LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 110 rue de Championnet, 75018 Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... et la société Mutuelle des architectes français ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mars 2014), que le 2 janvier 2003, un incendie est survenu dans le logement de M. Y..., situé au premier étage d'un immeuble en copropriété, qui a endommagé les locaux de l'association Bourdon situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble donnés à commodat à l'association l'Ecole du chat selon une convention du 1er juillet 1992 ; que l'association l'Ecole du chat a quitté les lieux le 30 juin 2004 et qu'un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le lendemain ; que l'association Bourdon a obtenu la désignation d'un expert afin de déterminer les causes des désordres invoqués par elle ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, le 27 février 2007, l'association Bourdon a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 110 rue Championnet (le syndicat), l'association l'Ecole du chat, la société Swisslife assurances de biens (la société Swisslife), assureur de l'immeuble et de la société Cabinet Maury Schwob, ancien syndic, en indemnisation de ses préjudices et en condamnation du syndicat à supprimer, à défaut coffrer les canalisations posées dans ses locaux ; que le syndicat a appelé en garantie M. X..., architecte de l'immeuble et la société Mutuelle des architectes français (MAF), son assureur ; que les deux procédures ont été jointes ; que le juge de la mise en état a, par ordonnance du 22 février 2008, désigné un expert pour rechercher le meilleur tracé pour les canalisations en litige et donner un avis sur la suppression de l'étaiement du plafond des locaux de l'association Bourdon ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et la troisième branche du moyen unique du pourvoi incident de l'association l'Ecole du chat réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les désordres et dégradations subis par l'association Bourdon avaient trois causes, soit l'incendie, le mauvais état des lieux après leur occupation par l'association l'Ecole des chats et les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres, la cour d'appel a pu retenir, par motifs propres et adoptés, qu'en raison du bâchage inefficace et sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires avait engagé sa responsabilité ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace avaient aggravé les désordres, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu, sans violer l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixer le coût de réfection justifié et strictement en relation avec les désordres imputables au syndicat et à l'association l'Ecole du chat à la somme qu'elle a retenue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le cinquième moyen du pourvoi incident de l'association Bourdon, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale du 22 juin 2006 comportait un point à l'ordre du jour intitulé « point sur le dossier sinistre incendie », que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus donné au cabinet Maury Schwob lors de l'assemblée générale du 22 juin 2006 avait de nouveau été accordé au syndic lors des assemblées générales de 2008 et de 2009 bien que le syndic fut déjà à ces dates attrait à l'instance par l'association Bourdon en raison de ses fautes personnelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu qu'à défaut d'établir une dissimulation dolosive imputable à la société cabinet Maury Schwob, cette société pouvait se prévaloir du quitus qui lui avait été donné et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi incident de l'association Bourdon, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que les désordres et dégradations affectant les locaux de l'association Bourdon mettaient en cause l'incendie survenu le 2 janvier 2003 qui avait provoqué l'effondrement du plafond, le mauvais état des lieux après l'occupation pendant douze ans par l'association l'Ecole du chat et les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres, la cour d'appel a pu retenir que les dommages-intérêts afférents aux frais matériels de réfection des locaux devaient être limités aux désordres strictement imputables aux fautes du syndicat et de l'association l'Ecole du chat et que ces derniers ne devaient pas être tenus in solidum au titre de la réparation du trouble de jouissance dès lors que le trouble subi du fait du défaut de bâchage correct imputable au syndicat était distinct de celui causé par le mauvais état des locaux lors du départ de l'association l'Ecole du chat et qui ne nécessitait que quelques semaines de travaux de remise en état ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi incident de l'association Bourdon, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a commis une erreur purement matérielle en énonçant que l'association Bourdon réclame en cause d'appel la condamnation de M. Guy X... avec le syndicat des copropriétaires, la société cabinet Maury Schwob et l'association l'Ecole du chat au payement d'une certaine somme ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que l'association Bourdon, qui n'avait formé de demande contre la société Swisslife qu'au titre de son préjudice de jouissance, réclamait en cause d'appel des dommages-intérêts au titre des travaux de réfection de ses parties privatives, la cour d'appel, qui n'avait pas à s'expliquer sur un lien entre les deux demandes qu'elle excluait et qui n'a pas commis d'excès de pouvoir, a retenu à bon droit que la demande formée en cause d'appel, qui n'était ni l'accessoire ni le complément ni la conséquence de ses prétentions initiales et ne tendait pas concrètement aux mêmes fins, était nouvelle ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Swisslife, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que, le premier moyen du pourvoi principal étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence de l'arrêt du chef de la condamnation de la société Swisslife à garantir le syndicat au titre de la condamnation à payer 30 % de la somme allouée au titre des dommages matériels est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'incendie était survenu le 2 janvier 2003 et que les désordres affectant les locaux de l'association Bourdon avaient trois causes, dont l'incendie et les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée, et retenu que la responsabilité du syndicat était engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur les première et deuxième branches du moyen unique du pourvoi incident de l'association l'Ecole du chat :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que, pour condamner in solidum l'association l'Ecole du chat et le syndicat à payer une certaine somme à l'association Bourdon au titre du coût de réfection des locaux, l'arrêt retient que celui-ci doit être supporté à hauteur de 30 % par le syndicat et 70 % par l'association l'Ecole du chat, les parties étant condamnées in solidum à l'égard de l'association Bourdon et au prorata de leurs parts de responsabilité dans leurs rapports respectifs ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les désordres avaient pour origine l'incendie, le mauvais état des lieux et les infiltrations d'eau de pluie et sans constater que les fautes du syndicat et de l'association l'Ecole du chat avaient concouru indissociablement à causer l'entier dommage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal et le quatrième moyen du pourvoi incident de l'association Bourdon, réunis :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour limiter la garantie de la société Swisslife à 30 % du montant alloué au titre des dommages matériels, l'arrêt retient que les autres dommages subis par l'association Bourdon, et notamment le préjudice de jouissance imputable à un défaut de bâchage de la courette, ne sont pas susceptibles d'être couverts par une police d'assurance de dommages ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 15-17 la police d'assurance relatif aux dispositions spécifiques aux immeubles en copropriété, stipulait que la garantie des risques s'étend à tous les événements provenant tant des parties communes que des parties privatives et engageant la responsabilité civile de la copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et l'association l'Ecole du chat à payer la somme de 15 000 euros à l'association Bourdon et en ce qu'il dit que la société Swisslife devra garantir le syndicat de la seule condamnation au paiement de 30 % de la somme de 15 000 euros, soit 4 500 euros mise à la charge de son assuré, l'arrêt rendu le 26 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 110 rue de Championnet, 75018 Paris, l'association Bourdon représentée par Mme Lefosse, ès qualités, l'association l'Ecole du chat et la société Swisslife assurances de biens aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 110 rue de Championnet, 75018 Paris et l'association Bourdon représentée par Mme Lefosse ès qualités, à payer à la société cabinet Maury Schwob la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 110 rue de Championnet, 75018 Paris.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris et l'association École du chat responsables des dommages matériels causés à l'association Bourdon, selon le partage de responsabilité suivant : 30 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris et 70 % pour l'association École du chat, D'AVOIR dit que le partage de responsabilité ne jouerait que dans leur rapport entre eux pour les condamnations prononcées in solidum, D'AVOIR fixé les parts de responsabilité en relation avec le trouble de jouissance subi par l'association Bourdon à 2/3 à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris et à 1/3 à la charge de l'association École du chat, D'AVOIR évalué le coût de réfection des locaux en relation avec les désordres imputables au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris, d'une part (défaut de bâchage correct), à l'association École du chat, d'autre part (mauvais état des locaux), à la somme de 15 000 euros, D'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris et l'association École du chat à payer cette somme à l'association Bourdon, D'AVOIR dit que, dans leurs rapports respectifs, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris serait redevable de 30 % de cette somme et l'association École du chat de 70 %, D'AVOIR fixé à la somme globale de 10 000 euros le préjudice de jouissance de l'association Bourdon en relation avec les désordres, et D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris à payer la somme de 6 666 euros à l'association Bourdon en fonction de sa part de responsabilité évaluée aux 2/3 de ce préjudice ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'association Bourdon fait état de trois séries de désordres : une stagnation d'eau due à l'intervention des services de secours ainsi que des infiltrations imputables au défaut d'étanchéité de la bâche de protection, l'état déplorable des locaux au départ de l'association École du chat, le passage d'une canalisation neuve de 1, 10 m de long posée en sous-face du plancher haut du rez-de-chaussée de la courette. / Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la part de responsabilité qui lui a été imputée par le tribunal mais demande la garantie totale de son ancien syndic la société Cabinet Maury Schwob, et de M. Guy X.... / L'association École du chat, pour sa part, estime que le syndicat des copropriétaires et son syndic sont les principaux responsables des graves désordres survenus dans les locaux de l'association Bourdon et conteste avoir aucune part de responsabilité en faisant valoir que l'association Bourdon s'est montrée inerte dans le suivi des travaux de réfection et doit, de ce fait, garder à sa charge une part importante de responsabilité. / L'expert Z... relate en son rapport que l'incendie du 22 janvier 2003 a entraîné des désordres dans la boutique, l'arrière-boutique, la cuisine et la salle d'eau du local de l'association Bourdon mais que les autres pièces occupées par l'association École du chat n'ont pas subi de désordres liés à l'incendie eu 1er étage ; il constate le très mauvais état de ces autres pièces, pourtant données, selon la convention de commodat, en bon état d'usage et d'entretien. / Il apparaît du rapport d'expertise et des documents produits aux débats que les désordres et dégradations affectant les locaux de l'association Bourdon sont plurifactoriels et mettent en cause : - l'incendie survenu le 22 janvier 2003, pour éteindre lequel les pompiers ont copieusement inondé les locaux de l'association Bourdon, et qui a provoqué l'effondrement du plafond, soutenu par des étais ; - le mauvais état des lieux après l'occupation pendant douze années de l'association École du chat qui hébergeait des chats errants dans les locaux donnés à commodat ; - les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres. / Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a apprécié les parts de responsabilité à la charge du syndicat des copropriétaires, d'une part, de l'association École du chat, d'autre part, dans la production des désordres endommageant les locaux de l'association Bourdon, à 30 % pour le premier et 70 % pour la seconde, étant observé qu'aucun d'entre eux n'est responsable de l'incendie survenu dans l'appartement de M. Y... au premier étage, cause première et essentielle des désordres, que, par ailleurs, l'association École du chat ne saurait être déclarée responsable intégralement de la vétusté et du mauvais état des lieux après douze années d'occupation et d'hébergement de dizaines de chats errants, dont l'association Bourdon ne pouvait ignorer, dans le cadre du commodat consenti, qu'ils seraient à l'origine de déprédations d'importance, en sus de l'usure normale des tapisseries, carrelages, équipements électro-ménagers et sanitaires, en sorte que les dommages et intérêts réclamés par l'association Bourdon et afférents aux frais matériels de réfection de ses locaux seront limités aux désordres strictement imputables aux fautes conjuguées du syndicat et de l'École du chat et étrangers à l'incendie puis à l'intervention des pompiers. / Sur le quantum des réparations. Sur les dommages matériels : M. Z... évalue dans son rapport le coût des travaux de réfection des locaux à la somme globale de 25 179, 92 ¿ ht et l'association Bourdon sollicite le paiement de la somme de 35 541, 06 ¿, devis à l'appui ; / or ces devis prévoient une rénovation complète des locaux, des réfections d'installation électrique et sanitaire, notamment, qui ne sauraient être pris intégralement en compte, alors que les locaux de l'association Bourdon étaient " en état d'usage " en 1992 et que leur remise à neuf à l'occasion d'un sinistre réalise un enrichissement pour l'association. / La cour retiendra donc comme justifié et strictement en relation avec les désordres imputables au syndicat et à l'École du chat un coût de réfection de 15 000 ¿ pour l'ensemble des locaux, dont 30 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 70 % à la charge de l'association École du chat, les parties condamnées étant condamnées in solidum à l'égard de l'association Bourdon et au prorata de leurs parts de responsabilité dans leurs rapports respectifs. / Sur le trouble de jouissance : L'association Bourdon n'est pas fondée à faire état d'un trouble de jouissance d'une durée de cinq années, alors que son opposition à l'exécution de travaux de réfection pour lesquels le syndic avait passé dès le 14 septembre 2004, soit moins de dix-huit mois après le sinistre incendie, un ordre de service, est à l'origine essentielle de la persistance de son dommage passé cette date ; de surcroît cette opposition n'était pas même justifiée eu égard aux conclusions du rapport A... qui valide sans réserves la solution adoptée par l'architecte X... pour la modification du tracé de la canalisation EV ; quant aux paramètres avancés par l'association Bourdon pour évaluer sa perte de jouissance, valeur locative de la boutique, notamment, ils sont théoriques et peu adaptés à l'objet social caritatif d'une association de la loi de 1901 à but non lucratif ; / Au regard de ces éléments, le trouble de jouissance de l'association Bourdon sera apprécié à la somme de 10 000 ¿ qui sera supportée par le syndicat des copropriétaires à hauteur des 2/3, soit 6 666 ¿ et d'1/3, soit 3 333 ¿ pour l'association École du chat, sans obligation in solidum entre eux à l'égard de l'association Bourdon, dès lors que le trouble de jouissance subi du fait du défaut de bâchage correct imputable au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est distinct de celui causé par le mauvais état des locaux au mois de juillet 2004 lors du départ de l'association École du chat, qui ne justifiait que quelques semaines de travaux de remise en état ; / le jugement sera donc réformé sur l'appréciation des parts de responsabilité et sur le quantum des indemnités allouées ; / ¿ L'expert Z... estime que le syndic a manqué d'assurer une parfaite étanchéité permanente du bâchage mis en place dans l'attente des travaux définitifs, pour éviter les infiltrations d'eau pluviale constatées. / Le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife assurance de biens font également grief à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir manqué, en dépit des lettres du 24 août 2004 et 1er janvier 2005 de l'association Bourdon l'alertant sur l'inondation des locaux en sous-sol, de prévoir des mesures conservatoires adaptées, ne faisant intervenir la société Clp que le 25 juillet 2006 puis le 16 novembre suivant afin de renforcer et remettre en place la bâche provisoire ; plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le quitus dont se prévaut le syndic est inopérant, faute d'information complète sur les mesures conservatoires donnée aux copropriétaires lors des assemblées générales. / Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. / En effet, le refus formel opposé par l'association Bourdon à toute pénétration dans ses locaux pour y effectuer des travaux conservatoires et réparatoires est à l'origine de la persistance des infiltrations d'eau de pluie, alors que la société Cabinet Maury Schwob établit avoir, dès le 14 septembre 2004, passé un ordre de service relatif à la réfection de la couverture du plancher haut, et ce n'est que le 29 décembre 2008, en réponse à une lettre officielle du syndicat des copropriétaires la mettant en demeure d'indiquer si elle maintenait son opposition à la réalisation des travaux de couverture, qu'elle a donné son accord pour cette réalisation » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 8 ; p. 9) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « M. Z... a procédé à la mission qui lui était attribuée, notamment examiner les désordres allégués et en déterminer l'origine ; / sur les conséquences de l'incendie : attendu que M. Z..., au cours de ses opérations d'expertise a constaté : - que le plafond de la boutique est en partie effondré et qu'il est maintenu par des étais ; - que les jours de pluie, la boutique est inondée, l'eau s'infiltrant depuis la bâche de couverture et stagnant au sol sous la courette, et partiellement au sol du local côté rue ; - que les travaux nécessaires n'ont pas été entrepris ; / attendu que M. Z... a déterminé l'origine de ces désordres ; / qu'il indique : suite au sinistre incendie, et à l'intervention des sapeurs-pompiers, de l'eau s'est infiltrée dans les locaux du rez-de-chaussée, et plus précisément dans la boutique, l'arrière-boutique, la cuisine et la salle d'eau avec wc ; - l'eau pluviale continue à s'infiltrer dans l'arrière-boutique (locaux à l'aplomb de la courette) et la boutique, depuis la couverture provisoire de la courette ; / attendu que M. Z... en relevant des infiltrations au travers de la bâche de couverture, stigmatise l'inefficacité de ce bâchage, à la suite de l'incendie ; / qu'il est établi que cette bâche se situe au-dessus de la courette, partie commune de l'immeuble, comme il est dit dans le règlement de copropriété ; / sur le défaut d'entretien : attendu que M. Z... indique que les autres pièces occupées par l'École du chat n'ont subi aucun désordre lié à l'incendie du premier étage ; / attendu que l'état des lieux de sortie établi le 1er juillet 2004, tout comme le rapport de M. Z... démontrent pourtant le très mauvais état de ces locaux, alors qu'il n'est pas contesté qu'ils avaient été pris " en état d'usage " ; / qu'ainsi, il constate dans l'appartement : - une première pièce, située au fond des locaux et donnant sur cour : parquet en très mauvais état dégradé par un dégât des eaux ou des traces d'urine, odeur persistante, murs et cloisons couverts d'un enduit usagé, haché, écaillé, abîmé, dégradé, radiateur manquant, volet arraché, trous de chevilles, - une salle d'eau : carrelage en très mauvais état, emmarchement du bac à douche cassé, trous chevillés, porte manquante, peinture écaillée, robinetterie en mauvais état, baguettes électriques arrachées, une deuxième pièce : sol dégradé, peinture écaillée, dégradée, prises électriques arrachées, volet cassé, porte en mauvais état, plafond en état d'usage, - une cuisine et un couloir : carrelage au sol en état d'usage, enduit des murs usagé, haché, faux plafond déposé, et armatures visibles, meubles dégradés, chaudière fuyarde , - une salle d'eau avec wc : plafond effondré, carrelage au sol très usagé, murs et plafond en très mauvais état, équipement électrique en mauvais état ; / attendu que les seules conséquences de l'incendie ou la simple usure normale des lieux n'expliquent pas ce très mauvais état des locaux, lors de la remise des clefs et des constatations de l'expert ; / que le défaut d'entretien de l'École du chat est ainsi caractérisé ; / attendu que M. Aureau évalue à la somme de 2 148,75 ¿ ht, le coût des travaux résultant de l'incendie, et des infiltrations consécutives à cet incendie, et à la somme de 23 031, 17 ¿ ht le coût des travaux résultant du défaut de maintenance des locaux par l'École du chat ; / qu'il estime pour l'association Bourdon, une perte de jouissance de l'occupation des locaux du 30 juin 2004 au 30 décembre 2006, sur 30 mois, à un montant de 23 000 euros ; / qu'il propose de répartir cette somme selon le partage de responsabilité suivant : - 30 % à la charge du syndicat des copropriétaires, soit 6 900 euros ; 70 % à la charge de l'École du chat soit 16 100 euros ; / attendu qu'aux termes de l'article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, " le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et la conservation des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires " ; / attendu qu'en raison du bâchage inefficace, sur la base des dispositions susvisées, le syndicat des copropriétaires sera déclaré responsable des désordres causés à l'association Bourdon ; / attendu que l'obligation d'entretien de l'École du chat résulte des dispositions de l'acte de commodat qui précise notamment en page 2 : " la charge de l'entretien et des réparations intéressant les locaux¿sont à la charge du prêteur, à l'exception¿de toutes réparations nécessaires afin que les locaux prêtés soient maintenus et remis en bon état locatif au prêteur " ; / que la responsabilité de l'École du chat sera également retenue ; / attendu que le rapport de M. Z... repose sur un examen complet et sérieux de la situation ; qu'il convient de l'homologuer en adoptant les conclusions quant à l'imputation des responsabilités respectives ; / que chacun ayant concouru à l'apparition des désordres, il y a lieu de prononcer une condamnation in solidum entre l'École du chat et le syndicat des copropriétaires ; / ¿ attendu que la responsabilité de l'ancien syndic peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et vis-à-vis de l'association Bourdon, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. / Attendu que dans le cas d'espèce, la mise en cause du syndic ne peut concerner que la part de responsabilité mise à la charge du syndicat des copropriétaires, non pas celle concernant l'École du chat, du fait du défaut d'entretien des locaux. / Attendu que vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le quitus donné au syndic pour sa gestion est exonératoire de responsabilité, pour tous les actes dont la copropriété a eu connaissance ; que le quitus ne prive pas l'association Bourdon de rechercher la responsabilité du cabinet Maury Schwob pour une faute délictuelle ou quasi délictuelle, qui lui aurait causé un préjudice. / Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il existe une dissimulation des faits de nature à engager la responsabilité de l'ancien syndic, qui aurait cherché à dissimuler ses carences, notamment au cours des assemblées générales successives, et que la copropriété n'a été informée de la situation que lors du changement de syndic. / Attendu que le cabinet Maury Schwob a été remplacé par un nouveau syndic à l'assemblée générale du 15 avril 2010. / Attendu que deux courriers adressés par l'association Bourdon au cabinet Maury Schwob, ès qualités de syndic, datés des 24 août 2004 et 1er janvier 2005, lui indiquent que la pluie continue à s'infiltrer dans les locaux, et l'invitent à prendre les mesures nécessaires ; / que l'expert, le 3 mars 2006, constate que la bâche est décollée des façades, et que l'eau s'infiltre en périphérie. / Attendu qu'il est constant qu'à la demande du cabinet Maury Schwob, la société Clp n'est intervenue que le 25 juillet 2006, le 16 novembre 2006 et le 26 mars 2007 pour remettre la bâche en état ; que M. A... constate le 22 septembre 2008, qu'il n'y a plus d'infiltrations liées à la bâche ; / attendu cependant que M. A... relève aussi que dès le 14 septembre 2014, le syndic a passé commande de " travaux de charpente et de couverture au rez-de-chaussée de la courette gauche " à l'entreprise Clp pour un montant de 3 629, 20 ¿ ttc, travaux pris en charge par l'assureur ; que cet ordre de service est produit par l'ancien syndic ; qu'il est également signé par M. X..., architecte de l'immeuble ; / qu'il résulte encore du rapport de M. A... que l'association Bourdon s'est opposée à l'exécution de ses travaux ; que ce refus est confirmé par une télécopie de la société Clp datée du 21 février 2008 ; / attendu que ces travaux auraient pourtant permis de supprimer les étais et le bâchage provisoire et de mettre fin aux infiltrations ; que ces travaux ont finalement été réalisés, suivant facture datée du 31 mars 2009, après un accord de l'association Bourdon, matérialisé par un courrier entre avocats, daté du 29 décembre 2008, également produit ; / que dès lors, il ne peut être reproché au syndic, une quelconque dissimulation ou une absence de réactivité quant aux travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres ; / que faute d'établir une faute de gestion, l'association Bourdon sera déboutée de ses demandes formées à l'encontre du cabinet Maury Schwob ; que faute d'établir une dissimulation dolosive, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de l'appel en garantie formé à l'encontre du cabinet Maury Schwob » (cf., jugement entrepris, p. 7 à 9 ; p. 11 et 12) ;
ALORS QUE, de première part, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ; qu'en retenant, dès lors, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris était en partie responsable des dommages causés à l'association Bourdon à raison de la pose défectueuse de la bâche de protection qui avait été disposée au-dessus de la courette de l'immeuble, quand elle retenait, par ailleurs, qu'il ne pouvait être reproché une absence de réactivité quant aux travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres ou une faute de gestion à la société Cabinet Maury Schwob, syndic de copropriété au moment des faits litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de seconde part et à titre subsidiaire, la faute de la victime, lorsqu'elle a contribué à la réalisation du dommage, sans en être la cause exclusive, exonère partiellement l'auteur du fait dommageable de sa responsabilité ; qu'en déclarant, dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris responsable des dommages matériels causés à l'association Bourdon, en évaluant le coût de réfection des locaux en relation avec les désordres imputables au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris, d'une part (défaut de bâchage correct), à l'association École du chat, d'autre part (mauvais état des locaux), à la somme de 15 000 euros et en condamnant in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris et l'association École du chat à payer cette somme à l'association Bourdon, sans exonérer partiellement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris de sa responsabilité à raison de l'opposition, dont elle retenait le caractère injustifié et, donc, fautif, de l'association Bourdon à l'exécution des travaux de réfection de ses locaux, quand elle retenait que ces travaux auraient permis de supprimer les étais et le bâchage provisoire et de mettre fin aux infiltrations, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris de son appel en garantie à l'encontre de la société Cabinet Maury Schwob ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'expert Z... estime que le syndic a manqué d'assurer une parfaite étanchéité permanente du bâchage mis en place dans l'attente des travaux définitifs, pour éviter les infiltrations d'eau pluviale constatées. / Le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife assurance de biens font également grief à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir manqué, en dépit des lettres du 24 août 2004 et 1er janvier 2005 de l'association Bourdon l'alertant sur l'inondation des locaux en sous-sol, de prévoir des mesures conservatoires adaptées, ne faisant intervenir la société Clp que le 25 juillet 2006 puis le 16 novembre suivant afin de renforcer et remettre en place la bâche provisoire ; plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le quitus dont se prévaut le syndic est inopérant, faute d'information complète sur les mesures conservatoires donnée aux copropriétaires lors des assemblées générales. / Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. / En effet, le refus formel opposé par l'association Bourdon à toute pénétration dans ses locaux pour y effectuer des travaux conservatoires et réparatoires est à l'origine de la persistance des infiltrations d'eau de pluie, alors que la société Cabinet Maury Schwob établit avoir, dès le 14 septembre 2004, passé un ordre de service relatif à la réfection de la couverture du plancher haut, et ce n'est que le 29 décembre 2008, en réponse à une lettre officielle du syndicat des copropriétaires la mettant en demeure d'indiquer si elle maintenait son opposition à la réalisation des travaux de couverture, qu'elle a donné son accord pour cette réalisation. / De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne peut pertinemment reprocher à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir celé les tenants et aboutissants du litige aux copropriétaires lors des assemblées générales, alors que le point n° 15 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2006 est intitulé " point sur le dossier sinistre incendie ", que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus a été derechef accordé au syndic lors des assemblées générales de copropriétaires de 2008 et de 2009 bien que le syndic fût déjà à cette date attrait à l'instance par l'association Bourdon en raison de ses fautes personnelles. / Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société Cabinet Maury Schwob et le syndicat des copropriétaires débouté de ses demandes contre celle-ci, tant au regard des condamnations prononcées sur les demandes de l'association Bourdon que du coût du coffrage mis en place sur la canalisation EV neuve » (cf., arrêt attaqué, p. 9) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la responsabilité de l'ancien syndic peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et vis-à-vis de l'association Bourdon, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. / Attendu que dans le cas d'espèce, la mise en cause du syndic ne peut concerner que la part de responsabilité mise à la charge du syndicat des copropriétaires, non pas celle concernant l'École du chat, du fait du défaut d'entretien des locaux. / Attendu que vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le quitus donné au syndic pour sa gestion est exonératoire de responsabilité, pour tous les actes dont la copropriété a eu connaissance ; que le quitus ne prive pas l'association Bourdon de rechercher la responsabilité du cabinet Maury Schwob pour une faute délictuelle ou quasi délictuelle, qui lui aurait causé un préjudice. / Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il existe une dissimulation des faits de nature à engager la responsabilité de l'ancien syndic, qui aurait cherché à dissimuler ses carences, notamment au cours des assemblées générales successives, et que la copropriété n'a été informée de la situation que lors du changement de syndic. / Attendu que le cabinet Maury Schwob a été remplacé par un nouveau syndic à l'assemblée générale du 15 avril 2010. / Attendu que deux courriers adressés par l'association Bourdon au cabinet Maury Schwob, ès qualités de syndic, datés des 24 août 2004 et 1er janvier 2005, lui indiquent que la pluie continue à s'infiltrer dans les locaux, et l'invitent à prendre les mesures nécessaires ; / que l'expert, le 3 mars 2006, constate que la bâche est décollée des façades, et que l'eau s'infiltre en périphérie. / Attendu qu'il est constant qu'à la demande du cabinet Maury Schwob, la société Clp n'est intervenue que le 25 juillet 2006, le 16 novembre 2006 et le 26 mars 2007 pour remettre la bâche en état ; que M. A... constate le 22 septembre 2008, qu'il n'y a plus d'infiltrations liées à la bâche ; / attendu cependant que M. A... relève aussi que dès le 14 septembre 2014, le syndic a passé commande de " travaux de charpente et de couverture au rez-de-chaussée de la courette gauche " à l'entreprise Clp pour un montant de 3 629, 20 ¿ ttc, travaux pris en charge par l'assureur ; que cet ordre de service est produit par l'ancien syndic ; qu'il est également signé par M. X..., architecte de l'immeuble ; / qu'il résulte encore du rapport de M. A... que l'association Bourdon s'est opposée à l'exécution de ses travaux ; que ce refus est confirmé par une télécopie de la société Clp datée du 21 février 2008 ; / attendu que ces travaux auraient pourtant permis de supprimer les étais et le bâchage provisoire et de mettre fin aux infiltrations ; que ces travaux ont finalement été réalisés, suivant facture datée du 31 mars 2009, après un accord de l'association Bourdon, matérialisé par un courrier entre avocats, daté du 29 décembre 2008, également produit ; / que dès lors, il ne peut être reproché au syndic, une quelconque dissimulation ou une absence de réactivité quant aux travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres ; / que faute d'établir une faute de gestion, l'association Bourdon sera déboutée de ses demandes formées à l'encontre du cabinet Maury Schwob ; que faute d'établir une dissimulation dolosive, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de l'appel en garantie formé à l'encontre du cabinet Maury Schwob » (cf., jugement entrepris, p. 11 et 12) ;
ALORS QUE, de première part, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ; qu'en énonçant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris de son appel en garantie à l'encontre de la société Cabinet Maury Schwob, que le refus formel opposé par l'association Bourdon à toute pénétration dans ses locaux pour y effectuer des travaux conservatoires et de réparation était à l'origine de la persistance des infiltrations d'eau de pluie, alors que la société Cabinet Maury Schwob établissait avoir, dès le 14 septembre 2004, passé un ordre de service relatif à la réfection de la couverture du plancher haut, et que ce n'était que le 29 décembre 2008, en réponse à une lettre officielle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris la mettant en demeure d'indiquer si elle maintenait son opposition à la réalisation des travaux de couverture, qu'elle avait donné son accord pour cette réalisation, quand ces circonstances n'étaient pas de nature à exonérer totalement la société Cabinet Maury Schwob de sa responsabilité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de deuxième part, le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic de copropriété n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier en connaissance de cause ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris de son appel en garantie à l'encontre de la société Cabinet Maury Schwob, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris ne pouvait pertinemment reprocher à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir celé les tenants et aboutissants du litige aux copropriétaires lors des assemblées générales, alors que le point n° 15 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2006 était intitulé « point sur le dossier sinistre incendie », que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus avait été derechef accordé au syndic lors des assemblées générales de copropriétaires de 2008 et de 2009 bien que le syndic fût déjà à cette date attrait à l'instance par l'association Bourdon en raison de ses fautes personnelles, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne constatait pas que l'assemblée générale des copropriétaires avait donné quitus à la société Cabinet Maury Schwob en pleine connaissance des reproches exprimés par l'association Bourdon au sujet de la bâche de protection qui avait été disposée au-dessus de la courette de l'immeuble et des infiltrations que subissaient ses locaux, au sujet des constatations et conclusions des experts judiciaires et au sujet des mesures que la société Cabinet Maury Schwob avait prises pour remédier à la situation, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1993 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic de copropriété n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier en connaissance de cause ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris de son appel en garantie à l'encontre de la société Cabinet Maury Schwob, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris ne pouvait pertinemment reprocher à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir celé les tenants et aboutissants du litige aux copropriétaires lors des assemblées générales, alors que le point n° 15 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2006 était intitulé « point sur le dossier sinistre incendie », que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus avait été derechef accordé au syndic lors des assemblées générales de copropriétaires de 2008 et de 2009 bien que le syndic fût déjà à cette date attrait à l'instance par l'association Bourdon en raison de ses fautes personnelles, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si la société Cabinet Maury Schwob n'avait pas présenté, de manière mensongère, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2008, le rapport du premier expert judiciaire comme étant favorable aux intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris en ce qui concernait les travaux réalisés dans les locaux de l'association Bourdon, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1993 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société Swisslife assurances de biens devrait garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris de la seule condamnation au paiement de 30 % de la somme de 15 000 euros, soit 4 500 euros mise à la charge de son assuré ;
AUX MOTIFS QUE « les seuls travaux de réfection strictement imputables à l'incendie pris en charge par l'assureur se limitant à 30 % de la somme de 15 000 ¿, soit 4 500 ¿, comme il a été dit, la garantie de la société Swisslife sera cantonnée à ce montant, les autres dommages subis par l'association Bourdon, notamment son préjudice de jouissance prolongé, étant imputables au défaut de bâchage de la courette et aux dégradations commises dans les lieux par l'association École du chat, insusceptibles d'être couverts par une police d'assurance dommages. / Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a dit la société Swisslife assurance de biens tenue à garantir le syndicat sans plus de précisions » (cf., arrêt attaqué, p. 8) ;
ALORS QU'en énonçant, pour limiter la garantie de la société Swisslife assurances de biens due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris à la seule condamnation au paiement de 30 % de la somme de 15 000 euros, soit 4 500 euros mise à la charge de son assuré, que la police d'assurance liant la société Swisslife assurances de biens due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris était une police d'assurance dommages, quand la police d'assurance liant la société Swisslife assurances de biens due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris stipulait que la garantie des risques s'étendait à certains événements engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris à l'égard des tiers et copropriétaires, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la police d'assurance liant la société Swisslife assurances de biens due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 110, rue de Championnet 75018 Paris, en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils pour l'association Bourdon, représentée par Mme Lebosse, ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, statuant sur la demande formée par l'ASSOCIATION BOURDON contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et l'ASSOCIATION L'ECOLE DU CHAT, cantonné à 15.000 euros le préjudice réparable au titre des désordres matériels, et à 10.000 euros, le préjudice réparable au titre du trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE « sur les parts de responsabilité respectives du syndicat des copropriétaires et de l'association École du Chat, l'association Bourdon fait état de trois séries de désordres : - une stagnation d'eau due à l'intervention des services de secours ainsi que des infiltrations imputables au défaut d'étanchéité de la bâche de protection, - l'état déplorable des locaux au départ de l'association École du Chat, - le passage d'une canalisation neuve de 1,10 m de long posée en sous-face du plancher haut du rez-de-chaussée de la courette ; que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la part de responsabilité qui lui a été imputée par le tribunal mais demande la garantie totale de son ancien syndic, la société Cabinet Maury Schwob, et de M. Guy X... ; que l'association École du Chat, pour sa part, estime que le syndicat des copropriétaires et son syndic sont les principaux responsables des graves désordres survenus dans les locaux de l'association Bourdon et conteste avoir aucune part de responsabilité en faisant valoir que l'association Bourdon s'est montrée inerte dans le suivi des travaux de réfection et doit, de ce fait, garder à sa charge une part importante de responsabilité ; que l'expert Z... relate en son rapport que l'incendie du 22 janvier 2003 a entraîné des désordres dans la boutique, l'arrière-boutique, la cuisine et la salle d'eau du local de l'association Bourdon mais que les autres pièces occupées par l'association École du Chat n'ont pas subi de désordres liés à l'incendie du 1er étage ; il constate le très mauvais état de ces autres pièces, pourtant données, selon la convention de commodat, en bon état d'usage et d'entretien ; qu'il apparaît du rapport d'expertise et des documents produits aux débats que les désordres et dégradations affectant les locaux de l'association Bourdon sont pluri-factoriels et mettent en cause : - l'incendie survenu le 22 janvier 2003, pour éteindre lequel les pompiers ont copieusement inondé les locaux de l'association Bourdon, et qui a provoqué l'effondrement du plafond, soutenu par des étais, - le mauvais état des lieux après l'occupation pendant douze années de l'association École du Chat qui hébergeait des chats errants dans les locaux donnés à commodat, - les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres ; qu'au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a apprécié les parts de responsabilité à la charge du syndicat des copropriétaires, d'une part, de l'association École du Chat, d'autre part, dans la production des désordres endommageant les locaux de l'association Bourdon, à 30 % pour le premier et 70 % pour la seconde, étant observé qu'aucun d'entre eux n'est responsable de l'incendie survenu dans l'appartement de M. Y... au premier étage, cause première et essentielle des désordres, que, par ailleurs, l'association École du Chat ne saurait être déclarée responsable intégralement de la vétusté et du mauvais état des lieux après douze années d'occupation et d'hébergement de dizaines de chats errants, dont l'association Bourdonne pouvait ignorer, dans le cadre du commodat consenti, qu'ils seraient à l'origine de déprédations d'importance, en sus de l'usure normale des tapisseries, carrelages, équipements électro-ménagers et sanitaires, en sorte que les dommages et intérêts réclamés par l'Association Bourdon et afférents aux frais matériels de réfection de ses locaux seront limités aux désordres strictement imputables aux fautes conjuguées du syndicat et de l'Ecole du Chat et étrangers à l'incendie puis à 'intervention des pompiers ; que, sur le quantum des réparations, sur les dommages matériels, M. Z... évalue dans son rapport le coût des travaux de réfection des locaux à la somme globale de 25.179,92 ¿ HT et l'association Bourdon sollicite le paiement de la somme de 35.541,06 ¿, devis à l'appui ; que ces devis prévoient une rénovation complète des locaux, des réfections d'installation électrique et sanitaire, notamment, qui ne sauraient être pris intégralement en compte, alors que les locaux de l'association Bourdon étaient « en état d'usage » en 1992 et que leur remise à neuf à l'occasion d'un sinistre réalise un enrichissement pour l'association ; que la Cour retiendra donc comme justifié et strictement en relation avec les désordres imputables au syndicat et à l'Ecole du Chat un coût de réfection de 15.000 ¿ pour l'ensemble des locaux, dont 30 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 70 % à la charge de l'association École du Chat, les parties condamnées étant condamnées in solidum à l'égard de l'association Bourdon et au prorata de leurs parts de responsabilité dans leurs rapports respectifs ; que, sur le trouble de jouissance : l'association Bourdon n'est pas fondée à faire état d'un trouble de jouissance d'une durée de cinq années, alors que son opposition à l'exécution de travaux de réfection pour lesquels le syndic avait passé dès le 14 septembre 2004, soit moins de dix-huit mois après le sinistre incendie, un ordre de service, est à l'origine essentielle de la persistance de son dommage passé cette date ; de surcroît cette opposition n'était pas même justifiée eu égard aux conclusions du rapport A... qui valide sans réserves la solution adoptée par l'architecte X... pour la modification du tracé de la canalisation EV ; quant aux paramètres avancés par l'association Bourdon pour évaluer sa perte de jouissance, valeur locative de la boutique, notamment, ils sont théoriques et peu adaptés à l'objet social caritatif d'une association de la loi de 190là but non lucratif ; qu'au regard de ces éléments, le trouble de jouissance de l'association Bourdon sera apprécié à la somme de 10.000 ¿ qui sera supportée par le syndicat des copropriétaires à hauteur des 2/3, soit 6.666 ¿ et d'1/3, soit 3.333 ¿ pour l'association École du Chat, sans obligation in solidum entre eux à l'égard de l'association Bourdon, dès lors que le trouble de jouissance subi du fait du défaut de bâchage correct imputable au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est distinct de celui causé par le mauvais état des locaux au mois de juillet 2004 lors du départ de l'association École du Chat, qui ne justifiait que quelques semaines de travaux de remise en état ; que le jugement sera donc réformé sur l'appréciation des parts de responsabilité et sur le quantum des indemnités allouées » ;
ALORS QUE, lorsque la faute imputable à un défendeur a concouru la production d'un dommage, ce défendeur est légalement tenu de réparer l'entier dommage ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont retenu, dans un premier temps « que les désordres et les dégradations affectant les locaux de l'ASSOCIATION BOURDON sont pluri-factoriels et mettent en cause : l'incendie survenu le 22 janvier 2003 (¿) le mauvais état des lieux après l'occupation pendant douze années de l'association Ecole du Chat qui hébergeait des chats errants dans les locaux donnés à commodat » et que « les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres » (arrêt p. 7, § 1er) ; que néanmoins, pour cantonner la condamnation, les juges du fond ont ultérieurement décidé que devait être exclue la prise en compte des désordres liés à l'incendie proprement dit en énonçant que ni le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ni l'ASSOCIATION L'ECOLE DU CHAT n'était « responsable de l'incendie survenu au premier étage, cause première et essentielle des désordres » (p. 7, § 3) ; qu'en statuant de la sorte quand la circonstance que l'entier dommage était lié aux fautes conjuguée de Monsieur Y..., du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et de l'ECOLE DU CHAT qui emportait pour conséquence légale que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et l'ECOLE DU CHAT devaient réparer l'entier dommage, les juges du fond ont violé les règles gouvernant l'obligation in solidum, ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, après avoir fixé à 10.000 euros le préjudice de jouissance de l'association en relation avec les désordres, condamné « le syndicat des copropriétaires (¿) à payer la somme de 6.666 euros à l'association Bourdon en fonction de sa part de responsabilité évaluée aux 2/3 de ce préjudice » et condamné « l'association Ecole du Chat à payer à l'association Bourdon la somme de 3.333 euros pour sa part de responsabilité évaluée à 1/3 dudit trouble de jouissance » ;
AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU'« il apparaît du rapport d'expertise et des documents produits aux débats que les désordres et dégradations affectant les locaux de l'association Bourdon sont pluri-factoriels et mettent en cause : - l'incendie survenu le 22 janvier 2003, pour éteindre lequel les pompiers ont copieusement inondé les locaux de l'association Bourdon, et qui a provoqué l'effondrement du plafond, soutenu par des étais, - le mauvais état des lieux après l'occupation pendant douze années de l'association École du Chat qui hébergeait des chats errants dans les locaux donnés à commodat, - les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres ; qu'au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a apprécié les parts de responsabilité à la charge du syndicat des copropriétaires, d'une part, de l'association École du Chat, d'autre part, dans la production des désordres endommageant les locaux de l'association Bourdon, à 30 % pour le premier et 70 % pour la seconde, étant observé qu'aucun d'entre eux n'est responsable de l'incendie survenu dans l'appartement de M. Y... au premier étage, cause première et essentielle des désordres, que, par ailleurs, l'association École du Chat ne saurait être déclarée responsable intégralement de la vétusté et du mauvais état des lieux après douze années d'occupation et d'hébergement de dizaines de chats errants, dont l'association Bourdonne pouvait ignorer, dans le cadre du commodat consenti, qu'ils seraient à l'origine de déprédations d'importance, en sus de l'usure normale des tapisseries, carrelages, équipements électro-ménagers et sanitaires, en sorte que les dommages et intérêts réclamés par l'Association Bourdon et afférents aux frais matériels de réfection de ses locaux seront limités aux désordres strictement imputables aux fautes conjuguées du syndicat et de l'Ecole du Chat et étrangers à l'incendie puis à l'intervention des pompiers » ;
AUX MOTIFS ENSUITE QUE « sur le trouble de jouissance : l'association Bourdon n'est pas fondée à faire état d'un trouble de jouissance d'une durée de cinq années, alors que son opposition à l'exécution de travaux de réfection pour lesquels le syndic avait passé dès le 14 septembre 2004, soit moins de dix-huit mois après le sinistre incendie, un ordre de service, est à l'origine essentielle de la persistance de son dommage passé cette date ; de surcroît cette opposition n'était pas même justifiée eu égard aux conclusions du rapport A... qui valide sans réserves la solution adoptée par l'architecte X... pour la modification du tracé de la canalisation EV ; quant aux paramètres avancés par l'association Bourdon pour évaluer sa perte de jouissance, valeur locative de la boutique, notamment, ils sont théoriques et peu adaptés à l'objet social caritatif d'une association de la loi de 190là but non lucratif ; qu'au regard de ces éléments, le trouble de jouissance de l'association Bourdon sera apprécié à la somme de 10.000 ¿ qui sera supportée par le syndicat des copropriétaires à hauteur des 2/3, soit 6.666 ¿ et d'1/3, soit 3.333 ¿ pour l'association École du Chat, sans obligation in solidum entre eux à l'égard de l'association Bourdon, dès lors que le trouble de jouissance subi du fait du défaut de bâchage correct imputable au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est distinct de celui causé par le mauvais état des locaux au mois de juillet 2004 lors du départ de l'association École du Chat, qui ne justifiait que quelques semaines de travaux de remise en état » ;
ALORS QUE, tenues de réparer l'entier préjudice, il était exclu que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d'une part, et l'ASSOCIATION L'ECOLE DU CHAT, d'autre part, puissent n'être condamnées, s'agissant du trouble de jouissance, qu'à une fraction du dommage qu'elles avaient contribué à causer ; qu'à cet égard également, l'arrêt doit être censuré pour violation des règles régissant l'obligation in solidum, ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevable, comme nouvelle, la demande formée par l'ASSOCIATION BOURDON, à l'encontre de la société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS, assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, s'agissant des travaux de réfection pour lesquels la copropriété encourait une responsabilité à l'égard de l'ASSOCIATION BOURDON,
AUX MOTIFS QUE « sur la garantie de la société Swisslife Assurance de Biens, la société Swisslife Assurance de Biens, assureur du syndicat des copropriétaires jusqu'au 1er décembre 2003 à ses dires, demande à la Cour d'écarter les demandes de réparation de l'association Bourdon comme nouvelles en cause d'appel et conteste devoir prendre en charge les condamnations in solidum prononcées contre le syndicat et l'association École du Chat, indiquant qu'elle n'est pas l'assureur de responsabilité dudit syndicat, alors que les préjudices dont fait état l'association Bourdon sont dus pour partie à la durée inusuellement longue d'un bâchage inefficace et pour partie à l'état déplorable des locaux après le départ de l'association Ecole du Chat ; que le syndicat des copropriétaires conteste la résiliation de la police d'assurance au 1er décembre 2003 et fait valoir que les désordres subis par les locaux de l'association Bourdon sont directement consécutifs au sinistre incendie à l'origine du bâchage de la courette ; que de première part, alors que, devant les premiers juges, l'association Bourdon ne recherchait la condamnation de M. Guy X... qu'en ce qui concernait sa perte de jouissance, elle réclame en cause d'appel la condamnation in solidum de M. Guy X... avec le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Maury Schwob et l'association École du Chat au paiement de la somme de 35.541,06 ¿ au titre des travaux de réfection dans ses parties privatives ; cette demande, qui n'est ni l'accessoire ni le complément ni la conséquence des prétentions initiales et ne tend pas concrètement aux mêmes fins, sera écartée comme nouvelle en cause d'appel ; que de deuxième part, les seuls travaux de réfection strictement imputables à l'incendie pris en charge par l'assureur se limitant à 30 % de la somme de 15 000 ¿, soit 4 500 ¿, comme il a été dit, la garantie de la société Swisslife sera cantonnée à ce montant, les autres dommages subis par l'association Bourdon, notamment son préjudice de jouissance prolongé, étant imputables au défaut de bâchage de la courette et aux dégradations commises dans les lieux par l'association École du Chat, insusceptibles d'être couverts par une police d'assurance dommages ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a dit la société Swisslife Assurance de Biens tenue à garantir le syndicat sans plus de précisions » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, les motifs de l'arrêt évoquent une demande formée, non pas contre la compagnie SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS, mais contre Monsieur Guy X... (arrêt p. 8, antépénultième §) ; que ce motif n'est pas pertinent puisque la demande en cause concernait la société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué doit être censuré pour violation des articles 564 à 566 du Code de procédure ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, à supposer que l'arrêt puisse faire l'objet d'une rectification d'erreur matérielle, les termes « société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS » étant substitués à « Monsieur Guy X... », de toute façon les juges du fond ne pouvaient déclarer la demande comme nouvelle sans s'expliquer sur les liens existant entre les troubles de jouissance et les dégradations ; que de ce point de vue, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 565 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout cas, lorsqu'une partie formule une demande visant à la réparation d'un chef de préjudice, cette demande doit être regardée comme le complément de la demande de réparation visant un autre chef de préjudice, dès lors que les deux demandes tendent aux mêmes fins, à savoir la réparation du préjudice consécutif à un événement originaire unique tel qu'un incendie ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont à tout le moins entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 566 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, aucun motif tenant au fond ne peut être opposé à l'ASSOCIATION BOURDON, quand bien même il figurait à l'arrêt dès lors que, ayant déclaré la demande irrecevable, les juges du fond ne pouvaient, à l'égard de l'ASSOCIATION BOURDON, statuer sur le fond sans commettre un excès de pouvoir.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré irrecevable, comme nouvelle, la demande formée par l'ASSOCIATION BOURDON, à l'encontre de l'encontre de la société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS, assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, s'agissant des travaux de réfection pour lesquels la copropriété encourait une responsabilité à l'égard de l'ASSOCIATION BOURDON.
AUX MOTIFS QUE « sur la garantie de la société Swisslife Assurance de Biens, la société Swisslife Assurance de Biens, assureur du syndicat des copropriétaires jusqu'au 1er décembre 2003 à ses dires, demande à la Cour d'écarter les demandes de réparation de l'association Bourdon comme nouvelles en cause d'appel et conteste devoir prendre en charge les condamnations in solidum prononcées contre le syndicat et l'association École du Chat, indiquant qu'elle n'est pas l'assureur de responsabilité dudit syndicat, alors que les préjudices dont fait état l'association Bourdon sont dus pour partie à la durée inusuellement longue d'un bâchage inefficace et pour partie à l'état déplorable des locaux après le départ de l'association Ecole du Chat ; que le syndicat des copropriétaires conteste la résiliation de la police d'assurance au 1er décembre 2003 et fait valoir que les désordres subis par les locaux de l'association Bourdon sont directement consécutifs au sinistre incendie à l'origine du bâchage de la courette ; que de première part, alors que, devant les premiers juges, l'association Bourdon ne recherchait la condamnation de M. Guy X... qu'en ce qui concernait sa perte de jouissance, elle réclame en cause d'appel la condamnation in solidum de M. Guy X... avec le syndicat des copropriétaires, la société Cabinet Maury Schwob et l'association École du Chat au paiement de la somme de 35.541,06 ¿ au titre des travaux de réfection dans ses parties privatives ; cette demande, qui n'est ni l'accessoire ni le complément ni la conséquence des prétentions initiales et ne tend pas concrètement aux mêmes fins, sera écartée comme nouvelle en cause d'appel ; que de deuxième part, les seuls travaux de réfection strictement imputables à l'incendie pris en charge par l'assureur se limitant à 30 % de la somme de 15 000 ¿, soit 4 500 ¿, comme il a été dit, la garantie de la société Swisslife sera cantonnée à ce montant, les autres dommages subis par l'association Bourdon, notamment son préjudice de jouissance prolongé, étant imputables au défaut de bâchage de la courette et aux dégradations commises dans les lieux par l'association École du Chat, insusceptibles d'être couverts par une police d'assurance dommages ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a dit la société Swisslife Assurance de Biens tenue à garantir le syndicat sans plus de précisions » ;
ALORS QUE, en tout état de cause, en énonçant, pour limiter la garantie de la société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS due au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à la seule condamnation au paiement de 30 % de la somme de 15 000 euros, soit 4 500 euros mise à la charge de son assuré, que la police d'assurance liant la société SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES était une police d'assurance dommages, quand cette dernière stipulait que la garantie des risques s'étendait à certains événements engageant la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l'égard des tiers et copropriétaires, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la police d'assurance, en violation de l'article 1134 du Code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande formée par l'ASSOCIATION BOURDON à l'encontre de la société CABINET MAURY SCWOB ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'expert Z... estime que le syndic a manqué d'assurer une parfaite étanchéité permanente du bâchage mis en place dans l'attente des travaux définitifs, pour éviter les infiltrations d'eau pluviale constatées. Le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife assurance de biens font également grief à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir manqué, en dépit des lettres du 24 août 2004 et 1er janvier 2005 de l'association Bourdon l'alertant sur l'inondation des locaux en sous-sol, de prévoir des mesures conservatoires adaptées, ne faisant intervenir la société Clp que le 25 juillet 2006 puis le 16 novembre suivant afin de renforcer et remettre en place la bâche provisoire ; plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le quitus dont se prévaut le syndic est inopérant, faute d'information complète sur les mesures conservatoires donnée aux copropriétaires lors des assemblées générales. Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. En effet, le refus formel opposé par l'association Bourdon à toute pénétration dans ses locaux pour y effectuer des travaux conservatoires et réparatoires est à l'origine de la persistance des infiltrations d'eau de pluie, alors que la société Cabinet Maury Schwob établit avoir, dès le 14 septembre 2004, passé un ordre de service relatif à la réfection de la couverture du plancher haut, et ce n'est que le 29 décembre 2008, en réponse à une lettre officielle du syndicat des copropriétaires la mettant en demeure d'indiquer si elle maintenait son opposition à la réalisation des travaux de couverture, qu'elle a donné son accord pour cette réalisation. De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne peut pertinemment reprocher à la société Cabinet Maury Schwob d'avoir celé les tenants et aboutissants du litige aux copropriétaires lors des assemblées générales, alors que le point n° 15 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2006 est intitulé "point sur le dossier sinistre incendie", que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus a été derechef accordé au syndic lors des assemblées générales de copropriétaires de 2008 et de 2009 bien que le syndic fût déjà à cette date attrait à l'instance par l'association Bourdon en raison de ses fautes personnelles. Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société Cabinet Maury Schwob et le syndicat des copropriétaires débouté de ses demandes contre celle-ci, tant au regard des condamnations prononcées sur les demandes de l'association Bourdon que du coût du coffrage mis en place sur la canalisation EV neuve » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la responsabilité de l'ancien syndic peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et vis-à-vis de l'association Bourdon, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Attendu que dans le cas d'espèce, la mise en cause du syndic ne peut concerner que la part de responsabilité mise à la charge du syndicat des copropriétaires, non pas celle concernant l'École du chat, du fait du défaut d'entretien des locaux. Attendu que vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le quitus donné au syndic pour sa gestion est exonératoire de responsabilité, pour tous les actes dont la copropriété a eu connaissance ; que le quitus ne prive pas l'association Bourdon de rechercher la responsabilité du cabinet Maury Schwob pour une faute délictuelle ou quasi délictuelle, qui lui aurait causé un préjudice. Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il existe une dissimulation des faits de nature à engager la responsabilité de l'ancien syndic, qui aurait cherché à dissimuler ses carences, notamment au cours des assemblées générales successives, et que la copropriété n'a été informée de la situation que lors du changement de syndic. Attendu que le cabinet Maury Schwob a été remplacé par un nouveau syndic à l'assemblée générale du 15 avril 2010. Attendu que deux courriers adressés par l'association Bourdon au cabinet Maury Schwob, ès qualités de syndic, datés des 24 août 2004 et 1er janvier 2005, lui indiquent que la pluie continue à s'infiltrer dans les locaux, et l'invitent à prendre les mesures nécessaires ; que l'expert, le 3 mars 2006, constate que la bâche est décollée des façades, et que l'eau s'infiltre en périphérie. Attendu qu'il est constant qu'à la demande du cabinet Maury Schwob, la société Clp n'est intervenue que le 25 juillet 2006, le 16 novembre 2006 et le 26 mars 2007 pour remettre la bâche en état ; que M. A... constate le 22 septembre 2008, qu'il n'y a plus d'infiltrations liées à la bâche ; attendu cependant que M. A... relève aussi que dès le 14 septembre 2014, le syndic a passé commande de "travaux de charpente et de couverture au rez-de-chaussée de la courette gauche" à l'entreprise Clp pour un montant de 3 629, 20 ¿ ttc, travaux pris en charge par l'assureur ; que cet ordre de service est produit par l'ancien syndic ; qu'il est également signé par M. X..., architecte de l'immeuble ; qu'il résulte encore du rapport de M. A... que l'association Bourdon s'est opposée à l'exécution de ses travaux ; que ce refus est confirmé par une télécopie de la société Clp datée du 21 février 2008 ; attendu que ces travaux auraient pourtant permis de supprimer les étais et le bâchage provisoire et de mettre fin aux infiltrations ; que ces travaux ont finalement été réalisés, suivant facture datée du 31 mars 2009, après un accord de l'association Bourdon, matérialisé par un courrier entre avocats, daté du 29 décembre 2008, également produit ; que dès lors, il ne peut être reproché au syndic, une quelconque dissimulation ou une absence de réactivité quant aux travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres ; que faute d'établir une faute de gestion, l'association Bourdon sera déboutée de ses demandes formées à l'encontre du cabinet Maury Schwob ; que faute d'établir une dissimulation dolosive, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de l'appel en garantie formé à l'encontre du cabinet Maury Schwob » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ; qu'en énonçant que le refus formel opposé par l'ASSOCIATION BOURDON à toute pénétration dans ses locaux pour y effectuer des travaux conservatoires et de réparation était à l'origine de la persistance des infiltrations d'eau de pluie, alors que le CABINET MAURY SCHWOB établissait avoir, dès le 14 septembre 2004, passé un ordre de service relatif à la réfection de la couverture du plancher haut, et que ce n'était que le 29 décembre 2008, en réponse à une lettre officielle du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la mettant en demeure d'indiquer si elle maintenait son opposition à la réalisation des travaux de couverture, qu'elle avait donné son accord pour cette réalisation, quand ces circonstances n'étaient pas de nature à exonérer totalement le CABINET MAURY SCHWOB de sa responsabilité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic de copropriété n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier en connaissance de cause ; qu'en énonçant par conséquent qu'il ne pouvait être reproché au CABINET MAURY SCHWOB d'avoir celé les tenants et aboutissants du litige aux copropriétaires lors des assemblées générales, alors que le point n° 15 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2006 était intitulé « point sur le dossier sinistre incendie », que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus avait été derechef accordé au syndic lors des assemblées générales de copropriétaires de 2008 et de 2009 bien que le syndic fût déjà à cette date attrait à l'instance par l'ASSOCIATION BOURDON en raison de ses fautes personnelles, quand elle ne constatait pas que l'assemblée générale des copropriétaires avait donné quitus au CABINET MAURY SCHWOB en pleine connaissance des reproches exprimés par l'ASSOCIATION BOURDON au sujet de la bâche de protection qui avait été disposée au-dessus de la courette de l'immeuble et des infiltrations que subissaient ses locaux, au sujet des constatations et conclusions des experts judiciaires et au sujet des mesures que le CABINET MAURY SCHWOB avait prises pour remédier à la situation, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1993 du code civil ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic de copropriété n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier en connaissance de cause ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être reproché au CABINET MAURY SCHWOB d'avoir celé les tenants et aboutissants du litige aux copropriétaires lors des assemblées générales, alors que le point n° 15 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 juin 2006 était intitulé « point sur le dossier sinistre incendie », que le conseil syndical se réunissait régulièrement pour suivre les investigations expertales et que le quitus avait été derechef accordé au syndic lors des assemblées générales de copropriétaires de 2008 et de 2009 bien que le syndic fût déjà à cette date attrait à l'instance par l'ASSOCIATION BOURDON en raison de ses fautes personnelles, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si la société CABINET MAURY SCHWOB n'avait pas présenté, de manière mensongère, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2008, le rapport du premier expert judiciaire comme étant favorable aux intérêts du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES en ce qui concernait les travaux réalisés dans les locaux de l'ASSOCIATION BOURDON, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1993 du code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils pour la société Swisslife assurances de biens.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué
D'avoir prononcé la garantie du syndicat des copropriétaires par la compagnie SwissLife pour la condamnation à payer 30 % de la somme de 15 000 euros, soit 4500 euros.
AUX MOTIFS QUE la compagnie SwissLife faisait valoir que le contrat d'assurance était résilié depuis le 1er décembre 2003 ; que le syndicat des copropriétaires contestait la résiliation de la police ; que les seuls travaux de réfection, strictement imputables à l'incendie pris en charge par l'assureur, se limitaient à 30 % de la somme de 15 000 euros, la garantie de la société SwissLife étant cantonné à ce montant, les autres dommages subis par l'association Bourdon étant imputables au défaut de bâchage de la courette et aux dégradations commises par l'association Ecole du Chat, non susceptibles d'être couverts par une police d'assurance dommages ; (arrêt attaqué, page 8)0
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen présenté par le syndicat des copropriétaires à l'appui de son pourvoi principal, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef du dispositif condamnant la compagnie SwissLife à garantir le syndicat des copropriétaires, compte tenu de l'interdépendance entre les deux chefs du dispositif, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
ET ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait se contenter de rappeler la position des deux parties quant à la résiliation de la police d'assurance au 1er décembre 2003 et ses conséquences ; qu'elle devait se prononcer sur ce moyen pertinent et déterminant ; que faute de l'avoir fait, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour l'association l'Ecole du chat.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du 110, rue Championnet et l'Association École du Chat à payer la somme de 15.000 euros au titre du coût de réfection des locaux appartenant à l'Association Bourdon et d'AVOIR jugé que dans leurs rapports respectifs, le syndicat des copropriétaires serait redevable de 30% de cette somme et l'Association École du chat de 70%.
AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE M. Z... a procédé à la mission qui lui était attribuée, notamment examiner les désordres allégués et en déterminer l'origine ; que sur les conséquences de l'incendie : attendu que M. Z..., au cours de ses opérations d'expertise a constaté : - que le plafond de la boutique est en partie effondré et qu'il est maintenu par des étais ; - que les jours de pluie, la boutique est inondée, l'eau s'infiltrant depuis la bâche de couverture et stagnant au sol sous la courette, et partiellement au sol du local côté rue ; - que les travaux nécessaires n'ont pas été entrepris ; attendu que M. Z... a déterminé l'origine de ces désordres ; qu'il indique : suite au sinistre incendie, et à l'intervention des sapeurs-pompiers, de l'eau s'est infiltrée dans les locaux du rez-de-chaussée, et plus précisément dans la boutique, l'arrière-boutique, la cuisine et la salle d'eau avec WC ; - l'eau pluviale continue à s'infiltrer dans l'arrière-boutique (locaux à l'aplomb de la courette) et la boutique, depuis la couverture provisoire de la courette ; attendu que M. Z... en relevant des infiltrations au travers de la bâche de couverture, stigmatise l'inefficacité de ce bâchage, à la suite de l'incendie ; qu'il est établi que cette bâche se situe au-dessus de la courette, partie commune de l'immeuble, comme il est dit dans le règlement de copropriété ; sur le défaut d'entretien : attendu que M. Z... indique que les autres pièces occupées par l'Ecole du chat n'ont subi aucun désordre lié à l'incendie du premier étage ; attendu que l'état des lieux de sortie établi le 1er juillet 2004, tout comme le rapport de M. Z... démontrent pourtant le très mauvais état de ces locaux, alors qu'il n'est pas contesté qu'ils avaient été pris " en état d'usage " ; qu'ainsi, il constate dans l'appartement : - une première pièce, située au fond des locaux et donnant sur tour : parquet en très mauvais état dégradé par un dégât des eaux ou des traces d'urine, odeur persistante, murs et cloisons couverts d'un enduit usagé, haché, écaillé, abimé, dégradé, radiateur manquant, volet arraché, trous de chevilles, - une salle d'eau : carrelage en très mauvais état, emmarchement du bac à douche cassé, trous chevillés, porte manquante, peinture écaillée, dégradées, prise électriques arrachées, volet cassé, porte en mauvais état, plafond en état d'usage, - une cuisine et un couloir : carrelage au sol en état d'usage, enduit des murs usagé, haché, faux plafond déposé et armatures visibles, meubles dégradés, chaudière fuyarde, - une salle d'eau avec WC : plafond effondré, carrelage au sol très usagé, murs et plafond en très mauvais état, équipement électrique en mauvais état ; attendu que les seuls conséquences de l'incendie ou la simple usure normale des lieux, n'expliquent pas ce très mauvais état des locaux, lors de la remise des clefs et des constatations de l'expert ; que le défaut d'entretien de l'École du chat, est ainsi caractérisé ; attendu que M. Aureau évalue à la somme de 2.148,75 ¿ HT, le coût des travaux résultant de l'incendie et des infiltrations consécutives à cet incendie, et à la somme de 23.031,17 ¿ HT le coût des travaux résultant du défaut de maintenance des locaux par l'École du Chat ; qu'il estime pour l'Association Bourdon, une perte de jouissance de l'occupation des locaux du 30 juin 2004 au 30 décembre 2006, sur 30 mois, à un montant de 23.000 euros ; qu'il propose de répartir cette somme selon le partage de responsabilité suivant : - 30 % à la charge du syndicat des copropriétaires, soit 6.900 euros ; - 70 % à la charge de l'École du chat soit 16.100 euros ; Attendu qu'aux termes de l'article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et la conservation des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » ; Attendu qu'en raison du bâchage inefficace, sur la base des dispositions susvisées, le syndicat des copropriétaires sera déclaré responsable des désordres causés à l'Association Bourdon ; Attendu que l'obligation d'entretien de l'École du chat résulte des dispositions de l'acte de commodat qui précise notamment en page 2 « la charge de l'entretien et des réparations intéressant les locaux¿sont à la charge du prêteur, à l'exception¿de toutes réparations nécessaires afin que les locaux prêtés soient maintenus et remis en bon état locatif au prêteur » ; que la responsabilité de l'École du chat sera également retenue ; attendu que le rapport de M. Aureau repose sur un examen complet et sérieux de la situation ; qu'il convient de l'homologuer en adoptant les conclusions quant à l'imputation des responsabilités respectives ; que chacun ayant concouru à l'apparition des désordres, il y a lieu de prononcer une condamnation in solidum entre l'École du chat et le syndicat des copropriétaires ; Attendu qu'il appartient à l'association l'École du Chat et à la copropriété de supporter le coût de ces travaux au prorata de leurs responsabilités respectives ; que les évaluations de M. Aureau ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires ; que l'expert a exactement distingué les travaux qui résultent des infiltrations et de l'effondrement, de ceux qui relèvent du défaut d'entretien, par l'occupant, l'École du chat ; que ses conclusions seront validées par le tribunal ; attendu qu'il convient de fixer le préjudice subi par l'Association Bourdon à la somme de 33.541,06 ¿, de condamner in solidum l'Association l'École du chat et le syndicat des copropriétaires à la réparation des dommages, l'École du chat étant tenue à hauteur de 25.272,43 ¿ TTC et le syndicat des copropriétaires à hauteur de 8.268,63 ¿ TTC ; attendu qu'il convient également d'ordonner au syndicat des copropriétaires, au regard des conclusions de l'expert, de tout mettre en oeuvre pour procéder au coffrage de la canalisation, de manière à assurer une parfaite isolation phonique et un aspect visuel satisfaisant, tel que préconisé par M. Aureau et M. Senejean, sans astreinte ; que faute de démonstration d'un préjudice résultant du nouveau tracé de cette canalisation, l'expert ayant conclu à l'inverse, l'Association Bourdon sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts formée à ce titre » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'association Bourdon fait état de trois séries de désordres une stagnation d'eau due à l'intervention des services de secours ainsi que des infiltrations imputables au défaut d'étanchéité de la bâche de protection, l'état déplorable des locaux au départ de l'association École du chat, le passage d'une canalisation neuve de 1,10 m de long posée en sous-face du plancher haut du rez-de-chaussée de la courette ; que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la part de responsabilité qui lui a été imputée par le tribunal mais demande la garantie totale de son ancien syndic la société Cabinet Maury Schwob, et de M. Guy X... ; que l'association École du chat, pour sa part, estime que le syndicat des copropriétaires et son syndic sont les principaux responsables des graves désordres survenus dans les locaux de l'association Bourdon et conteste avoir aucune part de responsabilité en faisant valoir que l'association Bourdon s'est montrée inerte dans le suivi des travaux de réfection et doit, de ce fait, garder à sa charge une part importante de responsabilité ; que l'expert Z... relate en son rapport que l'incendie du 22 janvier 2003 a entrainé des désordres dans la boutique, l'arrière-boutique, la cuisine et la salle d'eau du local de l'association Bourdon mais que les autres pièces occupées par l'association Ecole du chat n'ont pas subi de désordres liés à l'incendie au 1er étage ; il constate le très mauvais état de ces autres pièces, pourtant données, selon la convention de commodat, en bon état d'usage et d'entretien ; qu'il apparait du rapport d'expertise et des documents produits aux débats que les désordres et dégradations affectant les locaux de l'association Bourdon sont pluri-factoriels et mettent en cause : - l'incendie survenu le 22 janvier 2003, pour éteindre lequel les pompiers ont copieusement inondé les locaux de l'association Bourdon, et qui a provoqué l'effondrement du plafond, soutenu par des étais ; - le mauvais état des lieux après l'occupation pendant douze années de l'association École du chat qui hébergeait des chats errants dans les locaux donnés à commodat ; - les infiltrations d'eau de pluie à travers une bâche mal posée et devenue inefficace, qui ont aggravé les désordres ; qu'au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a apprécié les parts de responsabilité à la charge du syndicat des copropriétaires, d'une part, de l'association École du chat, d'autre part, dans la production des désordres endommageant les locaux de l'association Bourdon, à 30 % pour le premier et 70 % pour la seconde, étant observé qu'aucun d'entre eux n'est responsable de l'incendie survenu dans l'appartement de M. Y... au premier étage, cause première et essentielle des désordres, que, par ailleurs, l'association École du chat ne saurait être déclarée responsable intégralement de la vétusté et du mauvais état des lieux après douze années d'occupation et d'hébergement de dizaines de chats errants, dont l'association Bourdon ne pouvait ignorer, dans le cadre du commodat consenti, qu'ils seraient à l'origine de déprédations d'importance, en sus de l'usure normale des tapisseries, carrelages, équipements électro-ménagers et sanitaires, en sorte que les dommages et intérêts réclamés par l'Association Bourdon et afférents aux frais matériels de réfection de ses locaux seront limités aux désordres strictement imputables aux fautes conjuguées du syndicat et de l'École du Chat et étrangers à l'incendie puis à l'intervention des pompiers ; que M. Z... évalue dans son rapport le coût des travaux de réfection des locaux, des réfections des locaux à la somme globale de 25.179,92 ¿ HT et l'association Bourdon sollicite le paiement de la somme de 35.541,06 ¿, devis à l'appui ; or ces devis prévoient une rénovation complète des locaux, des réfections d'installation électrique et sanitaire, notamment, qui ne sauraient être pris intégralement en compte, alors que les locaux de l'association Bourdon étaient « en état d'usage » en 1992 et que leur remise à neuf à l'occasion d'un sinistre réalise un enrichissement pour l'association ; que la Cour retiendra donc comme justifié et strictement en relation avec les désordres imputables au syndicat et à l'École du Chat un coût de réfection de 15.000 euros pour l'ensemble des locaux, dont 30% à la charge du syndicat des copropriétaires et 70% à la charge de l'association École du Chat, les parties étant condamnées in solidum à l'égard de l'association Bourdon et au prorata de leurs parts de responsabilité dans leurs rapports respectifs » ;
1°) ALORS QUE seuls les coauteurs d'un dommage unique peuvent être tenus in solidum de le réparer ; qu'en condamnant l'Association École du Chat in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer 15.000 euros au titre des travaux de réfection devant être réalisés dans les parties privatives appartenant à l'Association Bourdon, bien qu'elle ait distingué les désordres liés au défaut de bâchage correct imputables au syndicat des copropriétaires des désordres liés au mauvais état des locaux imputables à l'Association École du Chat, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'auteur d'un fait générateur de responsabilité ne peut être tenu de réparer que les dommages qu'il a causés ; qu'en condamnant l'Association École du Chat à indemniser l'Association Bourdon des dommages liés au défaut de bâchage bien qu'elle ait relevé qu'ils étaient distincts de ceux liés au mauvais état d'entretien des locaux qui lui était seul imputable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime qui a contribué à la réalisation du dommage, sans en être la cause exclusive, exonère partiellement l'auteur du fait dommageable de sa responsabilité ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée si l'opposition de l'Association Bourdon à l'exécution des travaux de réfection de ses locaux n'avait pas contribué à la réalisation de son dommage matériel, de sorte que l'Association École du chat devait être exonérée au moins partiellement de sa responsabilité, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
