LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 31 janvier 2014), que, par contrat du 7 janvier 2011, M. et Mme X... ont donné à bail diverses parcelles à M. Y... ; que, soutenant que celui-ci, ayant renoncé à son projet, n'avait pas pris possession des parcelles, ni payé le fermage, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résolution du contrat ;
Sur le premier et le second moyens, réunis :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande et de les condamner à payer des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il incombe à celui qui invoque l'exception d'inexécution d'une obligation de rapporter la preuve de cette inexécution ; que dès lors, en retenant, pour débouter M. et Mme X... de leur demande de résolution du bail à ferme qu'ils avaient consenti à M. Y... du fait de l'inexécution par ce dernier de ses obligations, qu'il appartenait aux époux X... à l'encontre de qui M. Y... se prévalait d'une exception d'inexécution tirée de l'inexécution par les époux X... de leur obligation de délivrance, qu'il appartenait à ces derniers d'établir la preuve de l'exécution de cette obligation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
2°/ que, dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient valoir que bail initial à ferme conclu avec M. Y... ne portait pas sur un fonds agricole simple mais sur un fonds agricole accompagné du cheptel nécessaire à son exploitation, qu'ils avaient en conséquence mis à disposition à ce dernier les parcelles litigieuses avec le cheptel, mais qu'en exigeant la délivrance des parcelles sans le cheptel, M. Y... avait modifié unilatéralement les termes de leur accord et ainsi abandonné le projet initial ; qu'en se contentant d'énoncer, pour ordonner aux époux X... de libérer l'ensemble des parcelles, objet du bail, et les condamner à verser des dommages-intérêts à M. Y... en réparation du préjudice subi du retard apporté à la libération des terres, que ces derniers ne démontraient pas avoir délivré à leur preneur dès le mois de janvier lesdites parcelles et qu'ils ne pouvaient se retrancher derrière un abandon du projet par celui-ci, cette volonté n'étant nullement démontrée, dès lors que ce dernier attestait des démarches faites en vue de le réaliser et versait aux débats une mise en demeure adressée d'avoir à libérer les lieux, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen précité tiré de ce que les époux X... n'étaient pas tenus de délivrer à M. Y... des parcelles libres de leur cheptel, de sorte que la demande de délivrance des parcelles sans cheptel de M. Y... était dénuée de fondement, et a ainsi violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il appartenait aux bailleurs d'établir qu'ils avaient procédé à la délivrance des biens loués, la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve produits par les parties et constatant que le preneur n'avait pas été mis en mesure d'exploiter, a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions relatives à un engagement corrélatif de reprise du cheptel, dont l'existence n'était pas établie, que ses constatations rendaient inopérantes, que la résolution du bail devait être écartée et que les bailleurs devaient libérer les parcelles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Me Occhipinti la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail à ferme qu'ils avaient consenti à M. Y... le 7 janvier 2011, de leur avoir ordonné de libérer les parcelles de terre cadastrées EH 90, EH 127, EH 144, EH 145, EH 129, EH 146, EH 147, EH 133 et DZ 174, DZ 175, DZ 176 et DZ 177 situées commune de Saint-Paul lieu-dit... les hauts route ... d'une contenance de 34 ha 27 a 72, objets de ce contrat, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et de les avoir condamnés à payer à M. Y... la somme de 21. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est établi que les époux X... ont consenti à M. Jean Bernard Y... un bail à ferme en date du 7 janvier 2011 avec prise d'effet au 10 janvier 2011 ; que c'est donc à cette dernière date que les bailleurs ont eu l'obligation de délivrance des terres louées ; qu'ainsi que précisé par le premier juge, il appartient aux époux X..., sur lesquels pèse l'obligation de délivrance d'établir qu'à la date du 10 janvier 2011, ils ont bien procédé à celle-ci en faveur du preneur ; qu'or, tout comme en première instance, ils tentent de renverser la charge de la preuve en arguant du fait que M. Jean Bernard Y... aurait abandonné son projet d'exploitation ; qu'or, non seulement ce dernier a attesté des démarches faites en vue de réaliser ce projet, demande et obtention d'une autorisation d'exploiter, demandes d'aides financières, projet déposé à la direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion, mais verse aux débats une mise en demeure adressée aux bailleurs d'avoir à libérer les terres louées en date du 10 mars 2011, réitérée le 29 mars 2011 ; que contrairement à ce qu'affirment les appelants, la sommation interpellative du 8 avril 2013, intervenue plus de deux ans après la date prévue de délivrance des terres, n'est en aucune manière constitutive d'une preuve selon laquelle M. Jean Bernard Y... aurait renoncé à son projet ; que le non-paiement des fermages n'est pas non plus une preuve à ce sujet dans la mesure où les terres louées n'ont pas été délivrées et donc exploitées par le preneur ; que c'est donc par une juste analyse des faits et de la cause et des textes applicables que le premier juge a écarté la demande en résolution de bail formée par les époux X... ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que par acte du 7 janvier 2011, M. et Mme X... ont donné à bail à M. Y... les parcelles, objet du litige ; que contrairement aux affirmations des demandeurs, les obligations des parties n'étaient pas concomitantes, le bail prévoyant comme date de prise d'effet le 10 janvier 2011, date à laquelle les bailleurs étaient tenus d'assurer la délivrance des parcelles louées ; que les époux X..., auxquels il incombe la charge de la preuve du respect de cette obligation, ne démontrent pas avoir délivré à leur preneur dès le mois de janvier lesdites parcelles et qu'ils ne peuvent valablement se retrancher derrière un prétendu abandon du projet par celui-ci ; qu'en effet, cette volonté d'abandonner le projet d'installation n'est nullement démontrée alors que M. Y... justifie des nombreuses démarches engagées pour s'installer, notamment l'obtention de l'autorisation préfectorale d'exploitation et l'attribution des aides à l'installation ; que de surcroît, il justifie de l'envoi à ses bailleurs d'une mise en demeure d'avoir à libérer sans délai les parcelles louées, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 mars 2011 envoyée le 12 mars 2011 et renouvelée le 29 mars 2011 ; que, par ailleurs, le bail stipulant que le fermage devait être payé annuellement le 31 décembre de chaque année et au prorata pour la première année, il est évident, à défaut de délivrance, que le fermage n'était pas exigible à la date du 31 décembre 2011 fixée pour le paiement du premier fermage ; que la demande de résolution du bail sera donc rejetée, tout comme celle d'effacement rétroactif de la convention ;
ALORS QU'il incombe à celui qui invoque l'exception d'inexécution d'une obligation de rapporter la preuve de cette inexécution ; que dès lors, en retenant, pour débouter M. et Mme X... de leur demande de résolution du bail à ferme qu'ils avaient consenti à M. Y... du fait de l'inexécution par ce dernier de ses obligations, qu'il appartenait aux époux X... à l'encontre de qui M. Y... se prévalait d'une exception d'inexécution tirée de l'inexécution par les époux X... de leur obligation de délivrance, qu'il appartenait à ces derniers d'établir la preuve de l'exécution de cette obligation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
subsidiaire M. et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué de leur avoir ordonné de libérer les parcelles de terre cadastrées EH 90, EH 127, EH 144, EH 145, EH 129, EH 146, EH 147, EH 133 et DZ 174, DZ 175, DZ 176 et DZ 177 situées commune de Saint-Paul lieu-dit... les hauts route ... d'une contenance de 34 ha 27 a 72, objets de ce contrat, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et de les avoir condamnés à payer à M. Y... la somme de 21. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est établi que les époux X... ont consenti à M. Jean Bernard Y... un bail à ferme en date du 7 janvier 2011 avec prise d'effet au 10 janvier 2011 ; que c'est donc à cette dernière date que les bailleurs ont eu l'obligation de délivrance des terres louées ; qu'ainsi que précisé par le premier juge, il appartient aux époux X..., sur lesquels pèse l'obligation de délivrance d'établir qu'à la date du 10 janvier 2011, ils ont bien procédé à celle-ci en faveur du preneur ; qu'or, tout comme en première instance, ils tentent de renverser la charge de la preuve en arguant du fait que M. Jean Bernard Y... aurait abandonné son projet d'exploitation ; qu'or, non seulement ce dernier a attesté des démarches faites en vue de réaliser ce projet, demande et obtention d'une autorisation d'exploiter, demandes d'aides financières, projet déposé à la direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion, mais verse aux débats une mise en demeure adressée aux bailleurs d'avoir à libérer les terres louées en date du 10 mars 2011, réitérée le 29 mars 2011 ; que contrairement à ce qu'affirment les appelants, la sommation interpellative du 8 avril 2013, intervenue plus de deux ans après la date prévue de délivrance des terres, n'est en aucune manière constitutive d'une preuve selon laquelle M. Jean Bernard Y... aurait renoncé à son projet ; que le non-paiement des fermages n'est pas non plus une preuve à ce sujet dans la mesure où les terres louées n'ont pas été délivrées et donc exploitées par le preneur ; que c'est donc par une juste analyse des faits et de la cause et des textes applicables que le premier juge a écarté la demande en résolution de bail formée par les époux X... ; que sur la demande de dommages et intérêts, c'est par une juste analyse du texte de l'article 1142 du code civil que le premier juge a ordonné aux époux X... de libérer les parcelles louées objet du bail du 7 janvier 2011 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la notification de la décision judiciaire ; que M. Jean Bernard Y... a, en outre, incontestablement supporté un préjudice financier du fait du retard pris dans la libération des terres litigieuses ; que l'évaluation de ce préjudice à hauteur d'un revenu de 1. 000 euros par mois à compter de la mise en demeure est adaptée aux faits de la cause et sera donc confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande principale, il est constant que par acte du 7 janvier 2011, M. et Mme X... ont donné à bail à M. Y... les parcelles, objet du litige ; que contrairement aux affirmations des demandeurs, les obligations des parties n'étaient pas concomitantes, le bail prévoyant comme date de prise d'effet le 10 janvier 2011, date à laquelle les bailleurs étaient tenus d'assurer la délivrance des parcelles louées ; que les époux X..., auxquels il incombe la charge de la preuve du respect de cette obligation, ne démontrent pas avoir délivré à leur preneur dès le mois de janvier lesdites parcelles et qu'ils ne peuvent valablement se retrancher derrière un prétendu abandon du projet par celui-ci ; qu'en effet, cette volonté d'abandonner le projet d'installation n'est nullement démontrée alors que M. Y... justifie des nombreuses démarches engagées pour s'installer, notamment l'obtention de l'autorisation préfectorale d'exploitation et l'attribution des aides à l'installation ; que de surcroît, il justifie de l'envoi à ses bailleurs d'une mise en demeure d'avoir à libérer sans délai les parcelles louées, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 mars 2011 envoyée le 12 mars 2011 et renouvelée le 29 mars 2011 ; que, par ailleurs, le bail stipulant que le fermage devait être payé annuellement le 31 décembre de chaque année et au prorata pour la première année, il est évident, à défaut de délivrance, que le fermage n'était pas exigible à la date du 31 décembre 2011 fixée pour le paiement du premier fermage ; que la demande de résolution du bail sera donc rejetée, tout comme celle d'effacement rétroactif de la convention ; que sur la demande reconventionnelle, en application de l'article 1142 du code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ; que cependant, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution lorsque celle-ci est possible comme l'a souligné la Cour de cassation (Civ. 3ème, 11 mai 2005) ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... n'allèguent ni ne démontrent que la délivrance des parcelles au profit de leur preneur soit aujourd'hui devenue impossible ; qu'il sera donc ordonné aux demandeurs de libérer l'ensemble des parcelles, objet du bail à ferme passé le 7 janvier 2011 dans les 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ; que par ailleurs, l'article 1147 de ce même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que compte tenu du retard apporté à la libération des parcelles et du préjudice consécutif, le preneur ayant été privé de tous revenus sur cette durée, il lui sera alloué une indemnisation mensuelle de 1. 000 euros à compter de la mise en demeure ; que M. et Mme X... seront donc condamnés à lui payer la somme de 21. 000 euros en réparation du préjudice financier ;
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient valoir que bail initial à ferme conclu avec M. Y... ne portait pas sur un fonds agricole simple mais sur un fonds agricole accompagné du cheptel nécessaire à son exploitation, qu'ils avaient en conséquence mis à disposition à ce dernier les parcelles litigieuses avec le cheptel, mais qu'en exigeant la délivrance des parcelles sans le cheptel, M. Y... avait modifié unilatéralement les termes de leur accord et ainsi abandonné le projet initial ; qu'en se contentant d'énoncer, pour ordonner aux époux X... de libérer l'ensemble des parcelles, objet du bail, et les condamner à verser des dommages-intérêts à M. Y... en réparation du préjudice subi du retard apporté à la libération des terres, que ces derniers ne démontraient pas avoir délivré à leur preneur dès le mois de janvier lesdites parcelles et qu'ils ne pouvaient se retrancher derrière un abandon du projet par celui-ci, cette volonté n'étant nullement démontrée, dès lors que ce dernier attestait des démarches faites en vue de le réaliser et versait aux débats une mise en demeure adressée d'avoir à libérer les lieux, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen précité tiré de ce que les époux X... n'étaient pas tenus de délivrer à M. Y... des parcelles libres de leur cheptel, de sorte que la demande de délivrance des parcelles sans cheptel de M. Y... était dénuée de fondement, et a ainsi violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
