LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° E 14-24.164 et Y 14-25.446 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 24 juillet 2014), que, par acte du 8 mars 2005, la société civile immobilière Domaine des Lices (la SCI) a vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... ; que, pour financer cet achat, le Crédit foncier de France a consenti un prêt immobilier à M. et Mme X... garanti par une assurance souscrite auprès de la société Axa ; que la commercialisation des appartements a été confiée par la SCI à la société Omnium conseil, assurée auprès de la société Allianz, qui a mandaté M. Y..., agent commercial ; que, n'ayant jamais pu louer leur appartement, M. et Mme X... ont assigné la SCI, la société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, et la société Omnium finance, M. Y..., le Crédit foncier de France et la société Axa en nullité de la vente, du contrat de prêt et du contrat d'assurance et en paiement de diverses sommes ;
Sur le moyen unique de la SCI et le premier moyen des sociétés Omnium finance et Stellium immobilier, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de dire le consentement de M. et Mme X... vicié par le dol de la SCI et les dols subséquents des sociétés Stellium immobilier et Omnium finance et de prononcer la nullité du contrat de vente ;
Mais attendu qu'ayant constaté que, lorsque la SCI avait obtenu son permis de construire et fait démarcher M. et Mme X..., l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais était déjà observable, que, malgré cette conjoncture qu'elle n'ignorait pas, elle avait assuré aux investisseurs, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme et que l'immeuble leur avait été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle, et relevé que ces affirmations mensongères allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire et que c'est à partir de celles-ci que les sociétés Omnium conseil et Omnium finance avaient réalisé une étude financière personnalisée en faveur de M. et Mme X... et leur avait remis un dossier destiné à leur faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'erreur provoquée par un dol est toujours excusable même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat, a pu déduire de ces seuls motifs que la SCI et les sociétés Omnium conseil et Omnium finance avaient commis un dol qui avait déterminé M. et Mme X... à contracter et que le contrat de vente signé entre les parties devait être annulé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi de sociétés Omnium finance et Stellium immobilier qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident du Crédit foncier de France :
Vu l'article 2114 devenu 2393 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande du Crédit foncier de France en maintien de l'hypothèque conventionnelle, l'arrêt retient que la vente est annulée et que, par l'effet de cette annulation, le bien immobilier n'est plus la propriété de M. et Mme X... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois de la SCI Domaine des Lices et des sociétés Omnium finance et Stellium immobilier ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le Crédit foncier de France de sa demande de maintien de l'hypothèque conventionnelle, l'arrêt rendu le 24 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la SCI Domaine des Lices et les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Domaine des Lices et les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal n° E 14-24.164 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la SCI Domaine des Lices.
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le consentement des époux X... a été vicié par le dol de la SCI Domaine des Lices et les dols subséquents de son mandataire la société Omnium Conseil devenue Stellium immobilier, de M. Daniel Y... et de la société Omnium Finance, prononcé en conséquence la nullité du contrat de vente immobilière en l'état futur d'achèvement, ordonné à la SCI Domaine des Lices de restituer aux époux X... l'intégralité du prix de vente avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, ordonné aux époux X... de restituer les lots acquis, et condamné la SCI Domaine des Lices à payer aux époux X... la somme de 13.074,78 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 19.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE «la Sci et les mandataires, appelants à titre incident, concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé la vente du 8 mars 2005 ; que les époux X... concluent à la confirmation du jugement sur ce point mais demandent à la cour de fonder cette nullité, à titre principal, sur le dol du promoteur vendeur et de ses mandataires ; que lorsque les époux X..., domiciliés à Montpellier, ont été approchés par l'agent commercial mandaté par la société Omnium Conseil en vue de leur proposer des "conseils en investissements" (cf carte professionnelle de Daniel Y...), il leur a été remis une plaquette de commercialisation de la résidence Le Domaine des Lices à Carcassonne; que cette plaquette, de format A4 composé en triptyque et imprimée sur un support cartonné brillant contient des dessins de la résidence, des cartes d'implantation géographiques et diverses informations écrites sur le projet immobilier; qu'elle comporte au bas de la dernière page le logo de chacun des trois partenaires chargés de la "Conception et Réalisation" parmi lesquels se trouve le groupe "LP Promotion"; qu'or, la Sci Domaines des Lices dépend du groupe "LP Promotion" ainsi que cela est établi par le courrier à l'entête de "LP Promotion" qu'elle a adressé aux époux X... le 26 mars 2008; que, dans ces conditions, la Sci ne peut raisonnablement soutenir qu'elle n'a jamais eu connaissance de ce dépliant alors que celui-ci a été validé par le groupe "LP Promotion" dont elle dépend, ce qui conforte d'ailleurs les allégations de ses mandataires selon lesquelles ce document a même été édité par le promoteur; que cette plaquette vante les attraits exceptionnels de Carcassonne et de "sa campagne ondulée sur fond de montagne noire", la qualité de la résidence avec son "abondance d'ocre dans un jardin méditerranéen", "ses appartements lumineux et confortables dans une ambiance boisée" et insiste sur " l'investissement de qualité, dans une ville médiévale séduisante et innovante à la conquête du futur (. . .) situé dans le quartier très prisé du Bouriac (. .. ) qui lui garantissent une forte demande locative"; que, dans le paragraphe consacré à l'investissement de qualité il est écrit que "le Domaine des Lices offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant" ; que la Sci Domaine des Lices dépend du groupe LP Promotion et exerce l'activité de promoteur professionnel; que lorsqu'elle a décidé d'implanter son projet immobilier défiscalisé sur Carcassonne, elle connaissait l'état du marché immobilier local et c'est en toute connaissance de cause qu'elle a proposé à la vente, via sa plaquette de commercialisation précontractuelle, des appartements en l'état futur d'achèvement présentés comme étant des placements financiers "sûrs et rentables à court terme" en raison de la ''forte demande locative" et des avantages fiscaux incitatifs; qu 'or, il est acquis que les époux X... n'ont jamais pu louer leur appartement, même après des baisses de loyer, et qu'ils ont perdu définitivement toute possibilité de bénéficier de la défiscalisation prévue par le dispositif dit "de Robien" ainsi que cela leur a d'ailleurs été confirmé par la société Omnium Conseil (Omnium Finance) dans un courrier daté du 18 avril 2008; qu'ils se retrouvent propriétaires d'un appartement au sein d'une résidence de qualité très médiocre (cf le commentaire de l'architecte des Bâtiments de France dans l'arrêté de permis de construire) pour le financement duquel ils ont emprunté la somme de 152.590,00 € en principal à taux variable sur 27 ans; que cet appartement n'a jamais trouvé de locataire ce qui a privé subséquemment les époux X... de l'avantage fiscal de Robien ; que comme le fait remarquer très justement le premier juge et cela n'est pas utilement discuté par les parties, le marché locatif a été totalement saturé sur Carcassonne puisque le nombre de demandes de permis de construire a explosé entre 2001 et 2005 en augmentant de + 712% par rapport à la période quinquennale précédente ; que l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais a été tel à compter de la période 2001/2005 que, encore en 2012, il restait plus de 3 .000 logements vacants dans la cité cathare dont plus de 850 dans le seul centre-ville; que lorsqu'elle a obtenu son permis de construire en décembre 2003 et fait démarcher les époux X... courant 2004 afin de financer son projet (contrat de réservation signé en octobre 2004) cet état de saturation qui devait arriver à son paroxysme en 2005 était déjà observable et la Sci, promoteur professionnel, n'ignorait rien des difficultés auxquelles la plupart de ses futurs investisseurs allaient devoir immanquablement se confronter pour trouver des locataires et bénéficier ainsi du rendement locatif et de la défiscalisation annoncés ; que malgré cette conjoncture locale très critique, la Sci a assuré aux investisseurs potentiels, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, un ''placement sûr et rentable à court terme, gage d'une défiscalisation performante" dans le seul but de mener à terme son opération de promotion immobilière et de dégager, dans son intérêt bien compris, la plus-value escomptée ; que ces affirmations pré-contractuelles mensongères sur "la forte demande locative" et les caractères "sûr et rentable à court terme" du placement proposé, "gage d'une défiscalisation performante" vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d'un dol à l'égard des acquéreurs ; que même si la commercialisation des appartements n'a été confiée par la Sci qu'à la société Omnium. Conseil, sa holding Omnium Finance est intervenue directement dans l'exécution de ce mandat puisque Omnium Conseil a mandaté Daniel Y..., agent commercial membre du groupe Omnium Finance (cf sa carte de visite) qui a rédigé toutes les études personnalisées et de trésorerie remises aux époux X... sur du papier à entête de la holding Omnium Finance ; que Daniel Y... et les sociétés Omnium Conseil et Omnium Finance sont des professionnels spécialisés dans le conseil en investissements financiers qui sont intervenus tous les trois dans l'exécution du mandat de commercialisation; que c'est à partir des affirmations mensongères contenues dans la plaquette du promoteur vendeur que ces mandataires professionnels ont pu faire miroiter aux époux X... en août 2004, via une "étude financière personnalisée", un gain fiscal de 33.382 €, un gain financier net de 140.684 € et, à terme, un avantage financier net de 167.866 € sur l'ensemble de l'opération alors que ces professionnels du conseil en investissements financiers connaissaient l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais déjà observable en 2004 et les aléas et risques très importants auxquels ils exposaient les époux X... en les convaincant de s'engager dans ce projet ; que le dossier remis aux époux X... par les mandataires contenait l'engagement écrit du promoteur de prendre à, sa charge divers frais au titre de la transaction, une grille des loyers et des prix par type d'appartement, un mandat de gestion locative avec l'agence partenaire de l'opération ainsi qu'une assurance en cas de vacance locative pendant une durée maximale de 12 mois ; que ce dossier pré-contractuel était destiné à faire croire aux époux X... que leur investissement était avantageux et sans aucun risque puisque, même dans l'hypothèse présentée comme peu probable (en raison de la prétendue ''forte demande locative'') d'une vacance locative, celle-ci devait être intégralement prise en charge pendant une durée comprise entre 3 mois et 12 mois alors que la saturation du marché immobilier locatif local rendait l'opération fortement aléatoire même au-delà de 12 mois, ce qui n'a pas manqué de se vérifier puisque les époux X... n'ont jamais pu louer leur appartement; que, ce faisant, les mandataires professionnels ont commis un dol à l'endroit des époux X...; que le dol de la Sci, via la plaquette de commercialisation validée par Le groupe dont elle dépend, a permis le dol subséquent de son mandataire (et du mandataire de celui-ci) et le vendeur mandant a directement profité de ce dol puisqu'il a achevé de convaincre Les époux X... d'acquérir l'appartement; que ces dols du vendeur et de son mandataire (et du mandataire de celui-ci) ont déterminé les époux X... à contracter en leur faisant croire qu'ils investissaient dans un placement financier "sûr et rentable à court terme" en raison d'une "défiscalisation performante", avec un risque de vacance locative présenté comme quasiment nul du fait de " la forte demande locative", avec la garantie de ne souffrir aucune perte de Loyers pendant une année et l'espoir d'une plus-value à l'issue de l'opération de 167.866 € alors que la saturation du marché locatif sur Carcassonne, observable par tout professionnel de l'immobilier ou professionnel du conseil en investissement dès 2003/2004 et dès avant la réservation du lot intervenue en octobre 2004, faisait de ce projet un investissement promis à l'échec ce qui aurait dû être pris en compte dans le prix de vente largement surévalué; que L'erreur des époux X..., provoquée par les dols du vendeur et des mandataires, a porté non seulement sur la rentabilité de l'achat immobilier mais aussi sur la valeur de l'immeuble puisque celui-ci, situé dans une résidence aux qualités architecturales et aux prestations jugées médiocres par l'architecte des Monuments de France au jour de l'attribution du permis de construire et dans un périmètre dont le marché immobilier locatif était saturé dès avant la signature du contrat de réservation en octobre 2004, a été vendu à un prix (152.000 €) qui dépasse de 30 à 50% sa valeur réelle (estimations du prix de l'appartement comprises entre 65.000 € et 85. 000 €) ; que la Sci ne peut échapper à sa responsabilité en soutenant que ni la nature de l'achat immobilier (investissement financier) ni les avantages fiscaux associés (de Robien recentré) ne sont entrés dans l'objet du contrat signé le 8 mars 2005 et que Les motifs d'un achat immobilier, même lorsqu'ils sont déterminants, ne constituent pas une cause de nullité de la convention pour erreur sur la substance alors que l'erreur provoquée par un dol peut être prise en considération même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat et qu'elle est toujours excusable ; que les époux X... ont pris conscience des dols dont ils ont été victimes au plus tôt à compter d'avril 2008 lorsque la société Omnium Conseil leur a confirmé par écrit l'impossibilité de bénéficier de l'avantage fiscal de Robien en raison de la vacance locative et leur a conseillé de s'adresser directement au promoteur vendeur en déniant sa responsabilité ; qu'à partir de cette date, les époux X... ont commencé à réaliser qu'ils avaient été trompés en intégrant peu à peu le fait que leur appartement ne trouverait ni locataire (même après des baisses de loyers) ni même un acquéreur (même après une baisse du prix de près de 50%) ; que l'assignation au fond a été délivrée en janvier 2010, le temps que les époux X... accomplissent les démarches utiles à l'introduction de leur procès et comprennent qu'ils n'obtiendraient pas de propositions satisfactoires de leur vendeur et de son mandataire (offre transactionnelle du promoteur de 19.000 € environ. payable sur plusieurs années contre la renonciation à toute procédure judiciaire) ; que contrairement à ce que soutiennent la Sas Stellium Immobilier et la Sas Omnium Finance, il ne s'évince pas de ce qui précède que les époux X... auraient renoncé à leur action en nullité pour dol et ce moyen sera rejeté ; que la nullité du contrat de vente signé le 8 mars 2005 doit être prononcée et les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient antérieurement à la vente ; que les restitutions consécutives à la nullité du contrat doivent être réciproques et concomitantes ; que, par conséquent, la restitution de l'appartement à laquelle doivent être condamnés les époux X... devra intervenir le jour et à l'instant où ces derniers auront encaissé le montant intégral du prix de vente que la Sci Domaine des Lices sera condamnée à leur restituer avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; que le jugement sera confirmé de ces chefs sauf en ce qu'il a dit que la restitution de l'appartement sera subordonnée au remboursement préalable du prix ; que les demandes des époux X... sollicitant de la cour qu'elle dise, pour le cas où la Sci serait placée en procédure collective, qu'il sera substitué aux restitutions ordonnées des condamnations à des dommages-intérêts doivent être rejetées comme étant purement hypothétiques ; que le jugement sera complété sur ce point » ;
1°/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; qu'en décidant que les époux X... ont été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la SCI DOMAINE DES LICES, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, après avoir constaté que la première faisait état d'un «placement financier "sûr et rentable à court terme" en raison d'une "défiscalisation performante", avec un risque de vacance locative présenté comme quasiment nul du fait de " la forte demande locative"» et que la seconde mentionnait« un gain fiscal de 33.382 €, un gain financier net de 140.684 € et, à terme, un. avantage financier net de 167 866 € sur l'ensemble de L'opération », sans expliquer en quoi la SCI venderesse et ses mandataires professionnels avaient sciemment caché aux acquéreurs la situation du marché locatif à Carcassonne dans le but de Les déterminer à contracter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il s'ensuit que le vendeur d'un immeuble est seulement tenu d'informer l'acquéreur sur ses qualités essentielles sans qu'il soit tenu de l'avertir de la rentabilité de l'achat immobilier et de la situation du marché locatif local qui sont extérieures à l'objet du contrat, en l'absence de clause expresse ; qu'en se fondant, pour retenir le dol du vendeur et son mandataire, sur la circonstance que la SCI venderesse et ses mandataires professionnels ont, dans des documents précontractuels, fait une présentation mensongère de la rentabilité de l'investissement immobilier et du marché locatif local qui n' étaient pas entrés dans le champ contractuel de ce seul fait, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celui-ci, notamment sur la rentabilité du bien acquis, n'est pas, faute de stipulation expresse, une cause de nullité de la convention pour dol, quand bien même ce motif aurait été déterminant; qu'en affirmant, à l'inverse, que l'erreur provoquée par un dol peut être prise en considération, même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat, pour en déduire que la nullité du contrat est encourue du seul fait que les vendeurs ont, dans des documents publicitaires, fait une présentation mensongère de la rentabilité de l'investissement immobilier et du marché locatif local, laquelle a été à l'origine d'une erreur de la part des époux X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l' erreur commise par les époux X... était indifférente en tant qu'elle portait sur un motif du contrat extérieur à son objet ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil;
4°/ ALORS QU'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; qu'en décidant que les époux X... ont été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la SCI DOMAINE DES LICES, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, sans relever qu'en l'absence des manoeuvres dolosives imputées au vendeur et à ses mandataires, les époux X... n'auraient pas acquis l' immeuble litigieux, s'ils avaient eu connaissance de la détérioration du marché locatif local, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
5°/ ALORS QU'en application de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; que la rentabilité d'un investissement immobilier locatif à des fins de défiscalisation, investissement par nature spéculatif, est nécessairement aléatoire; que, dans ses écritures d'appel, la SCI venderesse a fait valoir que les acquéreurs avaient été incités à souscrire une assurance les garantissant du risque locatif, ce qui démontre que les époux X... avaient conscience du risque et de l'aléa de leur investissement (concl., p. 15); qu'elle exposait encore que les risques liés à tout investissement immobilier locatif sont connus de tous (concl., p. 18); qu'en décidant que les époux X... ont été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la SCI DOMAINE DES LICES, promoteur, et par celles figurant sur l 'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, sans rechercher si les époux X... n'avaient pas nécessairement connaissance des risques de leur investissement immobilier, exclusive de toute erreur de leur part, et donc de toute manoeuvre dolosive de la part de la SCI venderesse et de son mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
6°/ ALORS QU'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par l'exposante dans ses écritures d'appel (concl., p. 17), si les époux X... n'avaient pas nécessairement connaissance du fait qu'ils reprochaient à la SCI venderesse, dès lors que ces derniers ont souscrit une assurance les garantissant contre la défaillance de leur locataire et d' autres risques attachés au contrat de location, sur les conseils de leur vendeur qui, en les invitant à souscrire un tel contrat, les a, au préalable, mis en garde contre les risques inhérents à leur investissement immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
7°/ ALORS QU'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; qu'en décidant que les époux X... ont été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la SCI DOMAINE DES LICES, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par l'exposante dans ses écritures d'appel (concl., p. 19), si la simulation de la rentabilité de l'investissement ne présentait pas nécessairement un caractère aléatoire, eu égard à son caractère spéculatif, dès lors qu'au moment de la vente, nul ne pouvait savoir si l'appartement acquis par les époux X... allait ou non trouver un locataire dans l'immédiat et que la SCI DOMAINE DES LICES n'était pas en mesure d'indiquer le délai nécessaire pour trouver un locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
8°/ ALORS QU'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté; qu'en décidant que les époux X... s'étaient mépris sur la valeur de l'immeuble, et sur la rentabilité de l'opération, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI DOMAINE DES LICES n'avait pas satisfait à son obligation de conseil du seul fait qu'elle leur avait indiqué que les lots vendus avaient fait l'objet d'une description commerciale précise (concl., p. 20) et leur en avait donné le descriptif technique (concl., p. 5), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée;
9°/ ALORS QU'un document publicitaire est nécessairement privé de toute valeur contractuel du seul fait que les parties ont refusé de lui en reconnaître la nature par une mention expresse apposée sur ce document; qu'en décidant que M. et Mme X... avaient été trompés par la simulation mentionnant« un gain fiscal de 33.382 €, un gain financier net de 140.684 € et, à terme, un avantage financier net de 167.866 € sur l'ensemble de l'opération», sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas nécessairement exclu de reconnaître à ce document, une valeur contractuelle par une mention expresse figurant sur chaque feuillet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 1108 et 1134 du Code civil, ensemble l'article 1116 du Code civil;
10°/ ALORS QUE le dol du mandataire est opposable à son mandant à la condition qu'il ait agi en tant que tel, dans la limite de la procuration qui lui avait été donnée ; qu'en affirmant que la société OMNIUM CONSEILS, la société OMNIUM FINANCE et M. Y... avaient élaboré leur étude financière personnalisée en considération des affirmations prétendument mensongères qui figuraient dans la plaquette publicitaire de la SCI DOMAINE DES LICES, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que l'établissement d'une telle simulation n'excédait pas les limites du mandat qu'ils avaient reçu de la SCI DOMAINE DES LICES pour la commercialisation des lots; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1998 du Code civil ;
11°/ ALORS QUE la SCI DOMAINE DES LICES a soutenu dans ses conclusions que la société OMNIUM CONSEIL « a fourni, par l'intermédiaire de son agent commercial, une simulation aux époux X..., sur la base de leurs propres déclarations, mais qu'à aucun moment la fourniture d'une quelconque simulation n'avait été évoquée dans la convention de commercialisation», de sorte qu'elle «ne peut en être tenue pour responsable dès lors que son mandataire a fourni aux époux X... un document non prévu et dont elle n'a pas eu connaissance» (conclusions, p. 25) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen propre à établir que l'étude financière préalable a été établie par la société Omnium Conseil, de sa propre initiative, en dehors du mandat que la société DOMAINE DES LICES lui avait confiée, sans que les manoeuvres de ses mandataires lui soient donc opposables, pour avoir échappé à ses instructions et à sa connaissance, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
12°/ ALORS QUE les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle à la condition qu'ils soient suffisamment précis et détaillés ; qu'en reconnaissant un caractère précontractuel aux mentions de la plaquette promotionnelle pour la raison qu'elles vont bien au delà de la simple exagération publicitaire tolérable en tant qu'elles portent« sur la forte demande locative » et les caractères «sures et rentables à court terme » du placement proposé, «gage d'une défiscalisation performante» (arrêt attaqué, p. 9, 3ème alinéa), la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir en quoi un tel document était suffisamment précis et détaillé pour engager son auteur ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
13°/ ALORS, enfin et en toute hypothèse, QUE le manquement à une obligation d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en affirmant que la SCI venderesse et son mandataire n'avaient pas correctement informé les époux X... sur la rentabilité de leur investissement immobilier et sur le marché locatif local, ni sur la valeur de la résidence, sans expliquer en quoi un tel manquement présentait un caractère intentionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident n° E 14-24.164 par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Crédit foncier de France.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le CREDIT FONCIER DE FRANCE de sa demande de maintien de l'hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien objet de la vente conclue entre les époux X... et la société DOMAINE DES LICES ;
AUX MOTIFS QUE « Le contrat de prêt doit être annulé et les époux X... condamnés à restituer à la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, ainsi qu'elle le demande, le capital prêté sous déduction des fractions de ce capital à ce jour amorties et sous déduction des intérêts contractuels et des primes d'assurance réglés et des frais de dossier, la somme résiduelle due par les époux X... devant porter intérêts au taux légal à compter du jugement. Les époux X... seront déboutés de leur demande tendant à voir subordonner la restitution du capital prêté au remboursement préalable du prix de vente par la SCI de même qu'ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement dès lors qu'ils ne démontrent pas se confronter, au jour où la Cour statue, à des difficultés financières et sociales les rendant éligibles aux dispositions des articles 1244-1 et suivants du Code civil. L'hypothèque conventionnelle inscrite par le CREDIT FONCIER DE FRANCE sur l'appartement ne peut pas être maintenue jusqu'à la complète restitution du capital emprunté par les époux X..., ainsi que le prêteur de deniers le demande, dès lors que la vente est annulée et que, par l'effet de cette annulation, le bien immobilier n'est plus la propriété des époux X... et cette demande sera rejetée » ;
ALORS QUE tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention annulée, l'obligation de restituer inhérente au contrat de prêt demeure valable et les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que cette obligation n'est pas éteinte ; que l'hypothèque suit l'immeuble affecté dans quelques mains qu'il passe ; que pour rejeter la demande du CREDIT FONCIER DE FRANCE tendant au maintien de l'hypothèque conventionnelle garantissant le remboursement d'un prêt accordé aux époux X... pour financer l'acquisition d'un bien immobilier auprès de la SCI DOMAINE DES LICES, la Cour d'appel a retenu, après avoir annulé le contrat de vente en raison du dol commis par le vendeur, que les acquéreurs avaient perdu leur droit de propriété sur l'immeuble, pour en déduire que l'hypothèque conventionnelle garantissant le prêt, lui-même annulé par voie de conséquence de l'anéantissement de la vente, ne pouvait subsister ; qu'en statuant de la sorte, quand l'hypothèque conventionnelle inscrite sur l'immeuble objet du contrat de vente et de prêt du 8 mars 2005, qui suivait l'immeuble dans quelques mains qu'il se trouvait, subsistait tant que les époux X... n'avaient pas exécuté l'obligation de restituer les sommes prêtées consécutives à l'annulation de l'emprunt, la Cour d'appel a violé les articles 1902, 2114 et 2166 du code civil (devenus les articles 1902, 2393 et 2461 du code civil).
Moyens produits au pourvoi n° Y 14-25.446 par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les sociétés Stellium immobilier et Omnium finance.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le consentement de M. et Mme Daniel X... avait été vicié par le dol de la société civile immobilière Domaine des Lices et les dols subséquents de son mandataire, la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, de la société Omnium finance et de M. Daniel Y..., D'AVOIR prononcé en conséquence la nullité du contrat de vente immobilière en l'état futur d'achèvement signé le 8 mars 2005, devant Me Grosjean, notaire associé à Carcassonne, entre M. et Mme Daniel X... et la société civile immobilière Domaine des Lices et portant sur le lot n° 1078 du bâtiment C, le lot n° 2145 et le lot n° 2051 du bâtiment A d'une copropriété située à Carcassonne, 11, avenue André Maginot et chemin de Sainte-Marie, dénommée le Domaine des Lices, D'AVOIR prononcé la nullité du contrat de prêt immobilier consenti par la société Crédit foncier de France à M. et Mme Daniel X..., D'AVOIR condamné la société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium conseil, et la société Omnium finance, in solidum avec la société civile immobilière Domaine des Lices et M. Daniel Y..., à payer à M. et Mme Daniel X... la somme de 13 074, 78 euros à parfaire au jour du prononcé de son arrêt au titre de leur préjudice matériel et celle de 19 000 euros au titre de leur préjudice moral et D'AVOIR condamné la société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium conseil, et la société Omnium finance, in solidum avec la société civile immobilière Domaine des Lices et M. Daniel Y..., à payer à la société Crédit foncier de France, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente au montant cumulé de tous les intérêts contractuels, des frais de dossier, de l'indemnité d'exigibilité anticipée de 3 % du capital restant dû et des primes d'assurances devant être restituées à M. et Mme Daniel X... ;
AUX MOTIFS QUE « sur la nullité du contrat de vente : la Sci et les mandataires, appelants à titre incident, concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé la vente du 8 mars 2005. / Les époux X... concluent à la confirmation du jugement sur ce point mais demandent à la cour de fonder cette nullité, à titre principal, sur le dol du promoteur vendeur et de ses mandataires. / Lorsque les époux X..., domiciliés à Montpellier, ont été approchés par l'agent commercial mandaté par la société Omnium conseil en vue de leur proposer des " conseils en investissements " (cf., carte professionnelle de Daniel Y...), il leur a été remis une plaquette de commercialisation de la résidence Le Domaine des Lices à Carcassonne. / Cette plaquette, de format A4 composé en triptyque et imprimée sur un support cartonné brillant contient des dessins de la résidence, des cartes d'implantation géographiques et diverses informations écrites sur le projet immobilier ; elle comporte au bas de la dernière page le logo de chacun des trois partenaires chargés de la " conception et réalisation " parmi lesquels se trouve le groupe " Lp Promotion ". / Or, la Sci Domaine des Lices dépend du groupe " Lp Promotion " ainsi que cela est établi par le courrier à l'entête de " Lp Promotion " qu'elle a adressé aux époux X... le 26 mars 2008. / Dans ces conditions, la Sci ne peut raisonnablement soutenir qu'elle n'a jamais eu connaissance de ce dépliant alors que celui-ci a été validé par le groupe " Lp Promotion " dont elle dépend, ce qui conforte d'ailleurs les allégations de ses mandataires selon lesquelles ce document a même été édité par le promoteur. / Cette plaquette vante les attraits exceptionnels de Carcassonne et de " sa campagne ondulée sur fond de montagne noire ", la qualité de la résidence avec son " abondance d'ocre dans un jardin méditerranéen ", " ses appartements lumineux et confortables dans une ambiance boisée " et insiste sur " l'investissement de qualité, dans une ville médiévale séduisante et innovante à la conquête du futur (…) situé dans le quartier très prisé du Bouriac (…) qui lui garantissent une forte demande locative ". / Dans le paragraphe consacré à l'investissement de qualité il est écrit que " le Domaine des Lices offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ". / La Sci Domaine des Lices dépend du groupe LP Promotion et exerce l'activité de promoteur professionnel. Lorsqu'elle a décidé d'implanter son projet immobilier défiscalisé sur Carcassonne, elle connaissait l'état du marché immobilier local et c'est en toute connaissance de cause qu'elle a proposé à la vente, via sa plaquette de commercialisation pré-contractuelle, des appartements en l'état futur d'achèvement présentés comme étant des placements financiers " sûrs et rentables à court terme " en raison de la " forte demande locative " et des avantages fiscaux incitatifs. / Or, il est acquis que les époux X... n'ont jamais pu louer leur appartement, même après des baisses de loyer, et qu'ils ont perdu définitivement toute possibilité de bénéficier de la défiscalisation prévue par le dispositif dit " de Robien " ainsi que cela leur a d'ailleurs été confirmé par la société Omnium conseil (Omnium finance) dans un courrier daté du 18 avril 2008. / Ils se retrouvent propriétaires d'un appartement au sein d'une résidence de qualité très médiocre (cf., le commentaire de l'architecte des Bâtiments de France dans l'arrêté de permis de construire) pour le financement duquel ils ont emprunté la somme de 152 590, 00 € en principal à taux variable sur 27 ans. Cet appartement n'a jamais trouvé de locataire ce qui a privé subséquemment les époux X... de l'avantage fiscal de Robien. / Comme le fait remarquer très justement le premier juge et cela n'est pas utilement discuté par les parties, le marché locatif a été totalement saturé sur Carcassonne puisque le nombre de demandes de permis de construire a explosé entre 2001 et 2005 en augmentant de + 712 % par rapport à la période quinquennale précédente. / L'état de saturation du marché immobilier carcassonnais a été tel à compter de la période 2001/2005 que, encore en 2012, il restait plus de 3 000 logements vacants dans la cité cathare dont plus de 850 dans le seul centre-ville. / Lorsqu'elle a obtenu son permis de construire en décembre 2003 et fait démarcher les époux X... courant 2004 afin de financer son projet (contrat de réservation signé en octobre 2004) cet état de saturation qui devait arriver à son paroxysme en 2005 était déjà observable et la Sci, promoteur professionnel, n'ignorait rien des difficultés auxquelles la plupart de ses futurs investisseurs allaient devoir immanquablement se confronter pour trouver des locataires et bénéficier ainsi du rendement locatif et de la défiscalisation annoncés. / Malgré cette conjoncture locale très critique, la Sci a assuré aux investisseurs potentiels, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, un " placement sûr et rentable à court terme, gage d'une défiscalisation performante " dans le seul but de mener à terme son opération de promotion immobilière et de dégager, dans son intérêt bien compris, la plus-value escomptée. / Ces affirmations précontractuelles mensongères sur " la forte demande locative " et les caractères " sûr et rentable à court terme " du placement proposé, " gage d'une défiscalisation performante " vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d'un dol à l'égard des acquéreurs. / Même si la commercialisation des appartements n'a été confiée par la Sci qu'à la société Omnium conseil, la Sa holding Omnium finance est intervenue directement dans l'exécution de ce mandat puisque Omnium conseil a mandaté Daniel Y..., agent commercial membre du groupe Omnium finance (cf., sa carte de visite) qui a rédigé toutes les études personnalisées et de trésorerie remises aux époux X... sur du papier à entête de la holding Omnium finance. / Daniel Y... et les sociétés Omnium conseil et Omnium finance sont des professionnels spécialisés dans le conseil en investissements financiers qui sont intervenus tous les trois dans l'exécution du mandat de commercialisation. / C'est à partir des affirmations mensongères contenues dans la plaquette du promoteur vendeur que ces mandataires professionnels ont pu faire miroiter aux époux X... en août 2004, via une " étude financière personnalisée ", un gain fiscal de 33 382 €, un gain financier net de 140 684 € et, à terme, un avantage financier net de 167 866 € sur l'ensemble de l'opération alors que ces professionnels du conseil en investissements financiers connaissaient l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais déjà observable en 2004 et les aléas et risques très importants auxquels ils exposaient les époux X... en les convaincant de s'engager dans ce projet. / Le dossier remis aux époux X... par les mandataires contenait l'engagement écrit du promoteur de prendre à sa charge divers frais au titre de la transaction, une grille des loyers et des prix par type d'appartement, un mandat de gestion locative avec l'agence partenaire de l'opération ainsi qu'une assurance en cas de vacance locative pendant une durée maximale de 12 mois. / Ce dossier pré-contractuel était destiné à faire croire aux époux X... que leur investissement était avantageux et sans aucun risque puisque, même dans l'hypothèse présentée comme peu probable (en raison de la prétendue " forte demande locative ") d'une vacance locative, celle-ci devait être intégralement prise en charge pendant une durée comprise entre 3 mois et 12 mois alors que la saturation du marché immobilier locatif local rendait l'opération fortement aléatoire même au-delà de 12 mois, ce qui n'a pas manqué de se vérifier puisque les époux X... n'ont jamais pu louer leur appartement. / Ce faisant, les mandataires professionnels ont commis un dol à l'endroit des époux X.... / Le dol de la Sci, via la plaquette de commercialisation validée par le groupe dont elle dépend, a permis le dol subséquent de son mandataire (et du mandataire de celui-ci) et le vendeur mandant a directement profité de ce dol puisqu'il a achevé de convaincre les époux X... d'acquérir l'appartement. / Ces dols du vendeur et de son mandataire (et du mandataire de celui-ci) ont déterminé les époux X... à contracter en leur faisant croire qu'ils investissaient dans un placement financier " sûr et rentable à court terme " en raison d'une " défiscalisation performante ", avec un risque de vacance locative présenté comme quasiment nul du fait de " la forte demande locative ", avec la garantie de ne souffrir aucune perte de loyers pendant une année et l'espoir d'une plus-value à l'issue de l'opération de 167 866 € alors que la saturation du marché locatif sur Carcassonne, observable par tout professionnel de l'immobilier ou professionnel du conseil en investissement dès 2003/2004 et dès avant la réservation du lot intervenue en octobre 2004, faisant de ce projet un investissement promis à l'échec ce qui aurait dû être pris en compte dans le prix de vente largement surévalué. / L'erreur des époux X..., provoquée par les dols du vendeur et des mandataires, a porté non seulement sur la rentabilité de l'achat immobilier mais aussi sur la valeur de l'immeuble puisque celui-ci, situé dans une résidence aux qualités architecturales et aux prestations jugées médiocres par l'architecte des Monuments de France au jour de l'attribution du permis de construire et dans un périmètre dont le marché immobilier locatif était saturé dès avant la signature du contrat de réservation en octobre 2004, a été vendu à un prix (152 000 €) qui dépasse de 30 à 50 % sa valeur réelle (estimations du prix de l'appartement comprises entre 65 000 € et 85 000 €). / La Sci ne peut échapper à sa responsabilité en soutenant que ni la nature de l'achat immobilier (investissement financier) ni les avantages fiscaux associés (de Robien recentré) ne sont entrés dans l'objet du contrat signé le 8 mars 200( et que les motifs d'un achat immobilier, même lorsqu'ils sont déterminants, ne constituent pas une cause de nullité de la convention pour erreur sur la substance alors que l'erreur provoquée par un dol peut être prise en considération même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat et qu'elle est toujours excusable. / Les époux X... ont pris conscience des dols dont ils ont été victimes au plus tôt à compter d'avril 2008 lorsque la société Omnium conseil leur a confirmé par écrit l'impossibilité de bénéficier de l'avantage fiscal de Robien en raison de la vacance locative et leur a conseillé de s'adresser directement au promoteur vendeur en déniant sa responsabilité. / À partir de cette date, les époux X... ont commencé à réaliser qu'ils avaient été trompés en intégrant peu à peu le fait que leur appartement ne trouverait ni locataire (même après des baisses de loyers) ni même un acquéreur (même après une baisse du prix de près de 50 %). / L'assignation au fond a été délivrée en janvier 2010, le temps que les époux X... accomplissent les démarches utiles à l'introduction de leur procès et comprennent qu'ils n'obtiendraient pas de propositions satisfactoires de leur vendeur et de son mandataire (offre transactionnelle du promoteur de 19 000 € environ payable sur plusieurs années contre la renonciation à toute procédure judiciaire). / Contrairement à ce que soutiennent la Sas Stellium immobilier et la Sas Omnium finance, il ne s'évince pas de ce qui précède que les époux X... auraient renoncé à leur action en nullité pour dol et ce moyen sera rejeté. / La nullité du contrat de vente signé le 8 mars 2005 doit être prononcée … . / Sur la nullité du contrat de prêt et sur la résiliation du contrat d'assurance : … la nullité du contrat de vente immobilière entraîne ipso facto la nullité du contrat de prêt qui lui est affecté et qui est son accessoire. / Le contrat de prêt doit être annulé et les époux X... condamnés à restituer à la Sa Crédit foncier de France, ainsi qu'elle le demande, le capital prêté sous déduction des fractions de ce capital à ce jour amorties et sous déduction des intérêts contractuels et des primes d'assurance réglés et des frais de dossier, la somme due par les époux X... devant porter intérêts au taux légal à compter du jugement. / … Sur les dommages-intérêts réclamés par les époux X... : Les époux X..., formant appel incident, demandent à la cour de condamner la Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier venant aux droits d'Omnium conseil, la société Omnium finance et Daniel Y... à leur payer la somme de 127 597, 23 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral, sauf à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt. / … les époux X... sont fondés à revendiquer le paiement du coût du contrat de gestion immobilière qu'ils ont été contraints d'assumer en vain pour un montant de 7 473, 41 €. / Ils sont également fondés à solliciter le remboursement des taxes foncières payées en vain depuis 2009 à concurrence de la somme de 5 175, 37 € arrêtée en 2013 inclus à majorer de la taxe pour logement vacant de 426 € soit un total de 5 601, 37 € somme à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt. / Ils peuvent enfin prétendre à l'indemnisation de leur préjudice moral pour avoir subi les dols de leur vendeur et de son mandataire et avoir dû entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse pour voir reconnaître leurs droits. Ils se verront allouer la somme réclamée de 2 000 € par année écoulée depuis la signature du contrat en mars 2005 soit une somme totale de 19 000 € (2 000 € x 9 ans et demi) à titre de dommages-intérêts de ce chef. / La Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier venant aux droits d'Omnium conseil et la société Omnium finance seront condamnées in solidum à payer aux époux X... la somme de 13 074, 78 € à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt au titre de leur préjudice matériel et celle de 19 000 € au titre de leur préjudice moral. / … Le jugement sera infirmé sur ces points. / Sur les dommages-intérêts réclamés par la Sa Crédit foncier de France : les appelantes concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnées in solidum à payer à la Sa Crédit foncier de France diverses sommes à titre de dommages-intérêts. / La Sa Crédit foncier de France conclut à la confirmation du jugement sur ce point et justifie avoir fait signifier à Daniel Y..., co-intimé non constitué, ses conclusions d'appel le 13 juillet 2012 suivant procès-verbal de remise à l'étude de l'huissier de justice instrumentaire. / Contrairement à ce que laissent entendre les appelantes, l'établissement prêteur de deniers est un tiers par rapport au contrat de vente annulé en raison de leur dol et aucune faute n'est alléguée à son encontre par les époux X.... / L'annulation de la vente, imputable aux dols du promoteur vendeur et de son mandataire, et l'annulation subséquente du contrat de prêt ont fait perdre au prêteur de deniers le bénéfice des intérêts contractuels prévus au contrat, des frais de dossier et de l'indemnité d'exigibilité anticipée équivalent à 3 % du capital restant dû. / En outre et conformément à la demande du Crédit foncier qui concluait à la confirmation du jugement, les primes d'assurance ont été déduites des sommes dont sont redevables les époux X... au titre des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de prêt. / Le Crédit foncier subit un préjudice puisqu'il supporte in fine la charge des primes d'assurance échues qui restent acquises à l'assureur Axa France vie après la résiliation du contrat et ce préjudice doit être réparé. / c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné in solidum la Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier, la société Omnium finance et Daniel Y... à payer au Crédit foncier de France, à titre de dommages-intérêts, une somme équivalente au montant cumulé des intérêts contractuels, frais de dossier, indemnité d'exigibilité anticipée et des primes d'assurances devant être restituées aux époux X... et le jugement sera confirmé sur ce point » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 17) ;
ALORS QUE, de première part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en décidant que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la société civile immobilière Domaine des Lices, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, après avoir constaté que la première faisait état d'un « placement financier " sûr et rentable à court terme " en raison d'une " défiscalisation performante ", avec un risque de vacance locative présenté comme quasiment nul du fait de " la forte demande locative " » et que la seconde mentionnait « un gain fiscal de 33 382 €, un gain financier net de 140 684 € et, à terme, un avantage financier net de 167 866 € sur l'ensemble de l'opération », sans expliquer en quoi la société civile immobilière Domaine des Lices et ses mandataires avaient sciemment caché à M. et Mme Daniel X... la situation du marché locatif à Carcassonne dans le but de les déterminer à contracter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il s'ensuit que le vendeur d'un immeuble est seulement tenu d'informer l'acquéreur sur ses qualités essentielles sans qu'il soit tenu de l'avertir de la rentabilité de l'achat immobilier et de la situation du marché locatif local qui sont extérieures à l'objet du contrat, en l'absence de clause expresse le prévoyant ; qu'en se fondant, pour retenir le dol de la société civile immobilière Domaine des Lices et de ses mandataires, sur la circonstance que la société civile immobilière Domaine des Lices et ses mandataires ont, dans des documents précontractuels, fait une présentation mensongère de la rentabilité de l'investissement immobilier et du marché locatif local, quand ces éléments n'étaient pas entrés dans le champ contractuel de ce seul fait, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celuici, notamment sur la rentabilité du bien acquis, n'est pas, faute de stipulation expresse, une cause de nullité de la convention pour dol, quand bien même ce motif aurait été déterminant du consentement de la partie ayant commis cette erreur ; qu'en retenant, dès lors, que l'erreur provoquée par un dol peut être prise en considération, même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat, pour en déduire que la nullité du contrat est encourue du seul fait que la société civile immobilière Domaine des Lices et ses mandataires ont, dans des documents précontractuels, fait une présentation mensongère de la rentabilité de l'investissement immobilier et du marché locatif local, qui a été à l'origine d'une erreur de la part de M. et Mme Daniel X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations d'où il résultait que l'erreur commise par M. et Mme Daniel X... était indifférente en tant qu'elle portait sur un motif du contrat extérieur à son objet, et a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de quatrième part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en décidant que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la société civile immobilière Domaine des Lices, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, sans relever qu'en l'absence des manoeuvres dolosives imputées à la société civile immobilière Domaine des Lices et à ses mandataires, M. et Mme Daniel X... n'auraient pas acquis l'immeuble litigieux, s'ils avaient eu connaissance de la détérioration du marché locatif local, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de cinquième part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la rentabilité d'un investissement immobilier locatif à des fins de défiscalisation, investissement par nature spéculatif, est nécessairement aléatoire et les risques d'un investissement immobilier locatif à des fins de défiscalisation sont connus de tous ; qu'en décidant, dès lors, que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la société civile immobilière Domaine des Lices, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, quand, en raison du caractère nécessairement aléatoire de leur investissement immobilier et du fait que celui-ci présentait des risques connus de tous, M. et Mme Daniel X... avaient forcément connaissance des risques inhérents à leur investissement immobilier et, partant, n'avaient pu être induits en erreur par la société civile immobilière Domaine des Lices et par ses mandataires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de sixième part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la rentabilité d'un investissement immobilier locatif à des fins de défiscalisation, investissement par nature spéculatif, est nécessairement aléatoire et les risques d'un investissement immobilier locatif à des fins de défiscalisation sont connus de tous ; qu'en décidant, dès lors, que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la société civile immobilière Domaine des Lices, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, quand la simulation de la rentabilité de l'investissement présentait nécessairement un caractère aléatoire, eu égard à son caractère spéculatif, dès lors qu'au moment de la vente, nul ne pouvait savoir si l'appartement et les places de parking acquis par M. et Mme Daniel X... allaient ou non trouver un locataire dans l'immédiat et dès lors que la société civile immobilière Domaine des Lices et ses mandataires n'étaient pas en mesure d'indiquer le délai nécessaire pour trouver un locataire, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de septième part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en décidant, dès lors, que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la société civile immobilière Domaine des Lices, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, quand elle relevait que M. et Mme Daniel X... avaient été incités par les mandataires de la société civile immobilière Domaine des Lices à souscrire une assurance les garantissant du risque locatif et, donc, que M. et Mme X... avaient connaissance, à la date de la conclusion du contrat de vente, des risques qui étaient inhérents à leur investissement immobilier et, partant, n'avaient pu être induits en erreur par la société civile immobilière Domaine des Lices et par ses mandataires, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de huitième part, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en décidant, dès lors, que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur la plaquette de commercialisation précontractuelle établie par la société civile immobilière Domaine des Lices, promoteur, et par celles figurant sur l'étude financière personnalisée établie par ses trois mandataires, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si M. et Mme Daniel X... n'avaient pas été parfaitement informés, avant la conclusion de la vente litigieuse, par la société civile immobilière Domaine des Lices et ses mandataires des caractéristiques de l'appartement et des places de parking acquis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1116 du code civil ;
ALORS QUE, de neuvième part, les documents publicitaires n'ont une valeur contractuelle que si les parties n'ont pas refusé de lui en reconnaître la nature contractuelle par une mention expresse apposée sur ce document ; qu'en décidant dès lors, que M. et Mme Daniel X... avaient été induits en erreur sur la rentabilité de l'achat immobilier et sur la valeur de l'immeuble par les mentions figurant sur l'étude financière personnalisée établie par les mandataires de la société civile immobilière Domaine des Lices, sans constater que ce document ne comportait pas de mention expresse excluant sa nature contractuelle, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1101, 1108, 1116 et 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de dixième part, les documents publicitaires n'ont une valeur contractuelle qu'à la condition qu'ils soient suffisamment précis et détaillés ; qu'en reconnaissant un caractère précontractuel aux mentions de la plaquette promotionnelle pour la raison qu'elles allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable en tant qu'elles portent « sur la forte demande locative » et les caractères « sûr et rentable à court terme » du placement proposé, « gage d'une défiscalisation performante », la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser en quoi un tel document était suffisamment précis et détaillé pour engager son auteur et a, en conséquence, privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de onzième part, le manquement à une obligation d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en énonçant que la société civile immobilière Domaine des Lices et ses mandataires n'avaient pas correctement informé M. et Mme Daniel X... sur la rentabilité de leur investissement immobilier et sur le marché locatif local, ni sur la valeur de la résidence, sans expliquer en quoi un tel manquement présentait un caractère intentionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1116 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium conseil, de sa demande de garantie dirigée contre la société Allianz Iard ;
AUX MOTIFS QUE « sur la nullité du contrat de vente : la Sci et les mandataires, appelants à titre incident, concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé la vente du 8 mars 2005. / Les époux X... concluent à la confirmation du jugement sur ce point mais demandent à la cour de fonder cette nullité, à titre principal, sur le dol du promoteur vendeur et de ses mandataires. / Lorsque les époux X..., domiciliés à Montpellier, ont été approchés par l'agent commercial mandaté par la société Omnium conseil en vue de leur proposer des " conseils en investissements " (cf., carte professionnelle de Daniel Y...), il leur a été remis une plaquette de commercialisation de la résidence Le Domaine des Lices à Carcassonne. / Cette plaquette, de format A4 composé en triptyque et imprimée sur un support cartonné brillant contient des dessins de la résidence, des cartes d'implantation géographiques et diverses informations écrites sur le projet immobilier ; elle comporte au bas de la dernière page le logo de chacun des trois partenaires chargés de la " conception et réalisation " parmi lesquels se trouve le groupe " Lp Promotion ". / Or, la Sci Domaine des Lices dépend du groupe " Lp Promotion " ainsi que cela est établi par le courrier à l'entête de " Lp Promotion " qu'elle a adressé aux époux X... le 26 mars 2008. / Dans ces conditions, la Sci ne peut raisonnablement soutenir qu'elle n'a jamais eu connaissance de ce dépliant alors que celui-ci a été validé par le groupe " Lp Promotion " dont elle dépend, ce qui conforte d'ailleurs les allégations de ses mandataires selon lesquelles ce document a même été édité par le promoteur. / Cette plaquette vante les attraits exceptionnels de Carcassonne et de " sa campagne ondulée sur fond de montagne noire ", la qualité de la résidence avec son " abondance d'ocre dans un jardin méditerranéen ", " ses appartements lumineux et confortables dans une ambiance boisée " et insiste sur " l'investissement de qualité, dans une ville médiévale séduisante et innovante à la conquête du futur (…) situé dans le quartier très prisé du Bouriac (…) qui lui garantissent une forte demande locative ". / Dans le paragraphe consacré à l'investissement de qualité il est écrit que " le Domaine des Lices offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ". / La Sci Domaine des Lices dépend du groupe LP Promotion et exerce l'activité de promoteur professionnel. Lorsqu'elle a décidé d'implanter son projet immobilier défiscalisé sur Carcassonne, elle connaissait l'état du marché immobilier local et c'est en toute connaissance de cause qu'elle a proposé à la vente, via sa plaquette de commercialisation pré-contractuelle, des appartements en l'état futur d'achèvement présentés comme étant des placements financiers " sûrs et rentables à court terme " en raison de la " forte demande locative " et des avantages fiscaux incitatifs. / Or, il est acquis que les époux X... n'ont jamais pu louer leur appartement, même après des baisses de loyer, et qu'ils ont perdu définitivement toute possibilité de bénéficier de la défiscalisation prévue par le dispositif dit " de Robien " ainsi que cela leur a d'ailleurs été confirmé par la société Omnium conseil (Omnium finance) dans un courrier daté du 18 avril 2008. / Ils se retrouvent propriétaires d'un appartement au sein d'une résidence de qualité très médiocre (cf., le commentaire de l'architecte des Bâtiments de France dans l'arrêté de permis de construire) pour le financement duquel ils ont emprunté la somme de 152 590, 00 € en principal à taux variable sur 27 ans. Cet appartement n'a jamais trouvé de locataire ce qui a privé subséquemment les époux X... de l'avantage fiscal de Robien. / Comme le fait remarquer très justement le premier juge et cela n'est pas utilement discuté par les parties, le marché locatif a été totalement saturé sur Carcassonne puisque le nombre de demandes de permis de construire a explosé entre 2001 et 2005 en augmentant de + 712 % par rapport à la période quinquennale précédente. / L'état de saturation du marché immobilier carcassonnais a été tel à compter de la période 2001/2005 que, encore en 2012, il restait plus de 3 000 logements vacants dans la cité cathare dont plus de 850 dans le seul centre-ville. / Lorsqu'elle a obtenu son permis de construire en décembre 2003 et fait démarcher les époux X... courant 2004 afin de financer son projet (contrat de réservation signé en octobre 2004) cet état de saturation qui devait arriver à son paroxysme en 2005 était déjà observable et la Sci, promoteur professionnel, n'ignorait rien des difficultés auxquelles la plupart de ses futurs investisseurs allaient devoir immanquablement se confronter pour trouver des locataires et bénéficier ainsi du rendement locatif et de la défiscalisation annoncés. / Malgré cette conjoncture locale très critique, la Sci a assuré aux investisseurs potentiels, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, un " placement sûr et rentable à court terme, gage d'une défiscalisation performante " dans le seul but de mener à terme son opération de promotion immobilière et de dégager, dans son intérêt bien compris, la plus-value escomptée. / Ces affirmations précontractuelles mensongères sur " la forte demande locative " et les caractères " sûr et rentable à court terme " du placement proposé, " gage d'une défiscalisation performante " vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d'un dol à l'égard des acquéreurs. / Même si la commercialisation des appartements n'a été confiée par la Sci qu'à la société Omnium conseil, la Sa holding Omnium finance est intervenue directement dans l'exécution de ce mandat puisque Omnium conseil a mandaté Daniel Y..., agent commercial membre du groupe Omnium finance (cf., sa carte de visite) qui a rédigé toutes les études personnalisées et de trésorerie remises aux époux X... sur du papier à entête de la holding Omnium finance. / Daniel Y... et les sociétés Omnium conseil et Omnium finance sont des professionnels spécialisés dans le conseil en investissements financiers qui sont intervenus tous les trois dans l'exécution du mandat de commercialisation. / C'est à partir des affirmations mensongères contenues dans la plaquette du promoteur vendeur que ces mandataires professionnels ont pu faire miroiter aux époux X... en août 2004, via une " étude financière personnalisée ", un gain fiscal de 33 382 €, un gain financier net de 140 684 € et, à terme, un avantage financier net de 167 866 € sur l'ensemble de l'opération alors que ces professionnels du conseil en investissements financiers connaissaient l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais déjà observable en 2004 et les aléas et risques très importants auxquels ils exposaient les époux X... en les convaincant de s'engager dans ce projet. / Le dossier remis aux époux X... par les mandataires contenait l'engagement écrit du promoteur de prendre à sa charge divers frais au titre de la transaction, une grille des loyers et des prix par type d'appartement, un mandat de gestion locative avec l'agence partenaire de l'opération ainsi qu'une assurance en cas de vacance locative pendant une durée maximale de 12 mois. / Ce dossier pré-contractuel était destiné à faire croire aux époux X... que leur investissement était avantageux et sans aucun risque puisque, même dans l'hypothèse présentée comme peu probable (en raison de la prétendue " forte demande locative ") d'une vacance locative, celle-ci devait être intégralement prise en charge pendant une durée comprise entre 3 mois et 12 mois alors que la saturation du marché immobilier locatif local rendait l'opération fortement aléatoire même audelà de 12 mois, ce qui n'a pas manqué de se vérifier puisque les époux X... n'ont jamais pu louer leur appartement. / Ce faisant, les mandataires professionnels ont commis un dol à l'endroit des époux X.... / Le dol de la Sci, via la plaquette de commercialisation validée par le groupe dont elle dépend, a permis le dol subséquent de son mandataire (et du mandataire de celui-ci) et le vendeur mandant a directement profité de ce dol puisqu'il a achevé de convaincre les époux X... d'acquérir l'appartement. / Ces dols du vendeur et de son mandataire (et du mandataire de celui-ci) ont déterminé les époux X... à contracter en leur faisant croire qu'ils investissaient dans un placement financier " sûr et rentable à court terme " en raison d'une " défiscalisation performante ", avec un risque de vacance locative présenté comme quasiment nul du fait de " la forte demande locative ", avec la garantie de ne souffrir aucune perte de loyers pendant une année et l'espoir d'une plus-value à l'issue de l'opération de 167 866 € alors que la saturation du marché locatif sur Carcassonne, observable par tout professionnel de l'immobilier ou professionnel du conseil en investissement dès 2003/2004 et dès avant la réservation du lot intervenue en octobre 2004, faisant de ce projet un investissement promis à l'échec ce qui aurait dû être pris en compte dans le prix de vente largement surévalué. / L'erreur des époux X..., provoquée par les dols du vendeur et des mandataires, a porté non seulement sur la rentabilité de l'achat immobilier mais aussi sur la valeur de l'immeuble puisque celui-ci, situé dans une résidence aux qualités architecturales et aux prestations jugées médiocres par l'architecte des Monuments de France au jour de l'attribution du permis de construire et dans un périmètre dont le marché immobilier locatif était saturé dès avant la signature du contrat de réservation en octobre 2004, a été vendu à un prix (152 000 €) qui dépasse de 30 à 50 % sa valeur réelle (estimations du prix de l'appartement comprises entre 65 000 € et 85 000 €). / La Sci ne peut échapper à sa responsabilité en soutenant que ni la nature de l'achat immobilier (investissement financier) ni les avantages fiscaux associés (de Robien recentré) ne sont entrés dans l'objet du contrat signé le 8 mars 200( et que les motifs d'un achat immobilier, même lorsqu'ils sont déterminants, ne constituent pas une cause de nullité de la convention pour erreur sur la substance alors que l'erreur provoquée par un dol peut être prise en considération même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l'objet du contrat et qu'elle est toujours excusable. / Les époux X... ont pris conscience des dols dont ils ont été victimes au plus tôt à compter d'avril 2008 lorsque la société Omnium conseil leur a confirmé par écrit l'impossibilité de bénéficier de l'avantage fiscal de Robien en raison de la vacance locative et leur a conseillé de s'adresser directement au promoteur vendeur en déniant sa responsabilité. / À partir de cette date, les époux X... ont commencé à réaliser qu'ils avaient été trompés en intégrant peu à peu le fait que leur appartement ne trouverait ni locataire (même après des baisses de loyers) ni même un acquéreur (même après une baisse du prix de près de 50 %). / L'assignation au fond a été délivrée en janvier 2010, le temps que les époux X... accomplissent les démarches utiles à l'introduction de leur procès et comprennent qu'ils n'obtiendraient pas de propositions satisfactoires de leur vendeur et de son mandataire (offre transactionnelle du promoteur de 19 000 € environ payable sur plusieurs années contre la renonciation à toute procédure judiciaire). / Contrairement à ce que soutiennent la Sas Stellium immobilier et la Sas Omnium finance, il ne s'évince pas de ce qui précède que les époux X... auraient renoncé à leur action en nullité pour dol et ce moyen sera rejeté. / La nullité du contrat de vente signé le 8 mars 2005 doit être prononcée … . / Sur la nullité du contrat de prêt et sur la résiliation du contrat d'assurance : … la nullité du contrat de vente immobilière entraîne ipso facto la nullité du contrat de prêt qui lui est affecté et qui est son accessoire. / Le contrat de prêt doit être annulé et les époux X... condamnés à restituer à la Sa Crédit foncier de France, ainsi qu'elle le demande, le capital prêté sous déduction des fractions de ce capital à ce jour amorties et sous déduction des intérêts contractuels et des primes d'assurance réglés et des frais de dossier, la somme due par les époux X... devant porter intérêts au taux légal à compter du jugement. / … Sur les dommages-intérêts réclamés par les époux X... : Les époux X..., formant appel incident, demandent à la cour de condamner la Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier venant aux droits d'Omnium conseil, la société Omnium finance et Daniel Y... à leur payer la somme de 127 597, 23 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral, sauf à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt. / … les époux X... sont fondés à revendiquer le paiement du coût du contrat de gestion immobilière qu'ils ont été contraints d'assumer en vain pour un montant de 7 473, 41 €. / Ils sont également fondés à solliciter le remboursement des taxes foncières payées en vain depuis 2009 à concurrence de la somme de 5 175, 37 € arrêtée en 2013 inclus à majorer de la taxe pour logement vacant de 426 € soit un total de 5 601, 37 € somme à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt. / Ils peuvent enfin prétendre à l'indemnisation de leur préjudice moral pour avoir subi les dols de leur vendeur et de son mandataire et avoir dû entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse pour voir reconnaître leurs droits. Ils se verront allouer la somme réclamée de 2 000 € par année écoulée depuis la signature du contrat en mars 2005 soit une somme totale de 19 000 € (2 000 € x 9 ans et demi) à titre de dommages-intérêts de ce chef. / La Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier venant aux droits d'Omnium conseil et la société Omnium finance seront condamnées in solidum à payer aux époux X... la somme de 13 074, 78 € à parfaire au jour du prononcé de l'arrêt au titre de leur préjudice matériel et celle de 19 000 € au titre de leur préjudice moral. / … Le jugement sera infirmé sur ces points. / Sur les dommages-intérêts réclamés par la Sa Crédit foncier de France : les appelantes concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnées in solidum à payer à la Sa Crédit foncier de France diverses sommes à titre de dommages-intérêts. / La Sa Crédit foncier de France conclut à la confirmation du jugement sur ce point et justifie avoir fait signifier à Daniel Y..., co-intimé non constitué, ses conclusions d'appel le 13 juillet 2012 suivant procès-verbal de remise à l'étude de l'huissier de justice instrumentaire. / Contrairement à ce que laissent entendre les appelantes, l'établissement prêteur de deniers est un tiers par rapport au contrat de vente annulé en raison de leur dol et aucune faute n'est alléguée à son encontre par les époux X.... / L'annulation de la vente, imputable aux dols du promoteur vendeur et de son mandataire, et l'annulation subséquente du contrat de prêt ont fait perdre au prêteur de deniers le bénéfice des intérêts contractuels prévus au contrat, des frais de dossier et de l'indemnité d'exigibilité anticipée équivalent à 3 % du capital restant dû. / En outre et conformément à la demande du Crédit foncier qui concluait à la confirmation du jugement, les primes d'assurance ont été déduites des sommes dont sont redevables les époux X... au titre des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de prêt. / Le Crédit foncier subit un préjudice puisqu'il supporte in fine la charge des primes d'assurance échues qui restent acquises à l'assureur Axa France vie après la résiliation du contrat et ce préjudice doit être réparé. / c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné in solidum la Sci Domaine des Lices, la société Stellium immobilier, la société Omnium finance et Daniel Y... à payer au Crédit foncier de France, à titre de dommages-intérêts, une somme équivalente au montant cumulé des intérêts contractuels, frais de dossier, indemnité d'exigibilité anticipée et des primes d'assurances devant être restituées aux époux X... et le jugement sera confirmé sur ce point. / … La société Allianz soutient par ailleurs que sa garantie ne peut être mobilisée au titre de la police principale, non annulée, couvrant l'activité de " transactions immobilières " dès lors que la responsabilité civile de son assuré est recherchée au titre de son activité en conseil en investissements. / Il résulte de l'extrait K bis de la société Omnium conseil que celle-ci exerce l'activité de " conseil en investissements financiers ". / C'est cette activité qu'elle a mise en avant en approchant les époux X... comme en attestent les mentions figurant dans la plaquette de commercialisation. / Et c'est toujours cette activité dont elle fait état dans le protocole d'accord signé le 20 juillet 2007 avec l'agence immobilière partenaire de l'opération. / Son champ d'action ne se limite donc pas aux transactions immobilières mais inclut le conseil en investissements qui consiste à rechercher, de manière individualisée, les investissements susceptibles de générer les plus-values financières et/ou fiscales les plus avantageuses. / Cette activité de conseil en investissements ne correspond pas au périmètre de la loi du 2 janvier 1970 ni à celui de son décret d'application. / C'est d'ailleurs pourquoi la société Omnium conseil a sollicité le bénéfice de l'avenant signé le 14 septembre 2007 . / La responsabilité civile de la société Omnium conseil a été retenue dans le présent litige au titre de son activité de conseil en investissements financiers et non en sa qualité d'intermédiaire en transactions immobilières. / Par conséquent la société Omnium conseil devenue Stellium immobilier ne peut prétendre à la garantie d'Allianz au titre de l'activité déclarée de " transactions immobilières " et elle doit être déboutée de sa demande de garantie de ce chef » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 17 ; p. 18 à 20) ;
ALORS QUE, de première part, aux termes des dispositions de l'article L. 541-1 du code monétaire et financier, dans leur rédaction applicable à la cause, les conseillers en investissements financiers sont les personnes exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil portant sur la réalisation d'opérations sur les instruments financiers définis à l'article L. 211-1 du code monétaire et financier, dans sa rédaction applicable à la cause, sur la réalisation d'opérations de banque ou d'opérations connexes définies aux articles L. 311-1 et L. 311-2 du code monétaire et financier, dans leur rédaction applicable à la cause, sur la fourniture de services d'investissements ou de services connexes définis aux articles L. 321-1 et L. 321-2 du code monétaire et financier, dans leur rédaction applicable à la cause et sur la réalisation d'opérations sur biens divers définis à l'article L. 550-1 du code monétaire et financier, dans sa rédaction applicable à la cause ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium conseil, de sa demande de garantie dirigée contre la société Allianz Iard, qu'il résultait de l'extrait K bis de la société Omnium conseil que celle-ci exerce l'activité de « conseil en investissements immobiliers », que c'est cette activité qu'elle avait mise en avant en approchant M. et Mme Daniel X... comme en attestent les mentions figurant dans la plaquette de commercialisation, que c'est toujours cette activité dont elle avait fait état dans le protocole d'accord signé le 20 juillet 2007 avec l'agence immobilière partenaire de l'opération, que son champ d'action ne se limite donc pas aux transactions immobilières mais inclut le conseil en investissements qui consiste à rechercher, de manière individualisée, les investissements susceptibles de générer les plus-values financières et/ou fiscales les plus avantageuses, que cette activité de conseil en investissements ne correspond pas au périmètre de la loi du 2 janvier 1970 ni à celui de son décret d'application, que c'est d'ailleurs pourquoi la société Omnium conseil a sollicité le bénéfice d'un avenant au contrat d'assurance en date du 14 septembre 2007, que la responsabilité civile de la société Omnium conseil avait été retenue dans le présent litige au titre de son activité de conseil en investissements financiers, et non en sa qualité d'intermédiaire en transactions immobilières, et que, par conséquent, la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, ne pouvait prétendre à la garantie de la société Allianz Iard au titre de l'activité déclarée de « transactions immobilières », quand elle avait retenu la responsabilité de la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, au titre de son activité de mandataire dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement de biens immobiliers et quand elle ne constatait ni que M. et Mme Daniel X... n'assuraient, en aucune manière, eux-mêmes la gestion de ces biens immobiliers, ni que ce contrat de vente offrait une faculté de reprise ou d'échange et la revalorisation du capital investi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 541-1 du code monétaire et financier, dans leur rédaction applicable à la cause, de l'article 1134 du code civil et de l'article L. 124-1 du code des assurances ;
ALORS QUE, de seconde part et à titre subsidiaire, l'activité de mandataire dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement de biens immobiliers est une activité d'intermédiaire en transactions immobilières ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société Stellium immobilier, venant aux droits de la société Omnium conseil, de sa demande de garantie dirigée contre la société Allianz Iard, qu'il résultait de l'extrait K bis de la société Omnium conseil que celle-ci exerce l'activité de « conseil en investissements immobiliers », que c'est cette activité qu'elle avait mise en avant en approchant M. et Mme Daniel X... comme en attestent les mentions figurant dans la plaquette de commercialisation, que c'est toujours cette activité dont elle avait fait état dans le protocole d'accord signé le 20 juillet 2007 avec l'agence immobilière partenaire de l'opération, que son champ d'action ne se limite donc pas aux transactions immobilières mais inclut le conseil en investissements qui consiste à rechercher, de manière individualisée, les investissements susceptibles de générer les plus-values financières et/ou fiscales les plus avantageuses, que cette activité de conseil en investissements ne correspond pas au périmètre de la loi du 2 janvier 1970 ni à celui de son décret d'application, que c'est d'ailleurs pourquoi la société Omnium conseil a sollicité le bénéfice d'un avenant au contrat d'assurance en date du 14 septembre 2007, que la responsabilité civile de la société Omnium conseil avait été retenue dans le présent litige au titre de son activité de conseil en investissements financiers, et non en sa qualité d'intermédiaire en transactions immobilières, et que, par conséquent, la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, ne pouvait prétendre à la garantie de la société Allianz Iard au titre de l'activité déclarée de « transactions immobilières », quand elle avait retenu la responsabilité de la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, au titre de son activité de mandataire dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement de biens immobiliers, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil et de l'article L. 124-1 du code des assurances.
