LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis :
Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 juin 2014), que la société Jeanlo a, par acte du 26 juillet 2006, acquis les lots n° 1 et 2 d'un immeuble en copropriété correspondant à un local commercial et une réserve, situés en rez-de-chaussée ; que les locaux ont été donnés à bail commercial à M. X..., gérant de la société Cave et gourmandises, par acte du 31 mai 2006 ; que la société Cave et gourmandises a exécuté des travaux qui ont donné lieu à une déclaration de sinistre du 18 août 2006 ; que l'expert désigné en référé a constaté le décaissement d'une profondeur de 80 cm de la surface du sous-sol situé sous les lots 1 et 2 ; que trois copropriétaires ont assigné la société Jeanlo, la société Cave et gourmandises et le syndicat des copropriétaires du... (le syndicat) afin qu'il soit jugé que la cave est une partie commune et en condamnation des sociétés à en laisser le libre accès et à démolir le mur construit pour en obturer l'accès ;
Attendu que, pour juger que le sous-sol situé sous les lots n° 1 et 2 est une partie commune, l'arrêt retient que l'accès à celui-ci est possible par les parties communes de l'immeuble selon le constat d'huissier de justice du 20 août 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le sous-sol était affecté à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne Mmes Y... et C..., M. Z..., M. et Mme A... et le syndicat des copropriétaires du... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes B...
Y... et C... et M. Z... à payer à la société Cave et gourmandises la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Jeanlo.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que le sous-sol situé sous les lots numéro un et deux de l'immeuble 38 ... à Toulouse (Haute-Garonne) constituait une partie commune et d'avoir, en conséquence, condamné in solidum la société Jeanlo en qualité de copropriétaire et la société Cave et Gourmandises en qualité d'occupant, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt, à procéder à la démolition du mur destiné à obturer l'accès à la cave et à laisser à l'ensemble des copropriétaires le libre accès à celle-ci, condamné sous la même astreinte la société Jeanlo et tout occupant de son chef à libérer intégralement la cave de l'ensemble des éléments d'équipement et du mobilier installé et dit que le montant du bail conclu entre la SCI Jeanlo et la société Cave et Gourmandises serait réduit de moitié à compter du prononcé de l'arrêt jusqu'à la fin du bail ;
AUX MOTIFS QUE « l'article trois de la loi du 10 juillet 1965 répute partie commune, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol ; qu'en l'espèce, la totalité du sol d'assise bâti ou non bâti est expressément classé comme une partie commune à l'article trois du règlement de copropriété (page huit) ; que le sol d'un bâtiment réputé partie commune comprend sa surface de terrain et le tréfonds ¿ ; que par ailleurs l'accès au sous-sol est possible par les parties communes selon le constat d'huissier du 20 août 2008 ; que l'autorisation donnée par l'assemblée des copropriétaires du 22 juin 2006 au propriétaire du commerce se limite à des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble (remplacement des menuiseries) et n'opère pas reconnaissance d'un droit de propriété du sous-sol ; ¿ ; que la société Jeanlo et son occupante seront donc condamnées à démolir le mur d'obstruction et à laisser le libre accès à la cave ¿ ; que l'article 1726 du Code civil sanctionne par la diminution proportionnée du prix du bail à loyer le trouble dans la jouissance paisible due par le bailleur pendant la durée du bail, obligation définie à l'article 1719-3° du même code ; ¿ ; que la demande du preneur tendant à être relevé indemne par le bailleur des condamnations prononcées à son encontre n'est pas davantage fondée sur ce trouble légalement sanctionné seulement par la réduction du loyer » ;
1°/ ALORS QUE dans l'hypothèse où ni le règlement de copropriété, ni l'acte d'acquisition ne précisent le caractère commun ou privatif d'une partie de l'immeuble, ce caractère ne peut être déterminé qu'en fonction de l'usage que font ou peuvent faire les copropriétaires de cette partie ou de l'utilité qu'elle représente pour eux ; que ne peuvent être qualifiées de communes que les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en retenant, dans le silence du règlement de copropriété et de l'acte d'acquisition des lots en cause, que la cave litigieuse constituait une partie commune, sans caractériser l'usage ou l'utilité que celle-ci présentait pour l'ensemble ou pour plusieurs copropriétaires de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ ALORS QUE le juge doit faire respecter et respecter lui-même le principe du contradictoire ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en relevant d'office le moyen tiré du caractère commun du tréfonds ¿ pour déduire que la cave litigieuse, située au sous-sol de l'immeuble, constituerait elle-même une partie commune ¿ sans solliciter, au préalable, les observations des parties sur ce point, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE dans l'hypothèse où ni le règlement de copropriété, ni l'acte d'acquisition ne précisent le caractère commun ou privatif d'une partie de l'immeuble, ce caractère ne peut être déterminé qu'en fonction de l'usage que font ou peuvent faire les copropriétaires de cette partie ou de l'utilité qu'elle représente pour eux ; que ne peuvent être qualifiées de communes que les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en affirmant, pour retenir le caractère commun de la cave litigieuse, que le sol d'un bâtiment réputé partie commune comprenait le tréfonds, de sorte que la cave litigieuse, située au sous-sol de l'immeuble, constituait elle-même une partie commune, la Cour d'appel qui s'est fondée sur une présomption qui n'existe pas, a derechef violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°/ ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, dans son constat du 20 août 2008, l'huissier avait indiqué que si deux trappes, menant au sous-sol, étaient présentes dans le hall d'entrée de l'immeuble, il n'avait pu, toutefois, « les soulever en raison de leur lourdeur et sans outils adéquats » ; que les constatations de l'huissier se bornaient ainsi à faire état de l'existence, dans les parties communes, de trappes impraticables en l'état, car impossibles à ouvrir et n'avait nullement mentionné la possibilité d'accéder au sous-sol depuis ces trappes ; qu'en affirmant toutefois que « l'accès au sous-sol était possible par les parties communes de l'immeuble selon le constat d'huissier du 20 août 2008 », la Cour d'appel a dénaturé ladite pièce et violé le principe suivant lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ;
5°/ ALORS QU'en toute hypothèse, ne peuvent être qualifiées de communes que les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'à la supposer établie, l'existence d'un accès par les parties communes de l'immeuble menant au sous-sol ne suffit pas à établir que la cave litigieuse était affectée à l'usage commun ou présentait une réelle utilité pour tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux ;
qu'en se fondant néanmoins, pour retenir le caractère commun de la cave, sur l'existence d'un accès au sous-sol par les parties communes, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier la qualification retenue et violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que la société Jeanlo ne pouvait se prévaloir d'une prescription acquisitive sur le sous-sol et d'avoir, en conséquence, condamné in solidum la société Jeanlo en qualité de copropriétaire et la société Cave et Gourmandises en qualité d'occupant, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt, à procéder à la démolition du mur destiné à obturer l'accès à la cave et à laisser à l'ensemble des copropriétaires le libre accès à celle-ci, condamné sous la même astreinte la société Jeanlo et tout occupant de son chef à libérer intégralement la cave de l'ensemble des éléments d'équipement et du mobilier installé et dit que le montant du bail conclu entre la SCI Jeanlo et la société Cave et Gourmandises serait réduit de moitié à compter du prononcé de l'arrêt jusqu'à la fin du bail ;
AUX MOTIFS QUE « l'usage du sous-sol par un copropriétaire ne caractérise pas un acte non équivoque de propriété exclusive non plus que l'accès supplémentaire au sous-sol à partir des lots numéro un et deux sans autorisation de l'assemblée, ne constitue un acte de possession publique et non équivoque permettant de prescrire ; que la société Jeanlo et son occupante seront donc condamnées à démolir le mur d'obstruction et à laisser le libre accès à la cave ¿ ; que l'article 1726 du Code civil sanctionne par la diminution proportionnée du prix du bail à loyer le trouble dans la jouissance paisible due par le bailleur pendant la durée du bail, obligation définie à l'article 1719-3° du même code ; ¿ ; que la demande du preneur tendant à être relevé indemne par le bailleur des condamnations prononcées à son encontre n'est pas davantage fondée sur ce trouble légalement sanctionné seulement par la réduction du loyer » ;
ALORS QUE la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession ; que cette prescription suppose une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en l'espèce, la SCI Jeanlo faisait valoir que depuis trente ans, elle avait toujours été considérée, au même titre que le précédent propriétaire, comme la seule propriétaire de la cave litigieuse qui avait d'ailleurs été aménagée en partie privative et occupée, à titre exclusif, au vu et au su de tous, sans que cette occupation n'ait jamais été contredite ; qu'en affirmant que « l'usage du sous-sol par un copropriétaire » ne permettait pas de prescrire, sans rechercher in concreto si l'exclusivité de cet usage non dissimulé pendant trente ans par les propriétaires successifs des lots litigieux, ne suffisait pas à caractériser une possession utile permettant d'usucaper la cave litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du Code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils pour la société Cave et gourmandises.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que le sous-sol situé sous les lots numéro un et deux de l'immeuble 38 ... à Toulouse (Haute-Garonne) constituait une partie commune et d'avoir, en conséquence, condamné in solidum la société Jeanlo en qualité de copropriétaire et la société Cave et Gourmandises en qualité d'occupant, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt, à procéder à la démolition du mur destiné à obturer l'accès à la cave et à laisser à l'ensemble des copropriétaires le libre accès à celle-ci, et d'avoir condamné sous la même astreinte la société Jeanlo et tout occupant de son chef à libérer intégralement la cave de l'ensemble des éléments d'équipement et du mobilier installé ;
AUX MOTIFS QUE l'article trois de la loi du 10 juillet 1965 répute partie commune, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol ; qu'en l'espèce, la totalité du sol d'assise bâti ou non bâti est expressément classé comme une partie commune à l'article trois du règlement de copropriété (page huit) ; que le sol d'un bâtiment réputé partie commune comprend sa surface de terrain et le tréfonds ; que par ailleurs l'accès au sous-sol est possible par les parties communes selon le constat d'huissier du 20 août 2008 ; que l'autorisation donnée par l'assemblée des copropriétaires du 22 juin 2006 au propriétaire du commerce se limite à des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble (remplacement des menuiseries) et n'opère pas reconnaissance d'un droit de propriété du sous-sol ; que la société Jeanlo et son occupante seront donc condamnées à démolir le mur d'obstruction et à laisser le libre accès à la cave ;
ALORS, PREMIEREMENT, QUE dans l'hypothèse où ni le règlement de copropriété, ni l'acte d'acquisition ne précisent le caractère commun ou privatif d'une partie de l'immeuble, ce caractère ne peut être déterminé qu'en fonction de l'usage que font ou peuvent faire les copropriétaires de cette partie ou de l'utilité qu'elle représente pour eux ; que ne peuvent être qualifiées de communes que les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en retenant, dans le silence du règlement de copropriété et de l'acte d'acquisition des lots en cause, que la cave litigieuse constituait une partie commune, sans caractériser l'usage ou l'utilité que celle-ci présentait pour l'ensemble ou pour plusieurs copropriétaires de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QUE le juge doit faire respecter et respecter lui-même le principe du contradictoire ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en relevant d'office le moyen tiré du caractère commun du tréfonds, pour en déduire que la cave litigieuse, située au sous-sol de l'immeuble, constituerait elle-même une partie commune, sans solliciter au préalable les observations des parties sur ce point, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QUE dans l'hypothèse où ni le règlement de copropriété, ni l'acte d'acquisition ne précisent le caractère commun ou privatif d'une partie de l'immeuble, ce caractère ne peut être déterminé qu'en fonction de l'usage que font ou peuvent faire les copropriétaires de cette partie ou de l'utilité qu'elle représente pour eux ; que ne peuvent être qualifiées de communes que les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en affirmant, pour retenir le caractère commun de la cave litigieuse, que le sol d'un bâtiment réputé partie commune comprenait le tréfonds, de sorte que la cave litigieuse, située au sous-sol de l'immeuble, constituait elle-même une partie commune, la Cour d'appel qui s'est fondée sur une présomption qui n'existe pas, a derechef violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, QUATRIEMEMENT, QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, dans son constat du 20 août 2008, l'huissier avait indiqué que si deux trappes, menant au sous-sol, étaient présentes dans le hall d'entrée de l'immeuble, il n'avait pu, toutefois, « les soulever en raison de leur lourdeur et sans outils adéquats » ; que les constatations de l'huissier se bornaient ainsi à faire état de l'existence, dans les parties communes, de trappes impraticables en l'état, car impossibles à ouvrir et n'avait nullement mentionné la possibilité d'accéder au sous-sol depuis ces trappes ; qu'en affirmant toutefois que « l'accès au sous-sol était possible par les parties communes de l'immeuble selon le constat d'huissier du 20 août 2008 », la Cour d'appel a dénaturé ladite pièce et violé le principe suivant lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ;
ET ALORS, CINQUIEMEMENT, QU'en toute hypothèse, ne peuvent être qualifiées de communes que les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'à la supposer établie, l'existence d'un accès par les parties communes de l'immeuble menant au sous-sol ne suffit pas à établir que la cave litigieuse était affectée à l'usage commun ou présentait une réelle utilité pour tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux ; qu'en se fondant néanmoins, pour retenir le caractère commun de la cave, sur l'existence d'un accès au sous-sol par les parties communes, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier la qualification retenue et violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que la société Jeanlo ne pouvait se prévaloir d'une prescription acquisitive sur le sous-sol et d'avoir, en conséquence, condamné in solidum la société Jeanlo en qualité de copropriétaire et la société Cave et Gourmandises en qualité d'occupant, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt, à procéder à la démolition du mur destiné à obturer l'accès à la cave et à laisser à l'ensemble des copropriétaires le libre accès à celle-ci, et d'avoir condamné sous la même astreinte la société Jeanlo et tout occupant de son chef à libérer intégralement la cave de l'ensemble des éléments d'équipement et du mobilier installé ;
AUX MOTIFS QUE l'usage du sous-sol par un copropriétaire ne caractérise pas un acte non équivoque de propriété exclusive non plus que l'accès supplémentaire au sous-sol à partir des lots numéro un et deux sans autorisation de l'assemblée, ne constitue un acte de possession publique et non équivoque permettant de prescrire ; que la société Jeanlo et son occupante seront donc condamnées à démolir le mur d'obstruction et à laisser le libre accès à la cave ;
ALORS QUE la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession ; que cette prescription suppose une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que la société Cave et Gourmandises faisait valoir (conclusions récapitulatives, p. 9, 12 et 13) que depuis trente ans, la SCI Jeanlo avait toujours été considérée, au même titre que le précédent propriétaire, comme la seule propriétaire de la cave litigieuse ou à tout le moins comme la titulaire d'un droit de jouissance privatif sur cette cave, qui avait d'ailleurs été effectivement aménagée en partie privative et occupée, à titre exclusif, au vu et au su de tous, sans que cette occupation n'ait jamais été contredite ; qu'en affirmant que « l'usage du sous-sol par un copropriétaire » ne permettait pas de prescrire, sans rechercher in concreto si l'exclusivité de cet usage non dissimulé pendant trente ans par les propriétaires successifs des lots litigieux, ne suffisait pas à caractériser une possession utile permettant d'usucaper la cave litigieuse ou le droit de jouissance privatif sur celle-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(TRES SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail accordant à la société Cave et Gourmandises, preneur, un droit privatif sur le sous-sol de l'immeuble était inopposable au syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE, sur les demandes du preneur, la théorie de l'apparence n'a pas pour objet de créer des droits au profit du titulaire apparent mais seulement au bénéfice des tiers, on ne peut revendiquer pour soi-même l'apparence que l'on a contribué à créer ; que la demande du preneur en inopposabilité du bail au véritable propriétaire est donc mal fondée sur la théorie de l'apparence ;
ALORS QUE le bail consenti par le propriétaire apparent de la chose louée est opposable au véritable propriétaire, lorsque le locataire a traité de bonne foi, sous l'empire de l'erreur commune ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SCI Jeanlo a donné à bail à loyer à la société Cave et Gourmandises, pour une durée de neuf années et à titre commercial, un local comprenant notamment la cave litigieuse ; que la société Cave et Gourmandises faisait valoir que la SCI Jeanlo s'était comportée à son égard en propriétaire apparent de cette cave et opposait cette apparence au syndicat des copropriétaires (conclusions récapitulatives en appel p. 13 et 14) ; qu'en énonçant, pour déclarer le bail accordant au preneur un droit privatif sur le sous-sol de l'immeuble inopposable au syndicat des copropriétaires, que la théorie de l'apparence n'avait pas pour objet de créer des droits au profit du titulaire apparent mais seulement au bénéfice des tiers et que l'on ne pouvait revendiquer pour soi-même l'apparence que l'on avait contribué à créer, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Cave et Gourmandises était de bonne foi et si elle avait contracté avec la société Jeanlo, se présentant comme propriétaire de la cave, sous l'empire d'une erreur commune, la cour d'appel s'est fondée sur une considération impropre à justifier sa solution et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1714 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(TRES SUSBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après éventuelle rectification de l'omission matérielle entachant son dispositif, d'avoir dit mal fondées sur les articles 1726 et 1719 du code civil les demandes de la société Cave et Gourmandises, preneur, tendant au remboursement des travaux d'aménagement des locaux et à l'indemnisation de la perte de la valeur du fonds par la SCI Jeanlo, bailleur, ainsi qu'à être relevée indemne par ce bailleur des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1726 du code civil sanctionne par la diminution proportionnée du prix du bail à loyer le trouble dans la jouissance paisible due par le bailleur pendant la durée du bail, obligation définie à l'article 1719-3 º du même code ; qu'en revanche l'indemnisation des travaux engagés par le preneur à la suite de la faute délictuelle de la société Jeanlo qui a faussement affirmé à l'acte qu'une cave était rattachée aux lots donnés à bail, ne peut être fondée sur les articles 1726 et 1719 du code civil visés aux conclusions d'appel du preneur ; que la demande du preneur tendant à être relevé indemne par le bailleur des condamnations prononcées à son encontre n'est pas davantage fondée sur ce trouble légalement sanctionné seulement par la réduction du loyer ; que si le loyer doit être réduit de moitié à compter du présent arrêt jusqu'à la fin du bail, en revanche la société Cave et Gourmandises ne peut voir prospérer sur ce fondement dans le cadre de la présente instance sa demande de remboursement de ses travaux d'aménagement et d'indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce qui ne sont pas la conséquence du trouble de jouissance en cours de bail mais celle de la fausse déclaration du bailleur à l'acte authentique ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge, tenu de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à formuler leurs observations ; que la SCI Jeanlo, intimée comparante et représentée en appel, n'avait pas soutenu que l'article 1726 du code civil déterminait exhaustivement les conséquences de la mise en oeuvre de la garantie d'éviction du fait des troubles de droit des tiers et que le remboursement des travaux et l'indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce ne pouvaient être demandés en application des articles 1726 et 1719 du code civil ; qu'en fondant sa décision sur ce moyen qu'elle a relevé d'office, sans avoir provoqué un débat contradictoire à ce sujet entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE quelle que soit la forme que prend le trouble de droit du fait des tiers, le bailleur est tenu d'en garantir le preneur ; que si l'article 1726 du code civil prévoit que le preneur qui a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail, le bailleur doit également garantir en tout état de cause le preneur des condamnations prononcées contre ledit preneur au profit de tiers prétendant avoir des droits sur la chose louée ; qu'en retenant que la demande de la société Cave et Gourmandises tendant à être relevée indemne par le bailleur des condamnations prononcées à son encontre n'était pas fondée sur le trouble de jouissance légalement sanctionné seulement par la réduction du loyer, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1719, 3e et 1727 du code civil ;
ET ALORS, DE TROISIÈME PART, QUE le manquement du bailleur à l'obligation de faire jouir paisiblement le locataire des choses louées pendant la durée du bail donne droit à dommages et intérêts pour le preneur sur le fondement des dispositions du 3e de l'article 1719 du code civil, à tout le moins lorsque le trouble de droit résulte d'une faute ou d'une négligence du bailleur ; que ces dommages et intérêts peuvent se combiner avec la diminution proportionnée du loyer prévue par l'article 1726 du code civil ; qu'il ressort des constatations de la cour d'appel que la société Jeanlo a commis une faute en affirmant faussement dans l'acte authentique de bail du 31 mai 2006 qu'une cave était rattachée aux lots donnés à bail ; qu'en affirmant que ne pouvaient être fondées sur l'article 1719 du code civil les demandes de la société Cave et Gourmandises tendant à être indemnisée du coût de ses travaux et de la perte de valeur du fonds de commerce, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé, par refus d'application, l'article 1719, 3e, du code civil.
