LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mars 2014), que, par acte du 22 janvier 1997, la société Marseille aménagement a vendu plusieurs lots d'un immeuble à la société civile immobilière Orviéto (la SCI), qui s'est engagée à les rénover ; que cette société a confié la maîtrise d'oeuvre de ces travaux à la société Atelier d'architecture Bruno Miranda, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), qui a également été chargée par le syndicat des copropriétaires (le syndicat) de la restauration des parties communes ; que les travaux exécutés en totalité par l'entreprise Maçonnerie études générales, représentée par M. X... assuré auprès de la société Axa France IARD (Axa), ont été réceptionnés ; que, se plaignant de désordres, la SCI, a, après expertise, assigné en indemnisation la société Marseille aménagement, la société Atelier d'architecture Bruno Miranda et son assureur, l'entreprise Maçonnerie études générales et la société Axa ; que le syndicat est intervenu volontairement à l'instance ; qu'à la suite d'un protocole intervenu le 19 juillet 2006, la SCI a accepté la procédure de préemption mise en oeuvre par la société Marseille aménagement, lui a cédé ses lots par acte du 10 octobre 2006, puis, s'est désistée de son instance à l'égard de celle-ci ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer son appel irrecevable, alors, selon le moyen :
1°/ que toute partie dont les demandes ont été déclarées mal fondées ou irrecevables en première instance est recevable à faire appel dans les délais et formes applicables ; qu'en déduisant de la prétendue irrecevabilité des demandes de la SCI que son appel était irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 546 du code de procédure civile ;
2°/ subsidiairement, que si l'action en réparation des dommages subis par un immeuble appartient en principe au propriétaire actuel, l'ancien propriétaire conserve néanmoins un intérêt à agir s'il a subi un préjudice personnel ou s'il a été subrogé dans ses droits par le nouveau propriétaire ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si le protocole d'accord passé entre la société Marseille aménagement, nouveau propriétaire, et la SCI prévoyant que les sommes allouées par le tribunal au titre des travaux réalisés dans les parties communes reviendraient à cette dernière, ce qui lui donnait intérêt et qualité à agir même si elle n'était plus propriétaire de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI avait vendu ses lots à la société Marseille aménagement et n'avait plus la propriété de l'ouvrage, ni pour les parties communes ni pour les parties privatives, et que le protocole signé avec la société Marseille aménagement ne lui donnait pas qualité à agir, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que l'appel de la SCI était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Orviéto aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société Orviéto.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'appel de la SCI Orvieto ;
AUX MOTIFS QUE l'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2014 ; elle a été révoquée le 29 janvier 2014 aux fins d'admettre les conclusions en date du 17 juin 2013 de la société Axa France IARD et reclôturée le même jour ;
1°)- ALORS QUE l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée qu'en raison d'une cause grave ; qu'en ne caractérisant pas une telle cause, la cour d'appel a violé l'article du code de procédure civile ;
2°)- ALORS QUE le juge ne peut pas révoquer l'ordonnance de clôture pour admettre des conclusions et prononcer immédiatement après la clôture, sans provoquer la discussion des parties sur ces conclusions ; qu'en procédant néanmoins de la sorte avec les conclusions de la société Axa, la cour d'appel a violé les articles 16 et 784 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'appel de la SCI Orvieto ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte du 22 janvier 1997, la Société Marseille Aménagement a vendu à la SCI Orvieto plusieurs lots d'un immeuble à Marseille, l'acquéreur s'engageant à exécuter des travaux de restauration. Aux termes d'un contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, la Copropriété a confié à l'atelier d'architecture Bruno Miranda la réhabilitation de l'immeuble. Les travaux ont été réceptionnés le 23 septembre 1997 pour les logements et le 15 octobre suivant pour les parties communes. Aux termes de deux actes sous seing privé, en date du 3 décembre 1997, la SCI Orvieto a conclu une convention de garantie de recettes locatives avec la Société Marseille Aménagement à laquelle elle a donné mandat de louer et gérer ses biens. Alléguant que l'immeuble serait dans un état de délabrement avancé, la SCI Orvieto a fait désigner un expert. L'expertise a été déclarée commune à l'encontre de toutes les parties intéressées au litige ; l'expert a déposé son rapport le 9 juin 2005. La SCI Orvieto a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille toutes les parties à la procédure. Par conclusions du 19 octobre 2006, la Société Orvieto se désistait à l'encontre de la Société Marseille Aménagement en l'état d'un protocole d'accord intervenu le 19 juillet 2006. Le Syndicat des Copropriétaires est intervenu volontairement à la procédure (...) par acte du 10 octobre 2006, la Société Civile Immobilière (SCI) Orvieto a vendu ses lots à la Société Marseille Aménagement. Depuis cette date, la Société Orvieto n'a donc plus la propriété de l'ouvrage, ni pour les parties communes ni pour les parties privatives ; elle ne peut non plus agir pour le compte du Syndicat des Copropriétaires s'agissant des parties communes. De surcroît, dans l'acte lui-même, la SCI Orvieto reconnaît que les travaux objet du litige, sont des travaux à réaliser dans les parties communes. Que le simple fait que dans le cadre du protocole, Marseille Aménagement ait décidé de renoncer aux sommes qui pourraient lui être allouées de ce chef par le tribunal, ne saurait en aucun cas donner qualité à agir à la SCI Orvieto ; il résulte de ce qui précède qu'en vertu de l'article 31 du Code de Procédure civile, la Société Civile Immobilière (SCI) Orvieto n'a aucune qualité pour agir ; qu'elle sera en conséquence déclarée irrecevable en son appel ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SCI Orvieto avait acquis le 22 janvier 1997, dans le cadre d'une opération de défiscalisation, les lots 2 a 6 de l'immeuble sis à Marseille 8, rue Poids de Farine, destinés à être loués après rénovation. Elle demande, sur le fondement des articles 1147 et 1382 du code civil, la condamnation de l'architecte, chargé d'une double mission de maîtrise d'ouvrage déléguée et de maître d'oeuvre, de l'entreprise chargée des travaux de réhabilitation de l'immeuble et de leurs compagnies d'assurance à lui payer la somme de 58. 631 ¿ correspondant à des pertes locatives entre 1998 et 2004 et celle de 1. 268, 11 ¿ correspondant à des intérêts de retard au Crédit Agricole. Cependant, aucune raison précise justifiant la non-location ou le défaut de paiement des loyers n'est invoquée par la SCI Orvieto, étant observé que la gestion des appartements était confiée à la société Marseille Aménagement. En particulier, il n'est pas établi que les éventuelles vacances des appartements soient la conséquence de la mauvaise exécution des travaux de réhabilitation qui ont fait l'objet d'une réception sans réserves en 1997. En effet, le décompte produit par la SCI Orvieto révèle que différents appartements ont toujours été loués, ce qui démontre que l'immeuble était, sinon habitable au regard des normes communément admises, mais au moins habité, l'expert ayant d'ailleurs constaté un taux d'occupation des appartements manifestement excessif. Surtout, l'expert a estimé que l'état de délabrement de l'immeuble, invoqué par Marseille Aménagement pour expliquer les non locations, est imputable aux locataires et à l'absence de tout entretien et que le non-paiement des loyers résulte de la négligence de la gérance qui n'a pas su prendre les précautions nécessaires, conclusions qui n'ont pas été contestées par les parties. Par conséquent la SCI Orvieto sera déboutée de ses demandes, ce qui rend sans objet l'examen des appels en garantie ;
1°)- ALORS QUE toute partie dont les demandes ont été déclarées mal fondées ou irrecevables en première instance est recevable à faire appel dans les délais et formes applicables ; qu'en déduisant de la prétendue irrecevabilité des demandes de la SCI Orvieto que son appel était irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 546 du code de procédure civile ;
2°)- ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE si l'action en réparation des dommages subis par un immeuble appartient en principe au propriétaire actuel, l'ancien propriétaire conserve néanmoins un intérêt à agir s'il a subi un préjudice personnel ou s'il a été subrogé dans ses droits par le nouveau propriétaire ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si le protocole d'accord passé entre la société Marseille Aménagement, nouveau propriétaire, et la SCI Orvieto prévoyant que les sommes allouées par le tribunal au titre des travaux réalisés dans les parties communes reviendraient à cette dernière, ce qui lui donnait intérêt et qualité à agir même si elle n'était plus propriétaire de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile.
