LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 15 avril 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 8 novembre 2011, pourvoi n° 10-20. 898), que, le 31 mai 1990, Mme X..., propriétaire d'un local commercial, s'est engagée à consentir à Mme Y... un bail portant sur une officine de pharmacie, sous condition suspensive de l'obtention d'une autorisation préfectorale au plus tard le 30 novembre 1990 ; que, les 14 décembre 1992 et 28 février 1994, la condition suspensive ne s'étant pas réalisée, les parties ont signé deux autres promesses de bail assorties de la même condition suspensive, la dernière expirant le 31 août 1994 ; que la licence a été délivrée à Mme Y... le 12 août 1994 et le bail commercial signé le 17 mai 1995 ; que Mme Y... et la société Pharmacie du Thelle ont saisi la cour d'appel de renvoi de diverses demandes en condamnation de Mme X... en restitution des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation, en remboursement de frais et paiement de dommages et intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la cassation partielle précédemment prononcée ne portait que sur un chef du dispositif de l'arrêt du 29 avril 2010, la cour d'appel a exactement décidé que les dispositions selon lesquelles les appelantes avaient été déclarées irrecevables en leurs demandes concernant l'exécution des clauses du bail, non concernées par la cassation et divisibles du chef du dispositif cassé, avaient acquis un caractère définitif qui lui interdisait d'en connaître ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles 1134 et 1176 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en remboursement des indemnités d'immobilisation versées en exécution des trois promesses de bail, l'arrêt retient que les indemnités versées à Mme X... l'ont été, d'un commun accord entre les parties, pour obtenir de celle-ci qu'elle attende plusieurs mois et finalement plusieurs années, sans indication précise de l'issue, suspendue à une procédure administrative incertaine, qu'en concluant avec Mme X... des promesses de bail successives sans jamais demander restitution des indemnités d'immobilisation qui avaient été versées jusqu'alors, Mme Y... a renoncé, malgré la caducité des deux premiers actes, à la restitution des indemnités d'immobilisation qu'elle avait versées en exécution de ces promesses et qu'enfin la licence préfectorale ayant été délivrée alors que la troisième promesse de bail était encore valable, cette dernière n'est pas atteinte de caducité de sorte qu'il ne saurait y avoir restitution de l'indemnité d'immobilisation à ce titre ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher si les stipulations contractuelles ne prévoyaient pas le sort de la troisième indemnité d'immobilisation versée en cas de réalisation de la condition suspensive et alors que la seule abstention d'une demande de restitution d'une indemnité d'immobilisation, après défaillance de la condition suspensive emportant caducité d'un avant-contrat antérieur, est insuffisante à établir la renonciation du bénéficiaire à restitution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme Y... et la société Pharmacie du Thelle de leur demande de restitution des indemnités d'immobilisation versées en exécution des trois promesses de bail, l'arrêt rendu le 15 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie du Thelle et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que les demandes formées par madame Y... et la société Pharmacie du Thelle tendant à leur indemnisation au titre des frais résultant de la mise en conformité du local, à l'obligation de délivrance de la bailleresse et à la réparation du préjudice d'agrément et des troubles de jouissance étaient irrecevables, madame Y... et la société Pharmacie du Thelle ayant été déclarées définitivement irrecevables en leurs demandes d'annulation du bail et en toutes les demandes qui en sont l'accessoire aux termes de l'arrêt rendu le 29 avril 2010 par la cour d'appel d'Amiens ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la saisine de la cour, la cour d'appel, juridiction désignée par la Cour de cassation aux termes de son arrêt de cassation partielle en date du 8 novembre 2011, a été régulièrement saisie par les déclarations de madame Y... et de la société Pharmacie du Thelle, déposées les 23 mai et 1er juin 2012 en application de l'article 1032 du code de procédure civile et à laquelle a été jointe copie de l'arrêt de cassation, conformément aux dispositions de l'article 1033 du code de procédure civile ; qu'il ressort de cet arrêt de cassation partielle que l'arrêt rendu le 29 avril 2010 a été cassé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par madame Y... et la société Pharmacie du Thelle contre madame X..., ce qui détermine le champ de la saisine de la cour de renvoi ; qu'en effet, les dispositions selon lesquelles la cour a déclaré les appelantes irrecevables en leurs demandes d'annulation de bail, et en toutes leurs demandes qui en sont l'accessoire, notamment la modification des clauses du bail, ainsi qu'en leurs demandes concernant l'exécution des clauses du bail et en leurs demandes de dommages intérêts formulées à l'encontre de la SCP Etienne Z... et Z..., enfin déclaré irrecevable la demande des appelantes de liquidation d'astreinte formulée pour la première fois en appel, non concernées par la cassation, ont acquis un caractère définitif qui interdit à la cour de renvoi d'en connaître (arrêt, p. 6) ; que les demandes de madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle tendant à l'indemnisation des frais résultant de la mise en conformité du local, à l'obligation de délivrance de la bailleresse et à l'indemnisation du préjudice d'agrément et des troubles de jouissance qu'elles auraient subis au cours du bail sont irrecevables en ce que les appelantes ont été déclarées définitivement irrecevables en leurs demandes d'annulation de bail et en toutes les demandes qui en sont l'accessoire, notamment la modification des clauses du bail et l'exécution de celles-ci (arrêt, pp. 14-15) ;
ALORS QUE l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Amiens le 29 avril 2010 a été censuré « en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par madame Y... et la société Pharmacie du Thelle contre madame X... », ce dont il résultait que la juridiction de renvoi était saisie de toutes les prétentions formées, devant elle, en réparation des préjudices subis par madame Y... et la société Pharmacie du Thelle, y compris celles concernant les frais résultant de la mise en conformité du local loué, le préjudice d'agrément et les troubles de jouissance ; qu'en jugeant néanmoins irrecevables ces trois dernières demandes, en ce qu'elles auraient été définitivement tranchées par l'arrêt susvisé, la cour d'appel a violé les articles les articles 623, 624, et 638 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle de leur demande en restitution des indemnités d'immobilisation versées en exécution des trois promesses de bail conclues avec madame Régine X... ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QU'il ressort des promesses signées par les parties et de leur succession dans le temps ainsi que des termes du reçu signé le 28 mai 1993 par madame Régine X... conformément à la demande que lui avaient adressée madame Véronique Y... et Monsieur Jean-Louis A... le 18 mai précédent (« Nous nous permettons de vous demander de bien vouloir signer et nous retourner le reçu que nous joignons à ce courrier »), que les sommes, en l'espèce celle de 36. 000 francs, ont été reçues par madame Régine X... « en garantie du montant éventuel et maximal de l'indemnité d'immobilisation d'un local à usage commercial (...) ; que cette immobilisation résulte de la promesse de location accordée (...) à mademoiselle Véronique Y... afin de lui permettre de déposer auprès du Préfet de l'Oise une demande de création de pharmacie à cette adresse. L'indemnité d'immobilisation, dont le montant mensuel a été fixé à trois mille francs, sera due jusqu'à ce qu'une décision préfectorale intervienne ou sinon jusqu'au 31 décembre 1993 » ; que l'échange des lettres :- de madame Véronique Y... et Monsieur Jean-Louis A... à madame Régine X... en date du 28 janvier 1994 : « (...) Nous n'avons obtenu de la part du Conseil d'Etat aucune précision nouvelle (...). Aussi, pour régulariser la situation vis à vis de votre local, nous vous proposons de renouveler la promesse de location jusqu'à la fin des vacances d'été, soit le 31 août 1994. Dès votre accord, nous vous ferons parvenir un chèque d'un montant de 24. 000F pour les 8 mois d'immobilisation selon les mêmes conditions que précédemment », et de madame Régine X... à madame Véronique Y... et Monsieur Jean-Louis A... en date du février 1994 « Je vous remercie de votre courrier qui malheureusement ne donne pas d'indice nouveau concernant l'aboutissement de ce dossier. Néanmoins, j'accepte de proroger la promesse de location signée le 14/ 12/ 92, du 1er janvier 1994 au 31 août 1994. Comme convenu, veuillez m'adresser, en contrepartie, le montant de l'indemnisation pour ces 8 mois d'attente, soit 24. 000 F », confirme que les indemnités versées à madame Régine X... l'ont été, d'un commun accord entre les parties, pour obtenir de celle-ci qu'elle attende plusieurs mois et finalement plusieurs années, sans indication précise de l'issue, suspendue à une procédure administrative incertaine, l'obtention de la licence lui permettant d'ouvrir son officine, et qu'elle lui réserve son local ; qu'en conséquence, le premier juge a exactement retenu que si les appelantes étaient recevables en leur demande elles n'étaient pas fondées, madame Régine X... n'ayant pas à supporter le manque à gagner lié à l'immobilisation de son bien et à l'atteinte à sa liberté d'en disposer, étant également relevé par la Cour que si l'arrêté préfectoral a été obtenu quelques jours avant la fin du mois d'août 1994 madame Véronique Y... n'en a fait part à madame Régine X... qu'au mois de septembre et n'est donc pas davantage fondée en sa demande de remboursement au prorata pour la période du 12 au 31 août 1994 de l'indemnité d'ailleurs mensuelle afférente au mois d'août 1994, dernier mois concerné par la promesse du 9 février 1994 ; que les appelantes sont également mal fondées à invoquer l'état du local, le montant de l'indemnité convenue ou son versement par avance alors que les pièces qu'elles produisent-et qui ont pour partie été écrites ou soumises à la signature de madame Régine X... par elles-démontrent un accord des parties sur ces modalités destinées à garantir au profit de la propriétaire des garanties en rapport avec l'accord exprimé et renouvelé par celle-ci d'attendre l'issue des recours intentés par madame Véronique Y.... ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de restitution des indemnités d'immobilisation versées en exécution des trois promesses de bail (arrêt, pp. 16-17) ; que dans l'hypothèse d'une promesse synallagmatique de bail soumise à la conditions suspensive d'obtention d'une autorisation administrative, les sommes versées en exécution de cette promesse doivent être restituées si cette autorisation n'a pas été délivrée dans le délai imparti ; que cette restitution est cependant supplétive de la volonté des parties, lesquelles peuvent en tout état de cause toujours y renoncer lorsque la promesse est devenue caduque ; qu'il appartient au juge du fond dans un tel cas d'interpréter la volonté des parties à cet égard en application des principes posés par les articles 1156 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, en concluant avec madame X... des promesses de bail successives sans jamais demander restitution des indemnités d'immobilisation qui avaient été versées jusqu'alors, il convient de considérer que Mme Y... a renoncé, malgré la caducité des deux premiers actes, à la restitution des indemnités d'immobilisation qu'elle avait versées en exécution de ces promesses ; que cette interprétation doit d'autant plus être retenue au regard des faits de l'espèce : Mme Y..., malgré les déboires qu'elle connaissait relativement à la délivrance de sa licence préfectorale, a en effet entendu poursuivre les négociations avec Mme X... afin de pouvoir disposer du local de cette dernière lorsque ces difficultés auraient disparu ; qu'il aurait été difficilement concevable que revienne finalement à Mme X..., étrangère à ces difficultés, la charge de supporter le manque à gagner lié à l'immobilisation de son bien et à l'atteinte à la liberté d'en disposer ; qu'enfin, il sera noté que la licence préfectorale ayant été délivrée alors que la troisième promesse de bail était encore valable, cette dernière n'est pas atteinte de caducité de sorte qu'il ne saurait y avoir restitution de l'indemnité d'immobilisation à ce titre ; qu'en conséquence, il convient de rejeter la demande de restitution des indemnités d'immobilisation qui avaient été versées en exécution des trois promesses de bail (jugement, pp. 9-10) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que la conclusion de promesses de bail successives, sans que soit alors demandée la restitution, par suite de la caducité de l'avant-contrat antérieur, de l'indemnité d'immobilisation, ne constitue pas en elle-même une renonciation non équivoque du bénéficiaire à cette restitution ; qu'une telle absence de réclamation de la restitution due peut avoir plusieurs causes et peut notamment traduire la seule volonté du bénéficiaire d'obtenir une nouvelle promesse et, partant, la conclusion du contrat promis ; qu'en déduisant néanmoins une renonciation de madame Y... à la restitution des indemnités d'immobilisation qu'elle avait versées à madame X... en exécution des deux premières promesses de bail conclues entre elles, de la seule conclusion de promesses de bail successives, sans demande de restitution, la cour d'appel a violé l'article 1234 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la caducité d'une promesse de bail, par suite de la défaillance d'une condition suspensive, emporte le droit du bénéficiaire à la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée par lui au promettant, peu important que ledit promettant ait ainsi à supporter un gain manqué lié à l'immobilisation de son bien et à l'atteinte à sa liberté d'en disposer ; qu'en rejetant la demande de madame Y... en restitution des indemnités d'immobilisation versées à madame X..., après avoir pourtant retenu que les deux premières promesses de bail conclues entre madame Y... et madame X... étaient devenues caduques, par suite de la défaillance d'une condition suspensive, ce dont il résultait que cette caducité emportait le droit de madame Y... à la restitution des indemnités d'immobilisation, peu important que madame X... ait ainsi à supporter un gain manqué lié à l'immobilisation de son bien et à sa liberté d'en disposer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE dans le respect des dispositions d'une promesse de bail commercial, l'indemnité d'immobilisation stipulée peut s'imputer sur le prix du droit au bail si le bénéficiaire lève l'option, ou être restituée en l'absence de cette imputation, de sorte que le défaut de caducité de la promesse ne justifie pas en lui-même l'absence de restitution de l'indemnité versée ; qu'en écartant le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de la troisième et dernière promesse de bail, au motif inopérant du défaut de caducité de cette dernière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle de leurs demandes de dommages et intérêts, y compris au titre du préjudice moral, D'AVOIR débouté ces dernières de leur demande en condamnation de madame Régine X... à lui payer la somme de 1. 045 ¿ au titre des frais et honoraires exposés en 1995 et D'AVOIR déclaré madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle de leur demande en condamnation de madame Régine X... au paiement de la somme de 2. 012, 33 ¿ au titre de la clause pénale insérée dans l'acte du 31 mai 1990 et de les en avoir déboutées ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QU'au soutien de leur demande tendant à voir reconnaître la responsabilité contractuelle de madame Régine X... à leur égard, les appelantes invoquent le retard dont aurait fait montre l'intimée, une fois obtenu l'arrêté préfectoral autorisant l'exploitation de la pharmacie dans les lieux objet du litige ; qu'elles produisent à cet égard, outre copie de l'arrêté pris le 12 août 1995 par le Préfet de l'Oise, acceptant la demande de licence de Madame Véronique Y..., trois lettres adressées par celle-ci à madame Régine X... :- la première, en date du 2 septembre 1994, l'informant en ces termes : « Le préfet vient de m'informer qu'il autorise l'ouverture d'une officine de pharmacie à Neuilly en Thelle, mais sous réserve que le Conseil d'Etat confirme le jugement rendu le 18 juin 1993 par le Tribunal administratif d'Amiens. Le Conseil d'Etat devrait se prononcer cet automne (...). Je vous propose de me soumettre un projet de bail dont la date de départ sera celle de la notification de l'arrêté préfectoral acceptant l'enregistrement de la déclaration d'exploitation (...). En effet, ce n'est qu'à partir de cette date qu'il sera possible d'être inscrit au registre de commerce et de bénéficier du statut des baux commerciaux. Je souhaite louer conjointement le local situé face à la place et celui contigu donnant sur la cour. Vous voudrez bien m'indiquer le montant du loyer calculé en fonction des conditions locatives et de celles du marché »,- la deuxième, en date du 13 septembre 1994, lui indiquant : « Je souhaite pouvoir faire visiter dès à présent vos locaux par des agenceurs afin que ceux-ci établissent des projets chiffrés (...) »,- la troisième, en date du 20 septembre 1994, portant la mention « envoi recommandé avec avis de réception » et indiquant : « Pour pouvoir ouvrir ma pharmacie à Neuilly en Thelle, je n'ai plus qu'à solliciter du Préfet l'enregistrement de ma déclaration d'exploitation d'une officine dans cette commune. Comme cette procédure est comprise, en principe, dans un délai de deux mois, je souhaite l'engager dès à présent. Il faut, pour celle-ci, notamment justifier d'un local à Neuilly en Thelle. Or, mes courriers en date du 2 et du 13 septembre 1994, concernant votre local, sont restés sans réponse de votre part. Aussi, je me permets de vous adresser une photocopie de ces deux courriersen vue de vous en rappeler les termes », ainsi que la lettre de madame Régine X... en date du 17 septembre 1994, et qui n'aurait été envoyée à madame Véronique Y... que le 21 septembre 1994, aux termes de laquelle l'intimée indiquait : « Selon votre courrier reçu le 5 septembre dernier, vous m'avisez de l'autorisation préfectorale d'ouverture d'une officine à Neuilly-en-Thelle (pouvez-vous m'adresser copie de ce courrier). Dans le cadre de notre accord, cette réponse n'a pas de valeur, à ce jour, puisqu'elle ne permet ni la signature d'un bail commercial, ni votre inscription au registre du commerce. Si j'ai bien compris le déroulement de la procédure, il faut attendre la confirmation du Conseil d'Etat pour obtenir un arrêté préfectoral acceptant la déclaration d'exploitation. Avant de m'engager dans cette nouvelle période d'attente, je voudrais connaître le délai réputé normal pour obtenir cette autorisation définitive et les chances qu'elle a d'être positive. Je vous remercie à l'avance de m'adresser ces éclaircissements » ; que madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle produisent aussi :- une lettre de Madame Régine X..., en date du 30 septembre 1994, aux termes de laquelle celle-ci communique « les modalités principales du bail commercial envisagé », puis propose à madame Véronique Y... : « Si vous êtes d'accord sur ces termes principaux d'un bail commercial, il ya lieu de rédiger une promesse de location comme celles précédemment établies, stipulant les nouveaux locaux et le loyer correspondant, ainsi que la vente du pas-de-porte de 132. 000 francs. Les dates butoir à retenir : l'acceptation d'ouverture d'une officine de pharmacie et au plus tard le31/ 12/ 1994. L'indemnité d'immobilisation reste inchangée soit 3. 000 francs par mois »,- une nouvelle lettre de madame Véronique Y... en date du 3 octobre 1994, portant la mention « envoi recommandé avec avis de réception » et indiquant notamment : « (..) je n'ai plus qu'à demander l'enregistrement de ma déclaration d'exploitation de l'officine. Cette demande doit être accompagnée de différents documents dont l'un, en général le bail commercial, doit indiquer clairement l'engagement du propriétaire de louer le local concerné par la licence. (...) Le dossier complet de la demande doit parvenir au Conseil au moins dix jours avant la réunion. Or, la prochaine réunion du Conseil de l'Ordre aura lieu le 17 octobre 94, la suivante le 4décembre 94 et ainsi de suite environ tous les deux mois. Aussi, en conclusion de notre conversation téléphonique du 24 septembre 94, vous aviez accepté de revenir sur les termes de votre lettre du 17 septembre 94 et de me faire parvenir très prochainement un document relatif au local me permettant de compléter mon dossier avant le 6 octobre 94. Pourtant, votre courrier du 30 septembre, reçu le 3 octobre, n'est que la réponse à mon courrier du 2 septembre ; il ne s'agit nullement du document attendu. De plus, je constate avec regret que vous confirmez les termes de votre courrier du 17 septembre 94en ne me proposant que de'rédiger une promesse de location comme celles précédemment établies (...). Je vous mets en demeure de m'adresser d'urgence avant le 6 octobre 94 tout document qui confirme votre engagement, sinon l'ouverture de la pharmacie sera retardée d'au moins deux mois. De même, vous voudrez bien répondre enfin à mon courrier du septembre 94, dont je vous ai déjà rappelé les termes dans celui du 20 septembre, afin de ne pas retarder aussi la réalisation des travaux »,- une lettre de Madame Régine X... en date du 5 octobre 1994, priant madame Véronique Y... de trouver ci-joint le document nécessaire à son dossier de demande d'enregistrement, ledit document joint énonçant « Je soussignée madame Régine X... (...) confirme que je m'engage à donner à bail, avec vente de pas-de-porte, un local d'environ 80 m ², situé (...), dont je suis propriétaire, à madame Véronique Y... (...). Ce local est destiné à l'implantation d'une officine de pharmacie. La condition suspensive à cet engagement est l'enregistrement de la déclaration d'exploitation de l'officine » et joint par Madame Véronique Y... à sa demande adressée le 6 octobre 1994 au Conseil de l'Ordre des Pharmaciens ; que cet échange rapide de lettres, dont deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception de madame Véronique Y..., ne suffit pas à démontrer un manquement de madame Régine X... qui paraît au contraire avoir répondu avec une certaine célérité aux demandes de madame Véronique Y... qui ont évolué au cours de cette courte période, le premier de ces courriers insistant surtout sur le fait, souligné par celle-ci sur le document, que l'ouverture d'une officine de pharmacie à Neuilly en Thelle, n'était autorisée que sous réserve que le Conseil d'Etat confirme le jugement rendu le 18 juin 1993 par le Tribunal administratif d'Amiens, ce qui autorisait madame Régine X..., dont il apparaît d'ailleurs que l'arrêté ne lui avait pas alors été communiqué à poser des questions sur la suite de la procédure ; qu'il convient aussi de relever qu'un projet de bail commercial a été demandé de manière pressante à madame Régine X..., dont il n'est pas établi qu'elle disposait de tous les éléments pour le concevoir dans le délai imparti, alors qu'il s'est ensuite avéré que suffisait une attestation de sa part confirmant son engagement de consentir un tel bail, qui a été transmise par retour de courrier le 5 octobre 1994 dès qu'elle a été demandée et a effectivement permis à madame Véronique Y... d'obtenir dès le 17 octobre suivant son inscription au Tableau de l'Ordre des Pharmaciens ; que les échanges de lettres suivants ne démontrent pas davantage un manquement contractuel ou précontractuel de la part de madame Régine X..., exposée à des critiques réitérées de madame Véronique Y... dont la justification n'est pas apportée, puisqu'elles se nourrissent, notamment sa lettre recommandée en date du 3 novembre 1994, des précédentes critiques, non fondées, faites à son interlocutrice sur le manque de diligence à lui répondre de la manière qu'elle juge appropriée, sans égard pour les propositions de l'autre partie ; qu'il ressort certes des termes de la lettre adressée à Maître Z... par madame Véronique Y... en date du 1er décembre 1994 et du projet de bail à elle communiqué par ce notaire le 17 décembre 1994, des divergences importantes sur les clauses à faire figurer dans le bail commercial en cours de négociation mais il n'en ressort pas, non plus que de la suite de la négociation au cours de laquelle madame Véronique Y... a été assistée par un autre notaire, une attitude fautive de la part de madame Régine X..., y compris dans les circonstances qui ont conduit à la saisine par madame Véronique Y... du juge des référés ; que ce juge n'a pas, aux termes de l'ordonnance de référé en date du 2 mai 1995, statué sur les dépens qu'il a réservés ainsi que les indemnités de procédure à l'appréciation des juges du fond, ce qui rend recevables les demandes de madame Véronique Y... de ce chef ; que toutefois, ne justifiant pas d'une responsabilité particulière de madame Régine X... dans la survenance des difficultés rencontrées entre les parties, il y a lieu de la débouter de sa demande de condamnation de madame Régine X... à lui payer la somme de 1. 045 ¿ au titre des frais et honoraires exposés en 1995, aucun élément ne justifiant que cette dernière supporte les frais et honoraires exposés par madame Véronique Y.... ; qu'en l'absence de faute de madame Régine X... dans la négociation du bail commercial, qui apparaît surtout ne pas avoir été suffisamment anticipée par les deux parties, madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle ne peuvent qu'être déboutées de leurs demandes tendant à la condamnation de madame Régine X... tant au titre de l'indemnisation du préjudice financier lié au retard à disposer du local qu'au titre de l'indemnisation de la perte des avantages consentis aux entreprises nouvelles, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs ; que, sur la demande d'indemnisation du préjudice moral, les appelantes entendent démontrer qu'il ressort du contexte de la négociation du bail commercial, outre des manquements contractuels, une faute délictuelle justifiant leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; que toutefois, l'analyse des différents épisodes de la négociation du bail et des procédures menées depuis n'apporte pas la démonstration d'une telle faute de madame Régine X... ni celle d'un préjudice subi par madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle ; qu'enfin, les arrêts rendus les 17 décembre 2009 et 31 janvier 2013 par la Cour entre la Pharmacie du Thelle, madame Régine X... et deux compagnies d'assurances, qu'évoquent les parties, et notamment les appelantes qui entendent ainsi démontrer la mauvaise foi de la bailleresse, ne sauraient fonder leurs demandes dès lors qu'ils s'inscrivent dans une procédure relative aux conséquences d'une catastrophe naturelle survenue en mars 2001 et ne sont ainsi d'aucune utilité pour démontrer une faute reprochée à l'intimée lors des derniers mois de négociation du bail signé le 17 mai 1995 ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté madame Véronique Y... et la société Pharmacie du Thelle de leur demande de la somme de 30. 000 ¿ de dommages et intérêts réclamés au titre du préjudice moral (arrêt, pp. 18-21) ; l'argumentation des demanderesses s'articule de telle manière à laisser supposer que madame Y... était seule et sans assistance lors des négociations contractuelles engagées avec madame X... et ayant donné lieu à la réception du bail par acte authentique de la SCP Etienne Z... et Z... ; qu'elle invoque également la production d'un faux projet de bail devant le juge des référés, désigné dans les conclusions en référé de madame X... du 14 avril 1995 comme « premier projet d'acte établi par maître Z... » ; qu'or, d'une part, madame Y... était assistée lors de ces négociations par maître B..., notaire à Senlis, dont plusieurs correspondances sont produites par madame X... ; que d'autre part, madame Y... avait parfaitement connaissance du projet de bail du 30 mars 1995, conforme en tous points au bail qui sera finalement signé à l'exception des clauses écartées par le juge des référés dans son ordonnance du 2 mai 1995, et a donné son accord pour celui-ci dès le 13 avril 1995 ¿ comme il est établi par la télécopie adressée par maître B... à maître Z... ce même jour et versée aux débats ¿ soit antérieurement à la prétendue production de faux ; qu'elle ne saurait donc soutenir que cette dernière a été déterminante de son consentement, qui aurait été « extorqué » devant le juge des référés ; que, bien plus, madame Y... ne démontre aucunement avoir été victime d'une quelconque exploitation fautive de sa prétendue situation de dépendance économique par madame X... avec la complicité de la SCP Etienne Z... et Z..., ni en conséquence avoir donné un consentement contraint devant le juge des référés ; qu'il sera rappelé par ailleurs que contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, la promesse de bail, destinée à constater l'accord sur la chose et sur le prix, n'a pas nécessairement vocation à régir l'ensemble des relations contractuelles entre les parties, d'autant plus lorsque ces dernières ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; que, dès lors, il n'est ni frauduleux ni abusif pour madame X... d'avoir cherché à assurer la sécurité de ses intérêts pour la conclusion d'un contrat octroyant d'importants avantages au locataire, notamment le droit à une indemnité d'éviction lors d'un refus de renouvellement de bail ; qu'à cet égard, il sera souligné que les clauses contenues dans contrat de bail litigieux, notamment celle relative à la prise de possession des lieux, sont parfaitement habituelles en la matière ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, les demanderesses seront donc déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts (jugement, pp. 10-11) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la promesse de bail constatant un accord sur la chose et sur le prix, le promettant bailleur commet une faute s'il refuse de conclure le bail promis aux conditions convenues quant à la chose et au prix ; qu'en retenant qu'une faute de madame X..., promettante, ne ressortait pas des divergences importantes, entre cette dernière et ses cocontractantes, sur les clauses à faire figurer dans le bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de madame Y... et la société Pharmacie du Thelle (p. 14, in fine, p. 15, in limine, p. 24, § § 6 à 9), si ces divergences n'étaient pas dues au refus de la promettante de régulariser le bail aux conditions convenues dans la promesse de bail du 28 février 1994 quant à la chose et au prix, et ne révélaient pas ainsi une faute de madame X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1709 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE la réalisation de la condition suspensive affectant une promesse de bail emporte rétroactivement naissance, au jour de la promesse, des obligations des parties, de sorte que le promettant bailleur commet une faute si, après réalisation de la condition, il se borne à proposer au promettant preneur à bail la conclusion d'une nouvelle promesse de bail, et non la signature du bail promis ; que par leurs dernières écritures d'appel (p. 20, in fine, p. 24, in limine), madame Y... et la société Pharmacie du Thelle avaient fait valoir que la réalisation, le 12 août 1994, de la condition suspensive affectant la promesse de bail du 28 février 1994 avait emporté rétroactivement naissance des obligations des parties au jour de la promesse ; que la cour d'appel a constaté que madame X... avait seulement proposé, par lettre du 30 septembre 1994, de rédiger une nouvelle promesse de location ; qu'en s'abstenant néanmoins de rechercher, en l'état desdites écritures d'appel et de ses propres constatations, si la condition suspensive affectant la promesse de bail susmentionnée ne s'était pas réalisée, emportant naissance des engagements des parties au jour du 28 février 1994, et si le promettant bailleur n'avait de la sorte pas commis une faute en se bornant, le 30 septembre suivant, à proposer la conclusion d'une nouvelle promesse de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1179 du code civil ;
ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'une partie à une promesse de bail manque à la bonne foi lorsqu'elle s'abstient d'informer son cocontractant de sa volonté que le bail comporte des stipulations dérogatoires du droit commun ; qu'en écartant toute faute de madame X... dans l'exécution des promesses de bail successives, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de madame Y... et la société Pharmacie du Thelle (p. 20, § § 3 à 6, p. 25, § § 1 à 9, p. 33, p. 34 in limine), si madame X... ne s'était pas abstenue d'informer madame Y... de sa volonté que le bail comporte des stipulations dérogatoires du droit commun, et n'avait pas ainsi manqué à la bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE commet une faute le promettant qui, aux lieu et place du contrat promis, présente un projet non conforme à la promesse ; que la cour d'appel a relevé que, comme l'avait constaté une ordonnance de référé du 2 mai 1995, la signature par madame X... du bail commercial promis avait été soumise à l'obtention d'un permis de construire ; qu'en considérant néanmoins que madame X..., bailleresse, n'avait commis aucune faute dans les circonstances ayant conduit à la saisine du juge des référés, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les dernières écritures d'appel de madame Y... et de la société Pharmacie du Thelle (pp. 28-31), si la bailleresse n'avait pas présenté un projet indiquant de manière erronée que le local était en partie à usage d'habitation et stipulant une condition, non prévue dans la promesse, d'obtention d'un permis de construire autorisant les modifications des lieux nécessitées par le changement d'affectation, et donc un projet non conforme à la promesse de bail du 28 février 1994, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
