LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mai 2014), que, le 28 juin 1988, M. et Mme X... ont conclu au profit de M. et Mme Y... une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier, sous diverses conditions suspensives, la réitération étant fixée au plus tard au 1er janvier 1989 ; que, par acte du 12 février 1989, M. et Mme X... et M. Y... sont convenus de proroger le terme de la promesse de vente de trois mois, à compter du jour où serait devenue définitive la décision judiciaire relative aux autorisations administratives de démolir et de bâtir et à l'exercice par la commune de son droit de préemption, laquelle est intervenu le 27 novembre 2001 ; que, s'étant rapproché le 30 août 2010 de M. et Mme X... afin de réitérer la promesse de vente, M. Y... a appris que le bien en étant l'objet avait été vendu à la société civile immobilière Rifa (la SCI Rifa) par acte notarié du 26 octobre 2006 ; que, les 24 janvier et 3 février 2011, il a assigné Mme Z..., veuve X..., M. Didier X..., Mme Laurence X..., épouse C..., Mlle Sophie X... (les consorts X...), la SCI Rifa et M. et Mme A... en annulation de l'acte de vente du 26 octobre 2006, réitération de la vente de la parcelle litigieuse par les époux X... à son profit et paiement de sommes au titre de la perte de loyers, du manque à gagner et de son préjudice moral ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente prévoyait que, si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté et que celle-ci avait été prorogée et souverainement retenu qu'à sa date d'expiration, le 27 avril 2002, M. Y... n'avait justifié, ni de la réalisation des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, ni de sa renonciation à ces conditions suspensives stipulées dans son intérêt, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans dénaturer des conclusions, pu en déduire que la promesse de vente était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris en sa première branche d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a retenu souverainement que M. Y... avait engagé l'instance avec malice et mauvaise foi et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire qu'il avait commis un abus dans son droit d'agir en justice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme globale de 2 000 euros à M. et Mme A... et à la société civile immobilière Rifa et la somme globale de 2 000 euros à Mme Z..., veuve X..., M. Didier X..., Mme Sophie X... et Mme Laurence X..., épouse C... ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté monsieur Y... de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente conclue le 26 octobre 2006 entre madame et monsieur X... et la société RIFA, D'AVOIR dit que la vente conclue entre madame et monsieur X... et la société RIFA le 26 octobre 2006 était parfaite, et D'AVOIR débouté monsieur Y... du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes des dispositions de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixé, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que la promesse synallagmatique de vente conclue le 28 juin 1988 comportait plusieurs conditions suspensives :- l'obtention par monsieur Y... d'un prêt de 1. 053. 000 francs, étant observé que la convention prévoyait que l'acquéreur avait la possibilité de renoncer à cette condition stipulée dans son seul intérêt,- le fait que monsieur Y... soit co-signataire du bail de location entre monsieur et madame A... et monsieur et madame X... (condition remplie dès le 30 juin 1988),- la non opposition du locataire à la construction de l'immeuble,- l'obtention d'un permis de construire ; qu'il était prévu que si l'une des conditions n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté ; que monsieur Y... devait en outre verser au compte du notaire, Maître D..., choisi comme séquestre, la somme de 50. 000 francs par caution bancaire de l'UCB ; qu'il n'a pas fourni cette caution ; qu'il est constant que les époux X... et monsieur Y... ont signé le 12 février 1989 un acte ainsi rédigé : « connaissance prise du contentieux qui s'est noué quant à la renonciation par la ville de Clamart à son droit de préemption urbain, (Monsieur et Madame X...) prorogent nonobstant les termes de la vente sous condition suspensive en date à Clamart du 28 juin 2008 de monsieur Y..., ladite vente qui lui a été consentie pour l'immeuble situé ...et ... de trois mois, à compter du jour où sera devenue définitive la décision judiciaire, vidant le contentieux relatif à l'annulation des autorisations administratives de démolir et de bâtir et à l'exercice par la commune de Clamart du droit de préemption urbain » ; qu'il était en outre « expressément » prévu dans ce même acte que « Monsieur Y... sera tenu de rapporter la caution prévue à ladite vente sous conditions suspensives, en date du 28 juin 1988, dans le délai d'un mois à compter également du jour où la décision judiciaire susvisée sera devenue définitive » ; que cet acte n'a eu pour effet que de proroger le terme de la promesse (initialement fixé au 1er janvier 1989), sans remettre en cause ses autres dispositions, ce qui signifie que pour que la vente soit parfaite, il était toujours nécessaire que les conditions suspensives soient réalisées ; qu'il va de soi que si, à la date initialement prévue, toutes les conditions avaient effectivement été remplies, ou si monsieur Y... entendait y renoncer, alors il aurait régularisé l'acte authentique ; que par ailleurs, la promesse de vente prévoyant expressément que si l'une des conditions n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, la renonciation de l'acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant la date d'expiration de la promesse telle qu'elle résultait de la prorogation ; que les parties s'accordent pour considérer, comme l'a fait le tribunal, que la date d'expiration de la promesse est le 27 avril 2002, soit trois mois après que l'arrêt de la cour administrative d'appel du 27 novembre 2001, qui a confirmé la caducité du permis de construire, soit devenu définitif ; que le permis a été jugé caduc car monsieur Y... n'avait pas débuté les travaux dans les deux ans ayant suivi la notification, qui n'est intervenue qu'en septembre 1997, de la décision administrative du 6 février 1992 qui a annulé les arrêtés de préemption et de retrait des permis de construire et de démolir ; qu'il s'agit donc d'une appréciation favorable à monsieur Y..., la juridiction administrative ayant quant à elle observé que la promesse de vente était susceptible d'avoir expiré en décembre 1997 soit trois mois après la notification de cette décision du 6 février 1992 ; qu'en tout état de cause, si monsieur Y... justifie de ce qu'il a bien versé la somme de 50. 000 francs entre les mains de Maître Zenati le 18 décembre 1997, soit dans le délai prévu par l'acte de prorogation, ce n'est que par un courrier en date du 30 août 2010 qu'il a cru pouvoir informer les vendeurs de ce qu'il entendait réitérer la vente « passée le 28 juin 1988 », précisant qu'il renonçait au bénéfice des « 3èmes et 4èmes conditions suspensives », à savoir celles relatives à la non opposition du locataire (les époux A...) à la construction de l'immeuble et celle afférente à l'obtention du permis de construire ; que la promesse ayant été prorogée, il prétend aujourd'hui qu'il avait obtenu le prêt prévu dans la promesse de vente dès avant sa prorogation ; que cependant, à supposer que ce financement ait toujours été disponible en 2002, ou en admettant même qu'il ait finalement renoncé à cette condition stipulée dans son seul intérêt, il lui appartenait alors d'en justifier auprès des vendeurs dans le délai de la promesse, tel qu'il résultait de la prorogation précitée du 12 février 1989 : que monsieur Y... ne justifie pas du moindre acte positif tendant à faire savoir aux vendeurs soit qu'il avait obtenu le financement, soit qu'il renonçait au prêt ; que la promesse est donc devenue caduque à la date du 27 avril 2002 ; qu'elle est également devenue caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, puisqu'il est constant que la juridiction administrative a définitivement jugé que le permis de construire obtenu par monsieur Y... était devenu caduc le 17 septembre 1999 et que monsieur Y... n'a pas non plus fait savoir à la date d'expiration de la promesse qu'il renonçait à cette condition ; que, lorsqu'une promesse a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire dans un certain délai, le dépassement du délai imparti sans obtention dudit permis équivaut à une défaillance ; que les dires de monsieur Y... selon lesquels la condition suspensive d'obtention du permis de construire était réalisée le 25 octobre 1988 sont dénués de toute portée puisque les parties ont conclu un acte de prorogation, précisément en raison du contentieux relatif au permis de construire, et que cet acte est devenu la loi des parties ; que le raisonnement de monsieur Y..., qui consiste à considérer que les engagements souscrits dans la promesse de vente lieraient sans limitation de temps les consorts X..., frappant ainsi leur bien d'une indisponibilité totale, se heurte en outre à la prohibition des engagements perpétuels ; qu'enfin, les allégations de l'appelant relatives à l'interposition « frauduleuse » de la SCI Rifa aux lieu et place de monsieur et madame Rousseau, qui en sont les associés, sont dénuées de toute portée dès lors que sa demande principale d'annulation de la vente du bien nécessite au préalable qu'il soit statué sur la caducité de la promesse de vente ; que, ladite promesse étant jugée caduque, rien ne justifie d'annuler la vente intervenue au profit de la SCI Rifa ; que par ailleurs, si monsieur Y... entendait se prévaloir du fait que les époux A... (qui sont les associés de la SCI Rifa) n'auraient pas respecté l'engagement qu'ils ont pris dans le bail conclu le 30 juin 1988 (soit deux jours après la signature de la promesse qui érigeait pourtant en condition suspensive l'absence d'opposition des époux A... à la construction de l'immeuble que monsieur Y... souhaitait réaliser) de ne pas « empêcher l'édification de l'immeuble ou pavillon sur la propriété » en suite de la vente objet du présent litige, il lui appartenait de le faire mais il ne saurait en tirer le moindre argument utile dans le cadre du débat relatif à la caducité du compromis de vente qu'il a signé avec les époux X... et à la validité de la vente intervenue entre ces derniers et la SCI Rifa ; qu'il apparaît en outre que les époux A... n'ont pas été les seuls à solliciter en 1998 l'annulation du permis de construire qui avait été obtenu par monsieur Y..., d'autres riverains s'étant joints à eux dans cette action ; qu'enfin, la promesse de vente étant caduque, c'est à tort que monsieur Y... sollicite la condamnation de tous les intimés à lui payer diverses sommes au titre de la perte de loyers, du manque à gagner et du préjudice moral, la vente n'ayant pas eu lieu à son profit non pas en raison de la faute de ses cocontractants ou des locataires devenus acquéreurs via une SCI, mais en raison de la caducité du compromis due à sa propre carence ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a débouté monsieur Y... de sa demande d'annulation de la vente conclue le 26 octobre 2006, déclaré parfaite ladite vente, débouté monsieur Y... du surplus de ses demandes et ordonné la publication de sa décision ; qu'il conviendra en outre d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Vanves (92) aux frais de monsieur Y... (arrêt, pp. 8 à 11) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par acte sous seing privé en date du 28 juin 1988, monsieur et madame X... se sont engagées à vendre à monsieur et madame Y... un bien immobilier situé ...à Clamart moyennant un prix de 1. 053. 000 francs ; que cette promesse a été conclue sous plusieurs conditions suspensives, notamment l'obtention d'un prêt du montant de l'acquisition dans un délai de 12 semaines à compter de la promesse, l'absence de servitudes ou de charges rendant le bien impropre à sa destination, la signature d'un bail de location avec monsieur et madame A..., l'absence de réserve du locataire à la construction de l'immeuble et l'obtention d'un permis de construire ; que la promesse prévoyait que si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté sans indemnités de part et d'autre ; que concernant l'obtention de prêt, monsieur Y... verse au débat un acte de prêt notarié en date du 15 septembre 1988 portant sur une ouverture de crédit d'un montant maximum de 2. 000. 000 de francs destiné à financer diverses opérations immobilières ; qu'il convient de relever d'un part qu'il s'agit non pas d'un crédit immobilier destiné à financer l'acquisition du bien objet de la promesse mais d'une ouverture de crédit destinée à financer l'ensemble du projet immobilier dont le détail n'est pas prévu ; qu'au surplus il n'est nullement justifié de ce que monsieur Y... aurait informé les vendeurs de l'obtention du prêt ; que concernant l'obtention du permis de construire, il doit être relevé que la promesse de vente prévoyait que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 1er janvier 1989 ; qu'à cette date monsieur Y... ne disposait pas d'un permis de construire puisque par arrêté en date du 21 décembre 1988, le maire de Clamart avait rapporté son arrêté du 25 octobre 1988 lui accordant un permis de construire ; que la condition suspensive d'obtention de permis de construire était donc défaillante au 1er janvier 1989 ; qu'il n'est pas contesté que les époux X... ont, par acte sous seing privé en date du 12 février 1989, accepté de proroger la promesse d'une durée de trois mois à compter du jour où sera devenue définitive la décision judiciaire vidant le contentieux relatif à l'annulation des autorisations administratives de démolir et de bâtir et à l'exercice par la commune de Clamart du droit de préemption urbain ; qu'en l'espèce la décision de la cour administrative d'appel de Paris tranchant ce contentieux a été rendu le 27 novembre 2001 et, que, n'ayant pas fait objet d'aucun recours, est devenue définitif le 27 novembre 2001, la promesse a donc été prorogée jusqu'au 27 avril 2002 ; qu'à cette date, monsieur Y... ne justifie d'aucune obtention de prêt dans la mesure où, par courrier en date du 17 juin 1992, l'UCB qui lui avait accordé une ouverture de crédit par acte notarié du 15 septembre 1988 l'informait qu'elle ne pourrait pas maintenir ce crédit au delà du 30 septembre 1992, faute pour monsieur Y... de justifier de l'obtention d'un crédit à la date du 27 avril 2002 ; qu'il doit être considéré que cette condition suspensive a défailli ; que, par ailleurs, le tribunal administratif de Paris, confirmé en cela par la cour administrative d'appel, a jugé que le permis de construire faisant l'objet du contentieux était devenu caduc à la date du 17 septembre 1999 et que, de ce fait au 27 avril 2002, monsieur Y... ne bénéficiait pas d'un permis de construire et que, par conséquent, la condition suspensive portant sur ce point n'était pas non plus réalisée ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être constaté qu'à la date de la réalisation de la vente telle que proposée par acte du 12 février 1989, soit le 27 avril 2002, ni la condition d'obtention du prêt ni la condition d'obtention du permis de construire n'étaient réalisées ; que, conformément aux dispositions contractuelles, chacune des parties était donc libre de reprendre sa pleine et entière liberté ; que monsieur et madame X... étaient donc libres de disposer de leur bien, il ne pourra donc être fait droit à la demande d'annulation de la vente signée le 26 octobre 2006 (jugement, pp. 4 et 5) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la promesse de vente de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; que l'expiration du délai fixé pour la signature de l'acte authentique n'emporte pas la caducité de la promesse de vente, en l'absence de réitération ou de réalisation des conditions suspensives prévues par la promesse dans ce délai, à moins d'une stipulation expresse en ce sens ; qu'en retenant au contraire que la promesse de vente était nécessairement caduque dès lors que les conditions suspensives ne se seraient pas réalisées avant la date d'expiration fixée par la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se bornant à relever, pour dire la promesse de vente caduque, que celle-ci prévoyait qu'en cas de non-réalisation des conditions suspensives les parties reprendraient leur liberté, la cour d'appel qui n'a pas constaté, comme elle aurait dû le faire pour pouvoir regarder la promesse de vente comme caduque, que ladite promesse de vente aurait expressément stipulé que la non-réalisation des conditions suspensives dans un délai déterminé était sanctionné par la caducité de ladite promesse, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1181 et 1589 du code civil ;
ALORS, DE PLUS, QUE le bénéficiaire d'une condition suspensive peut y renoncer quand bien même celle-ci a défailli ; qu'en retenant, pour débouter monsieur Y..., acquéreur, de ses demandes à l'encontre des consorts X..., vendeurs, que monsieur Y... aurait impérativement dû renoncer au bénéfice des conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt avant la date d'expiration de la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1181 du code civil ;
ALORS, EN OUTRE, QU'en affirmant que monsieur Y... aurait soutenu dans ses conclusions d'appel que les engagements souscrits dans la promesse de vente lieraient sans limitation de temps les consorts X... (arrêt, p. 10, § 5), cependant que monsieur Y... avait au contraire fait valoir que les engagements pris par les époux X... n'étaient pas illimités dans le temps, mais enfermés dans le délai trentenaire prévu par l'article 2272 du code civil (conclusions, p. 17, § 3), la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de monsieur Y... et violé l'article 4 du code de procédure civile,.
ALORS, DE SURCROIT, QUE, dans ses écritures d'appel (conclusions, p. 13, § 3, p. 17, § 3), monsieur Y... avait fait valoir que la vente pouvait être réitérée tant que le délai de prescription trentenaire prévue par l'article 2272 du code civil n'avait pas expiré et que tel était le cas en l'espèce ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE, monsieur Y... n'avait pas fait valoir que la date d'expiration de la promesse aurait été le 27 avril 2002, mais bien au contraire que les époux A... et la SCI RIFA avaient affirmé à tort que la caducité de la promesse était intervenue à cette date (conclusions, p. 7, § 7) ; qu'en retenant néanmoins de manière erronée que les parties se seraient accordées pour considérer que la date d'expiration de la promesse aurait été le 27 avril 2002 (arrêt, p. 9, § 6), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné monsieur Y... à régler à madame Raymonde Z..., veuve X..., monsieur Didier X..., madame Laurence X..., épouse C... et madame Sophie X..., une somme de 1. 500 euros pour procédure abusive, et D'AVOIR condamné monsieur Y... à régler à la société RIFA, monsieur Jean-Pierre A... et madame Favienne B..., épouse A..., une somme de 1. 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'alors que monsieur Y... n'avait, depuis avril 2002, nullement manifesté, ni son intention de mener à bien son projet d'acquisition, ni son opposition à la vente consentie à la SCI Rifa, qu'il n'est venu contester que plus de quatre ans après sa signature, qu'il n'a cessé d'affirmer devant les juridictions administratives qu'il n'avait pas pu acquérir le bien, il demande l'annulation de ladite vente sans justifier de l'obtention du permis de construire, et entend obtenir la réitération de la vente à son profit au même prix que celui fixé plus de vingt ans auparavant, ainsi que la condamnation solidaire des intimés à lui verser au total la somme de 2. 716. 908 ¿ au titre des pertes de loyers, manque à gagner et préjudice moral ; qu'il apparaît qu'il a agi avec malice et mauvaise foi, commettant ainsi un abus du droit d'agir en justice qui a généré pour les consorts X..., les époux A... et la SCI Rifa un préjudice distinct de celui résultant de l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés d'assurer leur défense ; que la décision des premiers juges sera donc confirmée s'agissant des sommes allouées aux intimés à titre de dommages-intérêts, du sort des dépens et des indemnités allouées au titre des frais irrépétibles (arrêt, p. 11, § § 3 et 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, dans la mesure où monsieur Y... n'a depuis avril 2002, nullement manifesté ni son intention de mener à bien son projet d'acquisition ni son opposition à la vente consentie à la SCI Rifa qu'il ne vient contester que 4 ans après sa signature, qu'il n'a jamais depuis 2002 tenu les vendeurs au courant de ses intentions, qu'il demande le prononcé de la nullité de cette vente alors que lui-même ne justifie ni d'un financement ni d'un permis de construire sur le bien et qu'il entend obtenir la reitération de la vente à son profit aux mêmes conditions de prix que celles fixées il y a plus de 20 ans, la procédure introduite sur de tels fondements apparaît manifestement abusive et crée pour les défendeurs un préjudice qui sera réparé par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 1. 500 euros pour les consorts X... et de 1. 500 euros pour les époux A... et la SCI Rifa (jugement, p. 5, § § 4 et 5) ;
ALORS, UNE PART, QU'en l'état du lien de dépendance nécessaire entre les chefs de dispositif de l'arrêt ayant débouté monsieur Y... de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente conclue le 26 octobre 2006 entre monsieur et madame X... et la SCI Rifa et dit que cette vente était parfaite et ceux par lesquels monsieur Y... a été condamné au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, la cassation à intervenir sur le premier moyen du présent pourvoi entraînera, par voie de conséquence, celle des dispositions de l'arrêt visées par le présent moyen, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'un abus du droit d'agir en justice ; qu'en condamnant monsieur Y... pour procédure abusive sans rechercher si celui-ci n'avait pas pu légitimement se méprendre sur l'entendue de ses droits, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 32-1 du code de procédure civile.
