LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 décembre 2013) que M. et Mme X... et M. Y... sont propriétaires de lots situés dans le bâtiment C d'un groupe d'immeubles en copropriété ; que M. Y... a été autorisé, par une décision d'assemblée générale du 24 mars 2005, à fermer la pergola de sa terrasse en toiture située au dessus de l'appartement de M. et Mme X... ; qu'une assemblée générale du 11 août 2006 a décidé de l'annulation de l'autorisation de travaux, de la démolition de l'ouvrage mais a rejeté le projet de résolution d'autorisation du syndic à agir en justice ; que M. et Mme X... ont obtenu la désignation d'un expert judiciaire puis assigné M. Y... en démolition des travaux et indemnisation de leur préjudice ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux avaient donné lieu à une procédure d'arrêté de péril et d'expertise, la cour d'appel a souverainement retenu, par motifs adoptés, que le préjudice lié aux frais de justice engagés par le syndicat des copropriétaires n'était pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le premier moyen :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon ce texte, que le syndicat des copropriétaires peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;
Attendu que, pour débouter M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de M. Y... à démolir la construction édifiée sur son toit terrasse et à remettre les lieux en leur état initial, l'arrêt relève que les deux décisions d'assemblée générale du 24 mars 2005 et du 11 août 2006 sont définitives et retient qu'il incombe aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition de solliciter préalablement l'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale la question de l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice contre M. Y... et de contester le cas échéant cette assemblée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d'un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de M. Y... à démolir la construction édifiée sur son toit terrasse et à remettre les lieux en leur état initial, l'arrêt rendu le 12 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Y... et le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à voir condamner Monsieur Y... à procéder aux travaux de démolition de la construction édifiée sur son toit terrasse et de remise en état de la toiture qui existait initialement et de les AVOIR condamnés aux dépens de la procédure d'appel ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'au regard de la chronologie, la situation actuelle, non dénuée d'incohérences, est la suivante : une première assemblée générale dite de la "Copropriété Le Grand Horizon Bâtiment C" s'est tenue le 24 mars 2005; ne réunissant que les copropriétaires du Bâtiment C, représentant un total dc 528 tantièmes, au cours de laquelle, par la résolution n°2, l'unanimité ; des copropriétaires présents et représentés, soit 528/528 tantièmes, a accordé à Monsieur Y... l'autorisation d'effectuer des "travaux d'amélioration" consistent en la fermeture de "la pergola en véranda avec extension du mur Nord pour la protection du vis à vis" et en la création d'une "pergola sur la terrasse Ouest", que s'il résulte du chapitre troisième, page 20, du règlement de copropriété qu'il existe des parties communes générales et des parties communes spéciales par bâtiment, s'il résulte encore de ce même chapitre, en pages 27 et 28, qu'il existe des charges communes générales et des charges communes spéciales par bâtiment et si enfin ce règlement de copropriété reproduit, en sa page 36, le dernier alinéa de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel si les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement sons rats mis à la charge de certains copropriétaires seulement, il peut être prévu que souls ces propriétaires prennent part au vote sur les décisions concernant ces dépenses ; que la cour relève que selon le règlement de copropriété, ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci ; qu'ainsi, si ces dispositions peuvent justifier la tenue d'une assemblée générale spéciale, en l'espèce, la résolution n°2 de l'assemblée générale du 24 mars 2005 relative, non pas à une dépense d'entretien d'une partie de l'immeuble ou de fonctionnement d'un élément d'équipement, mais à une autorisation do travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, aurait dû être voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que cependant, cette assemblée générale n'a jamais été annulée, ni contestée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'elle est aujourd'hui définitive, étant en outre observé que, curieusement, Monsieur et Madame X..., qui tentent aujourd'hui de dénier toute autorisation donnée, avaient alors voté POUR ladite résolution ; qu'une deuxième assemblée générale s'est tenue le 11 août 2006, réunissant ensemble des copropriétaires de l'immeuble Le Grand Horizon, et a, au cours de la résolution n° 23, inscrite à la demande de Monsieur X..., décidé "l'annulation de l'autorisation des travaux accordée Y..." ladite résolution n'ayant là encore été votée que par les copropriétaires du bâtiment C ; que la Cour relève que cette décision, revenant sur un droit accordé à un copropriétaires, n'a jamais été annulée ni contestée dans le délai de l'article 42 de la loi, notamment par Monsieur Y... pourtant défaillant ; qu'au cours de cette assemblée, a également été votée, uniquement par les copropriétaires du bâtiment C, la résolution, numéro 24, inscrite à la demande de M. X... et de Madame Z..., décidant "la démolition totale de ces travaux illicites et remise en état conforme à l'origine", ladite résolution n'ayant, comme la précédente; ni été annulée, ni même contestée dans le délai de l'article 42 de la loi par Monsieur Y..., qui, néanmoins, ne se prive pas de la critiquer aujourd'hui ; qu'en revanche, Monsieur et Madame X..., de même que Madame Z..., ont voté CONTRE, la deuxième partie de la résolution numéro 24 relative à "l'opportunité de faire délivrer une assignation en demandant la démolition pure et simple de ladite construction sous astreinte" qu'ils ont voté CONTRE la résolution numéro 25 relative à "l'autorisation à donner au syndic d'ester en justice pour engager une action devant le tribunal correctionnel afin de demander la démolition totale d'ouvrages réalisés par M. Y..." alors qu'ils sollicitent aujourd'hui cette démolition ; qu'en définitive, si l'assemblée générale s'est prononcée en faveur de la démolition des travaux litigieux, les copropriétaires n'ont pas souhaité pour autant habiliter le syndic à agir en justice contre Monsieur Y... de ce chef ; que ces décisions sont aujourd'hui définitives et que la cour ne pouvant ni se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires ni revenir sur une décision définitive de cette assemblée, il incombe dès lors aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition, dont Monsieur et Madame X..., de solliciter préalablement l'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale de la question relative à l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice contre M. Y... en démolition des ouvrages litigieux et de contester le cas échéant cette assemblée dans les formes et délais prescrits par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s'ils n'obtiennent pas satisfaction ; que Monsieur et Madame X... ne peuvent qu'être déboutés de leur demande en démolition, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'au terme de l'acte de propriété de Monsieur Y... et des stipulations du règlement de copropriété la terrasse objet des travaux est une partie privative, les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'ainsi en application de l'article 8-4° du règlement de copropriété ces travaux auraient dû être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; qu'il résulte du règlement de copropriété du 26.10.1965 que si la constitution de syndicats de copropriété distincts par immeuble est prévue elle soit être votée dans les conditions de l'article 8-4° du règlement (pages 36 et 37), ce qui n'a pas été le cas pour l'immeuble regroupant les propriétés de Monsieur Y..., des époux X... et de Madame B... ; qu'ainsi la réunion qui s'est tenue le 24.03.2005 entre ces copropriétaires ne peut être qualifiée d'assemblée générale au sens des articles 17 et 42 de la loi du 10.07.1965, aucune entité juridique n'existant en tant que syndicat des copropriétaires du bâtiment C ; qu'en conséquence, les conditions de recevabilité posées par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être invoquées, cette réunion ne pouvant être analysée que comme un accord unanime des copropriétaires pour la réalisation des travaux projetés par Monsieur Y... (point 2) et par Madame B... (point 3) ; que de même le retrait de cette autorisation ne pouvait être voté que par l'ensemble des copropriétaires sauf à constituer dans les règles prescrites au règlement un syndicat secondaire pour le bâtiment C ; qu'au vu de ces éléments et en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10.07.1965, il convient de relever que l'action en vue de la sauvegarde des intérêts de l'immeuble appartient à titre principal au syndicat des copropriétaires, si l'action individuelle d'un copropriétaire est admise, il y a lieu de noter qu'en l'espèce les époux X... et Madame B... après avoir consenti à la réalisation des travaux le 24 mars 2005 ont voté seuls le retrait de cette autorisation et refusé de voter l'habilitation du syndic à demander en justice au nom du syndicat des copropriétaires la démolition desdits ouvrages (AG 11.08.2006) ; qu'en conséquence, ils ne sont pas recevables à agir en démolition des ouvrages réalisés par Monsieur Y... ;
1°) ALORS QUE chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété sans avoir à justifier d'un vote préalable de l'assemblée générale ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande de démolition de la construction que M. Anders Y... avait édifiée sur son toit terrasse que « si l'assemblée générale s'est prononcée en faveur de la démolition des travaux litigieux, les copropriétaires n' avaient pas souhaité pour autant habiliter le syndic à agir en justice contre Monsieur Y... de ce chef » et qu'« il incombe dès lors aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition, dont Monsieur et Madame X..., de solliciter préalablement l'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale de la question relative à l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice contre M. Y... en démolition des ouvrages litigieux » (arrêt page 6, al. 3), quand les époux X... étaient en droit d'obtenir la destruction d'un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement et une résolution de l'assemblée générale, qui avait voté la démolition de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, toute décision de l'assemblée générale sanctionnée par un vote s'impose tant qu'elle n'a pas été annulée ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande en démolition de l'ouvrage édifié par M. Anders Y..., que cette construction avait été autorisée par une assemblée bien qu'elle ait relevé qu'une même assemblée avait retiré cette autorisation et que cette décision n'avait été ni annulée ni même contestée dans le délai requis de sorte qu'elle était définitive (arrêt page 6, al. 1er), la Cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 1.304,69 ¿ au titre des frais de justice qu'ils avaient dû supporter en leur qualité de copropriétaires dans la procédure d'expertise et d'arrêté de péril imminent mise en place par le syndicat ;
AUX MOTIFS QUE si le syndicat des copropriétaires a exposé des frais de justice dans le cadre de l'expertise et d'arrêté de péril imminent et que, fort justement, il les a imputés aux copropriétaires au prorata de la quote-part de parties communes de chacun, Monsieur et Madame X... ne justifient d'aucun préjudice indemnisable, le paiement des charges relevant de leur seule qualité de copropriétaires ;
ALORS QU'est indemnisable toute charge supportée par la victime en raison d'une faute ; qu'en refusant d'indemniser les époux X... la quote-part de charges qu'ils avaient été amenés à supporter au titre des frais de justice, que celle-ci leur incombait en leur qualité de copropriétaires quand elle relevait que ces frais avaient été exposés par le syndicat « dans le cadre de l'expertise et de la procédure de péril imminent » relatives aux constructions de M. Y... et qu'ils avaient été imputés aux copropriétaires « au prorata de la quote-part de partie commune de chacun » (arrêt page 7, al. 1er), de sorte que cette quote-part de frais, supportés par les exposants, étaient directement causés par la réalisation des travaux de M. Y... et, partant, devait être indemnisée, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
