page 39 b ou 40 c) de ce règlement de copropriété concernant l'association de locaux dans un délai de 3 ans après la date d'achèvement des travaux intervenue le 27 décembre 1971 et avec l'approbation du promoteur, voire les aménagements ou modifications du découpage intérieur du rez-de-chaussée, aucune modification des parties communes, qu'elles soient générales ou spéciales, comme souligné par l'appelante, relève de la compétence exclusive des copropriétaires statuant régulièrement en assemblée générale-l'article 5- e est au cas d'espèce inopérant, s'agissant des parties communes des sous-sols et non du rez-de-chaussée-en l'état du modificatif du règlement de copropriété établi le 11 juin 1971, le lot n° 1, concernant le rez-de-chaussée, a été précisément aménagé en 24 lots commerciaux, artisanaux ou professionnels et par suite, supprimé et remplacé par 24 nouveaux lots désignés sous les numéros 164 à 197, de sorte que l'appelante n'est pas pertinente à continuer d'évoquer la question de possession « des surfaces privatives dénommées (par elle) allées de circulation appartenant au lot n° 1 »- en page 13 de ce modificatif, il est stipulé la modification de l'article 16 du règlement de copropriété concernant les charges relatives aux locaux desservis par l'escalier A, les éventuelles exonérations aux frais d'entretien, de réparation et de reconstruction de cet escaliers ou des parties d'escalier ascendantes audessus du rez-de-chaussée, à la différence des parties allant vers les soussols ; à la suite de cet aménagement du rez-de-chaussée par le modificatif du règlement de copropriété précité, force est de constater qu'en l'état de ces éléments comme de l'ensemble des pièces produites par les parties, les couloirs permettant la circulation entre ces 24 lots, tels que figurant sur un plan annexé à un acte reçu par Maître X..., notaire à Montpellier, le 14 septembre 1971, selon les constatations établies par l'expert judiciaire Esteller (page 18 de son rapport) constituaient d'évidence des parties communes à défaut d'avoir été ou d'être affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ou d'avoir donné lieu à une délibération d'une quelconque assemblée générale des copropriétaires autorisant l'appropriation de ces parties communes ou prévoyant de leur donner un statut de parties communes spéciales ; pour prétendre le contraire, l'ADPI entend se prévaloir d'une délibération n° 6 de l'assemblée générale du 28 novembre 1984 stipulant que « l'assemblée générale prend acte de l'accord unanime des copropriétaires du centre commercial sur le texte du document ci-annexé », lequel document précise que « les copropriétaires des locaux commerciaux du rez-dechaussée » ont « pris la décision de supprimer purement et simplement la galerie marchande afin de répartir les parties communes au prorata des millièmes de chaque copropriétaires du rez-de-chaussée » ; toutefois outre que cette délibération ne précise nullement selon quelle majorité celle-ci avait été votée, elle ne fait que prendre acte d'un accord unanime sur une décision prise par une partie des copropriétaires, en l'occurrence ceux du rez-de-chaussée, mais ne peut s'analyser comme une autorisation donnée par la copropriété ellemême ; la cour observe qu'en se prévalant d'une telle délibération, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne contestaient pas, de fait, le caractère de partie commune desdits couloirs ; d'ailleurs, si le caractère de partie commune n'avait pas existé pour lesdits couloirs, l'on ne comprendrait pas que l'assemblée générale du 12janvier 2009 ait voté la création de 9 lots précisément issus des parties communes du rez-de-chaussée, régularisant ainsi par cette modification et ce transfert de propriété, l'appropriation desdites parties par des copropriétaires et que, partant, le règlement de copropriété ait fait l'objet d'une modification en date du 3 juin 2009 ; dans ces conditions, la cour infirmant en ce sens dans toutes ses dispositions le jugement déféré, l'ADPI sera déboutée de l'intégralité de ses prétentions, faute de démontrer ni qu'elle a été occupante de bonne foi et régulière des lots litigieux, parties communes, aux termes du règlement de copropriété et de ses modificatifs, ni qu'elle a subi du fait des agissements prétendus fautifs du syndicat des copropriétaires un quelconque préjudice » ;
ALORS, 1°) QUE l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; que le lot privatif n° 1 du rez-de-chaussée a été subdivisé en 24 lots commerciaux (n° 164 à 187) avec création de couloirs ou allées pour les desservir ; que le modificatif du règlement de copropriété du 12 juin 1971 (production 2 p. 27) prévoit que les frais d'entretien et de réparation des allées desservant les lots 164 à 187 sont supportés par les copropriétaires de ces lots et le procès-verbal du conseil syndical du 2 octobre 1984 (production 3, p. 2) affirme que les circulations du centre commercial sont des parties communes aux copropriétaires du rez-de-chaussée et qu'elles peuvent être privatisées et partagées au prorata des surfaces de chaque lot, enfin une assemblée générale de l'immeuble en date du 5 novembre 1984 a pris acte de l'accord unanime des copropriétaires du centre commercial sur le texte d'une résolution les autorisant à s'approprier les parties communes du rez-de-chaussée ; qu'il en résultait, ainsi que le soutenait l'exposante dans ses conclusions d'appel, que les couloirs ou allées du lot privatif n° 1 ne sauraient de par leur création telle que prévue par le règlement de copropriété du 23 février 1970 être devenus partie commune pour tous les copropriétaires de l'immeuble ; qu'en déclarant que les couloirs permettant la circulation entre les 24 lots du rez-de-chaussée constituaient des parties communes pour l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, l'arrêt attaqué a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, 2°), A TITRE SUBSIDIAIRE QU'en refusant à l'ADPI de se prévaloir de la délibération n° 6 de l'assemblée générale du 28 novembre 1984 stipulant que « l'assemblée générale prend acte de l'accord unanime des copropriétaires du centre commercial sur le texte du document ci-annexé », lequel document précisant que « les copropriétaires des locaux commerciaux du rez-de-chaussée » ont « pris la décision de supprimer purement et simplement la galerie marchande afin d'en répartir les parties communes au prorata des millièmes de chaque copropriétaires du rez-de-chaussée », quand il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 novembre 1984 qu'elle avait adopté la résolution n° 6 par un vote unanime des copropriétaires de l'immeuble et que le texte du document ci-annexé précisait « in limine » qu'il avait été pris « suite à la décision de l'assemblée générale de l'immeuble Le St Denis d'autoriser les copropriétaires du rez-de-chaussée à s'approprier les parties communes situées à l'intérieur des bâtiments du rez-de-chaussée », la cour d'appel a dénaturé par omission ce document et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.
